Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020064485
Dossiernummer gemeente: 202000238
De gemeente Geel heeft op 18/05/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor een bijstelling van verkaveling voor lot 2. De aanvraag werd op 15/06/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
LSG bvba
Dr.-Van de Perrestraat 315 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: St.-Kristoffelstraat 38 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: afdeling 1, sectie L, percelen 333V, 333W
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden met landelijk karakter
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling 1162 (lot 2): vergund op 10/05/1976
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de verkaveling.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen, verkavelen van gronden
De aanvraag betreft een bijstelling van verkaveling voor het verkavelen van lot 2 en het rechtsnaastliggende perceel tot 3 loten voor vrijstaande eengezinswoningen.
De loten hebben respectievelijk een breedte van 16,5 m, 16,45 m en 16,53 m.
De aanvrager vewijst naar percelen in de omgeving die gelijkaardige breedtes hebben.
De bestaande bebouwing zal worden gesloopt.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 25/06/2020 t.e.m. 24/07/2020. Er werden 0 bezwaren ingediend.
Op 15/06/2020 werd advies gevraagd aan Fluvius.
Op 15/06/2020 werd advies gevraagd aan Pidpa.
Op 15/06/2020 werd advies gevraagd aan Proximus.
Op 15/06/2020 werd advies gevraagd aan Telenet.
Niet van toepassing.
Planologische toets
Woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 25/06/2020 tot 24/07/2020.
Resultaat: er werden 0 bezwaren ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van Fluvius werd niet tijdig aangeleverd, en zal in die zin als gunstig beoordeeld worden.
Het advies van Pidpa werd niet tijdig aangeleverd, en zal in die zin als gunstig beoordeeld worden.
Het advies van Proximus, afgeleverd op 09/07/2020, is gunstig.
Het advies van Telenet, afgeleverd op 17/06/2020, is gunstig.
Besluit
Er wordt een ongunstig advies gegeven omwille van volgende reden:
De minimale perceelsbreedte voor percelen bestemd als woongebied met landelijk karakter of woonparkgebied worden afgestemd op de plaatselijke toestand en de perceelsbreedten in de directe omgeving.
De gemiddelde perceelsbreedte in de directe omgeving is 20 m.
Verder vormen woongebieden met landelijk karakter een overgang tussen het woongebied waar een grotere dichtheid te verwachten is en het open ruimte gebied. Er kan dus uitgegaan worden van een lagere woondichtheid op deze percelen zodat een goede ruimtelijke overgang gerealiseerd wordt.
Ook in het beleidsplan ruimte wordt op het belang van de doorzichten tussen de woningen, door de grote vrije zijtuinstroken, gewezen. Deze bepalen mee het landelijk karakter van dit deeldorp.
Tevens staan de loten 4, 5 en 6 aangeduid als tuinzone. Wegens hun ligging in het agrarisch gebied komen deze enkel in aanmerking voor landbouwdoeleinden en mogen ze niet gebruikt worden als tuinzone.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De minimale perceelsbreedte voor percelen bestemd als woongebied met landelijk karakter of woonparkgebied worden afgestemd op de plaatselijke toestand en de perceelsbreedten in de directe omgeving.
De gemiddelde perceelsbreedte in de directe omgeving is 20 m.
Verder vormen woongebieden met landelijk karakter een overgang tussen het woongebied waar een grotere dichtheid te verwachten is en het open ruimte gebied. Er kan dus uitgegaan worden van een lagere woondichtheid op deze percelen zodat een goede ruimtelijke overgang gerealiseerd wordt.
Ook in het beleidsplan ruimte wordt op het belang van de doorzichten tussen de woningen, door de grote vrije zijtuinstroken, gewezen. Deze bepalen mee het landelijk karakter van dit deeldorp.
Tevens staan de loten 4, 5 en 6 aangeduid als tuinzone. Wegens hun ligging in het agrarisch gebied komen deze enkel in aanmerking voor landbouwdoeleinden en mogen ze niet gebruikt worden als tuinzone.