2020_CBS_03122 - Stedenbouwkundig attest - Het verbouwen van een ééngezinswoning naar 2 appartementen (SA 2452 joh), gelegen Zammelseweg 216, kadastraal afdeling 5, sectie N, nummer 925G - Attest

De gemeente Geel heeft op 02/10/2020 een aanvraag om stedenbouwkundig attest ontvangen voor het het verbouwen van een één- naar een meergezinswoning. Op 8 oktober 2020 werd het dossier ontvankelijk en volledig verklaard.

Gegevens van het perceel

Verslag

DEEL 1: Geldende wettelijke en reglementaire voorschriften

1.A. Voorschriften inzake ruimtelijke ordening ( ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg, verkavelingsvoorschriften, verordeningen, ...) + bepalingen van het plan en de voorschriften die van toepassing zijn + eventuele uitzonderingsbepalingen.

Ligging volgens de plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen, de verkavelingen

De aanvraag is volgens het goedgekeurd Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol gelegen in woongebied.

In deze gebieden gelden de stedenbouwkundige voorschriften van het KB van 28/07/1978 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Bepalingen van het plan die van toepassing zijn op de aanvraag

Het perceel is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling, een BPA of een RUP.

De voorschriften van het geldende gewestplan zijn van toepassing.

Afwijkings- en uitzonderingsregels zonevreemde woningen, gebouwen en constructies

Niet van toepassing.

Verordeningen

De volgende verordeningen zijn van toepassing op de aanvraag:

• gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen goedgekeurd door de deputatie van de provincie Antwerpen op 24 mei 2012;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratie-voorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, vastgesteld bij Besluit van de Vlaamse regering op 5 juli 2013;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening breedband goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 9 juni 2017

1.B. Andere voorschriften en decreten (zoals monumenten en landschappen, wegen, natuurwetgeving, ...)

Beschermde monumenten, landschappen, stads- en dorpsgezichten

Niet van toepassing.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Andere

Niet van toepassing.                                                                   

Externe Adviezen

Niet van toepassing.

Openbaar onderzoek

Er werd geen openbaar onderzoek gehouden. De aanvraag valt niet onder de bouwaanvragen die moeten openbaar gemaakt worden volgens de regels vermeld in het uitvoeringsbesluit betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning en verkavelingsaanvragen.

DEEL 2: Verenigbaarheid met de geldende wettelijke en reglementaire voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.

2.A. Beschrijving van de bouwplaats, de omgeving en de aanvraag (+ eventuele historiek)

Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg (Zammelseweg)

Art. 4.3.5. §1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, “handel”, “horeca”, “kantoorfunctie”, “diensten”, “industrie”, “ambacht”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.

Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§3. In het geval de bouwheer instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, kan de stedenbouwkundige vergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de stedenbouwkundige vergunning voor de wegeniswerken is verleend.

Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§4. De voorwaarde, vermeld in §1, is niet van toepassing:

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

De aanvraag betreft het verbouwen van een één- naar een tweegezinswoning.

Overeenkomstig de stedelijke beleidsvisie met betrekking tot appartementen en dakappartementen kan hier een meergezinswoning worden toegestaan.

Het gelijkvloers zal worden uitgebreid tot 17 m met een hoogte van 2,7 m.

Achter de strook voor bijgebouwen wordt een 10 m diepe tuinstrook voorzien met daarachter de zone voor bijgebouwen.

2.B. Verenigbaarheid met voorschriften inzake ruimtelijke ordening (ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg, verkavelingsvoorschriften, verordeningen, ...)

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften inzake ruimtelijke ordening.

2.C. Verenigbaarheid met andere voorschriften

De aanvraag is in overeenstemming met de andere voorschriften.

2.D. Beoordeling van de externe adviezen

Niet van toepassing.

2.F. Beoordeling van de goede plaatselijke aanleg

De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

2.G. Eindadvies en voorstel van voorwaarden

Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:

De aanvraag betreft het verbouwen van een één- naar een tweegezinswoning.

Er dient 1,5 parkeergelegenheid per woongelegenheid te worden voorzien.

Het aantal fietsstalplaatsen dient in overeenstemming te zijn met de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen gedeeltelijke herziening 2018.

Er dient minimum 2 m² afvalberging per woongelegenheid te worden voorzien.

Alle verharding dient te worden aangelegd in waterdoorlatende materialen.

De maximum oppervlakte aan bijgebouwen bedraagt 75 m².

Indien er een dakterras wordt voorzien, dient dit te worden voorzien op 1,90 meter uit de zijdelingse perceelsgrenzen. Er dient een terrasafsluiting te worden aangebracht die niet hoger is dan 1,20 meter. De afsluiting bestaat uit hout, geschilderd metaal en/of veiligheidsglas.

Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
 De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.

De aanvraag dient te voldoen aan de gemeentelijke stedenbouwkundige basisverordening.
 

Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be

De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Iveka voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.iveka.be.
 

Indien de plaatsing van een hemelwaterput verplicht is overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten, dient deze aan volgende eisen te voldoen:
* met een inhoud overeenkomstig het besluit van de Vlaamse regering van 5/07/2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die met een pomp wordt uitgerust;
* de volledige dakoppervlakte dient in één of meerdere hemelwaterputten af te wateren;
* de overloop van de hemelwaterput dient aangesloten op een infiltratievoorziening.
* de hemelwaterput en infiltratievoorziening dienen geplaatst te zijn alvorens het gebouw in gebruik wordt genomen;
* de hemelwaterput dient bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, voorzien te worden op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn;
* de hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen, die toegevoegd wordt in bijlage bij de stedenbouwkundige vergunning;
 * het water uit de hemelwaterput dient te worden herbruikt voor tenminste 2 verschillende aftappunten bv. buitenkraan, wasmachine, spoeling wc…

De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.

De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.

De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.

Indien er geen huisaansluitputjes aanwezig zijn, dienen deze te worden geplaatst door de bouwheer.

De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

De droogzuiging dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw; tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1. Vlarem II) van toepassing.

De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm

De belasting naar aanleiding van het afleveren van een verkavelingsvergunning, een vergunning voor het bouwen van een groepswoningbouwproject en voor het bouwen van appartementen, studio’s, kamerwoningen en studentenkamers is van toepassing op de aanvraag tot omgevingsvergunning.