Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020072164
Dossiernummer gemeente: 202000303
Provincie Antwerpen heeft op 16/06/2020 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het uitbreiden van een industrieloods, regulariseren conciërgewoning, gevelpubliciteit, (her)aanleg verharding.
Gegevens van de aanvrager
VGT Concept
Oevelse dreef 15 te 2260 Westerlo
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Hagelberg 31, Hagelberg 31A te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13029, sectie E, perceel 508H2
Afdeling 13373, sectie A, perceel 469N
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: industriegebieden
Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvestingng van het bewakingspersoneel omvatten.
Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de ander industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in gewestplan Herentals - Mol. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het uitbreiden van een industrieloods, regulariseren conciërgewoning, gevelpubliciteit, (her)aanleg verharding
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het uitbreiden van een loods voor opslag, aanleg van verhardingen op het terrein, de regularisatie van een publiciteitsinrichting en de regularisatie van de andere uitvoering van de bedrijfswoning.
De beschrijvende nota volgens de architect
Het bouwterrein is gelegen aan de gemeenteweg Hagelberg 31 (A) te Geel. Het terrein is gelegen in industriegebied volgens het gewestplan. De omliggende percelen zijn eveneens gelegen in industriegebied. Het perceel is zowel gelegen op het grondgebied van de stad Geel (2.472,1 m²) als de gemeente Olen (229,4 m²). Voor de bestaande gebouwen op het terrein werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd dd. 04 oktober 2004. De conciërgewoning werd niet met een luifel uitgevoerd conform vergunde toestand.
De uitbreiding betreft een oppervlakte van 300,9 m² en met een oppervlakte van 113,1 m². Aangaande de bouwzone werd naar berichtgeving met de gemeente Geel rekening gehouden met de 45°-regel. Bijkomend werd ook maximaal rekening gehouden met de huidige inplanting en dimensionering van de bestaande loods. De uitbreiding volgt de breedte van de bestaande bebouwing van 17m00 en vrijwaart op deze manier een afstand van 7m00 langsheen de linker- en rechter perceelsgrens. Achteraan wordt de 45°-regel toegepast, waarbij de hoogte van de bestaande loods wordt aangehouden. Bijgevolg wordt de uitbreiding tot op een afstand van 6m45 van de achterste perceelsgrens ingeplant, een uitbreiding van de bestaande loods met een lengte van 17m70.
Aan het basisvolume van de uitbreiding wordt aan de linker- en achterzijde een luifel voorzien. Deze luifel valt deels binnen de 45°-regel, maar zal in een zeer beperkte deze zone deze lijn ‘overschrijden’.
Het betreft enkel een luifel, geen gesloten constructie. Hieromtrent werd reeds contact opgenomen met de stad, waarbij na een evaluatie van de situatie een gunstig antwoord geformuleerd werd.
Berichtgeving betreffende deze luifel werd toegevoegd in bijlage.
De huisriolering wordt aangesloten op de straatriolering, conform de geldende verordening en gemeentelijke voorschriften. De aanvraag voldoet aan de verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en buffervoorzieningen (dd. 05/07/2013) door het plaatsen van een regenwaterput van 10.000 liter met een infiltratievoorziening. Deze infiltratievoorziening heeft een opslagvolume van 10.000 liter en een infiltratieoppervlakte van 15,86 m². Er moet minimaal een infiltratievoorziening geplaatst worden met een opslagvolume van 8.852,5 liter en een oppervlakte van 14,17 m².
Conform ‘Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen, gedeeltelijke herziening 2018’ werd volgende redenering gevolgd inzake parkeren en stallen van voertuigen:
3.1.1 Afmetingen, artikel 6:
• Autostaanplaats in open lucht: lengte 5,50m, breedte 2,50m
3.2.1 Andere technische vereisten parkeerplaatsen
• Er worden meer dan 10 parkeerplaatsen voorzien, waardoor bijgevolg twee laadpunten voor elektrische wagens voorzien zal worden. (parkeerplekken P3 en P4)
3.2.2 Minimum aantal te realiseren parkeerplaatsen en fietsenstalplaatsen, artikel 15:
• Min. één parkeerplaats per schijf van 100 m2 (loods):
Totale nuttige oppervlakte loods na uitbreiding: 1151,36 m2: 12 parkeerplekken
• Min. één parkeerplaats voor ééngezinswoning.
