UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER:06/07/2020
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2019155388
Dossiernummer gemeente: 201900531
De gemeente Geel heeft op 12/12/2019 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het oprichten van een kantoorgebouw plus aanpassing tracé voetweg op linksaanpalend perceel. De aanvraag werd op 10/03/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Koen Dergent
Lebonstraat 43 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Lebonstraat 43, Lebonstraat 45 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13376, sectie G, perceel 854R2, 856H3, 856M2, 856N2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
bestemming: parkgebieden
De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen.
bestemming: gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut
Bijzonder plan van aanleg Statieplein goedgekeurd op 10/01/2000
bestemming: strook voor binnenplaatsen en tuinen I | 102
bestemming: plaatsen bestemd voor parkgebied | 900-P
bestemming: Strook voor binnenplaatsen en tuinen II / bijgebouwen | 103-II
bestemming: wandelweg | WAN
bestemming: strook voor hoofdgebouwen (aaneengesloten 6/9m) | 101-A1/2S
Ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 06/07/2012
bestemming: artikel 1 : Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het oprichten van een kantoorgebouw plus aanpassing tracé voetweg op linksaanpalend perceel
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
Het ontwerp
De aanvraag handelt over het oprichten van een kantoorgebouw voor architectengroep Archilles in halfopen bebouwing, na sloping van de bestaande gebouwen.
Voor de sloping werd een vergunning bekomen in zitting van 06/01/2020 ref. 201900441, de afbraakwerken zijn in uitvoering.
De eigendom situeert zich binnen de contouren van het BPA Statieplein in woongebied, op de hoek van de Lebonstraat en de trage verbindingsweg in het verlengde van de Patronaatstraat tussen Lebonstraat en Technische Schoolstraat gelegen in een zone voor gemeenschapsvoorziening en algemeen nut.
Door de aanvrager wordt een spievormig perceel links tussen het gebouw en de trage vebindingsweg aangekocht en kosteloos overgedragen aan de Stad Geel. Ondanks dat de trage weg zou gelegen zijn op private eigendom is deze openbaar door gebruik, de stad stelt namelijk bezitsdagen zoals: onderhoud van het padje, voorzien van verlichting, strooien bij vriesweer, … Het is ook de stad die aansprakelijk is voor eventuele ongevallen die voortkomen uit het niet nakomen van de onderhoudsplicht. Het padje omvat minstens een openbare erfdienstbaarheid van overgang en behoort dus tot het openbaar domein ongeacht de ligging op privégrond.
Door de overdracht van de privégrond aan de stad, grenst de zijgevel van het gebouw aan openbaar domein en kan deze uitgewerkt worden als voorgevel met het nemen van licht en zicht plus toegang naar het kantoorgebouw en is er sprake van een volwaardige hoekafwerking. De aanvrager wenst de afgestane spievormige grond groen aan te planten en het tracé van de voetweg licht te wijzigen. Alle kosten die hieraan verbonden zijn zijn ten laste van de aanvrager en zullen uitgevoerd worden in opdracht van de stad.
Voor het wijzigen van het tracé van de trage verbindingsweg met de daarbij horende kosten plus gratis grondafstand van het spievormig perceel links naast het gebouw werd een gunstige gemeenteraadsbeslissing genomen in zitting van 24/06/2020.
Het gebouw wordt volledig in gebruik genomen als kantoor zonder woongelegenheid, telt 1 ondergrondse bouwlaag en 3 bovengrondse bouwlagen.
Conform het BPA wordt heeft het gelijkvloers een bouwdiepte van 37 meter, bouwhoogte 4,10 meter met plat dak dat wordt uitgevoerd als groendak. De verdiepingen hebben een bouwdiepte van 15 meter, totale bouwhoogte 11,60 meter uitgevoerd met plat dak. Voor de afwijkende bouwhoogtes werd een openbaar onderzoek gehouden.
De voorgevel wordt ingeplant in het verlengde van de aanpalende gebouwen, op dezelfde lijn als de bestaande bebouwing. De voorgevel heeft een breedte van 8,17 meter. In de voorgevel is een gelijkvloerse onderdoorrit voorzien voor auto’s en fietsen die toegang geeft naar de achterliggende parking met 11 parkeerplaatsen aangelegd in waterdoorlatend materiaal plus fietsstalplaats in de strook voor binnenplaatsen en tuinen. De overige diepte van het perceel, gelegen in parkgebied wordt aangelegd als tuin met inheemse beplanting en als dusdanig onderhouden.
