Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020077633
Dossiernummer gemeente: 202000300
De gemeente Geel heeft op 29/06/2020 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het oprichten van een vrijstaande woning met garage-poolhouse, een tuinberging, een afdak en een dierenstalling. De aanvraag werd op 13/08/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Bob Aerts
Puntstraat 19 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: St.-Kristoffelstraat 30 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13373, sectie L, perceel 332V, 332X
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden met landelijk karakter
De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven.
bestemming: agrarische gebieden
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling. De voorschriften de geldende verkaveling zijn van toepassing.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het oprichten van een vrijstaande woning met garage-poolhouse, een tuinberging, een afdak en een dierenstalling
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag volgens de architect
Nieuwbouw eengezinswoning (unit 1) met volgende bijgebouwen:
▪ Poolhouse & garege (unit 2)
▪ Tuinhuis (unit 3)
▪ Dierenstalling (unit 4)
Het hoofdgebouw, de woning (unit 1), wordt opgetrokken met bruingrijze gevelsteen gecombineerd met donkergrijze aluminium beplating. Deze beplating bedraagt minder dan 25% van de geveloppervlakte conform de stedenbouwkundige voorschriften.
De poolhouse met garage (unit 2) wordt opgetrokken met bruingrijze gevelsteen gecombineerd met donkergrijze aluminium beplating. Deze beplating bedraagt minder dan 25% van de geveloppervlakte conform de stedenbouwkundige voorschriften. Het constructie van het afdak aan de poolhouse wordt in volledig in hout voorzien. Kleur donker grijs.
De tuinafsluiting (op 3m van de perceelsgrens tussen de woning en de poolhouse wordt voorzien in donkergrijs hout. De constructies van de tuinberging en dierenstalling (units 3 en 4) worden opgebouwd uit een houten structuur dewelke met een houten beplating bekleed wordt. Kleur donker grijs.
Alle gebouwen hebben een plat dak wat conform de stedenbouwkundige voorschriften toegelaten is.
Het ontwerp
De bouwheer beschikt over de machtiging van de gouverneur om zelf zijn bouwplan te mogen opmaken als niet-architect.
Het ontwerp stelt de oprichting voor van een vrijstaande woning met een garage-poolhouse, een afdak, een tuinberging en een dierenstalling. In de woning wordt een inpandige garage voorzien.
De woning wordt ingeplant op 6,5 meter uit de rooilijn en heeft een bouwdiepte van 17 meter. De gevelhoogte is 6,55 meter. Over een lengte van ongeveer 9 meter wordt er op de verdieping een zone voor daglicht voorzien die 1,15 meter boven de dakrand uitsteekt zodat de totale hoogte van de woning 7,70 meter is.
De woning wordt opgericht in bruin-grijs metselwerk, een antraciet grijze metalen gevelbekleding als afwerking en zwart buitenschrijnwerk. De woning wordt voorzien van een plat dak.
De garage met poolhouse wordt ingeplant op 27 meter uit de voorgevelbouwlijn en op 3,57 meter van de linker perceelsgrens. De oppervlakte van dit bijgebouw is 30 m².
Aansluitend aan de voorgevel van het poolhouse wordt in de strook voor binnenplaatsen en tuinen nog een afdak van 12 m² voorzien met een terras van 17 m² en een zwembad van 30 m².
De garage-poolhouse heeft een gevelhoogte van 3 meter en wordt voorzien van een plat dak.
In de strook voor binnenplaatsen en tuinen wordt tegen de rechter perceelsgrens een tuinberging opgericht op meer dan 27 meter uit de voorgevelbouwlijn maar binnen de eerste 47 meter gemeten vanaf de rooilijn.
Deze tuinberging is een houten constructie met een oppervlakte van 45 m² en een gevelhoogte van 3meter. De tuinberging wordt opgericht met een plat dak.
Planologische toets
Woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet.
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (St.-Kristoffelstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
///
Besluit
ONGUNSTIG advies
Redenen
- Er is niet voldaan de verordening voor hemelwater. Bij vraag 13 van de watertoets werd een foutief antwoord gegeven (het goed = het perceel, niet de woning); er dient dus wel degelijk voldaan te worden aan de infiltratie-eisen.
