Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020052115
Dossiernummer gemeente: 202000201
De gemeente Geel heeft op 21/04/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het wijzigen van het reliëf. De aanvraag werd op 13/05/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Julene Wuyts
Doornboomstraat 26 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: St.-Gerebernusstraat 65 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: afdeling 5, sectie N, percelen 579A, 582A
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden en agrarische gebieden
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in het gewestplan Herentals - Mol. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is deels in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft een reliëfwijziging waarbij volgende wijzigingen aan de grachten en ophogingen worden doorgevoerd:
1. Ophogen van grond waarop gebouwen komen te staan (huis, carport en paardenstal). Dit is onvermijdelijk om een goede afloop naar de riolering te kunnen garanderen en om wateroverlast in de gebouwen te vermijden. De as van de weg staat op niveau 17.72.
- huis zou op +30cm van de as v/d weg moeten gebouwd worden --> ophoging nodig tussen 108cm en 67cm
- carport op gelijke niveau van de as v/d weg --> ophoging nodig van 113cm
- paardenstal op -15cm van de as v/d weg --> ophoging nodig tussen 194cm en 164cm
2. Doortrekken van een bestaande gracht om een natuurlijke afvloei te kunnen behouden.
3. Gedeeltelijke ophoging van de diepste punten op het landbouwperceel en de creatie van een extra gracht achteraan. Dit perceel doet dienst als graasweide voor paarden. Om een gezond grasland te kunnen onderhouden en om de gezondheid van de hoeven van de paarden te kunnen garanderen, wil men een gedeelte ophogen (zie omcirkelde hoogtes). Het overtollige water zal natuurlijk afvloeien door een extra gracht te creëren achteraan het perceel.
De bestaande erfdienstbaarheid en omliggende weides zijn voorheen reeds verhoogd geweest. Hierdoor loopt het overtollige water hiervan reeds op de percelen van de aanvrager wat voor overlast zorgt.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 22/05/2020 t.e.m. 20/06/2020. Er werden 2 bezwaren ingediend. Deze bezwaren handelen over de hoogte van de ophogingen en de wateroverlast die deze zullen veroorzaken op de aanpalende percelen.
Op 13/05/2020 werd advies gevraagd aan het Departement Landbouw en Visserij.
Op 13/05/2020 werd advies gevraagd aan de Vlaamse Milieumaatschappij.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt.
De locatie te Geel, Afd. 5, Sectie N, nr(s) 579A, 582A stroomt af naar de Molenlaak, een onbevaarbare waterloop van eerste categorie die beheerd wordt door de VMM – afdeling Operationeel Waterbeheer. Het gebied is volgens de watertoetskaarten deels mogelijk en beperkt effectief overstromingsgevoelig gebied. De percelen zijn niet aangeduid als recent overstroomd gebied volgens de ROG kaart.
De percelen zijn deels ingetekend als mogelijk en effectief overstromingsgevoelig. Recente modellering naar aanleiding van de pluviale overstromingskaarten toont dat op de percelen bij een T100 klimaatscenario 2050 geen water op het perceel komt te staan. De aanvraag voorziet ook in het herwaarderen van de grachten aan de zuidoostelijke kant van het perceel wat van belang is om water komende van het naastgelegen
noordoostelijke percelen bij zeer hevige neerslag alsnog te kunnen doorvoeren langs het perceel. We kunnen dan ook aannemen dat er geen significante ruimte voor water verloren gaat door de gevraagde werken.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 22/05/2020 tot 20/06/2020.
Resultaat: er werden 2 bezwaren ingediend.
Het openbaar onderzoek wordt als volgt geëvalueerd:
Het perceel is gelegen binnen mogelijks en effectief overstromingsgevoelig gebied, precies op die zone van het perceel waar men wenst aan te hogen.
Door het ophogen van deze zone verplaatst men de waterproblematiek naar de omliggende percelen en verder stroomafwaarts in het afstroomgebied.
De aanvraag betreft het ophogen van een akker die voorheen in professionele landbouwuitbating was en afgaande op voorliggende aanvraag zal opgehoogd worden i.f.v. het gebruik als loopweide voor paarden.
Voorliggende aanvraag kadert niet binnen een beroepsmatige agrarische of para-agrarische activiteit en dient beschouwd te worden als hobby.
Ophogingen in landbouwgebied dienen met de nodige omzichtigheid benaderd te worden. Enkel als de gevraagde ophoging kadert in een beroepsmatige landbouwuitbating kan deze overwogen worden.
