Tijdens het traject van overleggen met de grondeigenaren is duidelijk geworden dat ontwikkelaar Brummo een andere visie heeft op de ontwikkeling van haar gronden, dan de visie die door bureau Omgeving wordt voorgesteld. Gelet hierop is het belangrijk dat het college een keuze maakt als basis voor de verdere uitwerking van de visie. Hierna worden de verschillende voorstellen beschreven en wordt een advies vanuit de dienst stadsontwikkeling en kernversterkend beleid geformuleerd.
Voorstel van bureau Omgeving
De ontwerpers van bureau Omgeving stellen voor om het woonuitbreidingsgebied om te vormen naar een duurzaam bedrijventerrein, samen met een groen-blauwe dooradering en de realisatie van nieuwe trage wegen. Het voorstel (bijlage 1) heeft de volgende kenmerken:
- Voorgesteld wordt om in het binnengebied een bedrijvenzone te realiseren, waarbij deze bedrijven gelet op de watergevoeligheid worden ontwikkeld met een beperkte footprint en met een beperkte verharde oppervlakte. Dit is mogelijk door te zoeken naar mogelijkheden voor het stapelen van functies (bijvoorbeeld kantoren) en door te werken met gezamenlijke parkeerterreinen. Hierdoor daalt de bebouwde oppervlakte van de huidige 15.210 m² naar 10.328 m² en daalt de verharde oppervlakte van 5.330 m² naar 4.500 m², terwijl de BVO stijgt van 16.236 m² naar 21.756 m².
- Aan de Antwerpseweg is het in de voorstellen van bureau Omgeving mogelijk om kantoren te realiseren en voor het overige zijn er diverse vormen van KMO of bedrijvigheid mogelijk, waaronder ook bedrijfsverzamelgebouwen.
- Een belangrijk punt in het ontwerp is dat aan de ontwikkelaar van de terreinen zou moeten worden opgelegd dat er als maatschappelijke return een nieuwe ongelijkvloerse verbinding wordt gemaakt tussen het centrum van Punt en de projectzone in de vorm van een gemengde fiets- en voetgangerstunnel onder de Antwerpseweg.
- Binnen de nieuwe groen-blauwe zone zou naast nieuwe trage wegen ook ruimte kunnen worden gevonden voor een beperkt aantal nieuwe woningen in urban villa's. Deze optie is onder andere toegevoegd voor de financiële haalbaarheid van de tunnel voor traag verkeer tussen de projectsite en het centrum van Punt.
- De ontsluiting van het nieuwe gebied voor gemotoriseerd verkeer zou via een nieuwe ontsluiting naar Klaverhei verlopen, zodat de omliggende wegen niet extra worden belast. Door deze ontsluitingsweg direct achter de huidige bedrijfspercelen aan de Antwerpseweg te leggen, wordt het ook mogelijk om deze percelen op termijn een ontsluiting te geven via de achterzijde. Ook kan deze ontsluitingsweg na de aankoop van een extra perceel aan de Doornboomstraat worden doorgetrokken naar de site van Sopraco, zodat hier ook ontwikkelingen mogelijk zijn.
- Een nadeel van het voorstel is dat er ongeveer 2,5 hectare aan landbouwzone wordt ingenomen. Dit kan eventueel nog worden aangepast, waarbij er enkel een ontsluitingsweg naar Klaverhei komt en geen nieuwe bedrijvigheid in landbouwgebied. Ook kan deze inname kan worden gecompenseerd door de groen-blauwe zone zo in te richten dat hier nog altijd een aantal voor landbouw geschikte percelen kunnen worden gemaakt (hierdoor zou de nieuwe woonfunctie hier wel deels verdwijnen).
Het voorstel van bureau Omgeving is gebaseerd op een uitgebreide studie naar het gebied, waarvan de conclusies zijn opgenomen in het document 'Inrichtingsstudie voor gebied Antwerpseweg - Leeks Geel' (bijlage 2). Deze studie kan de basis zijn voor het verdere traject, waarbij ook omwonenden en andere belanghebbenden uit de dorpsgemeenschap worden betrokken.
