Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020122481
Dossiernummer gemeente: 202000436
De gemeente Geel heeft op 18/09/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het bouwen van 3 appartementen en 1 studio met bijgebouwen. De aanvraag werd op 19/10/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Dave Engel
Koloniënstraat 11 te 1000 Brussel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Stelenseweg 17A bus 1, Stelenseweg 17A bus 2, Stelenseweg 17A bus 3, Stelenseweg 17A bus 4 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: afdeling 3, sectie L, perceel 817Y18
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in het gewestplan Herentals - Mol. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het bouwen van 3 appartementen en 1 studio met bovengrondse parkeergelegenheden.
Voorafgaand wordt de bestaande verharding (asfalt) verwijderd.
Het woonproject zal een volume zijn met 3 bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag een teruggetrokken verdieping is.
Er is geen vooropgelegde kroonlijst- of nokhoogte is opgegeven. Na overleg met de Dienst RO, werd het oorspronkelijk voorgesteld ontwerp van 4 bouwlagen, beperkt tot een bouwvolume met 3 bouwlagen. Hiermee sluit het qua schaal aan aan de bestaande woning en hypotheceert het ook geen toekomstige ontwikkelingen op het naastliggende terrein.
Er wordt echter wel afgeweken van de bepaalde bouwlijn. Er is gekozen om de bouwlijn recht te trekken en niet evenwijdig te nemen met de rooilijn om mogelijke uitbreidingen tot een groter bouwvolume, over de percelen met nummers 817M12 en 817L19 niet uit te sluiten.
Het recht trekken van de bouwlijn is eveneens gebeurd in recente ontwikkelingen in de buurt zoals het aangrenzende perceel links (woonproject met 15 appartementen) en het OPZ verder in de straat gelegen. Hier werd eveneens een rechte of getrapte bouwlijn goedgekeurd.
Het project zal gerealiseerd worden als een bakstenen volume met een teruggetrokken dakverdieping. Er is bewust gekozen voor een bescheiden architectuur om aansluiting te zoeken met de omgeving, zowel in latere fase als in de huidige toestand.
In de meergezinswoning zijn 4 eenheden ondergebracht, 3 appartementen en 1 studio.
Zij zijn alle 4 voorzien van een terras van min. 8m² en bevinden zich op meer dan 2 meter van de perceelsgrens om inkijk
te vermijden en de privacy naar de aansluitende woning te vrijwaren.
Alle parkeerplaatsen zijn bovengrondsvoorzien. In het totaal zijn er 6 parkeerplaatsen voorzien, dit is in overeenstemming met de parkeerverordening van Geel, rekeninghoudend met 1,5 parkeerplaats per appartement en 1 per studio. De parkeergelegenheden zijn te bereiken via een weg naast het gebouw met een breedte van minimaal 3m. Alle parkeerplaatsen worden geclusterd achter het gebouw. Ze worden zo geschakeld dat alle erfdienstbaarheden op het perceel bewaard blijven. Dit maakt dat de voortuin volledig groen aangeplant kan worden.
De afmetingen van de parkeerplaatsen alsook deze van de toegangsweg zijn toereikend volgens de eisen uit de verordening.
Per appartement/studio zijn er min. 2 fietsenparkeerplaatsen voorzien en per bijkomende slaapkamer een extra fietsenparkeerplaats. De fietsenstalling is overdekt voorzien geclusterd met de afvalberging en 1 autostaanplaats. De af te leggen afstand naar de appartementen is zo klein mogelijk worden gehouden zodoende het gebruik van de fiets te stimuleren. In totaal zijn er 10 fietsenstalplaatsen voorzien.
Al het regenwater afkomstig van de buitenverharderingen (circa 450 m²) zal rechtstreeks op het maaiveld infiltreren in het omliggende groen en de verhardingen zullen waterdoorlatend uitgevoerd worden. De bovengrondse parkeerplaatsen zullen voorzien worden in grasdallen om het groene karakter van de site te optimaliseren.
