Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020097724
Dossiernummer gemeente: 202000342
De gemeente Geel heeft op 23/07/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het verkavelen in 1 lot voor een vrijstaande eengezinswoning. De aanvraag werd op 27/08/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Marcel Van den Vonder
Grote Baan 138 te 2235 Hulshout
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Velveken te 2440 Geel
Kadastrale ligging: afdeling 4, sectie D, perceel 940C
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen, verkavelen van gronden
De aanvraag betreft het verkavelen van een perceel grond in 1 lot voor een vrijstaande eengezinswoning.
De onmiddellijke omgeving is langs Velveken praktisch geheel bebouwd met een gemengde bebouwing van vrijstaande en gekoppelde eengezinswoningen, opgericht in diverse stijlen en bouwhoogten, variërend tussen een kroonlijsthoogte van 3 m en 6,5 m.
Het project voorziet voor de vrijstaande eengezinswoning een bouwhoogte voor het hoofdgebouw van maximum 7 m onder een verplicht plat dak en voor het bijgebouw van maximum 4 m onder verplicht plat dak.
Deze normen zijn ingegeven om te voldoen aan de richtlijnen van het beschermd dorpsgezicht 'omgeving van de houten windmolen van Larum'. Het voorgesteld bouwprofiel en materiaalgebruik bieden voldoende garanties tot visueel-vormelijke integratie in de omgeving.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 01/09/2020 t.e.m. 30/09/2020. Er werden 0 bezwaren ingediend.
Op 27/08/2020 werd advies gevraagd aan Onroerend Erfgoed.
Op 28/08/2020 werd advies gevraagd aan Telenet.
Op 28/08/2020 werd advies gevraagd aan Fluvius.
Op 28/08/2020 werd advies gevraagd aan Pidpa.
Op 28/08/2020 werd advies gevraagd aan Proximus.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 01/09/2020 tot 30/09/2020.
Resultaat: er werden 0 bezwaren ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van Onroerend Erfgoed, afgeleverd op 23/09/2020, is ongunstig.
Het advies van Telenet, afgeleverd op 16/09/2020, is gunstig.
Uit het advies van Fluvius, afgeleverd op 02/11/2020, blijkt dat er kosten verbonden zijn aan de aanleg/uitbreiding van de nutsleidingen.
Het advies van Pidpa, afgeleverd op 18/11/2020, is gunstig.
Het advies van Proximus, afgeleverd op 29/09/2020, is gunstig.
Het advies van de provincie Antwerpen - dienst Integraal Waterbeleid, afgeleverd op 16/10/2020, is gunstig.
Besluit
Er wordt een ongunstig advies gegeven omwille van volgende reden:
Het ongunstig advies van Onroerend Erfgoed dd. 23/09/2020 met kenmerk 4.002/10000/D745.22:
Uit onze behandeling van het dossier blijkt dat de handelingen afbreuk doen aan de bescherming.
De omgeving van de molen van Larum is beschermd als dorpsgezicht als typische windmolensite. Het inhoudelijk dossier uit 1992 motiveert de bescherming van het dorpsgezicht als volgt:
De omgeving werd door het urbanisatieproces binnen de wijk Larum aangetast maar biedt nog garanties voor een redelijke windvang en is in essentie nog landelijk van karakter. Noch de windvang noch de visuele relatie met de omgeving mag verder aangetast worden door het hoger optrekken van de bestaande woningen, door het verder opvullen van lege percelen akkerland of door het aanplanten van hoogstammen . Het betreft hier immers een typische windmolensite.
Deze doelstelling uit het inhoudelijk dossier vertaalt zich in het Beschermingsbesluit als volgt: art.3.2. Behoudens voorafgaande en schriftelijke toestemming vanwege de Minister of zijn gemachtigde en onverminderd de bestaande wetten en reglementen terzake is verboden:
Het oprichten van gebouwen of constructies op het plaatsen van een inrichting, zelfs uit niet duurzame materialen, die in de grond is ingebouwd, aan de grond is bevestigd of op de grond steun vindt ten behoeve van de stabiliteit en bestemd is om ter plaatse te blijven staan, ook al kan zij uit elkaar genomen worden.
