Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020045194
Dossiernummer gemeente: 202000180
De gemeente Geel heeft op 08/04/2020 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het oprichten van een vrijstaande woning. De aanvraag werd op 04/06/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Steven Stessens
Gemeenteheide 122 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Gasthuisheide 4 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13373, sectie K, perceel 744H12
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
bestemming: agrarische gebieden
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling. De voorschriften van de geldende verkaveling zijn van toepassing.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het oprichten van een vrijstaande woning
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag volgens de architect
De inplanting is volgens de stedenbouwkundige bepalingen:
o Op de voorgevelbouwlijn
o Zijgevels op 3m van de zijgrens
o Binnen de bouwstrook
- Er is voldaan aan alle stedenbouwkundige voorschriften:
o Voorgevelbreedte 9m (minimum 7m)
o Bouwhoogte 6,65m op hoogste punt (maximum 7m) - Achteraan links wordt een carport voorzien
o Voorgevel op 11,80m van de voorgevelbouwlijn (minimum 5m)
o Bouwhoogte 3,05m (maximum 4m)
o Volledige constructie op eigen terrein
o Ondertekende verklaringen van de eigenaars van de aanpalende percelen zijn toegevoegd aan het dossier
Er is volledig voldaan aan de verordening betreffende het opvangen, bufferen en herbruiken van het hemelwater.
De woning wordt opgetrokken in een rood genuanceerde gevelsteen, een traditioneel en degelijk materiaal welke veel voorkomt in de onmiddellijke omgeving.
Het ontwerp
Deze aanvraag stelt de oprichting voor van een vrijstaande ééngezinswoning met een carport in de linker bouwvrije zijtuinstrook.
De woning heeft een bouwdiepte van 17 meter op het gelijkvloers en op de verdieping.
De voorgevelbreedte is 8,60 meter en de kroonlijsthoogte is 6,65 meter. De woning wordt opgericht met een plat dak.
De carport wordt ingeplant op 11,80 meter achter de voorgevel in de linker bouwvrije zijtuinstrook. De carport vormt één geheel met het terras aan de achtergevel van de woning. De autostalplaats heeft een oppervlakte van 15,6 m² en een hoogte van 3,05 meter.
Op het plan is geen oprit naar de carport voorzien. Er is wel een oprit voorzien in de rechter bouwvrije zijtuinstrook vanaf de rooilijn tot aan de achtergevel van de woning. Ook de inkom tot de woning is langs de rechtergevel voorzien.
Voor de plaatsing van een carport in de bouwvrije zijtuinstrook werd niet de juiste akkoordverklaring van de aanpalende eigenaars aan het dossier toegevoegd.
de aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 04/06/2020 werd advies gevraagd aan geel - openbare werken en verkeer.
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Gasthuisheide).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Besluit
GUNSTIG ADVIES voor de woning ONGUNSTIG ADVIES voor de carport
Voorwaarden
De woning dient ingeplant zoals voorgesteld op het goedgekeurde plan, dit is op 12 meter uit de wegas.
De oprichting van de carport in de linker bouwvrije zijtuinstrook wordt niet toegelaten gelet op het ontbreken van de juiste akkoordverklaring van de aanpalende eigenaars.
De oprichting van een dergelijke autogarage kan slechts worden toegestaan op voorwaarde dat:
1° de plaatsing op de perceelsgrens van afzonderlijke bijgebouwen op het perceel is toegelaten ingevolge de voorschriften vervat in de volgende artikelen:
2° door de aanvrager en de door de eigenaar van het aanpalende perceel, op de zijgrens waarvan de autogarage zal worden opgericht, ondertekende verklaring wordt voorgelegd waaruit blijkt dat hij kennis heeft van het bouwplan van de aanvrager dat het hem bekend is dat aan hem of zijn rechtverkrijgende, de verplichting zal worden opgelegd tot plaatsing op dezelfde bouwlijn van een autobergplaats of afsluitingsmuur met poort uitgevoerd in hetzelfde gevelmateriaal.
De carport die voorzien wordt op 11,80 meter achter de voorgevel in de linker bouwvrije zijtuinstrook wordt niet toegelaten.