De totale dakoppervlakte van het bouwvolume bedraagt circa. 158 m², de fietsenstalling en overdekte autostaanplaats hebben een oppervlakte van 75 m². Van de meergezinswoning zal een gedeelte uitgevoerd worden als een groendak (circa. 40 m²) en komt bijgevolg niet in aanmerking voor recuperatie en wordt rechtstreeks aangesloten op de infiltratievoorziening. De overige dakoppervlakte wordt aangesloten op een hemelwaterput en worden hergebruikt voor de buitenkranen en de toiletten.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werden 2 bezwaren ingediend.
Bezwaar 1
1) In de tekst werd expliciet verwezen dat er maar 2 verdiepingen (of 3 bouwlagen) zouden zijn, maar de plannen, tekeningen van de architect verwezen naar 4 bouwlagen, gelijkvloers en 3 verdiepingen, waar de bezwaarindieners niet mee akkoord gaan daar het te hoog is en te veel licht, zon afneemt voor hun tuin en zonnepanelen.
2) De bezwaarindieners willen geen inzicht in hun tuin van eender welk terras. Volgens de tekeningen komt een klein deel van een appartement erbovenop, en dat zal dan zicht hebben over gans de lijn in de tuin.
3) Tegen de gevel van de bezwaarindieners wordt slechts in de hal en trap een dubbele rij stenen gebruikt om te bouwen.
Volgens de plannen wordt er in de appartementen slechts één enkele steen gebruikt van 8 cm, wat voor weinig isolatie zal zorgen tegen lawaai en de bezwaarindieners hebben hier een praktijk op de verdieping aan de kant van het te bouwen appartement, waar pedicure en massage etc... gebeuren en waar er stilte voor voorzien moet zijn.
Dus 2 rijen stenen en voldoende isolatie ertussen zou zeker moeten voorzien zijn om geen geluidsoverlast te hebben tijdens het uitvoeren van de job in de praktijk.
4) De betonnen omheining aan de achterzijde van de bezwaarindieners mag ook niet vervangen worden door een draad-omheiníng met haag. Deze betonnen platen daar zijn nog in uitstekende staat en belemmeren ook het zicht en lawaai beter tegen volk en auto's op de parking.
Bezwaar 2
Erfdienstbaarheid wordt ontzegd
Door het inplantingsplan bij dit project wordt de erfdienstbaarheid aan de bezwaarindiener ontzegd en wordt zijn woongeluk gehypothekeerd.
De aanleiding daarvoor is het inplantingsplan waarbij er geen toegang voorzien is naar zijn
achtertuin waar hij zijn wagen kan plaatsen. Er staat immers een boom op zijn erf waardoor de
enige nuttig ingang tot zijn perceel is, daar waar groenvoorziening is getekend. Dat het inplanten van groenvoorziening wettelijk voorzien is, maar niet gecontroleerd wordt, geeft hem in deze geen voldoende garanties op de bereikbaarheid van zijn perceel.
Er is immers groenvoorziening gepland voor de toegang. Er staat wel een pijl naar de garage van een achterliggend pand, doch dat is de ingang van het restaurant van zijn buurman. Deze toegang moet er niet zijn.
Zijn perceel wordt samengevoegd met het perceel van zijn buurman, als ware het één en
onverdeeld perceel, quod non.
De erfdienstbaarheid (recht van doorgang) is als dusdanig opgenomen onder andere in zijn
aankoopakte, verleden voor Notaris Van Ermengem op 28 juni 2016.
Verder is het plan helemaal in strijd met de werkelijkheid waar deze gewag maakt van een doorgang naar perceel L817D16. Dit is er niet en zal er ook niet komen.
Niet evenwijdig met de rooilijn van de Stelenseweg en verder naar achter bouwen heeft grote impact op de privacy van de bezwaarindiener.
