Het college van burgemeester en schepenen leverde in zitting van 22/06/2020 een weigering af voor het oprichten van een meergezinswoning met 22 woongelegenheden en een handelsruimte.
Er werden verscheidene bezwaarschriften ingediend.
De aanvrager is tegen deze weigering in beroep gegaan.
De deputatie vraagt advies aan het college betreffende dit beroep.
Het college van burgemeester en schepenen behoudt zijn standpunt betreffende het ongunstig advies.
Tijdens de beroepsprocedure heeft werden nog enkele aanpassingen doorgevoerd: .aanpassingen terrassen app. 6, 7 en 12, verkeerslicht i.f.v. kennisgeving gebruik inritzone kelder, afmetingen bij de parkeerplaatsen gezet op plan, scheidingslijn hellende inritzone voorzien.
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2019154773
Dossiernummer gemeente: 201900558
De gemeente Geel heeft op 20/12/2019 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het bouwen van een meergezinswoning met 22 woongelegenheden en een handelsruimte. De aanvraag werd op volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Johan Van Hoof
Massenhovensesteenweg 30 te 2520 Ranst
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Dr.-Van de Perrestraat 136, Dr.-Van de Perrestraat 140 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13374, sectie F, perceel 571A4, 571B4, 571C4
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning met 22 woongelegenheden en een handelsruimte
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft bouwen van een meergezinswoning en een handelsruimte en aanhorigheden.
De aanvrager wenst hiervoor 2 bestaande ééngezinswoningen te slopen en bomen te rooien.
Het bouwproject voorziet een meergezinswoning met 22 wooneenheden en een geïntegreerde handelsruimte.
Het bouwproject voorziet in totaal 40 parkeerplaatsen waarvan 5 hiervan voorzien zijn als mindervalide parkeerplaats. Voor 22 wooneenheden zijn er volgens de gemeentelijke parkeerverordening 33 parkeerplaatsen nodig (1,5 staanplaats per woonentiteit).
Hiervan worden 22 staanplaatsen in de ondergrondse parkeerkelder voorzien en 11 als niet overdekte bovengrondse staanplaatsen.
Voor de handelsruimte worden er minstens 4 niet overdekte staanplaatsen voorzien. (1 staanplaats per 50m² oppervlakte).
De 3 resterende parkeerplaatsen kunnen volgens de aanvrager in wisselwerking gebruikt worden. Ten behoeve van bewoners of bezoekers van de woonentiteiten of de handelsruimte, worden er 24 vrije overdekte fietsenstalplaatsen voorzien langs de doorritzone. In het bijgebouw wordt een fietsenstalling voorzien voor 68 fietsplaatsen. Volgens de verordening dienen hier 67plaatsen ( = 21x3 + 1x4 ) te worden voorzien dus dit is conform.
In de twee linkse gemeenschappelijke traphallen zijn er eveneens een aantal fietsenstaanplaatsen voorzien. De aanvrager probeert zodoende in te zetten op een gemotiveerd gebruik van de fiets.
Volgens de beschrijvende nota in het aanvraagdossier is de doorritzone van het gebouw in principe voldoende breed voorzien om zowel een inkomende als uitgaande verkeersstroom te kunnen dragen. Gezien de aanwezigheid van soortgelijke bouwprojecten in de Dr. Van de Perrestraat mag er verwacht worden dat deze gemeenteweg over voldoende draagkracht beschikt om de nieuwe verkeersstromen te kunnen dragen. Het is wel zo dat de meeste meergezinswoningen over minder woongelegenheden beschikken.
Volgens de beschrijvende nota in het aanvraagdossier werden voorafgaand enkele adviezen bekomen via telefonisch contact met de betreffende bouwdienst van stad Geel. Onze dienst is hier echter niet van op de hoogte.
Het hoofdgebouw omvat 22 wooneenheden dewelke verspreid gelegen zijn over 4 bouwlagen, alsook een handelsruimte dewelke aangesloten zal worden met de bestaande handelsruimte van Dr. Van de Perrestraat nr. 142 dat nu in functie staat van Apotheek Optiphar. In de bestaande toestand van de handelsruimte op nr. 142 zullen er intern geen vergunningsplichtige handelingen worden uitgevoerd. Ten behoeve van de koppeling tussen de bestaande winkelruimte en de nieuwe winkelruimte worden hier enkel een aantal openingen in de scheidingswand gemaakt ten einde een koppeling te kunnen maken tussen beide winkelruimtes. Met uitzondering van vernieuwde interieurmeubels zullen er hier dus geen verdere werken worden uitgevoerd.
