Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020115242
Dossiernummer gemeente: 202000416
De gemeente Geel heeft op 09/09/2020 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het oprichting van een gekoppelde woning met garage-tuinberging. De aanvraag werd op 06/10/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Evelien Van Loy
De Hand 8 te 2260 Westerlo
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Zammelseweg 95B te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13375, sectie N, perceel 1438H
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
bestemming: agrarische gebieden
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 m en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling. De voorschriften van de geldende verkaveling zijn van toepassing.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het oprichting van een gekoppelde woning met garage-tuinberging
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag volgens de architect
De aanvraag betreft het bouwen van een eengezinswoning en een bijgebouw
Bovenvermeld project is perfect in overeenstemming met de geldende bouwvoorschriften en voldoet aan alle wettelijke bepalingen. De woning heeft een kroonlijsthoogte van 6,5 m, t.o.v. het trottoirniveau, en volgt op de scheiding met de rechterbuur geheel hetzelfde bouwprofiel.
Het hellend dak heeft een helling van 45° en heeft een bouwdiepte van 9,0 m. Tussen 9,0 m en 13,0 m, t.o.v. de voorgevel, heeft het gebouw een kroonlijsthoogte van maximaal 6,5 m. Vanaf 13,0 m tot aan de achtergevel is er een kroonlijsthoogte van 3,5 m voorzien, t.o.v. het trottoirniveau.
De woning heeft een bouwdiepte van 17,0 m en sluit zo perfect aan de rechtergebuur aan. De horizontale oppervlakte van de woning bedraagt 131,0 m2. Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 75,0 m2. De kroonlijsthoogte van dit bouwwerk bedraagt 3,0 m en wordt op de perceelgrens uitgevoerd.
Het ontwerp
Deze aanvraag stelt de oprichting voor van een gekoppelde woning met bijgebouw.
De woning wordt ingeplant tegen de rechter perceelsgrens en het bijgebouw wordt in de strook voor binnenplaatsen en tuinen tegen de linker perceelsgrens. Er is geen akkoord van de aanpalende eigenaars vereist, gelet op de situering van het terrein binnen de grenzen van een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling.
De woning wordt ingeplant op de voorgevelbouwlijn die gelegen is op 5 m uit de rooilijn.
De woning heeft een gevelbreedte van 8 m, gemeten op de voorgevelbouwlijn en een diepte van 17 m op het gelijkvloers. De bouwdiepte op de verdieping is 13 m. De dakbasis bedraagt 9 m. De gevelhoogte is 6,50 m en de nokhoogte is 11 m.
De woning wordt opgericht in een roodbruin genuanceerde gevelsteen, aluminium buitenschrijnwerk in antraciet en voor de dakbedekking worden antracietkleurige pannen voorzien.
De garage met tuinberging heeft een oppervlakte van 75 m². Het bijgebouw heeft een gevelhoogte van 3 m en wordt voorzien van een plat dak.
de aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 06/10/2020 werd advies gevraagd aan geel - openbare werken en verkeer.
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Zammelseweg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Besluit
Gunstig met voorwaarden
Voorwaarden
De woning dient ingeplant op de voorgevelbouwlijn die gelegen is op 5 m uit de rooilijn.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien.
Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
De garage met tuinberging dient ingeplant op minimum 27 m uit de voorgevelbouwlijn.
De gevels van het bijgebouw op de perceelsgrens dienen te worden uitgevoerd in een steense muur van dragend baksteenmetselwerk op de perceelsgrens.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum 6 m. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Perceel is gelegen in centraal gebied. Er is op openbaar domein een gemengd rioleringsstelsel aanwezig en 1 aparte RWA-leiding. De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater mag worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten (septische put, hemelwaterput, infiltratievoorziening) mogen niet binnen de 8 meter van de as van de weg worden geplaatst. En ze moeten minstens 2 m van de voorgevel af liggen.
Voor het DWA adviseren we een septische put voor het fecaal water (geen verplichting). Als men een septische put plaatst dient de overloop van de septische put samen te komen bij het grijs water (huishoudelijk afvalwater dat niet afkomstig is van toilet maar van bv. douche).
Volgens de hemelwaterverordening is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5.000 L bedragen. De bouwheer voorziet een volume van 10.000 L. De afvoeren van het dakoppervlak van zowel de woning als het bijgebouw dienen aangesloten te worden op de hemelwaterput. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor toiletten en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput dient worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 3.650 L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 5,84 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met volume van 5.000L en oppervlakte van 9,39 m².
De hemelwaterput en de infiltratievoorziening voldoen aan de hemelwaterverordening.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De maximaal toegestane inritbreedte wordt gerespecteerd.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 30 cm boven de as van de weg.
Lasten
///
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De woning dient ingeplant op de voorgevelbouwlijn die gelegen is op 5 m uit de rooilijn.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien.
Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
De garage met tuinberging dient ingeplant op minimum 27 m uit de voorgevelbouwlijn.
De gevels van het bijgebouw op de perceelsgrens dienen te worden uitgevoerd in een steense muur van dragend baksteenmetselwerk op de perceelsgrens.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum 6 m. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Perceel is gelegen in centraal gebied. Er is op openbaar domein een gemengd rioleringsstelsel aanwezig en 1 aparte RWA-leiding. De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater mag worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten (septische put, hemelwaterput, infiltratievoorziening) mogen niet binnen de 8 m van de as van de weg worden geplaatst. En ze moeten minstens 2 m van de voorgevel af liggen.
Voor het DWA adviseren we een septische put voor het fecaal water (geen verplichting). Als men een septische put plaatst dient de overloop van de septische put samen te komen bij het grijs water (huishoudelijk afvalwater dat niet afkomstig is van toilet maar van bv. douche).
Volgens de hemelwaterverordening is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5. 000 L bedragen. De bouwheer voorziet een volume van 10.000 L. De afvoeren van het dakoppervlak van zowel de woning als het bijgebouw dienen aangesloten te worden op de hemelwaterput. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet hergebruik voor toiletten en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput dient worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 3.650 L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 5,84 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met volume van 5.000 L en oppervlakte van 9,39 m².
De hemelwaterput en de infiltratievoorziening voldoen aan de hemelwaterverordening.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De maximaal toegestane inritbreedte wordt gerespecteerd.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 30 cm boven de as van de weg.