Door het niet volgen van de bouwlijn, worden grote ramen verticaal op zijn terras geplaatst, terwijl dit niet het geval zou zijn als de bouwlijn gevolgd wordt. Uiteraard maakt dit een wereld van verschil uit voor zijn privacy. Immers wanneer iemand door het raam naar buiten kijkt, kijkt deze direct in zijn tuin, op zijn terras en zelfs gewoon binnen in zijn huis. Bij het volgen van de bouwlijn heeft men slechts een zijdelingse toegang. Vermits er grote ramen komen, zal het volgen van de rooilijn ervoor zorgen dat er veel minder direct zicht op zijn tuin komt dan wanneer de huidige plannen gevolgd worden. De facto heeft dit voor het bouwheer geen grote gevolgen, enkel zal het zicht op de twee enige tuinen wel gigantisch verminderen, wat de privacy van deze tuinen ten goede zal komen. Indien de bouwlijn gevolgd wordt, kijken de bewoners richting een appartementsgebouw. D.w.z. dat de hinder door het verschuiven van de kijklijn niet afgewenteld wordt op andere buren en er in totaal dus minder hinder is.
Geen motivering voor de afwijking van de rooilijn voor een groter project
Geen link tussen een groter toekomstig project en het niet volgen van de rooilijn. Er is totaal geen motivering waarom een potentieel project een afwijking van de rooilijn zou verantwoorden. Zelf kan de bezwaarindiener geen link detecteren.
Bouwen voor de toekomst: verplicht onderkelderen
Indien de stad de vergunning wil toestaan op basis van een groter project, dan lijkt het logisch dat er ook onderkelderd wordt. Onderkeldering nadat er gebouwd is, is onmogelijk. Die kelder kan gebruikt worden om elektrische fietsen en wagens te stallen en biedt de mogelijkheid om de binnenruimte in te vullen met kwaliteitsvol groen en hoogstammige bomen (die er altijd gestaan hebben). Het is zeer jammer dat die bomen verdwenen zijn. Het terug plaatsen van deze bomen is gewoonweg een zeer goed idee.
Fietsstallingen
Door de verplichte onderkeldering met lift kunnen de fieststallingen in de kelder geplaatst worden, hetgeen esthetischer is, er komt ruimte vrij in de tuin om die kwaliteitsvol op te vullen en de stallingen winnen aanzienlijk in kwaliteit.
Bij afwezigheid hiervan zal er geen fietsgebruik zijn of minstens gehinderd omdat de fietsen op het appartement worden gestald:
- Te duur om ze achter te laten in een niet afgesloten ruimte.
- Te zwaar om voor het minste uit het appartement gehaald te worden.
Bovendien kan er gemakkelijk wrevel tussen de huurders ontstaan als sommige mensen hun fiets of brommer opladen op een gemeenschappelijke voedingscircuit, terwijl anderen afzien van het gebruik van elektrische voertuigen.
Een oplossing en stimulans kan het bouwen zijn van aparte, kwaliteitsvolle fietsstallingen zijn. Dat er geen plaats zou zijn, kan eenvoudig opgelost worden door het schrappen van een parkeerplaats.
Parkeerbeleid/groenvoorziening
Het nameten van de parkeerstroken voor mindervaliden lijken niet te stroken met de vereisten van de verordening van de stad Geel.
Het ganse terrein achterliggend aan het gebouw, wordt volledig ingenomen door parkeerplaatsen, met enkele groene accenten.
Toch hoeven er zoveel plaatsten niet voorzien te worden, cfr. het vermelde, vergunde project op enkele huizen van het huidige project.
Bovendien is dergelijke invulling stedenbouwkundig niet waardevol.
Het supprimeren van enkele parkeerplaatsen is een aanpassing op plan die geen enkele impact heeft op de uiteindelijke realisatie. De gesupprimeerde plaatsen kunnen gebruikt worden voor bovenvermelde fietsstallingen, welke de waarde van het pand alleen maar kan opdrijven. Wettelijke is het verminderen van de parkeerplaatsen mogelijk, gelet op de ligging van het pand, nl. op wandelafstand van het kloppend hart van de stad en binnen de ring.
Toegangscontrole
Voorzien in de vergunning dat de genieters van de erfdienstbaarheid beschikken over dezelfde faciliteiten als de bewoners van het project om de afsluitingen te openen en te sluiten, zonder dat ze gehouden zijn bij te dragen aan het onderhoud ervan. Voorzien dat de toegangsweg, wanneer het donker is, verlicht wordt (verlichting met sensoren).