Het volledige hoofdgebouw omvat dus 4 bovengrondse bouwlagen zijnde het gelijkvloers, eerste verdieping, tweede verdieping en de derde als dakverdieping. De bouwdieptes hiervan zijn respectievelijk 17m00, 15m00, 15m00 en 9m00 als dakbasis. Enkel de gelijkvloerse handelsruimte heeft een grotere bouwdiepte van 27m05 dewelke overeenstemt met de bouwdiepte van de bestaande handelsruimte. Doch volgens de vergunde plannen van 14/7/2003 is de bouwdiepte 27m00.
De kroonlijsthoogte in de voorgevel is hierbij gelegen op 9m00 waarvan het hellend dak een helling omvat van 45%. De hoogte van de inritzone (doorrit) is voorzien op 2m70 in functie van het doorrijden van bestelwagens om zodoende de straatzijde optimaal te kunnen ontlasten van dienstvoertuigen voor leveringen. Ten gevolge van deze verhoogde inritzone, de daarbijhorende bepalende voorzieningen ten behoeve van de EPB regelgeving, de bepalingen van het WTCB in functie van minimaal 15cm dakopstand, komen we aan de achterzijde van het gebouw tot een kroonlijsthoogte van 9m17. Aangezien dit een rechtstreeks gevolg is van voorgaande redenen waar niet van afgeweken kan worden, wordt daarom vervolgens een afwijking gevraagd voor de kroonlijsthoogte in de achtergevelzijde van 9m17.
Tevens is er een ondergrondse parkeerkelder voorzien voor 22 staanplaatsen zodat elke woonentiteit minstens 1 ondergrondse/overdekte staanplaats ter beschikking heeft. Elk appartement beschikt eveneens over een eigen kelderberging. De kelder is zodanig gesitueerd dat er geen onnodige zware constructies (vb. Secanspalenwand of Berlinerwand) dient voorzien te worden om deze ondergrondse constructie te kunnen realiseren. Zodoende wordt het risico op bouwproblemen naar aanpalende gebouwen tot een minimum herleidt.
Ten behoeve van de technische liftschacht is er boven eveneens een uitspringende bouwvolume voorzien voorbij de 9m bouwdiepte. Gezien de aard van deze technische koker, gezien voorgaande toelating tijdens een telefonische bespreking met stad Geel en gezien soortgelijke bouwproject verderop in de straat (Dr. Van de Perrestraat 154-160), mag deze schacht dus achter de 9-meterlijn geplaatst worden. De kroonlijst van deze liftschacht is gelegen op 12m35 en wijkt dus af van de kroonlijsthoogtes voor dakkapellen. Desondanks dat er hier reeds de kleinst mogelijke schachtkophoogte voorzien wordt (normaal 3m40 nu met aangepaste speciale lift 2m90), wordt dus een technische liftschacht bekomen met afwijkende hoogte. Dakkapellen in de voorgevel zijn opgericht op meer dan 1m van de scheidingsmuren en omvatten hier slechts 50% van de toegelaten breedte voor dakkapellen. Met een totale breedte van 14m44 wordt hier op een gevelbreedte van 45m77 dus voldaan aan de algemene bepalingen van de 2/3de regel (< 30m51). In de voorgevel bedraagt de totale hoogte van deze dakkapellen 3m00 ten opzichte van de totale dakhoogte van het gebouw zijnde 4m50. Zodoende wordt ook hier voldaan aan de 2/3de regel. In de voorgevelzijde worden deze 3 dakkapellen voorzien op de voorgevelbouwlijn. Aan de achterzijde zijn er ook uitspringende terrassen voorzien. Bij alle terrassen worden de regels van het burgerlijk wetboek, inzake de artikels omtrent 'Lichten en Zichten' volledig gerespecteerd.
Wat betreft het bijgebouw wordt er een constructie voorzien met een oppervlakte van 79,52m² waarbij er 68 staanplaatsen voor fietsen voorzien worden. (minimaal 67 vereist cfr. parkeerverordening).
In het globale project zijn er fietsenstaanplaatsen voorzien in het bijgebouw, de overdekte inritzone en de gemeenschappelijke inkomhallen van de appartementen.