Conform de stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen d.d. 24/05/2012 en gedeeltelijke herziening 2018 zijn er 11 parkeerplaatsen noodzakelijk (1pp/50m² nuttige oppervlakte bedraagt 512,43m²)
Bij de realisatie van niet woonfuncties zoals kantoren moet rekening gehouden te worden met het voorzien van voldoende fietsstalplaatsen voor zowel werknemers als bezoekers.
Gevels worden uitgevoerd in gevelsteenmetselwerk en natuurkleurig aluminium buitenschrijnwerk.
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende taken voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel : het oprichten van een nieuw kantoorgebouw. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 27/04/2020 t.e.m. 26/05/2020. Er werden 0 bezwaren ingediend.
Op 10/03/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone kempen - hulpverleningszone 5 (geel) - preventie - administratie.
Op 10/03/2020 werd advies gevraagd aan toegankelijk vlaanderen - toegankelijk vlaanderen (inter).
Op 10/03/2020 werd advies gevraagd aan geel - openbare werken en verkeer.
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Parkgebieden zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie vervullen. De parkgebieden zijn groene zones die in hun staat bewaard moeten blijven
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 27/04/2020 tot 26/05/2020.
Resultaat: er werden 0 bezwaren ingediend.
Het openbaar onderzoek wordt als volgt geëvalueerd:
///
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van brandweerzone kempen - hulpverleningszone 5 (geel) - preventie - administratie afgeleverd op 06/04/2020 is volledig gunstig
Het advies van toegankelijk vlaanderen - toegankelijk vlaanderen (inter) afgeleverd op 07/04/2020 is gedeeltelijk gunstig
Het advies van geel - openbare werken en verkeer afgeleverd op 29/04/2020 is volledig gunstig
Opmerkingen adviezen:
///
Besluit
Gunstig onder voorwaarden.
Voorwaarden
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
De werken dienen uitgevoerd volgens het goedgekeurde dossier.
Het gebouw wordt volledig in gebruik genomen als kantoor, er is geen woongelegenheid aanwezig.
Zoals bepaald in artikel 31 van het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning heeft de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2020 zijn goedkeuring gehecht aan de zaak der wegen.
Het kantoorgebouw
Gevolg dient gegeven aan het advies van Toegankelijkheid d.d. 07/04/2020 ref. 2019115388.
Gevolg dient gegeven aan het advies van de stedelijke brandweer d.d. 03/04/2020 ref. BWDP/2014-220/004/01GEK.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek, d.w.z. dat het regenwater op eigen terrein dient opgevangen.
Gevolg dient gegeven aan art. 678 en 679 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. tot uitzichten op het eigendom van de nabuur.
Het gebouw wordt in dienst genomen als kantoor zonder woongelegenheid.
De voorgevel wordt ingeplant in het verlengde van de aanpalende gebouwen.
Alle werken moeten uitgevoerd worden op het eigen terrein, op openbaar domein of aanpalende percelen verboden tenzij uitdrukkelijke, schriftelijke toelating van de betrokkenen.
De aanpalende vrije geveldelen dienen waterdicht te worden afgewerkt van zodra de afbraakwerken dit toelaten.
De scheidingsmuur kan te paard opgericht worden indien er een akkoord is tussen beide partijen. Beide partijen moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur met een dikte van 14cm voorzien.
Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigen eigendom te bouwen.
Toegang tot het gebouw wordt genomen in de rechter zijgevel ter hoogte van de onderdoorrit en via de trage verbingsweg in de linker zijgevel.
De luifel boven de inkomdeur springt maximaal 1 meter vooruit uit het gevelvlak. De onderkant bevindt zich minimum 2,50 meter boven het trottoirniveau / openbaar domein.
De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 37 meter, op de verdiepingen 15 meter. Het gebouw is voorzien van plat dak met op het gelijkvloers, bouwhoogte 4,10 meter uitgevoerd als groendak.
In de strook voor binnenplaatsen en tuinen worden 11 parkeerplaatsen aangelegd in waterdoorlatend materiaal van min. 2,50 x 5,50 meter.
Deze 11 parkeerplaatsen blijven onlosmakelijk verbonden aan het project, ook na (gedeeltelijke) overdracht.
Alle verhardingen dienen te worden uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal.