Blijkbaar zou er immers een toegangscontrole voorzien worden.
Op 19/10/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone Kempen.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Resultaat: er werden 2 opmerkingen ingediend.
Bezwaar 1
1) In de tekst werd expliciet verwezen dat er maar 2 verdiepingen (of 3 bouwlagen) zouden zijn, maar de plannen, tekeningen van de architect verwezen naar 4 bouwlagen, gelijkvloers en 3 verdiepingen, waar de bezwaarindieners niet mee akkoord gaan daar het te hoog is en te veel licht, zon afneemt voor hun tuin en zonnepanelen.
Er was door de aanvrager verkeerdelijk een verdieping teveel op de grondplannen gezet. De plannen van deze verdieping werden verwijderd zodat er 3 bouwlagen overblijven.
2) De bezwaarindieners willen geen inzicht in hun tuin van eender welk terras. Volgens de tekeningen komt een klein deel van een appartement erbovenop, en dat zal dan zicht hebben over gans de lijn in de tuin.
Privacy behoort niet tot het domein van de ruimtelijke ordening en dient dan ook niet verder behandeld te worden. Er kan nog wel worden aangegeven dat de wettelijke afstandsregels tot de perceelsgrenzen werden gevolgd.
3) Tegen de gevel van de bezwaarindieners wordt slechts in de hal en trap een dubbele rij stenen gebruikt om te bouwen.
Volgens de plannen wordt er in de appartementen slechts één enkele steen gebruikt van 8 cm, wat voor weinig isolatie zal zorgen tegen lawaai en de bezwaarindieners hebben hier een praktijk op de verdieping aan de kant van het te bouwen appartement, waar pedicure en massage etc... gebeuren en waar er stilte voor voorzien moet zijn.
Dus 2 rijen stenen en voldoende isolatie ertussen zou zeker moeten voorzien zijn om geen geluidsoverlast te hebben tijdens het uitvoeren van de job in de praktijk.
De aanvraag dient in overeenstemming te zijn met alle wetgeving. Er dient dus voldaan te worden aan de wettelijke normen betreffende geluids- en andere isolatie.
4) De betonnen omheining aan de achterzijde van de bezwaarindieners mag ook niet vervangen worden door een draad-omheiníng met haag. Deze betonnen platen daar zijn nog in uitstekende staat en belemmeren ook het zicht en lawaai beter tegen volk en auto's op de parking.
Regelgeving betreffende gemene omheiningen behoort tot de burgerlijke wetgeving en dient hier niet verder behandeld te worden.
Als de betonnen omheining volledig op het terrein van de aanvrager staat, kan deze stedenbouwkundig vervangen worden door een draad-omheining met haag. Die haag dient dan wel op minimum 0,5 m van de perceelsgrens te worden aangeplant.
Bezwaar 2
Erfdienstbaarheid wordt ontzegd
Door het inplantingsplan bij dit project wordt de erfdienstbaarheid aan de bezwaarindiener ontzegd en wordt zijn woongeluk gehypothekeerd.
De aanleiding daarvoor is het inplantingsplan waarbij er geen toegang voorzien is naar zijn
achtertuin waar hij zijn wagen kan plaatsen. Er staat immers een boom op zijn erf waardoor de
enige nuttig ingang tot zijn perceel is, daar waar groenvoorziening is getekend. Dat het inplanten van groenvoorziening wettelijk voorzien is, maar niet gecontroleerd wordt, geeft hem in deze geen voldoende garanties op de bereikbaarheid van zijn perceel.
Er is immers groenvoorziening gepland voor de toegang. Er staat wel een pijl naar de garage van een achterliggend pand, doch dat is de ingang van het restaurant van zijn buurman. Deze toegang moet er niet zijn.
Zijn perceel wordt samengevoegd met het perceel van zijn buurman, als ware het één en
onverdeeld perceel, quod non.
De erfdienstbaarheid (recht van doorgang) is als dusdanig opgenomen onder andere in zijn
aankoopakte, verleden voor Notaris Van Ermengem op 28 juni 2016.
