Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020080200
Dossiernummer gemeente: 202000282
De gemeente Geel heeft op 18/06/2020 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het bouwen van een vrijstaande woning met garage. De aanvraag werd op 15/07/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Mathias Van Gool
Lindenhof 4 bus 6 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Wilders 51A te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13373, sectie L, perceel 1023B
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden met landelijk karakter
De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven.
bestemming: agrarische gebieden
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling. De voorschriften van de geldende verkaveling zijn van toepassing.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande woning met garage
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag volgens de architect
De bebouwing valt volledig binnen de toegelaten bouwzone en is voorzien met een kroonlijsthoogte van 5,70m voor het hoofdvolume. De woning is voorzien van een hellend dak. Door de compacte vorm van de woning is ze niet voorzien over de volledige breedte van de bouwzone. Er blijft op deze wijze nog meer ruimte rond de woning over dan de minimale 3m aan elke zijde. Hiermee sluit de woning aan op het normaal gangbare profiel, de andere woningen in de omgeving en de geldende stedenbouwkundige regelgeving.
De op te richten woning zal gebouwd worden in een herbruik rode kleibaksteen, donker kleidakpannen met donker grijs-zwart schrijnwerk. Hierdoor sluit de bebouwing qua materiaalgebruik volledig aan bij de rest van de bebouwing in de omgeving, de woningen op de aangrenzende percelen en het normale hedendaagse materiaalgebruik.
Achteraan het perceel is er een vrijstaande garage met hellend dak voorzien. Deze is voorzien op 3m van de rechter perceelsgrens en 3m van de overgang tussen de woonzone en het agrarisch gebied.
Er is rekening gehouden met de bepalingen in verband met regenwaterbuffering en herbruik door het plaatsen van een regenwaterput voor herbruik met een infiltratieput voor de overloop. De verschillende verhardingen zijn zo voorzien dat ze waterdoorlatend zijn of uitgevoerd met een helling voor natuurlijke infiltratie in de bodem.
Het ontwerp
Het ontwerp stelt de oprichting voor van een vrijstaande woning met een garage in de strook voor binnenplaatsen en tuinen.
De woning wordt ingeplant op 14 meter uit de wegas. De garage worden ingeplant op 27 meter uit de voorgevelbouwlijn en op 3 meter afstand van het achterliggend agrarisch gebied.
De woning heeft een gevelbreedte van 14 meter en een diepte van 11 meter. De kroonlijsthoogte is 5,70 meter en de nokhoogte bedraagt 10,10 meter.
De woning wordt opgericht in een rood-bruine recuperatie gevelsteen, aluminium buitenschrijnwerk in een donkere kleur en een dakbedekking in donkere pannen.
De garage heeft een oppervlakte van 60 m². De gevelhoogte is 3 meter en de nokhoogte is 6 meter. Het bijgebouw wordt opgericht in dezelfde materialen als de woning.
de aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 15/07/2020 werd advies gevraagd aan geel - openbare werken en verkeer.
///
Planologische toets
Woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet.
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Wilders).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Besluit
Gunstig met voorwaarden
Voorwaarden
De woning dient ingeplant zoals voorgesteld op het goedgekeurde plan, dit is op 14 meter uit de wegas.
De garage dient ingeplant op minimum 27 meter uit de voorgevelbouwlijn, op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen en alleszins binnen de eerste 47 meter gemeten vanaf de rooilijn.
Alle gevels van de garage dienen afgewerkt met gevelsteenmetselwerk.
De zone rondom het hoofdgebouw dient als tuin te worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd. Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 01/10/2004 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
-met een inhoud van min. 5.000 liter die met een pomp wordt uitgerust;
-de volledige dakoppervlakte dient in één of meerdere hemelwaterputten af te wateren;
-de overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratiebed, een gracht, een oppervlaktewater of de regenwederafvoer van de openbare riolering. Indien deze voorzieningen niet voorhanden zijn dan wordt de overloop aangesloten op de openbare riolering;
-de hemelwaterput dient geplaatst te zijn alvorens het gebouw in gebruik wordt genomen;
-de hemelwaterput dient bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn;
-de hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen, die toegevoegd wordt in bijlage, terwijl de plaatsing dient te gebeuren voor het gebouw in gebruik genomen wordt;
-het water uit de hemelwaterput dient te worden herbruikt voor tenminste 2 verschillende aftappunten bv. buitenkraan, wasmachine, spoeling wc…
Het buffervolume en de oppervlakte van de infiltratievoorziening voldoen niet zoals op plan is aangegeven. Het volume moet minstens 3300L bedragen en de oppervlakte minstens 5,28m².