De constructie voor de fietsenstalling wordt achteraan het perceel voorzien. Volgens de aanvrager kan deze overdekte ruimte een tweeledige functie bieden waarbij het gebouw enerzijds hoofdzakelijk dienst doet als fietsenstalling. Anderzijds kan deze semi-open overdekte buitenruimte perfect gebruikt worden voor een polyvalent gebruik ten behoeve van de bewoners gedurende een gemeenschaps-event. De ligging aan de gemeenschappelijke tuin is hierbij van cruciaal belang zodat beide integraal tesamen gebruikt kunnen worden. Ten behoeve van deze overdekte fietsenstalling optimaal te kunnen gebruiken voor dergelijk aantal bewoners is de totale oppervlakte aan bijgebouwen weliswaar overschreden waarvoor bijgevolg dan ook een afwijking wordt gevraagd. Rekening houdende met het occasioneel polyvalent gebruik van deze voorziening, de optimale afmetingen voor de stalling alsook het feit dat 3 bouwpercelen samengevoegd worden voor één globaal bouwproject. Ook kunnen, volgens de aanvraag, de parkeerplaatsen die op gelijkvloers niveau voorzien zijn, overdag mogelijks gebruikt worden door de klanten van de apotheek.
De gelijkvloerse appartementen beschikken allen over een private buitenruimte.
Het hoofdgebouw wordt hoofdzakelijk opgericht in een steense baksteenarchitectuur met een lichte kleur. Deze wordt aangevuld door een donker gekleurde gevelbekleding in plaatmateriaal en enkele accenten in een natuurgrijze betonkleur. Het buitenschrijnwerk, alsook alle dakranden worden voorzien in donker gekleurd aluminium. Balustrades zijn enerzijds voorzien in een glazen variant dewelke ingeklemd zit in een donker gekleurde metalen plaat, anderzijds voorzien als donker gekleurde metalen constructies. Terrasschermen zijn gemaakt in donker gekleurde profielen met een melkglazen invulling. Zowel het hellend dak alsook de gevelbekledingen van de uitspringende dakvormen (dakkapellen, technische liftkokers,...) zijn voorzien in donker gekleurde leien. Het bijgebouw voor de fietsenstalling is voorzien in een donker gekleurde stalen constructie voor zowel het dragend als het bekledend gedeelte van de buitenzijde waardoor een semi-open uiterlijk wordt bekomen. Het plat dak gedeelte wordt voorzien in een dakopbouw met steeldeck. Dakranden en buitenschrijnwerk zijn in donker gekleurd aluminium.
Volgens de beschrijvende nota is het gebouw ontworpen cfr. de stedenbouwkundige verordening omtrent toegankelijkheid. Inhoudelijk betekent dit dat er een aantal noodzakelijke handelingen en voorzieningen zijn dewelke het gebouw toegankelijk maken, waaronder voornamelijk : voorziening van mindervalide parkeerplaatsen cfr. de minimale afmetingen; drempelloze toegang tot het gebouw (niveauverschil 2,0 cm) met afgeschuinde dorpel; vereiste opstelruimtes van 50,0 cm naast toegangsdeuren in publieke ruimtes (inkomzones,...); rolstoeltoegankelijke liften en kooien; doorgangen met netto minimaal 150cm doorgangsbreedte; doorgangen met netto minimaal 120cm doorgangsbreedte over een maximumlengte van 10m00; enz...
Meer bepaald inzake de nieuwe voorzieningen van de handelsruimte wil men erop wijzen dat hier voldoende aandacht geschonken zal worden aan de toegankelijkheid bij het inrichten van de winkelruimte en dat de bepalingen zoals vermeld in de verordening hieromtrent nauw gevolgd zullen worden.
In de kelder worden bergingen voorzien, één voor elke woongelegenheid. Hiermee voldoet men aan de verplichting voor het voorzien van afvalberging.
Pas na het indienen van de oorspronkelijke aanvraag en vóór het wijzigingsverzoek werd het dossier besproken met de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De gevraagde aanpassingen werden gedeeltelijk uitgevoerd.
Op 6 mei 2020 werd er door het college van burgemeester en schepenen een weigering afgeleverd. De bouwheer heeft hiertegen beroep ingediend.
Tijdens de beroepsprocedure werden nog enkele aanpassingen doorgevoerd: .aanpassingen terrassen app. 6, 7 en 12, verkeerslicht i.f.v. kennisgeving gebruik inritzone kelder, afmetingen bij de parkeerplaatsen gezet op plan, scheidingslijn hellende inritzone voorzien
Er werd een openbaar onderzoek gehouden van 19/10/2020 tem 17/11/2020.
Er werden 10 bezwaarschriften ingediend.
