Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020102847
Dossiernummer gemeente: 202000367
De gemeente Geel heeft op 07/08/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het oprichten van 2 appartementen, een studio en een fietsenstalling. De aanvraag werd op 03/09/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Bouwwerken Vandenbergh
Kalvariebergstraat 71 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Westerloseweg 24 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: afdeling 5, sectie N, perceel 904Y2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het oprichten van 2 appartementen, een studio en een fietsenstalling.
De meergezinswoning wordt ingeplant op 18 m uit de as van de gewestweg.
De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 17 m en op de verdieping 13 m. De dakbasis is 9 m.
De kroonlijsthoogte bedraagt 6,5 m en de dakhelling is 45° over de eerste 9 m, de rest is plat dak.
Het gelijkvloerse appartement heeft een oppervlakte van 76,89 m² en is voorzien van een private tuin met terras. De oppervlakte van het duplexappartement is 64,17 m² en het is voorzien van een dakterras van 20,4 m² achteraan.
De studio heeft een oppervlakte van 31,11 m² en heeft een terras van 8,01 m². Om het inzicht vanaf de straat te beperken en het terras meer privacy te bieden, is een open structuur in hout voorzien.
Er zijn 4 autostaanplaatsen en 9 fietsstalplaatsen voorzien.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werden 0 opmerkingen ingediend.
Op 03/09/2020 werd advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer.
Op 03/09/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone Kempen.
Op 03/09/2020 werd advies gevraagd aan Pidpa, dienst waterwinning en milieu voor ligging in beschermingszones.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gewestweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Resultaat: er werden 0 opmerkingen ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer, afgeleverd op 01/10/2020 is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van brandweerzone Kempen, afgeleverd op 16/09/2020 is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van Pidpa, dienst waterwinning en milieu voor ligging in beschermingszones, afgeleverd op 08/09/2020, is voorwaardelijk gunstig.
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweerzone Kempen dd. 09/09/2020 met kenmerk BWDP/2020-0310/001/01/PVB.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 01/10/2020 met kenmerk AV/114/2020/00582 en in het bijzonder aan volgende voorwaarden:
* de oprit mag maximaal 4,5 m breed zijn
* er mag geen haakse parking worden aangelegd
* er moet een structurele niet-overrijdbare scheiding worden voorzien op de perceelsgrens
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van Pidpa dd. 08/09/2020.
Bij de sloop moet er worden bekeken of er een huisaansluiting aanwezig is. Als deze aanwezig is, moet deze herbruikt worden en dient de bouwheer zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn zoals voorgeschreven in het standaardbestek 250 V4.1 (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Deze putjes mogen niet met elkaar verbonden zijn. Na de putjes voorziet hij een gemengde aansluiting met opsplitsing. Als er geen aansluiting is, dient men contact op te nemen met grondgebondenzaken@geel.be. De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn. De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater (noodoverloop infiltratievoorziening) mag worden aangesloten op een huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Putten (septische put, hemelwaterput, infiltratievoorziening) mogen niet in de voortuinstrook of anders gezegd binnen de 18m tussen as van de weg en bouwlijn geplaatst worden. De plaatsing van de putten zoals ze op het funderingsplan zijn ingetekend, is toegestaan. We adviseren een septische put voor het fecaal water zoals op plan is voorzien. De overloop van de septische put komt terecht bij het grijs water (huishoudelijk afvalwater dat niet afkomstig is van toilet maar van bv. douche). Het water afkomstig van het dak van de fietsenstalling mag rechtstreeks infiltreren via de waterdoorlatende verharding. Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 1517,75 liter te bedragen.
De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 2,43 m² te bedragen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning;
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 30 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweerzone Kempen dd. 09/09/2020 met kenmerk BWDP/2020-0310/001/01/PVB.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 01/10/2020 met kenmerk AV/114/2020/00582 en in het bijzonder aan volgende voorwaarden:
* de oprit mag maximaal 4,5 m breed zijn
* er mag geen haakse parking worden aangelegd
* er moet een structurele niet-overrijdbare scheiding worden voorzien op de perceelsgrens
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van Pidpa dd. 08/09/2020.
Bij de sloop moet er worden bekeken of er een huisaansluiting aanwezig is. Als deze aanwezig is, moet deze herbruikt worden en dient de bouwheer zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn zoals voorgeschreven in het standaardbestek 250 V4.1 (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Deze putjes mogen niet met elkaar verbonden zijn. Na de putjes voorziet hij een gemengde aansluiting met opsplitsing. Als er geen aansluiting is, dient men contact op te nemen met grondgebondenzaken@geel.be. De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn. De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater (noodoverloop infiltratievoorziening) mag worden aangesloten op een huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Putten (septische put, hemelwaterput, infiltratievoorziening) mogen niet in de voortuinstrook of anders gezegd binnen de 18m tussen as van de weg en bouwlijn geplaatst worden. De plaatsing van de putten zoals ze op het funderingsplan zijn ingetekend, is toegestaan. We adviseren een septische put voor het fecaal water zoals op plan is voorzien. De overloop van de septische put komt terecht bij het grijs water (huishoudelijk afvalwater dat niet afkomstig is van toilet maar van bv. douche). Het water afkomstig van het dak van de fietsenstalling mag rechtstreeks infiltreren via de waterdoorlatende verharding. Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 1517,75 liter te bedragen.
De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 2,43 m² te bedragen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning;
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 30 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.