Tijdens het traject van overleggen met de grondeigenaren is duidelijk geworden dat ontwikkelaar Brummo een andere visie heeft op de ontwikkeling van haar gronden, dan de visie die door bureau Omgeving wordt voorgesteld. Gelet hierop is het belangrijk dat het college een keuze maakt als basis voor de verdere uitwerking van de visie. Hierna worden de verschillende voorstellen beschreven.
Voorstel van bureau Omgeving
De ontwerpers van bureau Omgeving stellen voor om het woonuitbreidingsgebied om te vormen naar een duurzaam bedrijventerrein, samen met een groen-blauwe dooradering en de realisatie van nieuwe trage wegen. Het voorstel (bijlage 1) heeft de volgende kenmerken:
- Voorgesteld wordt om in het binnengebied een bedrijvenzone te realiseren, waarbij deze bedrijven gelet op de watergevoeligheid worden ontwikkeld met een beperkte footprint en met een beperkte verharde oppervlakte. Dit is mogelijk door te zoeken naar mogelijkheden voor het stapelen van functies (bijvoorbeeld kantoren) en door te werken met gezamenlijke parkeerterreinen. Hierdoor daalt de bebouwde oppervlakte van de huidige 15.210 m² naar 10.328 m² en daalt de verharde oppervlakte van 5.330 m² naar 4.500 m², terwijl de BVO stijgt van 16.236 m² naar 21.756 m².
- Aan de Antwerpseweg is het in de voorstellen van bureau Omgeving mogelijk om kantoren te realiseren en voor het overige zijn er diverse vormen van KMO of bedrijvigheid mogelijk, waaronder ook bedrijfsverzamelgebouwen.
- De groen-blauwe dooradering van het gebied is heeft niet alleen een meerwaarde voor water en natuur, maar moet ook een meerwaarde vormen voor de omliggende woningen en voor de nieuwe bedrijvenzone die hier ook voor een deel naar gericht zal worden. De groene zone wordt vanuit diverse kanten bereikbaar gemaakt en er is ruim plaats voor waterberging en -infiltratie.
- Een belangrijk punt in het ontwerp is dat aan de ontwikkelaar van de terreinen zou moeten worden opgelegd dat er als maatschappelijke return een nieuwe ongelijkvloerse verbinding wordt gemaakt tussen het centrum van Punt en de projectzone in de vorm van een gemengde fiets- en voetgangerstunnel onder de Antwerpseweg.
- Binnen de nieuwe groen-blauwe zone zou naast nieuwe trage wegen ook ruimte kunnen worden gevonden voor een beperkt aantal nieuwe woningen in urban villa's. Deze optie is onder andere toegevoegd voor de financiële haalbaarheid van de tunnel voor traag verkeer tussen de projectsite en het centrum van Punt.
- De ontsluiting van het nieuwe gebied voor gemotoriseerd verkeer zou via een nieuwe ontsluiting naar Klaverhei verlopen, zodat de omliggende wegen niet extra worden belast. Door deze ontsluitingsweg direct achter de huidige bedrijfspercelen aan de Antwerpseweg te leggen, wordt het ook mogelijk om deze percelen op termijn een ontsluiting te geven via de achterzijde. Ook kan deze ontsluitingsweg na de aankoop van een extra perceel aan de Doornboomstraat worden doorgetrokken naar de site van Sopraco, zodat hier ook ontwikkelingen mogelijk zijn.
- Een nadeel van het voorstel is dat er ongeveer 2 hectare aan landbouwzone wordt ingenomen. Dit kan eventueel nog worden aangepast, waarbij er enkel een ontsluitingsweg naar Klaverhei komt en geen nieuwe bedrijvigheid in landbouwgebied. Ook kan deze inname kan worden gecompenseerd door de groen-blauwe zone zo in te richten dat hier nog altijd een aantal voor landbouw geschikte percelen kunnen worden gemaakt (hierdoor zou de nieuwe woonfunctie hier wel deels verdwijnen).
Het voorstel van bureau Omgeving is gebaseerd op een uitgebreide studie naar het gebied, waarvan de conclusies zijn opgenomen in het document 'Inrichtingsstudie voor gebied Antwerpseweg - Leeks Geel' (bijlage 2). Deze studie kan de basis zijn voor het verdere traject, waarbij ook omwonenden en andere belanghebbenden uit de dorpsgemeenschap worden betrokken.