Bezwaarschriftindieners zijn van mening dat:
Op 16/10/2020 werd advies gevraagd aan provincie antwerpen - dienst integraal waterbeleid.
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werden 10 bezwaarschriften ingediend.
Beoordeling bezwaarschriften:
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van provincie antwerpen - dienst integraal waterbeleid afgeleverd op 16/10/2020 is volledig gunstig
Opmerkingen adviezen:
///
Besluit
Ongunstig omwille van volgende redenenen:
De bouwdiepte van de apotheek bedraagt meer dan de maximale toelaatbare 27m00.
De locatie van het bijgebouw achteraan op het terrein met fietsenstalling is voor de gebruikers van de appartementen niet goed gelegen. De parkeerverordening dd. 2018 werd ingevoerd om het fietsgebruik zoveel mogelijk te stimuleren. Artikel 12 stelt dat de fietsstallingen eenvoudig en veilig bereikbaar moeten zijn vanuit de openbare weg en vanuit de woning. De toegangen tot het gebouw zijn enkel voorzien aan de voorkant, de straatzijde. Enkel de bewoners van de gelijkvloerse appartementen kunnen via de tuin vlot naar deze fietsenstalling die achteraan gelegen is, terwijl hier de meeste fietsen in voorzien zijn. De overige bewoners dienen via de straatzijde om te lopen via de doorrit over de parking. Dit zal het fietsen onvoldoende stimuleren.
Enkel een deel van de gelijkvloerse appartementen hebben toegang tot de gemeenschappelijke tuin. De overige bewoners moeten via de parking en/of via de fietsenstalling om dan pas in de gemeenschappelijke tuin te geraken. Op deze manier is er weinig meerwaarde naar woonkwaliteit. Het doortrekken van de circulatiekernen tot aan de tuinzone kan hierbij mogelijks een oplossing bieden voor de bewoners van de appartementen op de verdieping.
De terrassen op niveau 1 en 2 zijn ruim van oppervlakte, maar slechts 2 meter diep. Indien deze naar 2,5 à 3 m kunnen worden gebracht zijn deze veel functioneler.
De gevel is 45,84 meter lang. Er is weinig verticale opdeling waardoor het horizontale karakter hiervan heel fel wordt benadrukt. In de Dr.-Van de Perrestraat is echter een duidelijke verticaliteit zichtbaar. (beeldkwaliteitsplan in opmaak)
Volgende opmerkingen in het advies van dienst openbare werken en verkeer:
1. Het ontwerp bevat 1 toegang zowel voor voetgangers, fietsers als gemotoriseerd verkeer.
Vooraan is de doorgang meer dan 6,5 meter maar vanaf de gemeenschappelijke traphal is de breedte maar 4.65m. Dit is eerder beperkt. Bovendien bevindt er zich een fietsenstalling achter de traphal waarbij in – en uit naar deze stallingen is via de doorgang voor het gemotoriseerd verkeer. Dit vraagt om gevaarlijke situaties tussen fietsers en auto’s. Bovendien zal er wel eens een fiets niet goed in de stalling staan en wordt zo de doorgang voor de auto’s mogelijks gehinderd. Voorstel om te onderzoeken of fietsen ergens anders op een veiligere plaats kunnen gestald worden.
2. Er zijn 22 parkeerplaatsen ondergronds voorzien, plaatsen 11,12 en 22 zijn moeilijk bereikbaar omdat ze zo dicht tegen de muur gelegen zijn en er beperkte manoeuvreerruimte is.
3. Vraagtekens bij het in- en uitrijden van de parkeergarage: stel dat er iemand uit de ondergrondse komt gereden en er staat een andere wagen te wachten thv P23-25 : is er dan voldoende ruimte om elkaar te kruisen?
4. Hoe ziet men het keren van wagens op het terrein. Bv een bezoeker van de apotheek komt toe maar alle parkeerplaatsen zijn bezet -> hoe moet deze keren? Is hier een keerruimte voorzien?
De bemerkingen opgenomen in de bezwaarschriften.
Volgens art. 4.3.1 van de Vlaamse Codex:
§ 1. Een vergunning wordt geweigerd :
1° als het aangevraagde onverenigbaar is met:
a) stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken;
b) verkavelingsvoorschriften inzake wegenis en openbaar groen;
d) een goede ruimtelijke ordening;
§ 2. De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen :
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook de volgende aspecten in rekening brengen:
a) beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in punt 1° ;
b) de bijdrage van het aangevraagde aan de verhoging van het ruimtelijk rendement voor zover:
1) de rendementsverhoging gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving;
2) de rendementsverhoging in de betrokken omgeving verantwoord is;
Lasten
///
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van een nieuwe wijzigingsverzoek tijdens het beroepsschrift.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om het standpunt van de omgevingsambtenaar te volgen en verleent ongunstig advies omwille van volgende redenen:
De bouwdiepte van de apotheek bedraagt meer dan de maximale toelaatbare 27m00.