Totaal aantal parkeervoorzieningen: 13, waarvan 1 voorbehouden voor mindervaliden.
• Fietsstalplaatsen bij niet-woonfuncties: op basis van de bezetting van personeel in het bedrijf wordt een fietsenstalplaats voorzien voor 5 fietsen, welke worden ingericht op ongelijke hoogte. De afmetingen per fietsstalplaats is daarom 1,80m x 0,40m.
Het bestaande gebouw is ingericht met enkele kantoorruimtes en voorzien voor de opslag van toestellen en materiaal. Dit alles in het kader van professionele benodigdheden voor de bakkerij. Het betreft geen industriële bakkerij, enkel de opslagruimte voor de benodigde toestellen en producten. Er is geen verwerking van toestellen of producten die behoren tot de vergunningsplichtige of meldingsplichtige ingedeelde inrichtingen.
Op heden is er geen milieuvergunning lopende voor dit bedrijf. Ook bij de uitbreiding zullen geen veranderingen plaatsvinden hieromtrent. Daarom werd dan ook geen milieuluik toegevoegd aan de aanvraag Omgevingsvergunning.
De bestaande verharding op het terrein bestaat uit twee materialen. Enerzijds een asfaltverharding (voorzijde van het gebouw) welke volledig behouden blijft, anderzijds een verharding uit prefab betonplaten (achterzijde van het gebouw) welke herbruikt zullen worden. De oppervlakte van de bestaande betonplaten bedraagt 371 m², de oppervlakte van de verharding in de nieuwe toestand bedraagt 350m2. De 21m² welke niet gebruikt zal worden werd ingerekend als reserve bij het uitbreken en de herplaatsing van de bestaande verharding. Bijkomend worden langs de linker perceelsgrens 5 parkeerplekken ingericht in waterdoorlatende verharding.
Tegen de voorgevel werd een publiciteitsinrichting geplaatst van 3x 2m² (2m00 x 1m00). De aanvraag betreft de regularisatie van deze beperkte inrichting, welke qua vormgeving, materialen en kleuren in harmonie is met de zichtbare gevels en zijn omgeving. De publiciteit beperkt zich tot de bekendmaking van de bedrijvigheid welke op het terrein uitgeoefend wordt. De uiterste buitenzijde van de inrichting bevinden zich op respectievelijk 8m00 van de linker perceelsgrens en 9m00 van de rechter perceelsgrens.
De leefruimte op het gelijkvloers werd mee opgenomen bij de toonzaal, een indeling welke verschilt met de vergunde toestand. De leefruimte wordt op verdieping +1 ingericht ten koste van de slaapkamer aan de straatzijde. Een deel van deze slaapkamer wordt ook opgenomen als bureau in functie van het gevestigde bedrijf.
Bovenvermeld project is perfect in overeenstemming met de geldende bouwvoorschriften en voldoet aan alle wettelijke bepalingen, met uitzondering van de luifel.
Tevens is het ontwerp verenigbaar met de ruimtelijke context, temeer daar er qua bouwvolume, kroonlijsthoogte e.d. aangesloten wordt op de algemeen geldende voorschriften.
De nota brandveiligheid wordt toegevoegd aan het dossier, deze maakt deel uit van de legende van de brandweer.
Het project integreert zich volledig in de betrokken omgeving door reeds aangehaalde argumenten en door het gebruik van streekgebonden natuurlijke materialen.
Er werd een openbaar onderzoek georganiseerd van 06/07/2020 t.e.m. 04/08/2020. Er werden 0 bezwaren ingediend.
Op 18/08/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone kempen - hulpverleningszone 5 (geel) - preventie - administratie.
Op 21/08/2020 werd advies gevraagd aan gemeente Olen.
///
Planologische toets
Industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten.Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk : bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop (artikel 7 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen);
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 06/07/2020 t.e.m. 04/08/2020.
Resultaat: er werden 0 bezwaren ingediend.