Verder is het plan helemaal in strijd met de werkelijkheid waar deze gewag maakt van een doorgang naar perceel L817D16. Dit is er niet en zal er ook niet komen.
Beoordeling
Uit de aankoopakte blijkt inderdaad dat er een erfdienstbaarheid dient behouiden te blijven naar perceel L/817/V18.
Alle erfdienstbaarheden die op het terrein zijn vastgelegd, dienen gevrijwaard te worden.
Niet evenwijdig met de rooilijn van de Stelenseweg en verder naar achter bouwen heeft grote impact op de privacy van de bezwaarindiener.
Door het niet volgen van de bouwlijn, worden grote ramen verticaal op zijn terras geplaatst, terwijl dit niet het geval zou zijn als de bouwlijn gevolgd wordt. Uiteraard maakt dit een wereld van verschil uit voor zijn privacy. Immers wanneer iemand door het raam naar buiten kijkt, kijkt deze direct in zijn tuin, op zijn terras en zelfs gewoon binnen in zijn huis. Bij het volgen van de bouwlijn heeft men slechts een zijdelingse toegang. Vermits er grote ramen komen, zal het volgen van de rooilijn ervoor zorgen dat er veel minder direct zicht op zijn tuin komt dan wanneer de huidige plannen gevolgd worden. De facto heeft dit voor het bouwheer geen grote gevolgen, enkel zal het zicht op de twee enige tuinen wel gigantisch verminderen, wat de privacy van deze tuinen ten goede zal komen. Indien de bouwlijn gevolgd wordt, kijken de bewoners richting een appartementsgebouw. D.w.z. dat de hinder door het verschuiven van de kijklijn niet afgewenteld wordt op andere buren en er in totaal dus minder hinder is.
Geen motivering voor de afwijking van de rooilijn voor een groter project
Geen link tussen een groter toekomstig project en het niet volgen van de rooilijn. Er is totaal geen motivering waarom een potentieel project een afwijking van de rooilijn zou verantwoorden. Zelf kan de bezwaarindiener geen link detecteren.
Beoordeling
Privacy is een burgerlijke aangelegenheid en wordt hier stedenbouwkundig dan ook niet verder behandeld. Het project voldoet wel aan de afstandsregels voorzien in het Burgerlijk Wetboek.
Het afwijken van de bouwlijn kan worden toegstaan om een betere ruimtelijke inplanting te verkrijgen voor een toekomstig project samen met de rechtsaanpalende percelen en de bouwmogelijkheden op deze percelen niet te hypothekeren.
Het recht trekken van de bouwlijn is eveneens gebeurd in recente ontwikkelingen in de buurt zoals het aangrenzende perceel links (woonproject met 15 appartementen) en het OPZ verder in de straat gelegen. Hier werd eveneens een rechte of getrapte bouwlijn goedgekeurd.
Bouwen voor de toekomst: verplicht onderkelderen
Indien de stad de vergunning wil toestaan op basis van een groter project, dan lijkt het logisch dat er ook onderkelderd wordt. Onderkeldering nadat er gebouwd is, is onmogelijk. Die kelder kan gebruikt worden om elektrische fietsen en wagens te stallen en biedt de mogelijkheid om de binnenruimte in te vullen met kwaliteitsvol groen en hoogstammige bomen (die er altijd gestaan hebben). Het is zeer jammer dat die bomen verdwenen zijn. Het terug plaatsen van deze bomen is gewoonweg een zeer goed idee.
Beoordeling
In Geel is er geen verplichting om ondergrondse stallingsplaatsen voor wagens en fietsen te voorzien.
De huidige aanvraag is beperkt tot 4 appartementen en voorziet stallingsplaatsen voor auto's en fietsen in de zone voor bijgebouwen. Ruimtelijk is dit aanvaardbaar en kan er ook nog voldoende groen worden voorzien.
Fietsstallingen
Door de verplichte onderkeldering met lift kunnen de fieststallingen in de kelder geplaatst worden, hetgeen esthetischer is, er komt ruimte vrij in de tuin om die kwaliteitsvol op te vullen en de stallingen winnen aanzienlijk in kwaliteit.