De locatie van het bijgebouw achteraan op het terrein met fietsenstalling is voor de gebruikers van de appartementen niet goed gelegen. De parkeerverordening dd. 2018 werd ingevoerd om het fietsgebruik zoveel mogelijk te stimuleren. Artikel 12 stelt dat de fietsstallingen eenvoudig en veilig bereikbaar moeten zijn vanuit de openbare weg en vanuit de woning. De toegangen tot het gebouw zijn enkel voorzien aan de voorkant, de straatzijde. Enkel de bewoners van de gelijkvloerse appartementen kunnen via de tuin vlot naar deze fietsenstalling die achteraan gelegen is, terwijl hier de meeste fietsen in voorzien zijn. De overige bewoners dienen via de straatzijde om te lopen via de doorrit over de parking. Dit zal het fietsen onvoldoende stimuleren.
Enkel een deel van de gelijkvloerse appartementen hebben toegang tot de gemeenschappelijke tuin. De overige bewoners moeten via de parking en/of via de fietsenstalling om dan pas in de gemeenschappelijke tuin te geraken. Op deze manier is er weinig meerwaarde naar woonkwaliteit. Het doortrekken van de circulatiekernen tot aan de tuinzone kan hierbij mogelijks een oplossing bieden voor de bewoners van de appartementen op de verdieping.
De terrassen op niveau 1 en 2 zijn ruim van oppervlakte, maar slechts 2 meter diep. Indien deze naar 2,5 à 3 m kunnen worden gebracht zijn deze veel functioneler.
De gevel is 45,84 meter lang. Er is weinig verticale opdeling waardoor het horizontale karakter hiervan heel fel wordt benadrukt. In de Dr.-Van de Perrestraat is echter een duidelijke verticaliteit zichtbaar. (beeldkwaliteitsplan in opmaak)
Volgende opmerkingen in het advies van dienst openbare werken en verkeer:
1. Het ontwerp bevat 1 toegang zowel voor voetgangers, fietsers als gemotoriseerd verkeer.
Vooraan is de doorgang meer dan 6,5 meter maar vanaf de gemeenschappelijke traphal is de breedte maar 4.65m. Dit is eerder beperkt. Bovendien bevindt er zich een fietsenstalling achter de traphal waarbij in – en uit naar deze stallingen is via de doorgang voor het gemotoriseerd verkeer. Dit vraagt om gevaarlijke situaties tussen fietsers en auto’s. Bovendien zal er wel eens een fiets niet goed in de stalling staan en wordt zo de doorgang voor de auto’s mogelijks gehinderd. Voorstel om te onderzoeken of fietsen ergens anders op een veiligere plaats kunnen gestald worden.
2. Er zijn 22 parkeerplaatsen ondergronds voorzien, plaatsen 11,12 en 22 zijn moeilijk bereikbaar omdat ze zo dicht tegen de muur gelegen zijn en er beperkte manoeuvreerruimte is.
3. Vraagtekens bij het in- en uitrijden van de parkeergarage: stel dat er iemand uit de ondergrondse komt gereden en er staat een andere wagen te wachten thv P23-25 : is er dan voldoende ruimte om elkaar te kruisen?
4. Hoe ziet men het keren van wagens op het terrein. Bv een bezoeker van de apotheek komt toe maar alle parkeerplaatsen zijn bezet -> hoe moet deze keren? Is hier een keerruimte voorzien?
De bemerkingen opgenomen in de bezwaarschriften.
Volgens art. 4.3.1 van de Vlaamse Codex:
§ 1. Een vergunning wordt geweigerd :
1° als het aangevraagde onverenigbaar is met:
a) stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken;
b) verkavelingsvoorschriften inzake wegenis en openbaar groen;
d) een goede ruimtelijke ordening;
§ 2. De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen :
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook de volgende aspecten in rekening brengen:
a) beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in punt 1° ;
b) de bijdrage van het aangevraagde aan de verhoging van het ruimtelijk rendement voor zover:
1) de rendementsverhoging gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving;
2) de rendementsverhoging in de betrokken omgeving verantwoord is;
Lasten
///