UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 11/09/2020 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020067145
Dossiernummer gemeente: 202000257
De gemeente Geel heeft op 03/06/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor een bestemmingswijziging van magazijn naar kantoren. De aanvraag werd op 13/07/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Drigima bvba
Kleinhoefstraat 11-15 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Liesdonk 5 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: afdeling 5, sectie M, perceel 39E
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: industriegebieden
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in het gewestplan Herentals - Mol. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag heeft betrekking op een bestemmingswijziging van een magazijnruimte naar kantoren.
Na de aankoop van het pand bleek dat er meer kantoorruimte nodig was dan initieel voorzien. De ruimte voor het magazijn werd ingevuld als kantoorruimte.
Het magazijn werd heringericht als kantoorruimte. Er werd enkel gebruik gemaakt van lichte wanden, en losse inrichting.
Er werden geen wijzigingen aangebracht aan de stabiliteit, noch aan de buitengevels.
De aard van de aanvrager zorgt ervoor dat het aantal werkplekken sterk kan variëren.
Het magazijn werd ingevuld met open kantoorruimten, sanitair, en een berging.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 13/07/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone Kempen.
Niet van toepassing.
Planologische toets
Industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten.Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk : bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop (artikel 7 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van brandweerzone Kempen, afgeleverd op 11/08/2020, is voorwaardelijk gunstig.
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden en lasten:
Voorwaarden
De werken dienen te worden (of zijn al) uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dienen ten minste 33 parkeerplaatsen behouden te blijven in functie van het project, ook bij een (gedeeltelijke) overname van het project.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 11/08/2020 met kenmerk BWDP/2020-0246/001/01/GKE.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende lasten voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel : een bestemmingwijziging naar kantoren. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger.
Op dit dossier is een stedenbouwkundige last van toepassing door de bestemmingwijziging naar kantoren met een oppervlakte van 297,7 m² BVO.
Er wordt voor dit project een stedenbouwkundige last als financiële last voorzien van 22327 euro (75 euro/m²; op 20 jaar afgeschreven betekent dit 3,75 euro/m²/jaar), op basis dus van BVO voorzien.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om een stedenbouwkundige last op te leggen in dit dossier naar aanleiding van de bijkomende oppervlakte aan kantoorruimte (+297,7 m²). De stedenbouwkundige last wordt opgelegd aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, Drigima, Kleinhoefstraat 11-15, 2440 Geel .
Op 26/08/2020 werd met de aanvrager overleg gepleegd om deze ontwikkelingskost om te zetten in acties.
Volgens de aanvrager zou de aanvraag een vermeerdering van 13 vte’s met zich meebrengen doordat zich in de nieuwe kantoren een nieuwe firma zou vestigen, met name uitzendbureau Accent. Om dit in een overeenkomst te kunnen verankeren heeft stad Geel een met handtekening ondertekende overeenkomst met verklaring op eer voor de garantie voor extra tewerkstelling gedurende 9 jaar van 13 extra vte’s op grondgebied Geel, nodig.
Deze verklaring werd tot op heden niet ontvangen.
Met de aanvrager kon tot op heden dan ook nog geen overeenkomst worden gesloten.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om de last als volgt te bepalen:
Er wordt een financiële last opgelegd ten bedrage van 22327 euro (297,7 m² X 75 euro/m² ofwel 3,75 euro/m² per jaar op 20 jaar afschrijving). De last zal via facturatie aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, vrij van BTW, door stad Geel geïnd worden op het ogenblik van de start der werken.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om deze last als volgt aan te wenden: een verbeterde mobiliteit en/of klimaatmaatregelen in de omgeving van Liesdonk
Door de bouwheer kan nog tot een overeenkomst met stad Geel worden gekomen voor 1 november 2020 om deze financiële last om te zetten naar maatregelen ten gunste van een een grotere tewerkstelling op de bedrijfssite. Bij gebrek aan overeenkomst over de ontwikkelingsmaatregelen zal de stad Geel bij start der werken een factuur overmaken aan drigima ten bedrage van 22327 euro.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Voorwaarden
De werken dienen te worden (of zijn al) uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dienen ten minste 33 parkeerplaatsen behouden te blijven in functie van het project, ook bij een (gedeeltelijke) overname van het project.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 11/08/2020 met kenmerk BWDP/2020-0246/001/01/GKE.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende lasten voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel : een bestemmingwijziging naar kantoren. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger.
Op dit dossier is een stedenbouwkundige last van toepassing door de bestemmingwijziging naar kantoren met een oppervlakte van 297,7 m² BVO.
Er wordt voor dit project een stedenbouwkundige last als financiële last voorzien van 22327 euro (75 euro/m²; op 20 jaar afgeschreven betekent dit 3,75 euro/m²/jaar), op basis dus van BVO voorzien.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om een stedenbouwkundige last op te leggen in dit dossier naar aanleiding van de bijkomende oppervlakte aan kantoorruimte (+297,7 m²). De stedenbouwkundige last wordt opgelegd aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, Drigima, Kleinhoefstraat 11-15, 2440 Geel .
Op 26/08/2020 werd met de aanvrager overleg gepleegd om deze ontwikkelingskost om te zetten in acties.
Volgens de aanvrager zou de aanvraag een vermeerdering van 13 vte’s met zich meebrengen doordat zich in de nieuwe kantoren een nieuwe firma zou vestigen, met name uitzendbureau Accent. Om dit in een overeenkomst te kunnen verankeren heeft stad Geel een met handtekening ondertekende overeenkomst met verklaring op eer voor de garantie voor extra tewerkstelling gedurende 9 jaar van 13 extra vte’s op grondgebied Geel, nodig.
Deze verklaring werd tot op heden niet ontvangen.
Met de aanvrager kon tot op heden dan ook nog geen overeenkomst worden gesloten.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om de last als volgt te bepalen:
Er wordt een financiële last opgelegd ten bedrage van 22327 euro (297,7 m² X 75 euro/m² ofwel 3,75 euro/m² per jaar op 20 jaar afschrijving). De last zal via facturatie aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, vrij van BTW, door stad Geel geïnd worden op het ogenblik van de start der werken.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om deze last als volgt aan te wenden: een verbeterde mobiliteit en/of klimaatmaatregelen in de omgeving van Liesdonk
Door de bouwheer kan nog tot een overeenkomst met stad Geel worden gekomen voor 1 november 2020 om deze financiële last om te zetten naar maatregelen ten gunste van een een grotere tewerkstelling op de bedrijfssite. Bij gebrek aan overeenkomst over de ontwikkelingsmaatregelen zal de stad Geel bij start der werken een factuur overmaken aan drigima ten bedrage van 22327 euro.