Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020084515
Dossiernummer gemeente: 202000309
De gemeente Geel heeft op 06/07/2020 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het oprichten van twee gekoppelde woningen. De aanvraag werd op 17/09/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Jan Lavens
Wagenaarstraat 33 te 8791 Waregem
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Tongerlosebinnenweg 64, Tongerlosebinnenweg 66 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13375, sectie N, perceel 1014C, 1014D
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling. De voorschriften van de geldende verkaveling zijn van toepassing.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het oprichten van twee gekoppelde woningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag volgens de architect
De huidige aanvraag beoogt de bouw van twee halfopen eengezinswoningen. De functie bestaat dus uit wonen. De bestemming past binnen de bestaande, omliggende functies. De woning omvat op het gelijkvloers een inkom + wc + berging, leefruimte, eetruimte en keuken. Op de verdieping zijn 2 slaapkamers, een nachthal, buro en een badkamer voorzien. De zolder onder het zadeldak bevat 2 kinderkamers en een technische ruimte.
De aanvraag heeft geen bijkomende impact op de mobiliteit gezien het maar gaat over de bouw van een eengezinswoning en deze voorziet in eigen parkeerplaats op eigen terrein.
De hedendaagse vormgeving met zadeldak en plat dak past visueel-vormelijk in de omgeving. Ook het gevelmateriaal – gevelsteen - past in de omgeving, gezien in de nabije buurt recente projecten met een zelfde gevelmateriaal zijn gerealiseerd. De beoogde bouwstijl integreert zich in de omgeving en is hiermee verenigbaar.
Het ontwerp
Deze aanvraag stelt de oprichting voor van twee gekoppelde woningen.
De woningen worden ingeplant op 6 meter uit de rooilijn. In de bouwvrije voortuinstrook wordt bij elke woning een parkeerplaats voorzien tegen de gemeenschappelijke perceelsgrens.
De beide woningen hebben elk een gevelbreedte van 7 meter. De bouwdiepte is 9,00 meter op het gelijkvloers en de verdieping. De dakbasis bedraagt eveneens 9,00 meter. Ingevolge de verkavelingsvoorschriften is de dakvorm tot op een diepte van 9 meter een zadeldak. De overige bouwdiepte is plat dak.
De gevelhoogte is 5,85 meter en de nokhoogte bedraagt 10,57 meter.
De woningen worden opgericht in gevelsteenmetselwerk, antracietgrijs buitenschrijnwerk en zwarte pannen voor de dakbedekking.
de aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 17/09/2020 werd advies gevraagd aan geel - openbare werken en verkeer.
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Tongerlosebinnenweg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Besluit
Gunstig met voorwaarden
Voorwaarden
De woningen dienen ingeplant zoals voorzien op het goedgekeurde plan, dit is op 6 meter uit de rooilijn.
Nota wordt genomen van de aanleg van een parkeerplaats in de bouwvrije voortuinstrook.
Maximum de helft van de voortuin mag verhard worden met een maximum van 6 meter. De zone rondom het hoofdgebouw dient als tuin te worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd. Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen.
De bomen op het openbaar domein worden niet verplaatst of verwijderd.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woningen moeten voldoen aan de EPB-eisen.
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater mag worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Deze huisaansluitputjes mogen niet met elkaar verbonden zijn.
Putten (septische put, hemelwaterput, infiltratievoorziening) mogen niet binnen de 8 meter van de as van de weg worden geplaatst. En ze moeten minstens 2m van de voorgevel af liggen.
Voor het DWA adviseren we een septische put voor het fecaal water (geen verplichting). Als men een septische put plaatst dient de overloop van de septische put samen te komen bij het grijs water (huishoudelijk afvalwater dat niet afkomstig is van toilet maar van bv. douche).
Volgens de hemelwaterverordening is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet een volume van 7000L. Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 127,5L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 0,20m².
De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met volume van 205L en oppervlakte van 1,44m².
Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor toiletten, wasmachine en 3 kranen (uitgietbak, garage, achtergevel). Het water van de kranen mag niet gebruikt worden om te koken, te drinken, handen te wassen. Het mag wel gebruikt worden om te poetsen, kleding te wassen, ... .
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Voor de toegang tot het perceel mogen er maximaal 2 opritten (of oprit en paadje) worden voorzien met samen een maximale breedte van 6m.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woningen ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.
Lasten
///
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De woningen dienen ingeplant zoals voorzien op het goedgekeurde plan, dit is op 6 meter uit de rooilijn.
Nota wordt genomen van de aanleg van een parkeerplaats in de bouwvrije voortuinstrook.
Maximum de helft van de voortuin mag verhard worden met een maximum van 6 meter. De zone rondom het hoofdgebouw dient als tuin te worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd. Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen.
De bomen op het openbaar domein worden niet verplaatst of verwijderd.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woningen moeten voldoen aan de EPB-eisen.
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater mag worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Deze huisaansluitputjes mogen niet met elkaar verbonden zijn.
Putten (septische put, hemelwaterput, infiltratievoorziening) mogen niet binnen de 8 meter van de as van de weg worden geplaatst. En ze moeten minstens 2m van de voorgevel af liggen.
Voor het DWA adviseren we een septische put voor het fecaal water (geen verplichting). Als men een septische put plaatst dient de overloop van de septische put samen te komen bij het grijs water (huishoudelijk afvalwater dat niet afkomstig is van toilet maar van bv. douche).
Volgens de hemelwaterverordening is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet een volume van 7000L. Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 127,5L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 0,20m².
De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met volume van 205L en oppervlakte van 1,44m².
Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor toiletten, wasmachine en 3 kranen (uitgietbak, garage, achtergevel). Het water van de kranen mag niet gebruikt worden om te koken, te drinken, handen te wassen. Het mag wel gebruikt worden om te poetsen, kleding te wassen, ... .
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Voor de toegang tot het perceel mogen er maximaal 2 opritten (of oprit en paadje) worden voorzien met samen een maximale breedte van 6m.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woningen ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.