Voorstel 1 van Tecno & Krea in opdracht van Brummo
De architecten van Teknocrea die in opdracht van Brummo een aantal voorstellen hebben uitgewerkt, wensen in het gebied eerder een meer standaard bedrijventerreinontwikkeling te realiseren. Het eerste voorstel (bijlage 3) heeft de volgende kenmerken:
- In de nieuwe bedrijvenzone worden verschillende wegen aangelegd, via welke alle nieuwe bedrijfsgebouwen kunnen worden bereikt. Deze panden hebben allen in de voortuinstrook de mogelijkheid voor parkeren. Aan de Antwerpseweg wordt een nieuw gebouw met retail op het gelijkvloers en met kantoren op de verdiepingen voorzien. In totaal stijgt de bebouwde oppervlakte van de huidige 15.210 m² naar 25.996 m² en stijgt de verharde oppervlakte van 5.330 m² naar 13.2567 m². De bruto vloeroppervlakte stijgt van 16.236 m² naar 30.156 m².
- De hoofdontsluiting van de bedrijfssite wordt gemaakt via een nieuwe aansluiting op Klaverhei, waardoor er geen extra belasting is voor de omliggende woonlinten. Het nieuwe gebouw aan de Antwerpseweg met handel en kantoren, wordt rechtstreeks ontsloten op de Antwepseweg.
- De nieuwe bedrijfsgebouwen zijn opdeelbaar en daardoor geschikt voor diverse vormen van bedrijvigheid, met zowel kleinere als grotere units. De bestaande bedrijven die op de site gevestigd zijn, kunnen terugkeren naar de nieuwe gebouwen.
- In de zone die wordt voorbestemd voor het groen-blauwe netwerk is ruimte voor waterberging en -infiltratie en voor een trage weg. Deze zone is echter wat achtergelegen en wordt omgeving door achterkanten (achterzijden van tuinen van bestaande woningen en achterzijden van nieuwe bedrijfsgebouwen).
- Een nadeel van het voorstel is dat er ongeveer 2 hectare aan landbouwzone wordt ingenomen.
Voorstel 2 van Tecno & Krea in opdracht van Brummo
Het tweede voorstel van Tecno & Krea gaat over een kleinere oppervlakte, waardoor de inname van landbouwgebied wordt beperkt tot enkel de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg (zie bijlage 4). Verder zijn de meeste uitgangspunten echter nog wel dezelfde. Op volgende punten verschilt het van voorstel 1 van hetzelfde bureau:
- De totale oppervlakte aan bedrijvigheid en voor retail en kantoren is beperkter dan in het eerste voorstel. In totaal stijgt de bebouwde oppervlakte van de huidige 15.210 m² naar 22.641 m² en stijgt de verharde oppervlakte van 5.330 m² naar ongeveer 15.000 m². De bruto vloeroppervlakte stijgt van 16.236 m² naar 23.631 m².
- Er is minder ruimte beschikbaar voor de groen-blauwe dooradering van het gebied, al is hiervoor nog altijd een strook van ongeveer 30 meter breedte voor beschikbaar.
Advies dienst stadsontwikkeling en kernversterkend beleid:
Ter voorbereiding van het collegebesluit, werd door de dienst stadsontwikkeling en kernversterkend beleid een eerste ambtelijke beoordeling gemaakt van de verschillende voorstellen. Daarbij kunnen zowel bij het voorstel van bureau Omgeving, als bij de voorstellen van Tecro & Crea een aantal kritische kanttekeningen worden geplaatst:
Inhoudelijke bedenkingen bij voorstel bureau Omgeving
- We moeten ons afvragen of het een goed idee is om urban villa’s te realiseren in het projectgebied. Als er mensen zijn die in Geel graag in een appartement in het groen willen wonen, dan zijn hiervoor andere locaties beter geschikt, bijvoorbeeld in de buurt van voorzieningen en openbaar vervoer. Als er al iets ontwikkeld wordt in de richting van wonen, dan misschien beter een aantal kleinere en betaalbare grondgebonden woningen.
- De groene en blauwe ruimten zijn misschien wel wat overgedimensioneerd. Er zal nooit veel water door de kleine waterloop lopen en gelet op de grote tuinen van de bewoners aan Leeks, zal er vermoedelijk ook niet heel veel gebruik gemaakt worden van een parkachtig gebied. Een meer natuurlijke invulling kan wel een meerwaarde hebben, maar landbouw is wellicht een logischere optie.
