Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020041457
Dossiernummer gemeente: 202000168
De gemeente Geel heeft op 30/03/2020 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor Het verbouwen van een zonevreemd handelspand. De aanvraag werd op 28/05/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Anne-Marie Lamberigts
Blokstraat 7 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Gebeunt 1 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13372, sectie C, perceel 1822D, 1912A
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: landschappelijk waardevolle agrarische gebieden
De landschappelijke waardevolle gebieden zijn gebieden waarvoor bepaalde beperkingen gelden met het doel het landschap te beschermen of aan landschapsontwikkeling te doen.
In deze gebieden mogen alle handelingen en werken worden uitgevoerd die overeenstemmen met de in grondkleur aangegeven bestemming, voor zover zij de schoonheidswaarde van het landschap niet in gevaar brengen.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijke uitvoeringsplan.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag dient getoetst aan de voorschriften van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
De aanvraag betreft het verbouwen van een zonevreemd handelspand
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het regulariseren en verbouwen van een zonevreemde handelszaak.
De handelszaak (café) is hier meer dan 130 jaar gevestigd. De nieuwe eigenaar wensen de zaak te verbouwen. Een regularisatie is hiervoor nodig.
Volgende werken zullen uitgevoerd worden:
Er zijn geen vergunningen gekend. Het gaat bijgevolg over een zonevreemde constructie waarop de basisrechten voor een zonevreemde constructie van toepassing zijn.
Volgens artikels 4.4.16 t.e.m. 4.4.19 uit de VCRO kan een zonevreemde constructie worden beschouwd als vergund geacht als er voldaan is aan een aantal voorwaarden:
Aanpassingenwerken zijn vergunbaar op voorwaarde dat het volume niet wordt uitgebreid. Uitbreiden van een zonevreemde constructie is vergunbaar op voorwaarde dat de uitbreiding noodzakelijk is omwille van: milieuvoorwaarden, gezondheidsredenen, maatregelen in het kader van de arbeidsinspectie, de bestrijding van voor planten schadelijke organismen/dierengezondheid, infrastructurele noden ingevolge de werking van onderwijsinstellingen/jeugdvereniging.
Om te kunnen voldoen aan de voorschriften inzake voedselmiddelhygiëne is een grote aanpassing nodig van de toiletruimte en de afwasruimte zodat er een scheiding komt tussen vuil en proper, tussen klanten en personeel.
Het college van burgemeester en schepenen heeft hierover een princiepsbeslissing genomen in zitting van 24/02/2020.
De uitbreidingen omwille van gezondheidsredenen (voldoen aan HACCP) en maatregelen opgelegd door sociale inspecteurs zijn vergunbaar. De gevelaanpassingen en een nieuw bijgebouw voor toiletten, afwas en koeling) vallen hieronder.
Op lange termijn zijn de uitbreidingen en regularisaties mogelijk op basis van GRUP ‘Vallei van de Kleine Nete en Aa van Kasterlee tot Grobbendonk’. Hierbij wordt gedacht aan de regularisatie van veranda, niet-overdekt terras, speeltuin en parking en de uitbreiding van de parking en nieuwbouw opslagruimte en loungebar.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 04/06/2020 t.e.m. 03/07/2020. Er werden 0 bezwaren ingediend.
Op 28/05/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone Kempen.
Op 28/05/2020 werd advies gevraagd aan toegankelijk Vlaanderen.
Op 28/05/2020 werd advies gevraagd aan geel - openbare werken en verkeer.
Op 28/05/2020 werd advies gevraagd aan de Vlaamse Waterweg nv - afdeling zeeschelde-zeekanaal.
///
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
De aanduiding <<landschappelijk waardevol gebied>> is een overdruk van het landelijk gebied.
De bedoeling van de overdruk is in de eerste plaats het bestaande landschapskarakter zoveel mogelijk te bewaren en bijzondere aandacht te besteden aan de esthetische aspecten van nieuwe inplantingen of verbouwingen.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Gebeunt).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 04/06/2020 tot 03/07/2020.