Bij afwezigheid hiervan zal er geen fietsgebruik zijn of minstens gehinderd omdat de fietsen op het appartement worden gestald:
- Te duur om ze achter te laten in een niet afgesloten ruimte.
- Te zwaar om voor het minste uit het appartement gehaald te worden.
Bovendien kan er gemakkelijk wrevel tussen de huurders ontstaan als sommige mensen hun fiets of brommer opladen op een gemeenschappelijke voedingscircuit, terwijl anderen afzien van het gebruik van elektrische voertuigen.
Een oplossing en stimulans kan het bouwen zijn van aparte, kwaliteitsvolle fietsstallingen zijn. Dat er geen plaats zou zijn, kan eenvoudig opgelost worden door het schrappen van een parkeerplaats.
Beoordeling
Hoofdstuk 3, artikel 12 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen - gedeeltelijke herziening 2018 bepaalt dat fietsenstalplaatsen moeten o.a. beantwoorden aan volgende voorwaarden:
* ze moeten eenvoudig en veilig bereikbaar zijn vanuit de openbare weg en vanuit de meergezinswoning
* ze moeten overdekt zijn
* ze moeten afgesloten kunnen worden in functie van veiligheid
* in de ruimte waar de fietsstalplaatsen worden gerealiseerd moeten voldoende stopcontacten worden voorzien die het opladen van elektrische fietsen mogelijk maken
De fietsenstalling in de aanvraag voldoet aan deze voorwaarden.
Parkeerbeleid/groenvoorziening
Het nameten van de parkeerstroken voor mindervaliden lijken niet te stroken met de vereisten van de verordening van de stad Geel.
Het ganse terrein achterliggend aan het gebouw, wordt volledig ingenomen door parkeerplaatsen, met enkele groene accenten.
Toch hoeven er zoveel plaatsten niet voorzien te worden, cfr. het vermelde, vergunde project op enkele huizen van het huidige project.
Bovendien is dergelijke invulling stedenbouwkundig niet waardevol.
Het supprimeren van enkele parkeerplaatsen is een aanpassing op plan die geen enkele impact heeft op de uiteindelijke realisatie. De gesupprimeerde plaatsen kunnen gebruikt worden voor bovenvermelde fietsstallingen, welke de waarde van het pand alleen maar kan opdrijven. Wettelijke is het verminderen van de parkeerplaatsen mogelijk, gelet op de ligging van het pand, nl. op wandelafstand van het kloppend hart van de stad en binnen de ring.
Beoordeling
In totaal zijn er 6 parkeerplaatsen voorzien, dit is in overeenstemming met de parkeerverordening van Geel, rekening houdend met 1,5 parkeerplaats per appartement en 1 per studio. De parkeergelegenheden zijn te bereiken via een weg naast het gebouw met een breedte van minimaal 3 m. De voortuin zal volledig groen aangeplant worden.
De afmetingen van de parkeerplaatsen alsook deze van de toegangsweg zijn toereikend volgens de eisen uit de verordening.
Per appartement/studio zijn er min. 2 fietsenparkeerplaatsen voorzien en per bijkomende slaapkamer een extra fietsenparkeerplaats. De fietsenstalling is overdekt voorzien geclusterd met de afvalberging en 1 autostaanplaats. De af
te leggen afstand naar de appartementen is zo klein mogelijk worden gehouden zodoende het gebruik van de fiets te stimuleren. In totaal zijn er 10 fietsenstalplaatsen voorzien.
Toegangscontrole
Voorzien in de vergunning dat de genieters van de erfdienstbaarheid beschikken over dezelfde faciliteiten als de bewoners van het project om de afsluitingen te openen en te sluiten, zonder dat ze gehouden zijn bij te dragen aan het onderhoud ervan. Voorzien dat de toegangsweg, wanneer het donker is, verlicht wordt (verlichting met sensoren).
Blijkbaar zou er immers een toegangscontrole voorzien worden.