Bij de inrichting van parkeerplaatsen waarbij er meer dan 10 plaatsen worden voorzien, wordt rekening gehouden met het aanbrengen van voldoende voorzieningen die het opladen van elektrische auto’s mogelijk maken (minimaal 1 laadpunt per 10 plaatsen). Omdat elektrisch rijden in de toekomst de norm zal worden, moeten er voldoende voorzieningen worden aangebracht die het uitbreiden van het aantal laadpunten in de toekomst mogelijk maakt.
In dezelfde strook, vlak bij de ingang wordt een fietsstalplaats aangelegd.
Bij de realisatie van niet woonfuncties zoals kantoren moet rekening gehouden te worden met het voorzien van voldoende fietsstalplaatsen voor zowel werknemers als bezoekers. minimale afmeting voor fietsstalplaatsen op gelijke hoogte bedraagt 1,80 meter met tussenafstand 0,75 meter, ongelijke hoogte tussenafstand van 0,40 meter, voor losstaande fietsbeugels tussenafstand 1 meter.
De overige diepte van het perceel, gelegen in parkgebied wordt aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden, constructies binnen deze zone zijn verboden.
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 3100 liter te bedragen.
De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 4,96m² te bedragen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
De bestaande huisaansluiting dient hergebruikt te worden. Na de werken dienen RWA en DWA huisaansluitputjes aanwezig te zijn.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelsel te worden afgevoerd.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning;
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Er worden geen terreinophogingen uitgevoerd.
Overeenkomstig het besluit van de Gemeenteraad d.d. 24/06/2020.
Gratis grondafstand
De spievormige strook grond, aangeduid in het rood op bijgevoegd plan, moet gratis worden overgedragen aan de Stad Geel, zijnde openbaar domein, met de intentie voor publiek gebruik.
Alle voorwaarden uit de gemeenteraadsbeslissing m.b.t. zaak der wegen dd 24/06/2020 zijn van toepassing en maken deel uit van de vergunning. Alle kosten (inclusief kosten landmeter voor opmaak opmetingsplan en kosten notaris voor opmaak akte) verbonden aan deze grondoverdracht zijn ten laste van de bouwheer.
Gedeeltelijk aanpassen tracé trage verbindingsweg tussen Lebonstraat en Technische Schoolstraat links naast het nieuwe kantoorgebouw.
Het tracé van de verlegging plus de groenvoorziening dient volledig uitgewerkt te worden in samenwerking met de dienst openbare werken en verkeer en de groenambtenaar.
Al de werken dienen uitgevoerd te worden door een door de stad aangestelde aannemer en alle kosten zullen verhaald worden op het architectenbureau.
Periode van aanleg dient duidelijk bepaald te worden en beperkt zijn in tijd in functie van het frequent gebruik door schoolkinderen. Bij voorkeur in de zomervakantie juli en/of augustus.
De vlotte doorgang dient ten allen tijde bewaard te blijven over de trage verbinding. Over de volledige verbinding vanaf Lebonstraat tot Technische Schoolstraat is gemotoriseerd verkeer momenteel verboden, dit dient zo te blijven.
Er wordt geen toelating gegeven om de trage verbinding te gebruiken voor werfverkeer, opslag of werkzaamheden van de private werf. De doorgang geldt enkel voor zacht verkeer en moet steeds vrij blijven.
Lasten
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende taken voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel : het oprichten van een nieuw kantoorgebouw. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger.
Op dit dossier is een stedenbouwkundige last van toepassing door vorming van een kantoorgebouw van 695m² BVO.
Op het huidige braakliggende perceel wordt een nieuw volumineus kantorengebouw met 1 ondergrondse- en 3 bovengrondse bouwlagen opgericht. Het dossier is stedenbouwkundig vergunbaar en bevat net voldoende parkeerplaatsen voor het aantal personeelsleden.
Door het creëren van een publiek perceel aan de zijkant van het gebouw en afwijking op BPA door vervangen van blinde gevel door een toegangsgevel aan zijkant ontvangt de vergunningsverlener een aanzienlijk voordeel van vergunning.
Het reeds gesloopte gebouw op deze locatie had een andere functie en een totale oppervlakte van 298,13m² (hoofgebouw + bijgebouw). Het nieuwe kantoorgebouw heeft een totale oppervlakte van 695m², de parkeerplaatsen niet inbegrepen.
De volume bebouwing t.o.v. de toestand voor 2020 neemt toe. Het aantal parkeerplaatsen voor de functie kantoren neemt toe met 11 t.o.v. voor sloop een inpandige garage voor 2 voertuigen voorheen. Dit verklaart meer trafiek naar en van de site.