Het openbaar onderzoek wordt als volgt geëvalueerd: ///
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van brandweerzone kempen - hulpverleningszone 5 (geel) - preventie - administratie afgeleverd op 18/08/2020 is volledig gunstig
Het advies van afgeleverd op 21/08/2020 is volledig gunstig
Opmerkingen adviezen:
///
Besluit
Gunstig onder voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd zoals aangeduid op de plannen.
Nota wordt genomen van de aanwezigheid van 13 parkeerplaatsen, waarvan één parkeerplaats voor mindervaliden en 2 parkeerplaatsen uitgerust met een laadpunt voor elektrische wagens.
Nota wordt genomen van de fietsenstalling met plaats voor 5 fietsen.
Gevolg dient gegeven aan de opmerkingen opgenomen in de adviezen van de overige adviesinstanties.
Lasten
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende taken voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
- de opgelegde last moet in verhouding staan met het voordeel dat de ontwikkelaar haalt uit de vergunning;
- de last moet realiseerbaar zijn door enig toedoen van de aanvrager;
- er moet een verband bestaan tussen de opgelegde last en de taken van de vergunningverlenende overheid ingevolge de afgeleverde vergunning;
- de last moet gericht zijn op duurzame ruimtelijke ontwikkeling en ruimtelijke kwaliteit.
Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel : het uitbreiden van bureel en toonzaal. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger.
De last die voorzien wordt, is een last die door eigen toedoen voorzien kan worden. Er wordt namelijk rechtstreeks een financiële last geheven door de stad.
Het verband tussen de last en taken overheid (bijkomende mobiliteit en mobiliteitsmaatregelen van de stad dienaangaande) en bijkomende handelsruimte/kantoorruimte
De last is gericht op een duurzame oplossing voor de gebouwen van de stad die ten dienste staan van de gemeenschap. De last wordt bepaald als een financiële last. Met de ontvangsten zal de stad duurzame maatregelen nemen.
Door de bouwheer kan nog tot een overeenkomst met stad Geel worden gekomen voor 31 december 2020 om deze financiële last om te zetten naar maatregelen in natura. Bij gebrek aan overeenkomst over de ontwikkelingsmaatregelen zal de stad Geel bij start der werken een factuur overmaken ten bedrage van 8602.5 euro.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen uitgevoerd zoals aangeduid op de plannen.
Nota wordt genomen van de aanwezigheid van 13 parkeerplaatsen, waarvan één parkeerplaats voor mindervaliden en 2 parkeerplaatsen uitgerust met een laadpunt voor elektrische wagens.
Nota wordt genomen van de fietsenstalling met plaats voor 5 fietsen.
Gevolg dient gegeven aan de opmerkingen opgenomen in de adviezen van de overige adviesinstanties.
Lasten
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende taken voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
- de opgelegde last moet in verhouding staan met het voordeel dat de ontwikkelaar haalt uit de vergunning;
- de last moet realiseerbaar zijn door enig toedoen van de aanvrager;
- er moet een verband bestaan tussen de opgelegde last en de taken van de vergunningverlenende overheid ingevolge de afgeleverde vergunning;
- de last moet gericht zijn op duurzame ruimtelijke ontwikkeling en ruimtelijke kwaliteit.
Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel : het uitbreiden van bureel en toonzaal. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger.
De last die voorzien wordt, is een last die door eigen toedoen voorzien kan worden. Er wordt namelijk rechtstreeks een financiële last geheven door de stad.
Het verband tussen de last en taken overheid (bijkomende mobiliteit en mobiliteitsmaatregelen van de stad dienaangaande) en bijkomende handelsruimte/kantoorruimte
De last is gericht op een duurzame oplossing voor de gebouwen van de stad die ten dienste staan van de gemeenschap. De last wordt bepaald als een financiële last. Met de ontvangsten zal de stad duurzame maatregelen nemen.
Door de bouwheer kan nog tot een overeenkomst met stad Geel worden gekomen voor 31 december 2020 om deze financiële last om te zetten naar maatregelen in natura. Bij gebrek aan overeenkomst over de ontwikkelingsmaatregelen zal de stad Geel bij start der werken een factuur overmaken ten bedrage van 8602.5 euro.