De molen lag oorspronkelijk in een agrarische omgeving en behoud van de restanten van deze landelijke omgeving was een doelstelling bij de bescherming. Het perceel 940C is momenteel nog landbouwgrond. Het omvormen van deze landbouwgrond naar bouwgrond gaat bijgevolg in tegen de bescherming.
Ook het behoud van de visuele relatie tussen de molen en de omgeving is een doelstelling van de bescherming. Via het perceel 940C en de buurpercelen (tevens nog in gebruik als landbouwgrond) is de molen nog steeds goed zichtbaar vanaf de openbare weg, Velveken. Bebouwing van deze percelen landbouwgrond tast de visuele relatie met de molen aan. Door zijn ligging in binnengebied is de molen immers slechts beperkt zichtbaar vanaf de openbare weg.
Deze motivering geeft aan dat de gevraagde handelingen niet overeenstemmen met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend erfgoed, namelijk met
• passief behoudsbeginsel (art. 6.4.3 Onroerenderfgoeddecreet);
• bijzondere voorschriften uit Beschermingsbesluit (art. 3.2.1 Beschermingsbesluit ).
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het ongunstig advies van Onroerend Erfgoed dd. 23/09/2020 met kenmerk 4.002/10000/D745.22:
Uit onze behandeling van het dossier blijkt dat de handelingen afbreuk doen aan de bescherming.
De omgeving van de molen van Larum is beschermd als dorpsgezicht als typische windmolensite. Het inhoudelijk dossier uit 1992 motiveert de bescherming van het dorpsgezicht als volgt:
De omgeving werd door het urbanisatieproces binnen de wijk Larum aangetast maar biedt nog garanties voor een redelijke windvang en is in essentie nog landelijk van karakter. Noch de windvang noch de visuele relatie met de omgeving mag verder aangetast worden door het hoger optrekken van de bestaande woningen, door het verder opvullen van lege percelen akkerland of door het aanplanten van hoogstammen . Het betreft hier immers een typische windmolensite.
Deze doelstelling uit het inhoudelijk dossier vertaalt zich in het Beschermingsbesluit als volgt: art.3.2. Behoudens voorafgaande en schriftelijke toestemming vanwege de Minister of zijn gemachtigde en onverminderd de bestaande wetten en reglementen terzake is verboden:
Het oprichten van gebouwen of constructies op het plaatsen van een inrichting, zelfs uit niet duurzame materialen, die in de grond is ingebouwd, aan de grond is bevestigd of op de grond steun vindt ten behoeve van de stabiliteit en bestemd is om ter plaatse te blijven staan, ook al kan zij uit elkaar genomen worden.
De molen lag oorspronkelijk in een agrarische omgeving en behoud van de restanten van deze landelijke omgeving was een doelstelling bij de bescherming. Het perceel 940C is momenteel nog landbouwgrond. Het omvormen van deze landbouwgrond naar bouwgrond gaat bijgevolg in tegen de bescherming.
Ook het behoud van de visuele relatie tussen de molen en de omgeving is een doelstelling van de bescherming. Via het perceel 940C en de buurpercelen (tevens nog in gebruik als landbouwgrond) is de molen nog steeds goed zichtbaar vanaf de openbare weg, Velveken. Bebouwing van deze percelen landbouwgrond tast de visuele relatie met de molen aan. Door zijn ligging in binnengebied is de molen immers slechts beperkt zichtbaar vanaf de openbare weg.
Deze motivering geeft aan dat de gevraagde handelingen niet overeenstemmen met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend erfgoed, namelijk met
• passief behoudsbeginsel (art. 6.4.3 Onroerenderfgoeddecreet);
• bijzondere voorschriften uit Beschermingsbesluit (art. 3.2.1 Beschermingsbesluit ).