Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020039266
Dossiernummer gemeente: 202000167
De gemeente Geel heeft op 30/03/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het slopen van de bestaande gebouwen en oprichten van 9 appartementen. De aanvraag werd op 20/04/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Joël Huybrechts
Ganzenstraat 115 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Elsum 176 bus 1, Elsum 176 bus 2, Elsum 176 bus 3, Elsum 176 bus 4, Elsum 178 bus 1, Elsum 178 bus 2, Elsum 178 bus 3, Elsum 178 bus 4, Elsum 178 bus 5 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: afdeling 6, sectie G, percelen 419X, 430E
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
Ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 06/07/2012
bestemming: artikel 1 : Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in het ruimtelijk uitvoeringsplan Woon-Werkpark. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft een nieuwbouwproject waarbij de bestaande bebouwing op het perceel verwijderd dient te worden. Het gaat om het slopen van de twee bestaande woningen en aanhorigheden met een totale horizontale oppervlakte van 624 m² en een totaal volume van +/- 3250 m³. De sloop van deze gebouwen wordt mee opgenomen in de aanvraag.
Het nieuwbouwproject omvat 9 woongelegenheden, met een variatie in grootte van 64,37 m² tot 114,46 m² (netto-opp.), van 1 t.e.m. 3 slaapkamers. Op de gelijkvloerse verdieping wordt gebouwd over de volledige perceelsbreedte, waarbij toegang gegeven wordt tot de twee inkomhallen en een inrit voor de ondergrondse parkeergarage. Op de verdieping wordt in de voorgevel een overkraging van 50 cm gerealiseerd, welke door het verschil in materiaalkeuze extra benadrukt wordt.
Bij de inrichting van het terrein is er gestreefd naar een optimale inrichting met enkel de noodzakelijke verharding. Het volledige gebouw en een deel van de tuinzone wordt onderkelderd. Deze kelder voorziet in voldoende kwalitatieve autostaanplaatsen, fietsen- en afvalberging. En er wordt een doorrit voorzien naar de achterste zone van het perceel, zodat deze zone functioneel bereikbaar is en onderhouden kan worden. Er dient bijgevolg geen bijgebouw opgericht te worden, of bovengrondse parkeergelegenheid met bijkomende verharding voorzien te worden.
Via de westelijke perceelgrens wordt de inrit naar deze kelder gerealiseerd. Via een vlakke zone van 5m wordt over een lengte van +/-21m een hellingbaan voorzien. De vlakke zone bovenaan zorgt voor een in- en uitrit naar het openbaar domein. Op kelderniveau kan vervolgens over een breedte van 6m de parkeerkelder ingereden worden. De achterliggende zone wordt eveneens toegankelijk gemaakt door de hellingbaan terug naar het niveau van het terrein te brengen. Deze hellingbaan zal mee overdekt worden, in een bouwvolume waarin tegelijkertijd een trap voorzien wordt vanuit de kelder naar de achterliggende zone. Dit bouwvolume zal naar materialisatie en volumetrie één geheel vormen met het hoofdgebouw.
De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 17m, op de eerste verdieping 15m en op de tweede verdieping 9m. De kroonlijsthoogte is 7m, de nok heeft een hoogte van 11,50m en het dak heeft een helling van 45°.
Conform de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen – gedeeltelijke herziening 2018 – werden volgende voorzieningen ingericht in de parkeerkelder:
Betreft autostalplaatsen: 14 autostalplaatsen
• 9 appartementen x 1,5 parkeerplekken per appartement = 14 autostalplaatsen.
Betreft fietsstalplaatsen: 27 fietsstalplaatsen
• 2 fietsenstaanplaatsen per woongelegenheid, aangevuld met 1 extra fietsstalplaats per
slaapkamer (vanaf de 2e slaapkamer):
o 2 x Appartement met 1 slaapkamer: 4 fietsstalplaatsen
o 5 x Appartement met 2 slaapkamers: 15 fietsstalplaatsen
o 2 x Appartement met 3 slaapkamers: 8 fietsstalplaatsen
Bergruimte afval wordt voorzien in een gemeenschappelijke zone in de kelder, oppervlakte 36m²
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 08/05/2020 t.e.m. 06/06/2020. Er werden 0 bezwaren ingediend.
Op 20/04/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone Kempen.
Op 20/04/2020 werd advies gevraagd aan Inter.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 08/05/2020 tot 06/06/2020.
Resultaat: er werden 0 bezwaren ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van brandweerzone Kempen, afgeleverd op 20/05/2020, is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van Inter, afgeleverd op 18/05/2020, is voorwaardelijk gunstig.
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dienen steeds ten minste 14 parkeerplaatsen (garages, carports) en 27 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Iveka voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.iveka.be.
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de linksaanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
Bij afbraakwerken dienen de nodige maatregelen te worden getroffen om de verkeersveiligheid en de stabiliteit van de aanpalende woning optimaal te verzekeren.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
De verkeersdienst geeft negatief advies om deze inrit later te gebruiken als toegang naar het binnengebied, dit kan niet de functie zijn van de inrit naar de ondergrondse parkeergarage.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van Inter dd. 18/05/2020 met kenmerk 202001236.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer zone Kempen dd.13/05/2020 met kenmerk BWDP/2020-0141/001/01/PVB .
Na de werken dienen RWA en DWA huisaansluitputjes aanwezig te zijn. Er wordt geadviseerd meer en meergebruikte aftappunten te voorzien voor de hemelwaterput.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 13715 liter te bedragen.
De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 21,95 m² te bedragen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 200 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning;
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dienen steeds ten minste 14 parkeerplaatsen (garages, carports) en 27 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Iveka voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.iveka.be.
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de linksaanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
Bij afbraakwerken dienen de nodige maatregelen te worden getroffen om de verkeersveiligheid en de stabiliteit van de aanpalende woning optimaal te verzekeren.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van Inter dd. 18/05/2020 met kenmerk 202001236.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer zone Kempen dd.13/05/2020 met kenmerk BWDP/2020-0141/001/01/PVB .
Na de werken dienen RWA en DWA huisaansluitputjes aanwezig te zijn. Er wordt geadviseerd meer en meergebruikte aftappunten te voorzien voor de hemelwaterput.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 13715 liter te bedragen.
De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 21,95 m² te bedragen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 200 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning;
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.