- Er is niet voldaan aan de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen (2018) hoofdstuk 6, artikel 20. Er is teveel verharding voorzien in de voortuin. De verharde oppervlakte in voortuinen moet beperkt blijven tot deze welke strikt noodzakelijk is voor de toegang van het gebouw. Ter hoogte van de rooilijn blijft de breedte beperkt tot de breedte nodig voor de strikt noodzakelijk toegang. Deze verharding kan verder uitgebreid worden naar een maximale breedte van 6m zodat het mogelijk is twee wagens naast elkaar te parkeren op het eigen perceel, tenzij reeds eerder anders vergund en/of tenzij de wegbeheerder verdere beperkingen oplegt. Maximum de helft van de voortuin wordt verhard, tenzij reeds eerder anders vergund. Er is bijgevolg teveel verharding ingetekend.
- De oppervlakte van de grindverharding achteraan (115 m²) dient te worden herbekeken. De bedoeling hiervan is onduidelijk.
De inrit naar het bijgebouw kan eventueel uitgevoerd worden in een karrespoor om het aandeel verhardingen zo veel mogelijk te beperken.
- Het afdak van 12 m² in de strook voor binnenplaatsen en tuinen wordt niet toegelaten.
Enkel een houten tuinhuis mag hier opgericht worden op voorwaarde dat ze opgenomen wordt binnen de groenstructuren van de tuin en dus een sober en onopvallend element is. Het afdak zoals voorgesteld vormt één geheel met het poolhouse en is daardoor geen sober en onopvallend element.
Er wordt in de strook voor binnenplaatsen en tuinen reeds een houten tuinberging van 40 m² voorzien.
- Een duidelijke beschrijving van de materialen van de garage/poolhouse is vereist.
- Dierenstalling van 40 m² in agrarisch gebied : Het is niet duidelijk of het hier een schuilhok of een stalling voor weidedieren betreft.
Een schuilhok is vrij van vergunning indien voldaan wordt aan definitie hiervan zoals voorzien in het vrijstellingsbesluit artikel 5.1. 3° schuilhokken voor weidedieren: De schuilhokken hebben houten wanden, een maximale hoogte van drie meter en minstens één volledig open zijde. De totale oppervlakte is beperkt tot veertig vierkante meter per aaneengesloten groep van percelen in één eigendom;
De ingetekende constructie kan niet beschouwd worden als een schuilhok gelet op de fundering en de slechts gedeeltelijk open voorgevel.
Indien het gaat om een effectieve hobbystal en geen schuilhok dient een vergunning aangevraagd te worden. Er kan enkel een vergunning worden afgeleverd indien voldaan is aan de volgende voorwaarden (zie ook vcro artikel 4.4.8/2):
Uit de aanvraag moet blijken dat de aanvrager effectief weidedieren houdt of zal houden en dat hij voldoende graasweiden in eigendom, in pacht of in gebruik heeft in verhouding tot het aantal dieren waarvoor een stal wordt voorzien. Het (niet-bindend) advies van het Departement Landbouw en Visserij kan hierbij als richtsnoer gelden. Het aantal dieren, de aard en de noodzaak tot stalling ervan vormen bijgevolg de determinerende criteria om de vloeroppervlakte van de stal te bepalen en niet de omvang van het beschikbare graasland.
De stal kan enkel gebruikt worden voor het verblijf van weidedieren eventueel in combinatie met een beperkte bergruimte in functie van dit verblijf (hooi, voeder…).
In de toelichting bij het artikel worden volgende richtinggevende cijfers en gegevens meegegeven:
Met betrekking tot grote weidedieren, zoals paarden en runderen:
Met betrekking tot kleinere weidedieren, zoals schapen en geiten:
Bij de beoordeling van een aanvraag tot omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen voor een hobbystal geldt de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverkort. Ook moet er rekening gehouden worden met de landschappelijke inpasbaarheid in het gebied.
De nodige stavingsstukken ontbreken hierbij.
Lasten
///
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.