Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020104582
Dossiernummer gemeente: 202000415
De gemeente Geel heeft op 09/09/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een dokterspraktijk met duplex. De aanvraag werd op 23/09/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Joke Roelants
Lebonstraat 35 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Lebonstraat 128 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: afdeling 6, sectie G, perceel 852D3
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut
Ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 06/07/2012
Ruimtelijk uitvoeringsplan De Werft goedgekeurd op 26/03/2009
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming, maar niet met de stedenbouwkundige voorschriften.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften m.b.t. de dakhelling en de breedte van de dakkapel achteraan.
Voor een plat dak en een gevelbrede dakkapel achteraan wordt een afwijking, zoals bepaald in art. 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gevraagd.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het slopen van een woning en het oprichten van een huisartsenpraktijk met duplex.
De omliggende bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit gesloten bebouwing met een residentieel karakter. Bouwhoogtes variëren tot 4 bouwlagen met zadeldak waarbij een maximale kroonlijsthoogte van 10,5m terug te vinden is. Het materiaalgebruik in de omgeving bestaat hoofdzakelijk uit baksteen gevels en pannen- en leiendaken in diverse kleurtinten.
Achteraan grenst het goed aan de Boerenkrijgstraat. Deze straat geeft toegang tot de parkeer- en autobergplaatsen aan de achterkanten van de percelen aan de Lebonstraat.
Het bestaande woonhuis en bijhorende verhardingen zullen afgebroken worden. Achterin de tuin bevinden zich geen noemenswaardige bomen.
De voorziene functie van dokterspraktijk (dienstverlening) en de duplex zijn verenigbaar met de onmiddellijke omgeving en zijn in overeenstemming met de voorgeschreven functie van woongebied volgens het gewestplan. De bebouwing situeert zich enkel in het gedeelte van het perceel aangeduid als woongebied.
Achteraan het perceel worden 7 autostaanplaatsen voorzien in open lucht De autostaanplaatsen worden voorzien binnen een groen kader, dit groen voldoet met 49.1m² aan de minimale groenvoorzieningen op het perceel (10%).
De ontsluiting zal gebeuren via de Boerenkrijgstraat zoals alle naastgelegen gebouwen die ook grenzend zijn aan de Lebonstraat. Er wordt dan ook niet meer drukte verwacht op de Boerenkrijgstraat ten gevolge van de nieuwe activiteit.
De 6 fietsenstalplaatsen voor de praktijk worden vooraan voorzien. De bewoners van de duplex hebben, binnen het gebouw, aan de inkom een fietsenberging waar ze tot 3 fietsen, voor dagdagelijks gebruik, kunnen opbergen. Extra fietsenstalruimte in de kelder zorgt ervoor dat er vlot voldaan kan worden aan het minimum van 6 plaatsen.
Het dak wordt uitgevoerd als een plat dak dat langs de zijkanten terugspringt binnen het gabarit van het hellende dak met dakkapellen. Deze insprongen trekken zich langs de voorgevel door op de onderliggende verdiepingen zodat de massiviteit van het volume doorbroken wordt en we een fijn en ritmische geheel krijgen dewelke de achterliggende functie reflecteert. Achteraan wordt de dakkapel verbreedt over de volledige breedte van de achtergevel.
Het gebouw wordt gematerialiseerd in een lichte grijs/beige genuanceerde kleur. De plint wordt uitgevoerd in een gekaleide baksteen in combinatie met een grijze cementering voor de rest van het gebouw. Daar waar er wordt aangesloten bij de buren zal de afwerking in overleg worden geplaatst.
Achteraan wordt er getracht de parkeerplaatsen een groene omkadering te geven. Dit groen trekt zich door langs de bebouwing in de vorm van een patio. Op de perceelsgrens wordt een tuinmuur voorzien dewelke wordt begroeid zodat de kabinetten een aangenaam en besloten karakter krijgen.
