Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020032105
Dossiernummer gemeente: 202000124
De gemeente Geel heeft op 11/03/2020 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden. De aanvraag werd op 18/05/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Philippe Van Elst
Groenstraat 22 bus A te 2470 Retie
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Stationsstraat 80, Stationsstraat 80A, Stationsstraat 82, Stationsstraat 82A, Stationsstraat 82B, Stationsstraat 82C, Stationsstraat 82D, Stationsstraat 82E, Stationsstraat 84, Stationsstraat 84A, Stationsstraat 84B, Stationsstraat 84C, Stationsstraat 84D, Stationsstraat 84E te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13376, sectie G, perceel 570X13
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Bijzonder plan van aanleg Statieplein goedgekeurd op 10/01/2000
bestemming: openbare verkeersweg/plein | OVW
bestemming: strook voor hoofdgebouwen (aaneengesloten 6/9m) | 101-A3/2S
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in het BPA Statieplein. De voorschriften van het geldende bijzonder plan van aanleg zijn van toepassing.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het wijzigen van het aantal woongelegenheden
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag volgens de architect
De aanvraag betreft het volgende:
Ten behoeve van het opsplitsten van het duplex-appartement wordt:
Op de 3° verdieping:
- de bestaande interne trap van 3° naar 4° verdieping verwijderd. De ontstane vloeropening in wordt door dichtgelegd door een vloerconstructie met een brandweerstand van 1 h. (EI 1). - de bestaande traphal op de 3° verdieping wordt verbouwd, door een ‘SAS’ te creëren in de huidige traphal, zodat deze hal afgescheiden wordt met een en brandwerende en akoestisch gescheiden muur van de daaronder gelegen traphal, toegankelijk met zelfsluitende brandwerende toegangsdeur. De huidige privé inkomhal van de 3° verdieping wordt opgesplitst via brandwerende muren en deuren in enerzijds een privé-inkomhal voor het appartement op de 3° verdieping (nr 82 E) en anderzijds een privé-inkomhal/trap voor het appartement op de 4° verdieping (nr 82 F).
Door het bouwen van dit extra sas, gescheiden door brandwerende muren en deuren van de daaronder gelegen traphal en het opsplitsen van de toegangen van de opgesplitste appartementen, wordt voldaan aan de brandweereisen.
Op de 4° verdieping:
- de toegang wordt mogelijk gemaakt via een extra (privé) spiltrap, welke vertrekt op de 3° verdieping (met brandvrije toegangsdeur) en verbinding maakt met en toegang geeft tot de hal/gang op de 4° verdieping.
- Te behoeve van natuurlijke lichtinval en de bereikbaarheid van de brandweer ingeval van brand of andere noodtoestanden, wordt aan de voorgevel een dakkapel voorzien, waarvan het raam in geval van nood door de brandweer toegang kan verschaffen. De buitenzijde van de dakkapel wordt met zink bekleed (zoals de reeds bestaande dakkapellen). De constructie heeft een brandweerstand van 1 uur. Dit raam kan bereikt worden door de ladders van de brandweer.
- Aan de achterzijde van het dak worden 2 dakkapellen voorzien, één in de living en één in de badkamer.
- Dakterras : Een extra dakterras met een oppervlakte van 30,85 m² wordt voorzien op het dak van de onderliggende woonruimte (veranda), ten behoeve van het app. op de 4° verdieping.
Het ontwerp
Deze aanvraag stelt een wijziging voor van het aantal woongelegenheden van een bestaand appartementsgebouw.
Door het college van burgemeester en schepenen werd in zitting van 22/05/2002 een stedenbouwkundige vergunning verleend voor de oprichting van 2 winkels en 5 appartementen. Het dakappartement werd als duplexappartement vergund. Er waren destijds 24 parkings vereist en er werden 29 parkings voorzien op plan.
Het dakappartement wordt nu onderverdeeld in twee afzonderlijke appartementen. Dit betekent dat er twee woongelegenheden voorzien worden onder het hellend dak.
de aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 18/05/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone kempen - hulpverleningszone 5 (geel) - preventie - administratie.
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Stationsstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van brandweerzone kempen - hulpverleningszone 5 (geel) - preventie - administratie afgeleverd op 15/06/2020 is volledig gunstig
Opmerkingen adviezen:
///
Besluit
Ongunstig advies.
Het ontwerp werd besproken tijdens het werkoverleg van 18/05/2020.
Motivatie
Ingevolge de stedenbouwkundige voorschriften van het BPA Statieplein komt het terrein in aanmerking voor een aaneengesloten gebouw met 2 verdiepingen en een schuin dak. Dit wil zeggen dat er maximum 4 bouwlagen kunnen toegelaten worden. In de bovenste bouwlaag is duplex toegelaten.
Een duplex is een met de hoogste volwaardige bouwlaag verticaal verbonden binnenruimte. Een duplex kan ingericht worden als slaap- en sanitaire ruimte voor het ondergelegen woongedeelte.
Een bijkomende woongelegenheid kan niet toegelaten worden.
In een duplexappartement kan er geen extra woonentiteit toegelaten worden.
Voor het bestaande gebouw werden in de kelderverdieping 12 parkeerplaatsen voorzien. Eén van deze bestaande parkeerplaatsen wordt in het ontwerp toebedeeld aan de nieuwe woongelegenheid, zodat er geen bijkomende parkeerruimte voorzien wordt.
Lasten
///
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning NIET goed te keuren en een weigeringsbesluit af te leveren aan de aanvrager, omwille van volgende redenen :
Ingevolge de stedenbouwkundige voorschriften van het BPA Statieplein komt het terrein in aanmerking voor een aaneengesloten gebouw met 2 verdiepingen en een schuin dak. Dit wil zeggen dat er maximum 4 bouwlagen kunnen toegelaten worden. In de bovenste bouwlaag is duplex toegelaten.
Een duplex is een met de hoogste volwaardige bouwlaag verticaal verbonden binnenruimte. Een duplex kan ingericht worden als slaap- en sanitaire ruimte voor het ondergelegen woongedeelte.
Een bijkomende woongelegenheid kan niet toegelaten worden.
In een duplexappartement kan er geen extra woonentiteit toegelaten worden.
Voor het bestaande gebouw werden in de kelderverdieping 12 parkeerplaatsen voorzien. Eén van deze bestaande parkeerplaatsen wordt in het ontwerp toebedeeld aan de nieuwe woongelegenheid, zodat er geen bijkomende parkeerruimte voorzien wordt.