Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020051755
Dossiernummer gemeente: 202000205
De gemeente Geel heeft op 23/04/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het oprichten van 8 appartementen. De aanvraag werd op 27/05/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Tobias Reeckmans
Corbeillestraat 40 te 2235 Hulshout
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Schaapsdijk 2 bus 1, Schaapsdijk 2 bus 2, Schaapsdijk 2 bus 3, Schaapsdijk 2 bus 4, Schaapsdijk 2 bus 5, Schaapsdijk 2 bus 6, Schaapsdijk 2 bus 7, Zammelseweg 202 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 5, sectie N, percelen 967D, 968B, 968E
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het oprichten van 8 appartementen.
Inplanting:
Afstanden ten opzichte van de perceelsgrenzen:
• Ten opzichte van de Zammelseweg wordt een afstand van 6 meter ten opzichte van de perceelsgrens gehouden.
• Ten opzichte van de Schaapsdijk wordt een afstand van 4 meter ten opzichte van de perceelsgrens gehouden.
• Ten opzichte van de voetweg wordt een afstand van 3 meter ten opzichte van de perceelsgrens gehouden.
• Ten opzichte van het kerkplein wordt een afstand van 3 meter ten opzichte van de perceelsgrens gehouden.
• Ten opzichte van de naastgelegen frituur wordt het gebouw op de perceelsgrens opgericht met een geïsoleerde wachtgevel (14 cm snelbouw + 6 cm isolatie en een duurzame afwerking in leien) op eigen terrein.
Bouwprofiel:
Ter hoogte van de Schaapsdijk bedraagt de bouwdiepte 10,05 meter op alle verdiepingen.
Ter hoogte van de Zammelseweg bedraagt de bouwdiepte 17 meter op het gelijkvloers, 13 meter op de verdieping en eenzelfde dakbasis van 10,05 meter zoals aan de Schaapsdijk.
Het dak heeft een helling van 45°. Er worden enkele dakkapellen voorzien. De terrassen zijn inpandig voorzien, enkele hebben een uitsprong ten opzichte van het gevelvlak van
voor-en zijgevel van 50 cm. Alle leuningen worden voorzien op 1,1m van op het afgewerkte niveau.
Indeling:
Er is één inkomhal voorzien ter hoogte van de Schaapsdijk. De inkomhal heeft een trap en een lift en is toegankelijk voor rolstoelgebruikers.
Appartement 1, gelegen op het gelijkvloers, is rechtstreeks toegankelijk via een aparte ingang ter hoogte van de Zammelseweg.
Er worden 8 appartementen voorzien in het project, elk met een buitenruimte.
De appartementen zijn als volgt opgebouwd:
• Appartement 1 heeft een oppervlakte van 119,43 m² (netto 107,22 m²) en bestaat uit 2 slaapkamers, een berging, een badkamer, een leefruimte met keuken, een apart toilet en een terras van 3,84 m².
• Appartement 2 heeft een oppervlakte van 86,38 m² (netto 74,98 m²) en bestaat uit 1 slaapkamer, een berging, een badkamer, een leefruimte met keuken, een apart toilet en een terras van 5,4 m².
• Appartement 3 heeft een oppervlakte van 96,17 m² (netto 82,14 m²) en bestaat uit 2 slaapkamers, een berging, een badkamer, een leefruimte met keuken, een apart toilet en een terras van 9,22 m².
• Appartement 4 heeft een oppervlakte van 61,33 m² (netto 51,02 m²) en bestaat uit 1 slaapkamer, een berging, een badkamer, een leefruimte met keuken, een apart toilet en een terras van 3,6 m².
• Appartement 5 heeft een oppervlakte van 77,12 m² (netto 64,62 m²) en bestaat uit 2 slaapkamers, een berging, een badkamer, een leefruimte met keuken, een apart toilet en een terras van 5,4 m².
• Appartement 6 heeft een oppervlakte van 103,49 m² (netto 80,41 m² tot 1,50m hoogte) en bestaat uit 2 slaapkamers, een berging, een badkamer, een leefruimte met keuken, een apart toilet en een terras van 5,4 m².
• Appartement 7 heeft een oppervlakte van 96,05 m² (netto 76,39 m² tot 1,50m hoogte) en bestaat uit 2 slaapkamers, een berging, een badkamer, een leefruimte met keuken, een apart toilet en een terras van 6,09 m².
• Appartement 8 heeft een oppervlakte van 95,91 m² (netto 74,37 m² tot 1,50m hoogte) en bestaat uit 2 slaapkamers, een berging, een badkamer, een leefruimte met keuken, een apart toilet en een terras van 6,43 m².