Binnen het gebouw staat de licht- en luchtigheid van de ruimtes voorop. Grote gevelopeningen trekken veel licht naar binnen en de grote terrassen vormen een verlengde van de binnenruimtes.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 30/09/2020 t.e.m. 29/10/2020. Er werden 0 bezwaren ingediend.
Op 23/09/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone Kempen.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen 2 gemeentewegen.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 30/09/2020 tot 29/10/2020.
Resultaat: er werden 0 bezwaren ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van brandweerzone Kempen, afgeleverd op 30/09/2020, is voorwaardelijk gunstig.
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Voor een plat dak en een gevelbrede dakkapel achteraan kan een afwijking, zoals bepaald in art. 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, worden toegestaan.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen te worden om de aanpalende woningen geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk zal er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen dienen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur te worden uitgevoerd en een ABR polis te worden afgesloten.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweerzone Kempen met kenmerk BWDP/2020-0330/001/01/BCO.
Bij de sloop moet er worden bekeken of er een huisaansluiting aanwezig is (aan de kant van de Lebonstraat, niet aan de kant van de Boerenkrijgstraat). Als deze aanwezig is, moet deze herbruikt worden en dient de bouwheer zelf huisaansluitputjes DWA (Droogweerafvoer) en RWA (Regenwaterafvoer) te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn. Aangezien men, volgens plan, de afvoer van het regenwater volledig laat infiltreren op eigen terrein, dient men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen. Het huisaansluitputje DWA dient van kunststof te zijn (roodbruin met diameter 315mm). De bouwheer kan dit huisaansluitputje plaatsen vooraan bij de fietsenstalling. Als men geen aansluiting terugvindt, dient men contact op te nemen met de dienst grondgebonden zaken. De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel. De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Volgens de hemelwaterverordening is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Het volume van de hemelwaterput moet minimum 50L/m² afvoerende dakoppervlakte bedragen met een maximum van 10.000L. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor spoeling van de toiletten en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 2504L bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 4 m². Men voorziet geen noodoverloop naar het openbaar rioleringsstelsel. Men laat alles infiltreren op eigen terrein wat ook de voorkeur geniet. De hemelwaterput en de infiltratievoorziening voldoen aan de hemelwaterverordening. Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
De hemelwaterput dient bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Voor een plat dak en een gevelbrede dakkapel achteraan wordteen afwijking, zoals bepaald in art. 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, toegestaan.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen te worden om de aanpalende woningen geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk zal er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen dienen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur te worden uitgevoerd en een ABR polis te worden afgesloten.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweerzone Kempen met kenmerk BWDP/2020-0330/001/01/BCO.
Bij de sloop moet er worden bekeken of er een huisaansluiting aanwezig is (aan de kant van de Lebonstraat, niet aan de kant van de Boerenkrijgstraat). Als deze aanwezig is, moet deze herbruikt worden en dient de bouwheer zelf huisaansluitputjes DWA (Droogweerafvoer) en RWA (Regenwaterafvoer) te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn. Aangezien men, volgens plan, de afvoer van het regenwater volledig laat infiltreren op eigen terrein, dient men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen. Het huisaansluitputje DWA dient van kunststof te zijn (roodbruin met diameter 315mm). De bouwheer kan dit huisaansluitputje plaatsen vooraan bij de fietsenstalling. Als men geen aansluiting terugvindt, dient men contact op te nemen met de dienst grondgebonden zaken. De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel. De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Volgens de hemelwaterverordening is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Het volume van de hemelwaterput moet minimum 50L/m² afvoerende dakoppervlakte bedragen met een maximum van 10.000L. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor spoeling van de toiletten en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 2504L bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 4 m². Men voorziet geen noodoverloop naar het openbaar rioleringsstelsel. Men laat alles infiltreren op eigen terrein wat ook de voorkeur geniet. De hemelwaterput en de infiltratievoorziening voldoen aan de hemelwaterverordening. Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
De hemelwaterput dient bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.