Er wordt voor dit project een stedenbouwkundige last als financiële last voorzien van 52.125 euro (75 euro/m²; op 20 jaar afgeschreven betekent dit 3,75 euro/m²/jaar), op basis dus van BVO voorzien.
De aanvrager is op 30 juni 2020 in een bespreking met de stad akkoord gegaan met bedrag, invorderingsmomenten en ook met de besteding van de last aan:
- mobiliteitsmaatregelen Geel centrum (parkeerplaatsen in omgeving van project Lebonstraat en / of mobiliteitsdeelsysteem)
- maatregelen aanpassing van het groen ifv sociale veiligheid in het stadspark
De invordering via factuur van deze last gebeurt in 2 stukken:
1e stuk: 27.125 euro in augustus 2020, na definitief uitvoerbaarheid vergunning en bij start der werken;
2e stuk: 25.000 euro in december 2021 vlak voor ingebruikname pand.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
De werken dienen uitgevoerd volgens het goedgekeurde dossier.
Het gebouw wordt volledig in gebruik genomen als kantoor, er is geen woongelegenheid aanwezig.
Zoals bepaald in artikel 31 van het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning heeft de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2020 zijn goedkeuring gehecht aan de zaak der wegen.
Het kantoorgebouw
Gevolg dient gegeven aan het advies van Toegankelijkheid d.d. 07/04/2020 ref. 2019115388.
Gevolg dient gegeven aan het advies van de stedelijke brandweer d.d. 03/04/2020 ref. BWDP/2014-220/004/01GEK.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek, d.w.z. dat het regenwater op eigen terrein dient opgevangen.
Gevolg dient gegeven aan art. 678 en 679 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. tot uitzichten op het eigendom van de nabuur.
Het gebouw wordt in dienst genomen als kantoor zonder woongelegenheid.
De voorgevel wordt ingeplant in het verlengde van de aanpalende gebouwen.
Alle werken moeten uitgevoerd worden op het eigen terrein, op openbaar domein of aanpalende percelen verboden tenzij uitdrukkelijke, schriftelijke toelating van de betrokkenen.
De aanpalende vrije geveldelen dienen waterdicht te worden afgewerkt van zodra de afbraakwerken dit toelaten.
De scheidingsmuur kan te paard opgericht worden indien er een akkoord is tussen beide partijen. Beide partijen moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur met een dikte van 14cm voorzien.
Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigen eigendom te bouwen.
Toegang tot het gebouw wordt genomen in de rechter zijgevel ter hoogte van de onderdoorrit en via de trage verbingsweg in de linker zijgevel.
De luifel boven de inkomdeur springt maximaal 1 meter vooruit uit het gevelvlak. De onderkant bevindt zich minimum 2,50 meter boven het trottoirniveau / openbaar domein.
De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 37 meter, op de verdiepingen 15 meter. Het gebouw is voorzien van plat dak met op het gelijkvloers, bouwhoogte 4,10 meter uitgevoerd als groendak.
In de strook voor binnenplaatsen en tuinen worden 11 parkeerplaatsen aangelegd in waterdoorlatend materiaal van min. 2,50 x 5,50 meter.
Deze 11 parkeerplaatsen blijven onlosmakelijk verbonden aan het project, ook na (gedeeltelijke) overdracht.
Alle verhardingen dienen te worden uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal.
Bij de inrichting van parkeerplaatsen waarbij er meer dan 10 plaatsen worden voorzien, wordt rekening gehouden met het aanbrengen van voldoende voorzieningen die het opladen van elektrische auto’s mogelijk maken (minimaal 1 laadpunt per 10 plaatsen). Omdat elektrisch rijden in de toekomst de norm zal worden, moeten er voldoende voorzieningen worden aangebracht die het uitbreiden van het aantal laadpunten in de toekomst mogelijk maakt.
In dezelfde strook, vlak bij de ingang wordt een fietsstalplaats aangelegd.
Bij de realisatie van niet woonfuncties zoals kantoren moet rekening gehouden te worden met het voorzien van voldoende fietsstalplaatsen voor zowel werknemers als bezoekers. minimale afmeting voor fietsstalplaatsen op gelijke hoogte bedraagt 1,80 meter met tussenafstand 0,75 meter, ongelijke hoogte tussenafstand van 0,40 meter, voor losstaande fietsbeugels tussenafstand 1 meter.
De overige diepte van het perceel, gelegen in parkgebied wordt aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden, constructies binnen deze zone zijn verboden.