Op het gelijkvloers worden tevens een meterlokaal en een afvalberging voorzien. De afvalberging heeft een netto oppervlakte van 18,88 m² (min. 2 m²/app). Zowel de afvalberging als het meterlokaal zijn rechtstreeks toegankelijk via de buitenruimte.
De fietsenberging wordt ook op het gelijkvloers voorzien. Er zijn conform de parkeerverordening 22 fietsenstalplaatsen voorzien. De fietsenstalplaatsen zijn overdekt en er worden voldoende stopcontacten voorzien voor het herladen van
elektrische fietsen mogelijk te maken. De fietsenstalling is toegankelijk via de inkom én de parkeerruimte.
Tot slot wordt er op het gelijkvloers nog parkeerruimte voorzien. Conform de verordening worden 12 parkeerplaatsen ingericht, waarvan 1 aangepaste en voorbehouden parkeerplaats. De afmetingen zijn zoals voorgeschreven en er wordt
tevens de voorziening gemaakt om het herladen van elektrische wagens mogelijk te maken.
Tuin:
De voortuin is als volgt ingedeeld:
•Ter hoogte van de Zammelseweg is een toegang voorzien naar appartement 1 en twee parkeerplaatsen. De breedte van de verharding op de rooilijn bedraagt 6 meter, zoals maximaal toegelaten in de parkeerverordening en in de vorige
vergunning.
• Ter hoogte van de Schaapsdijk is een inrit voorzien naar de parkeervoorzieningen en een toegang naar de gemeenschappelijke inkom. De breedte van de verharding op de rooilijn bedraagt 6 meter, zoals maximaal toegelaten in de parkeerverordening en in de vorige vergunning. Via de inrit zijn er in de voortuinstrook tevens in de langsrichting nog twee parkeerplaatsen toegankelijk die aan de straatzijde met een groenscherm worden afgewerkt.
• De verhardingen in de voortuin worden waterdoorlatend voorzien met een natuurlijke overloop in de groene zone op eigen terrein.
• De overige ruimte wordt ingericht als groene zone.
• Minder dan de helft van de voortuin wordt als verharding aangelegd. De achtertuin, grenzend aan het kerkplein en de zijtuin, grenzend aan de voetweg worden afgewerkt met een draadafsluiting met groen tot een hoogte van 1,5m. Voor het overige wordt deze zone ingericht als parkeerruimte met groen.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 17/07/2020 t.e.m. 15/08/2020. Er werden 0 bezwaren ingediend.
Op 09/07/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone Kempen.
Op 09/07/2020 werd advies gevraagd aan Inter.
Op 25/08/2020 werd advies gevraagd aan Aquafin.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langs 2 gemeentewegen.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 17/07/2020 tot 15/08/2020.
Resultaat: er werden 0 bezwaren ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van brandweerzone Kempen, afgeleverd op 30/07/2020, is volledig gunstig
Het advies van Inter, afgeleverd op 10/08/2020, is gunstig.
Het advies van Aquafin, afgeleverd op 04/09/2020, is gunstig.
Besluit
Er wordt een ongunstig advies gegeven omwille van volgende redenen:
* de minimale oppervlakte van de terrassen dient 8 m² te bedragen en 2/3 van de oppervlakte dient inpandig te worden voorzien
* er dient aan de rechterzijde op het perceel minstens 10 m tuinzone te worden voorzien. Om dit te kunnen verwezenlijken zal het programma van het project moeten worden aangepast
* Er dient 5 m afstand te worden bewaard t.o.v. de achterste perceelsgrens (het openbaar plein) in plaats van de 3 m die nu voorzien wordt ter hoogte van de parkeerplaatsen en de te voorziene tuinzone
* Langs het plein dient een volwaardige gevelafwerking te gebeuren (ramen, terrassen (max. 0,5 m uitsprong))
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
* de minimale oppervlakte van de terrassen dient 8 m² te bedragen en 2/3 van de oppervlakte dient inpandig te worden voorzien
* er dient aan de rechterzijde op het perceel minstens 10 m tuinzone te worden voorzien. Om dit te kunnen verwezenlijken zal het programma van het project moeten worden aangepast
* Er dient 5 m afstand te worden bewaard t.o.v. de achterste perceelsgrens (het openbaar plein) in plaats van de 3 m die nu voorzien wordt ter hoogte van de parkeerplaatsen en de te voorziene tuinzone
* Langs het plein dient een volwaardige gevelafwerking te gebeuren (ramen, terrassen (max. 0,5 m uitsprong))