Bovendien dienen de ophogingen beperkt te zijn, zowel in hoogte als in oppervlakte. Enkel het wegwerken van lokale depressies is aanvaardbaar.
In een duurzaam landbouwsysteem dient de landbouwfunctie aangepast te worden aan het fysisch milieu en niet omgekeerd.
Het feit dat de omliggende gronden al dan niet wederrechtelijk werden opgehoogd is evenwel hoe dan ook geen motivering om de gevraagde ophoging te vergunnen.
De ophogingen in het woongebied kunnen hier enkel worden toegestaan voor wat betreft de grondoppervlakte van de woning zoals vermeld in omgevingsvergunning 201900108, vergund door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 17/06/2019. Voor het overige kunnen merkelijke grondingrepen, zoals de ophogingen, in dit gebied niet aanvaard worden (palend aan watergevoelig gebied).
Volgens de aanvragers is de ophoging van de overige gebouwen (stal, bijgebouw), vereist voor de afvoer naar de riolering en om wateroverlast in de gebouwen te vermijden. Hiervoor zullen dus andere (eventueel technische) oplossingen moeten gezocht worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van het Departement Landbouw en Visserij, afgeleverd op 04/06/2020, is gedeeltelijk gunstig
Het advies van de Vlaamse Milieumaatschappi, afgeleverd op 03/06/2020, is gunstig.
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven voor de herprofilering van de grachten onder volgende voorwaarden:
De grachten dienen bij te dragen aan een verbeterd integraal waterbeleid.
De uitgegraven grond van de gracht mag niet worden uitgespreid in de overstromingsgevoelige zone.
Het verlengen van de bestaande gracht en bijleggen nieuwe gracht zoals beide aangeduid op plan geeft beperkte extra belasting van het stroomafwaarts watersysteem, wateroverlast op andere locatie en beperkt infiltratie van water in de bodem. Gezien de beperkte nadelige gevolgen kan het aanleggen van beide grachten toegestaan worden tot maximaal 60 cm onder het maaiveld. De nieuw aan te leggen gracht kan niet aangesloten worden op andere bestaande gracht, en dient als buffer- en infiltratiegracht dienst te doen.
Er wordt een deels ongunstig advies gegeven voor de ophogingen omwille van volgende redenen:
Het huis kan gebouwd worden op 30 cm van de as van de weg, een ophoging tot maximaal 18,02 TAW kan worden toegestaan.
De gevraagde ophogingen voor carport en stal geven bijkomende versnelde afstroom van regenwater en beperken infiltratie in de bodem. Beide gevraagde ophogingen worden te negatief beschouwd en kunnen niet worden toegestaan. Beperkte rechttrekking van de grond is toegelaten. Voor de stal kan een ophoging tot maximaal 5 cm boven het maaiveld worden toegestaan.
Het ophogen van de weide heeft versnelde afvoer van regenwater tot gevolg met vermoedelijk bijkomende overlast voor de omgeving. Deze ophoging kan niet worden toegestaan, het hemelwater dient, zoals nu het geval is, daar ter plaatse te infiltreren in de bodem.
Het ongunstig advies van het Departement Landbouw en Visserij dd. 06/06/2020 met kenmerk 2020_002515_vl:
Het perceel is gelegen binnen mogelijks en effectief overstromingsgevoelig gebied, precies op die zone van het perceel waar men wenst aan te hogen.
Door het ophogen van deze zone verplaatst men de waterproblematiek naar de omliggende percelen en verder stroomafwaarts in het afstroomgebied.
De aanvraag betreft het ophogen van een akker die voorheen in professionele landbouwuitbating was en afgaande op voorliggende aanvraag zal opgehoogd worden i.f.v. het gebruik als loopweide voor paarden.
Voorliggende aanvraag kadert niet binnen een beroepsmatige agrarische of para-agrarische activiteit en dient beschouwd te worden als hobby.
Ophogingen in landbouwgebied dienen met de nodige omzichtigheid benaderd te worden. Enkel als de gevraagde ophoging kadert in een beroepsmatige landbouwuitbating kan deze overwogen worden.
Bovendien dienen de ophogingen beperkt te zijn, zowel in hoogte als in oppervlakte. Enkel het wegwerken van lokale depressies is aanvaardbaar.
In een duurzaam landbouwsysteem dient de landbouwfunctie aangepast te worden aan het fysisch milieu en niet omgekeerd.
