Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2019126673
Dossiernummer gemeente: 201900526
De gemeente Geel heeft op 10/12/2019 een aanvraag omgevingsproject ontvangen voor Verkavelingsproject langs Vaartstraat. De aanvraag werd op 05/02/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Ben Jansen
Kapucijnenstraat 16 te 2200 Herentals
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Vaartstraat 12 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13372, sectie B, perceel 648Y2, 648Z2, 649R2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
De aanvraag betreft Verkavelingsproject langs Vaartstraat
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen, verkavelen van gronden
De aanvraag betreft een verkavelingsproject voor 9 kavels met wegaanleg.
In het ontwerp zijn 8 woningen van het type halfopen bebouwing voorzien, waarvan 4 langs Vaartstraat.
De andere 4 ééngezinswoningen halfopenbebouwing zijn gesitueerd langs een nieuwe weg.
Hier is er ook één woning (lot 5) voor open bebouwing, maar met één gevel op de perceelsgrens.
De 4 kavels langs Vaartstraat komen in aanmerking voor het oprichten van een meergezinswoning onder het gabarit van gelijkvloers, eerste verdieping en dakappartement.
Op de 5 kavels in de nieuwe straat kunnen enkel eengezinswoning opgericht worden.
De woningen langs Vaartstraat moeten opgericht worden op 12m uit de as van de weg.
De maximale bouwdiepte bedraagt 12m op het gelijkvloers en op de eerste verdieping. De dakbasis bedraagt 9m, met een dakhelling van 45°
Op 10m achter de achtergevelbouwlijn bevindt zich een strook voor bijgebouwen.
De woningen in de nieuwe straat worden opgericht op de rooilijn.
De maximale bouwdiepte bedraagt 12m op het gelijkvloers en op de eerste verdieping. De dakbasis bedraagt 9m, met een dakhelling van 45°
Op 10m achter de achtergevelbouwlijn bevindt zich een strook voor bijgebouwen.
De garages moeten verplicht opgericht worden in de bouwvrije zijtuinstroken.
De opritten zijn vastgelegd in het ontwerp.
Vooraan in de nieuwe straat wordt een zone voorzien voor het plaatsen van de afvalcontainers zodat de vuilniswagen de straat niet moet inrijden.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 10/02/2020 t.e.m. 10/03/2020. Er werd 1 bezwaar ingediend.
De bezwaarschriftindiener haalt volgende elementen aan:
Op 05/02/2020 werd advies gevraagd aan fluvius system operator - fluvius.
Op 05/02/2020 werd advies gevraagd aan pidpa - distributie leidingen.
Op 05/02/2020 werd advies gevraagd aan proximus - proximus.
Op 05/02/2020 werd advies gevraagd aan telenet - omgevingsloket telenet.
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Vaartstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 10/02/2020 tot 10/03/2020.
Resultaat: er werden 1 bezwaren ingediend.
Het openbaar onderzoek wordt als volgt geëvalueerd:
De percelen zijn gelegen in woongebied, in het centrum van Ten Aard. De voorgestelde verkaveling sluit aan bij een eerder vergunde verkaveling gelegen tussen Hanestrik en Kanaaldijk. Het moet als één geheel beschouwd worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van fluvius system operator - fluvius afgeleverd op 24/02/2020 is volledig gunstig
Het advies van pidpa - distributie leidingen afgeleverd op 20/05/2020 is gedeeltelijk gunstig
Het advies van proximus - proximus afgeleverd op 13/02/2020 is volledig gunstig
Het advies van telenet - omgevingsloket telenet afgeleverd op 10/02/2020 is volledig gunstig
Besluit
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.
Voorwaarden
De verkaveling dient uitgevoerd volgens de in het rood aangepaste, goedgekeurde plannen.
De verkavelingsvoorschriften zoals opgesteld door de gemeentelijk omgevingsambtenaar zijn van toepassing.
De verkaveling is pas van kracht na het slopen van de bestaande woning gelegen Vaartstraat 12.
In de nieuwe straat bedraagt de bouwbreedte maximaal 7m voor de woning en 3m voor de garages in de zijtuin.
De garages dienen opgericht op 5m uit de voorgevelbouwlijn en mogen tot op de achterste perceelsgrens voorzien worden. Zo kan er op de oprit ook nog een auto geparkeerd worden.
De loten 1,2 ,3, 4, 5 en 6 hebben op 10m uit de achtergevelbouwlijn een strook voor bijgebouwen. Bij lot 4 moet de garage verplicht opgericht worden in deze strook.
De voorgevelbouwlijn langs Vaartstraat bevindt zich op 12m uit de as van de weg.
De opritten liggen vast in het ontwerp en dienen zo uitgevoerd te worden.
De garages moeten ingericht worden in de bouwvrije zijtuinstrook (behalve bij lot 4) zoals ingetekend op het ontwerp.
Het advies van Fluvius waaruit blijkt dat er kosten zijn voor de aanleg/uitbreiding van nutsleidingen moet gevolgd worden.
lasten
Artikel 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning van 25 april 2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over het wegtracé alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.
De gemeenteraad nam in zitting van 24 juni 2020 een positieve beslissing onder volgende voorwaarden met betrekking tot het wegtracé:
De gemeenteraad legt volgende lasten op:
Deze lijst is niet limitatief en moet aangevuld worden in functie van het dossier.
En dit voor een bedrag van de kostenraming vermeerderd met 10% en de bedragen van de facturen van de nutsmaatschappijen voor zover deze laatsten nog niet werden betaald.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De verkaveling dient uitgevoerd volgens de in het rood aangepaste, goedgekeurde plannen.
De verkavelingsvoorschriften zoals opgesteld door de gemeentelijk omgevingsambtenaar zijn van toepassing.
De verkaveling is pas van kracht na het slopen van de bestaande woning gelegen Vaartstraat 12.
In de nieuwe straat bedraagt de bouwbreedte maximaal 7m voor de woning en 3m voor de garages in de zijtuin.
De garages dienen opgericht op 5m uit de voorgevelbouwlijn en mogen tot op de achterste perceelsgrens voorzien worden. Zo kan er op de oprit ook nog een auto geparkeerd worden.
De loten 1,2 ,3, 4, 5 en 6 hebben op 10m uit de achtergevelbouwlijn een strook voor bijgebouwen. Bij lot 4 moet de garage verplicht opgericht worden in deze strook.
De voorgevelbouwlijn langs Vaartstraat bevindt zich op 12m uit de as van de weg.
De opritten liggen vast in het ontwerp en dienen zo uitgevoerd te worden.
De garages moeten ingericht worden in de bouwvrije zijtuinstrook (behalve bij lot 4) zoals ingetekend op het ontwerp.
Het advies van Fluvius waaruit blijkt dat er kosten zijn voor de aanleg/uitbreiding van nutsleidingen moet gevolgd worden.
lasten
Artikel 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning van 25 april 2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over het wegtracé alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.
De gemeenteraad nam in zitting van 24 juni 2020 een positieve beslissing onder volgende voorwaarden met betrekking tot het wegtracé:
De gemeenteraad legt volgende lasten op:
Deze lijst is niet limitatief en moet aangevuld worden in functie van het dossier.
En dit voor een bedrag van de kostenraming vermeerderd met 10% en de bedragen van de facturen van de nutsmaatschappijen voor zover deze laatsten nog niet werden betaald.