UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 21/12/2020
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020129251
Dossiernummer gemeente: 202000466
De gemeente Geel heeft op 01/10/2020 een aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het bouwen van 2 halfopen woningen. De aanvraag werd op 16/11/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Guy Verachtert
Geeploopweg 6 te 2400 Mol
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Katersberg 105 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13008, sectie H, perceel 1F6
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden met landelijk karakter
De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
In het beleidsplan Ruimte, beleidskader veelzijdige stad, wordt de Heistraat bekeken als de oostelijke grens van het stedelijk gebied. Heistraat vormt de overgang naar het open agrarisch landschap. Het voorliggende perceel valt dus buiten de grenzen van het stedelijk gebied. Tussen de woningen door zijn de doorzichten naar het openruimtegebied belangrijk. Het opsplitsen van het perceel in twee halfopen bebouwingen is daarom niet wenselijk. Tevens zet Geel in op verdichting in kernen en niet op een verdere verdichting van de bouwlinten. Dit perceel is gelegen in woongebied met landelijk karakter waar een lage woondichtheid gewenst is en geen verdere verdichting hiervan.
In de aanvraag is het perceel niet opgesplitst waardoor onduidelijk is of het over een tweewoonst gaat (meergezinswoning op één perceel) of twee halfopen woningen waarbij het perceel uiteindelijk gesplitst zal worden. Beide vormen zorgen voor een bijkomende verdichting en zijn bijgevolg niet wenselijk op deze locatie. Dit blijkt ook uit de beleidsvisie meergezinswoningen. Hierin is deze locatie niet weerhouden voor meergezinswoningen.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
De aanvraag betreft het bouwen van 2 halfopen woningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het bouwen van een tweewoonst.
De woningen worden opgericht op 6m uit de rooilijn langs Katersberg en 6m uit de rooilijn langs Hadschot.
De bouwdiepte bedraagt 11m op het gelijkvloers en 9m op de verdieping.
De kroonlijsthoogte bedraagt 6m.
De nokhoogte bedraagt 8,81m.
Er wordt een inpandige garage voorzien.
de aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 16/11/2020 werd advies gevraagd aan Geel – dienst openbare werken en verkeer.
Op 16/11/2020 werd advies gevraagd aan Brandweerzone Kempen.
///
Planologische toets
Woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Katersberg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het slopen van een eengezinswoning en het oprichten van een tweewoonst op een hoekperceel. Het perceel is gelegen in het woongebied met landelijk karakter. Hier wordt de focus gelegd op grotere perceel met voldoende doorkijk naar het achterliggende open gebied.
Men vraagt een tweewoonst op een perceel waar nu een ééngezinswoning staat. Dit betekent een verdichting van de bebouwing. Op deze locatie zijn er geen meergezinswoningen toegelaten gezien het open karakter van het gebied. Een tweewoonst is ook een meergezinswoning en kan dus niet toegelaten worden op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
Door oprichten van een tweewoonst wordt er meer verkeer gegenereerd.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Waar nu een ééngezinswoning staat, komt een tweewoonst. Het perceel wordt daarmee verdicht op een locatie waar die niet gewenst is.
Een gevel met een breedte van 6,9m vervangen door een gevel met een breedte van 18m. Door de lengte van de gevel verdwijnt de tuin naast de huidige woning en hiermee ook de doorkijk naar het achterliggende agrarisch gebied.
De woningen hebben een heel beperkte bouwdiepte, slechts 11m, om nog een tuintje te kunnen voorzien.
Er is een inpandige garage ingetekend op het plan, zodat de woonruimte nog kleiner wordt.
Visueel-vormelijke elementen
Niet van toepassing
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
De voorziene tweewoonst heeft een beperkte bouwdiepte (11m gelijkvloers en 9m op verdieping) en er wordt een inpandige garage voorzien. De woonruimte voor de bewoners is eerder beperkt voor een woning in een woongebied met landelijk karakter.
De tuinstrook is zeer klein voor een woning gelegen in landelijk gebied. De bewoners kunnen geen bijgebouw plaatsen.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van Geel – dienst openbare werken en verkeer afgeleverd op 08/12/2020 is volledig gunstig
Het advies van Brandweerzone Kempen afgeleverd op 25/11/2020 is volledig gunstig
Besluit
De omgevingsambtenaar verleent een ongunstig advies omwille van volgende redenen:
Volgens de beleidsvisie van de stad Geel zijn er geen meergezinswoningen toegelaten op deze locatie.
In het beleidsplan Ruimte, beleidskader veelzijdige stad, wordt de Heistraat bekeken als de oostelijke grens van het stedelijk gebied. Heistraat vormt de overgang naar het open agrarisch landschap. Het voorliggende perceel valt dus buiten de grenzen van het stedelijk gebied. Tussen de woningen door zijn de doorzichten naar het openruimtegebied belangrijk. Het opsplitsen van het perceel in twee halfopen bebouwingen is daarom niet wenselijk.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening:
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Volgens de beleidsvisie van de stad Geel zijn er geen meergezinswoningen toegelaten op deze locatie.
In het beleidsplan Ruimte, beleidskader veelzijdige stad, wordt de Heistraat bekeken als de oostelijke grens van het stedelijk gebied. Heistraat vormt de overgang naar het open agrarisch landschap. Het voorliggende perceel valt dus buiten de grenzen van het stedelijk gebied. Tussen de woningen door zijn de doorzichten naar het openruimtegebied belangrijk. Het opsplitsen van het perceel in twee halfopen bebouwingen is daarom niet wenselijk.