Het feit dat de omliggende gronden al dan niet wederrechtelijk werden opgehoogd is evenwel hoe dan ook geen motivering om de gevraagde ophoging te vergunnen.
De ophogingen in het woongebied kunnen hier enkel worden toegestaan voor wat betreft de grondoppervlakte van de woning zoals vermeld in omgevingsvergunning 201900108, vergund door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 17/06/2019. Voor het overige kunnen merkelijke grondingrepen, zoals de ophogingen, in dit gebied niet aanvaard worden (palend aan watergevoelig gebied).
Volgens de aanvragers is de ophoging van de overige gebouwen (stal, bijgebouw), vereist voor de afvoer naar de riolering en om wateroverlast in de gebouwen te vermijden. Hiervoor zullen dus andere (technische) oplossingen moeten gezocht worden.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Herprofilering van de grachten:
De grachten dienen bij te dragen aan een verbeterd integraal waterbeleid.
De uitgegraven grond van de gracht mag niet worden uitgespreid in de overstromingsgevoelige zone.
Het verlengen van de bestaande gracht en bijleggen nieuwe gracht zoals beide aangeduid op plan geeft beperkte extra belasting van het stroomafwaarts watersysteem, wateroverlast op andere locatie en beperkt infiltratie van water in de bodem. Gezien de beperkte nadelige gevolgen kan het aanleggen van beide grachten toegestaan worden tot maximaal 60 cm onder het maaiveld. De nieuw aan te leggen gracht kan niet aangesloten worden op andere bestaande gracht, en dient als buffer- en infiltratiegracht dienst te doen.
De ophogingen:
Het huis kan gebouwd worden op 30 cm van de as van de weg, een ophoging tot maximaal 18,02 TAW kan worden toegestaan.
De gevraagde ophogingen voor carport en stal geven bijkomende versnelde afstroom van regenwater en beperken infiltratie in de bodem. Beide gevraagde ophogingen worden te negatief beschouwd en kunnen niet worden toegestaan. Beperkte rechttrekking van de grond is toegelaten. Voor de stal kan een ophoging tot maximaal 5 cm boven het maaiveld worden toegestaan.
Het ophogen van de weide heeft versnelde afvoer van regenwater tot gevolg met vermoedelijk bijkomende overlast voor de omgeving. Deze ophoging kan niet worden toegestaan, het hemelwater dient, zoals nu het geval is, daar ter plaatse te infiltreren in de bodem.
Het ongunstig advies van het Departement Landbouw en Visserij dd. 06/06/2020 met kenmerk 2020_002515_vl:
Het perceel is gelegen binnen mogelijks en effectief overstromingsgevoelig gebied, precies op die zone van het perceel waar men wenst aan te hogen.
Door het ophogen van deze zone verplaatst men de waterproblematiek naar de omliggende percelen en verder stroomafwaarts in het afstroomgebied.
De aanvraag betreft het ophogen van een akker die voorheen in professionele landbouwuitbating was en afgaande op voorliggende aanvraag zal opgehoogd worden i.f.v. het gebruik als loopweide voor paarden.
Voorliggende aanvraag kadert niet binnen een beroepsmatige agrarische of para-agrarische activiteit en dient beschouwd te worden als hobby.
Ophogingen in landbouwgebied dienen met de nodige omzichtigheid benaderd te worden. Enkel als de gevraagde ophoging kadert in een beroepsmatige landbouwuitbating kan deze overwogen worden.
Bovendien dienen de ophogingen beperkt te zijn, zowel in hoogte als in oppervlakte. Enkel het wegwerken van lokale depressies is aanvaardbaar.
In een duurzaam landbouwsysteem dient de landbouwfunctie aangepast te worden aan het fysisch milieu en niet omgekeerd.
Het feit dat de omliggende gronden al dan niet wederrechtelijk werden opgehoogd is evenwel hoe dan ook geen motivering om de gevraagde ophoging te vergunnen.
De ophogingen in het woongebied kunnen hier enkel worden toegestaan voor wat betreft de grondoppervlakte van de woning zoals vermeld in omgevingsvergunning 201900108, vergund door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 17/06/2019. Voor het overige kunnen merkelijke grondingrepen, zoals de ophogingen, in dit gebied niet aanvaard worden (palend aan watergevoelig gebied).
Volgens de aanvragers is de ophoging van de overige gebouwen (stal, bijgebouw), vereist voor de afvoer naar de riolering en om wateroverlast in de gebouwen te vermijden. Hiervoor zullen dus andere (technische) oplossingen moeten gezocht worden.