Resultaat: er werden 0 bezwaren ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van brandweerzone Kempen, afgeleverd op 23/06/2020 is volledig gunstig
Het advies van toegankelijk Vlaanderen afgeleverd op 23/06/2020 is gedeeltelijk gunstig
Het advies van Geel - openbare werken en verkeer afgeleverd op 29/05/2020 is volledig gunstig
Het advies van de Vlaamse Waterweg nv - afdeling zeeschelde-zeekanaal werd niet tijdig aangeleverd, en zal in die zin als gunstig beoordeeld worden.
Besluit
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.
Voorwaarden
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Het advies van de brandweer moet gevolgd worden.
Het advies van Toegankelijk Vlaanderen moet gevolgd worden.
Het advies van de Vlaamse Waterweg moet gevolgd worden.
Gezien de grootte van het perceel en bebouwde oppervlakte en de directe nabijheid van mogelijk overstromingsgevoelig gebied wordt geadviseerd een hemelwaterput van 10.000 liter te plaatsen worden voor de infiltratievoorziening, met minimaal twee aftappunten (toiletspoelingen).
De woning dient voor de afvoer van het afvalwater voorzien van een individuele waterzuivering die moet beantwoorden aan de effluentvoorwaarden van Vlarem II.
Uw woning is gelegen in individueel te optimaliseren buitengebied.
Er is reeds een IBA aanwezig waarvoor in 2004 een subsidie werd verleend. Deze subsidie werd verleend voor de plaatsing en onderhoud van de IBA. De gebruiker is verantwoordelijk voor een goede werking en onderhoud. Particulieren die hun IBA zelf beheren, dienen om de 5 jaar een attest aan de gemeente te vragen om een vrijstelling te krijgen van de bovengemeentelijke en eventueel van de gemeentelijke saneringsbijdrage. Op dat moment voert de gemeente een staalname uit om de goede werking te controleren. Meer informatie over de IBA en de werking kan u vinden via de volgende link: https://www.aquafin.be/nl-be/particulieren/waterzuivering/individuele-waterzuivering/veelgestelde-vragen-over-ibas.
Om de goede werking van de IBA te garanderen wordt aangeraden een septische put te plaatsen voor zeker het fecaal water.
De locatie van de individuele waterzuivering dient zo gekozen te worden dat deze makkelijk toegankelijk is en blijft voor onderhoud en controle;
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelsel te worden afgevoerd.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in de bijlage van de bouwvergunning.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Het peil van de gebouwen ligt hiermee maximum 30cm boven de as van de weg.
lasten
Omwille van geen uitbreiding van het handelspand is er geen stedenbouwkundige last van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Het advies van de brandweer moet gevolgd worden.
Het advies van Toegankelijk Vlaanderen moet gevolgd worden.
Gezien de grootte van het perceel en bebouwde oppervlakte en de directe nabijheid van mogelijk overstromingsgevoelig gebied wordt geadviseerd een hemelwaterput van 10.000 liter te plaatsen worden voor de infiltratievoorziening, met minimaal twee aftappunten (toiletspoelingen).
De woning dient voor de afvoer van het afvalwater voorzien van een individuele waterzuivering die moet beantwoorden aan de effluentvoorwaarden van Vlarem II;
Uw woning is gelegen in individueel te optimaliseren buitengebied.
Er is reeds een IBA aanwezig waarvoor in 2004 een subsidie werd verleend. Deze subsidie werd verleend voor de plaatsing en onderhoud van de IBA. De gebruiker is verantwoordelijk voor een goede werking en onderhoud. Particulieren die hun IBA zelf beheren, dienen om de 5 jaar een attest aan de gemeente te vragen om een vrijstelling te krijgen van de bovengemeentelijke en eventueel van de gemeentelijke saneringsbijdrage. Op dat moment voert de gemeente een staalname uit om de goede werking te controleren. Meer informatie over de IBA en de werking kan u vinden via de volgende link: https://www.aquafin.be/nl-be/particulieren/waterzuivering/individuele-waterzuivering/veelgestelde-vragen-over-ibas.
Om de goede werking van de IBA te garanderen wordt aangeraden een septische put te plaatsen voor zeker het fecaal water.
De locatie van de individuele waterzuivering dient zo gekozen te worden dat deze makkelijk toegankelijk is en blijft voor onderhoud en controle;
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelsel te worden afgevoerd.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in de bijlage van de bouwvergunning.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Het peil van de gebouwen ligt hiermee maximum 30cm boven de as van de weg.