Er is geen oprit naar de carport toe voorzien. De oprit die wel voorzien is in de rechter bouwvrije zijtuinstrook, vanaf de rooilijn tot aan de achtergevel van de woning dient gebruikt voor het stallen van minstens één personenwagen.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 01/10/2004 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
eisen te voldoen:
- met een inhoud van min. 5.000 liter die met een pomp wordt uitgerust;
- de volledige dakoppervlakte dient in één of meerdere hemelwaterputten af te wateren;
- de overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratiebed, een gracht, een oppervlaktewater of de regenwederafvoer van de openbare riolering. Indien deze voorzieningen niet voorhanden zijn dan wordt de overloop aangesloten op de openbare riolering;
- de hemelwaterput dient geplaatst te zijn alvorens het gebouw in gebruik wordt genomen;
- de hemelwaterput dient bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn;
- de hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen, die toegevoegd wordt in bijlage, terwijl de plaatsing dient te gebeuren voor het gebouw in gebruik genomen wordt;
- het water uit de hemelwaterput dient te worden herbruikt voor tenminste 2 verschillende aftappunten bv. buitenkraan, wasmachine, spoeling wc…
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 2715 liter te bedragen.
De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 4,34 m² te bedragen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Perceel gelegen in centraal gebied, gemengde riolering aanwezig. Onzeker of er een bestaande huisaansluiting is. De bestaande huisaansluiting dient hergebruikt te worden indien aanwezig. Indien deze niet aanwezig kan deze aangevraagd worden bij het contactcentrum grondgebonden zaken van de stad Geel.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 34 cm boven de as van de weg.
Lasten
///
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De woning dient ingeplant zoals voorgesteld op het goedgekeurde plan, dit is op 12 meter uit de wegas.
De oprichting van de carport in de linker bouwvrije zijtuinstrook wordt niet toegelaten gelet op het ontbreken van de juiste akkoordverklaring van de aanpalende eigenaars.
De oprichting van een dergelijke autogarage kan slechts worden toegestaan op voorwaarde dat:
1° de plaatsing op de perceelsgrens van afzonderlijke bijgebouwen op het perceel is toegelaten ingevolge de voorschriften vervat in de volgende artikelen:
2° door de aanvrager en de door de eigenaar van het aanpalende perceel, op de zijgrens waarvan de autogarage zal worden opgericht, ondertekende verklaring wordt voorgelegd waaruit blijkt dat hij kennis heeft van het bouwplan van de aanvrager dat het hem bekend is dat aan hem of zijn rechtverkrijgende, de verplichting zal worden opgelegd tot plaatsing op dezelfde bouwlijn van een autobergplaats of afsluitingsmuur met poort uitgevoerd in hetzelfde gevelmateriaal.
De carport die voorzien wordt op 11,80 meter achter de voorgevel in de linker bouwvrije zijtuinstrook wordt niet toegelaten.
Er is geen oprit naar de carport toe voorzien. De oprit die wel voorzien is in de rechter bouwvrije zijtuinstrook, vanaf de rooilijn tot aan de achtergevel van de woning dient gebruikt voor het stallen van minstens één personenwagen.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 01/10/2004 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
eisen te voldoen:
- met een inhoud van min. 5.000 liter die met een pomp wordt uitgerust;
- de volledige dakoppervlakte dient in één of meerdere hemelwaterputten af te wateren;
- de overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratiebed, een gracht, een oppervlaktewater of de regenwederafvoer van de openbare riolering. Indien deze voorzieningen niet voorhanden zijn dan wordt de overloop aangesloten op de openbare riolering;
- de hemelwaterput dient geplaatst te zijn alvorens het gebouw in gebruik wordt genomen;
- de hemelwaterput dient bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn;
- de hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen, die toegevoegd wordt in bijlage, terwijl de plaatsing dient te gebeuren voor het gebouw in gebruik genomen wordt;
- het water uit de hemelwaterput dient te worden herbruikt voor tenminste 2 verschillende aftappunten bv. buitenkraan, wasmachine, spoeling wc…
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 2715 liter te bedragen.
De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 4,34 m² te bedragen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Perceel gelegen in centraal gebied, gemengde riolering aanwezig. Onzeker of er een bestaande huisaansluiting is. De bestaande huisaansluiting dient hergebruikt te worden indien aanwezig. Indien deze niet aanwezig kan deze aangevraagd worden bij het contactcentrum grondgebonden zaken van de stad Geel.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 34 cm boven de as van de weg.