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 3100 liter te bedragen.
De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 4,96m² te bedragen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
De bestaande huisaansluiting dient hergebruikt te worden. Na de werken dienen RWA en DWA huisaansluitputjes aanwezig te zijn.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelsel te worden afgevoerd.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning;
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Er worden geen terreinophogingen uitgevoerd.
Overeenkomstig het besluit van de Gemeenteraad d.d. 24/06/2020.
Gratis grondafstand
De spievormige strook grond, aangeduid in het rood op bijgevoegd plan, moet gratis worden overgedragen aan de Stad Geel, zijnde openbaar domein, met de intentie voor publiek gebruik.
Alle voorwaarden uit de gemeenteraadsbeslissing m.b.t. zaak der wegen dd 24/06/2020 zijn van toepassing en maken deel uit van de vergunning. Alle kosten (inclusief kosten landmeter voor opmaak opmetingsplan en kosten notaris voor opmaak akte) verbonden aan deze grondoverdracht zijn ten laste van de bouwheer.
Gedeeltelijk aanpassen tracé trage verbindingsweg tussen Lebonstraat en Technische Schoolstraat links naast het nieuwe kantoorgebouw.
Het tracé van de verlegging plus de groenvoorziening dient volledig uitgewerkt te worden in samenwerking met de dienst openbare werken en verkeer en de groenambtenaar.
Al de werken dienen uitgevoerd te worden door een door de stad aangestelde aannemer en alle kosten zullen verhaald worden op het architectenbureau.
Periode van aanleg dient duidelijk bepaald te worden en beperkt zijn in tijd in functie van het frequent gebruik door schoolkinderen. Bij voorkeur in de zomervakantie juli en/of augustus.
De vlotte doorgang dient ten allen tijde bewaard te blijven over de trage verbinding. Over de volledige verbinding vanaf Lebonstraat tot Technische Schoolstraat is gemotoriseerd verkeer momenteel verboden, dit dient zo te blijven.
Er wordt geen toelating gegeven om de trage verbinding te gebruiken voor werfverkeer, opslag of werkzaamheden van de private werf. De doorgang geldt enkel voor zacht verkeer en moet steeds vrij blijven.
Lasten
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende taken voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel : het oprichten van een nieuw kantoorgebouw. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger.
Op dit dossier is een stedenbouwkundige last van toepassing door vorming van een kantoorgebouw van 695m² BVO.
Op het huidige braakliggende perceel wordt een nieuw volumineus kantorengebouw met 1 ondergrondse- en 3 bovengrondse bouwlagen opgericht. Het dossier is stedenbouwkundig vergunbaar en bevat net voldoende parkeerplaatsen voor het aantal personeelsleden.
Door het creëren van een publiek perceel aan de zijkant van het gebouw en afwijking op BPA door vervangen van blinde gevel door een toegangsgevel aan zijkant ontvangt de vergunningsverlener een aanzienlijk voordeel van vergunning.
Het reeds gesloopte gebouw op deze locatie had een andere functie en een totale oppervlakte van 298,13m² (hoofgebouw + bijgebouw). Het nieuwe kantoorgebouw heeft een totale oppervlakte van 695m², de parkeerplaatsen niet inbegrepen.
De volume bebouwing t.o.v. de toestand voor 2020 neemt toe. Het aantal parkeerplaatsen voor de functie kantoren neemt toe met 11 t.o.v. voor sloop een inpandige garage voor 2 voertuigen voorheen. Dit verklaart meer trafiek naar en van de site.
Er wordt voor dit project een stedenbouwkundige last als financiële last voorzien van 52.125 euro (75 euro/m²; op 20 jaar afgeschreven betekent dit 3,75 euro/m²/jaar), op basis dus van BVO voorzien.
De aanvrager is op 30 juni 2020 in een bespreking met de stad akkoord gegaan met bedrag, invorderingsmomenten en ook met de besteding van de last aan:
- mobiliteitsmaatregelen Geel centrum (parkeerplaatsen in omgeving van project Lebonstraat en / of mobiliteitsdeelsysteem)
- maatregelen aanpassing van het groen ifv sociale veiligheid in het stadspark
De invordering via factuur van deze last gebeurt in 2 stukken:
1e stuk: 27.125 euro in augustus 2020, na definitief uitvoerbaarheid vergunning en bij start der werken;
2e stuk: 25.000 euro in december 2021 vlak voor ingebruikname pand.