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Perceel ligt in centraal gebied. Er is gescheiden riolering aanwezig in de straat. Ter hoogte van het perceel zouden er reeds huisaansluitputjes aanwezig moeten zijn. Deze moeten gebruikt worden. Als ze niet aanwezig zijn, moet de bouwheer contact opnemen met de dienst openbare werken. Bouwheer legt op privéterrein een gescheiden stelsel droogweerafvoer (DWA) en regenwater (RWA) tot aan de rooilijn. Voor het DWA adviseren we een septische put van minstens 2000L voor het fecale afvalwater. De overloop van de septische put komt samen bij het grijs water (huishoudelijk afvalwater dat niet afkomstig is van toilet maar van bv. douche). Het DWA moet worden aangesloten op het DWA-toezichtsputje. Volgens de hemelwaterverordening moet een hemelwaterput geplaatst worden van minstens 5000L. Bouwheer voorziet een put van 10.000L. Het regenwater wordt herbruikt voor het spoelen van toiletten en buitenkranen. De overloop van de hemelwaterput gaat naar een infiltratievoorziening die ook verplicht is. Het buffervolume en de oppervlakte van deze voorziening voldoen niet zoals op plan is aangegeven. Het volume moet minstens 3300L bedragen en de oppervlakte minstens 5,28m². De overloop van de infiltratie mag aangesloten worden op het RWA-toezichtsputje. Maximale inritbreedte wordt gerespecteerd.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 36 cm boven de as van de weg.
Lasten
///
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De woning dient ingeplant zoals voorgesteld op het goedgekeurde plan, dit is op 14 meter uit de wegas.
De garage dient ingeplant op minimum 27 meter uit de voorgevelbouwlijn, op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen en alleszins binnen de eerste 47 meter gemeten vanaf de rooilijn.
Alle gevels van de garage dienen afgewerkt met gevelsteenmetselwerk.
De zone rondom het hoofdgebouw dient als tuin te worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd. Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen.
De plaatsing van een hemelwaterput is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 01/10/2004 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
-met een inhoud van min. 5.000 liter die met een pomp wordt uitgerust;
-de volledige dakoppervlakte dient in één of meerdere hemelwaterputten af te wateren;
-de overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratiebed, een gracht, een oppervlaktewater of de regenwederafvoer van de openbare riolering. Indien deze voorzieningen niet voorhanden zijn dan wordt de overloop aangesloten op de openbare riolering;
-de hemelwaterput dient geplaatst te zijn alvorens het gebouw in gebruik wordt genomen;
-de hemelwaterput dient bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn;
-de hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen, die toegevoegd wordt in bijlage, terwijl de plaatsing dient te gebeuren voor het gebouw in gebruik genomen wordt;
-het water uit de hemelwaterput dient te worden herbruikt voor tenminste 2 verschillende aftappunten bv. buitenkraan, wasmachine, spoeling wc…
Het buffervolume en de oppervlakte van de infiltratievoorziening voldoen niet zoals op plan is aangegeven. Het volume moet minstens 3300L bedragen en de oppervlakte minstens 5,28m².
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Perceel ligt in centraal gebied. Er is gescheiden riolering aanwezig in de straat. Ter hoogte van het perceel zouden er reeds huisaansluitputjes aanwezig moeten zijn. Deze moeten gebruikt worden. Als ze niet aanwezig zijn, moet de bouwheer contact opnemen met de dienst openbare werken. Bouwheer legt op privéterrein een gescheiden stelsel droogweerafvoer (DWA) en regenwater (RWA) tot aan de rooilijn. Voor het DWA adviseren we een septische put van minstens 2000L voor het fecale afvalwater. De overloop van de septische put komt samen bij het grijs water (huishoudelijk afvalwater dat niet afkomstig is van toilet maar van bv. douche). Het DWA moet worden aangesloten op het DWA-toezichtsputje. Volgens de hemelwaterverordening moet een hemelwaterput geplaatst worden van minstens 5000L. Bouwheer voorziet een put van 10.000L. Het regenwater wordt herbruikt voor het spoelen van toiletten en buitenkranen. De overloop van de hemelwaterput gaat naar een infiltratievoorziening die ook verplicht is. Het buffervolume en de oppervlakte van deze voorziening voldoen niet zoals op plan is aangegeven. Het volume moet minstens 3300L bedragen en de oppervlakte minstens 5,28m². De overloop van de infiltratie mag aangesloten worden op het RWA-toezichtsputje. Maximale inritbreedte wordt gerespecteerd.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 36 cm boven de as van de weg.