- We moeten voorkomen dat er een negatieve impact op de landbouw ontstaat.
- Het stapelen van bedrijfsfuncties is zeker mogelijk, maar er moet wel nog worden gekeken of dit ook op dit soort locaties realistisch is. Zijn er voorbeelden van andere locaties buiten de grotere steden waar dit in de praktijk ook werkt?
Inhoudelijke bedenkingen bij voorstellen van Tecro & Krea
- Er wordt veel te veel bebouwing en verharding voorgesteld in de plannen voor de site van Brummo. Men gaat in het voorstel van de huidige situatie met ongeveer 15.000 m² aan bebouwing naar bijna een dubbele oppervlakte in BVO, en de verharde oppervlakte wordt meer dan verdubbeld. Dit past niet bij ontwikkelingen in een signaalgebied, waar de waterbergende functie niet mag worden aangetast.
- Wij zijn het niet eens met de stelling van de ontwikkelaar dat er geen tunnel voor voetgangers en fietsers meer moet komen onder de Antwerpseweg. De tunnel was een stedenbouwkundige last die opgelegd wordt als maatschappelijke return voor de inname van gronden en voor de meerwaarde creatie. De tunnel was ook niet alleen gekoppeld aan een nieuw woonprogramma, maar aan de wens om hier een positief project van te maken voor de wijk en de gemeenschap van Punt. De stellingen van de ontwikkelaar dat deze tunnel vele miljoenen euro’s zou gaan kosten wordt niet gedeeld, de ervaringen uit andere projecten wijzen op veel lagere bedragen.
- Het is jammer dat het groen wordt gezien als een buffer rondom de ontwikkeling (wel met trage weg), in plaats van er een dragende structuur van te maken. Ook werkomgevingen kunnen profiteren van een mooie groene inbedding, maar dan moet dit niet aan de achterzijde van de bedrijfspanden worden gelegd.
- Het plan gaat uit van een zeer klassieke benadering van parkeren aan alle kanten van de verschillende bedrijfspercelen en een vertuining van de ruimte er rond.
- We moeten goed nadenken over de wenselijkheid van het programma aan de Antwerpseweg. Men heeft hier nu 4000 m² aan commerciële ruimte voorzien, plus ruim 4000 m² aan kantoren. Ruimtelijk zorgt dit voor een bijzonder groot en massief bouwvolume en dat past niet goed op deze locatie recht tegenover de kerk. Ook maakt de huidige inplanting het onmogelijk om nog een rechte fiets- en voetgangerstunnel te realiseren tussen het centrum van Punt en de projectzone.
- De gewenste ontsluitingsweg vanaf Klaverhei richting de gronden van Sopraco aan de andere zijde van de Doornboomstraat kan in het voorstel van Brummo alleen ingepast worden met de nodige bochten.
- De aansluitingen van de bestaande handelszaken via de achterzijdes van de percelen naar het projectgebied (als alternatieve ontsluiting) kan in het eerste voorstel alleen gemaakt worden door nog meer verharding en een extra weg te voorzien, waardoor de verharde oppervlakte verder stijgt.
Advies dienst stadsontwikkeling en kernversterkend beleid:
Ook al zijn er bij het voorstel van bureau Omgeving ook nog zeker een aantal opmerkingen te plaatsen, lijkt dit toch een veel beter voorstel te zijn dan de voorstellen van Tecro & Krea. Dit voorstel sluit beter aan bij onze wensen rond een duurzaam en zuinig ruimtegebruik en heeft ook een duidelijke meerwaarde voor de omgeving, terwijl de voorstellen van Tecro & Krea vooral veel meerwaarde genereren voor de ontwikkelaar.
Vraag aan het college van burgemeester en schepenen
Door de dienst wordt aan het college van burgemeester en schepenen gevraagd om aan te geven welk van de drie voorstellen het beste aansluit bij de wensen van het college. Uiteraard zijn er dan nog de nodige aanpassingen mogelijk, maar het is wel belangrijk om nu principieel aan te geven welke richting het op zou moeten gaan.