Beoordeling
De invulling van de voorwaarden betreffende de erfdienstbaarheden zijn een burgerlijke zaak en worden hier dan ook niet behandeld.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van brandweerzone Kempen, afgeleverd op 19/11/2020, is voorwaardelijk gunstig
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Gezien de beschikbare ruimte is het verplicht om de bouwkraan op eigen terrein te installeren.
Een inname openbaar domein voor een kraan zal niet worden toegestaan,.
Bij levering van bouwmaterialen waarbij het oprijden op eigen terrein niet mogelijk is, is er een meldingsplicht van 3 werkdagen op voorhand, zodat de nodige maatregelen en eventuele politiebegeleiding tijdig kunnen besproken worden.
Alle erfdienstbaarheden op het perceel dienen gevrijwaard te worden, ook deze naar perceel L 817 V 18. Hiervoor mag enkel de groenvoorziening wijken om een doorgang te voorzien. De rest van de groenvoorziening dient behouden te blijven.
Een haag kan op de perceelsgrens worden geplaatst mits akkoord van de aanpalende eigenaar, anders dient deze te worden aangeplant op minstens 0,5 m van de perceelsgrens.
Er dienen 6 autoparkeerplaatsen en 10 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te blijven.
De fietsstalplaatsen moeten overdekt zijn en moeten afgesloten kunnen worden in functie van veiligheid.
In de ruimte waar de fietsstalplaatsen worden gerealiseerd, moeten voldoende stopcontacten worden voorzien die het opladen van elektrische fietsen mogelijk maken.
De fietsenstallingen dienen te worden ingericht volgens de kwaliteitseisen zoals beschreven in het vademecum fietsvoorzieningen (hoofdstuk 4: ontwerprichtlijnen voor fietsvoorzieningen). Bij conflicten tussen de parkeerverordening en deze ontwerprichtlijnen, primeert de gemeentelijke parkeerverordening.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Alle verharding, met uitzondering van de terassen, dient in waterdoorlatende materialen te worden voorzien.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn. De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater mag worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Deze huisaansluitputjes worden geplaatst door stad Geel. Putten (hemelwaterput, infiltratievoorziening) mogen niet binnen de 8 meter van de as van de weg worden geplaatst. En ze moeten minstens 2m van de voorgevel af liggen. Volgens de hemelwaterverordening is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Het volume van de hemelwaterput moet minimum 50L/m²dakopp. bedragen met een maximum van 10.000L. Op de hemelwaterput worden de afvoeren van het dak van de meergezinswoning, de fietsenstalling en de overdekte autostaanplaatsen aangesloten. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 3808L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 6,09m². Het gedeelte groendak moet rechtstreeks worden aangesloten op deze infiltratievoorziening. Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweerzone Kempen dd. 11/11/2020 met kenmerk BWDP/2020-0351/001/01/PVB.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning;
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Gezien de beschikbare ruimte is het verplicht om de bouwkraan op eigen terrein te installeren.
Een inname openbaar domein voor een kraan zal niet worden toegestaan,.
Bij levering van bouwmaterialen waarbij het oprijden op eigen terrein niet mogelijk is, is er een meldingsplicht van 3 werkdagen op voorhand, zodat de nodige maatregelen en eventuele politiebegeleiding tijdig kunnen besproken worden.
Alle erfdienstbaarheden op het perceel dienen gevrijwaard te worden, ook deze naar perceel L 817 V 18. Hiervoor mag enkel de groenvoorziening wijken om een doorgang te voorzien. De rest van de groenvoorziening dient behouden te blijven.
Een haag kan op de perceelsgrens worden geplaatst mits akkoord van de aanpalende eigenaar, anders dient deze te worden aangeplant op minstens 0,5 m van de perceelsgrens.
Er dienen 6 autoparkeerplaatsen en 10 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te blijven.
De fietsstalplaatsen moeten overdekt zijn en moeten afgesloten kunnen worden in functie van veiligheid.
In de ruimte waar de fietsstalplaatsen worden gerealiseerd, moeten voldoende stopcontacten worden voorzien die het opladen van elektrische fietsen mogelijk maken.
De fietsenstallingen dienen te worden ingericht volgens de kwaliteitseisen zoals beschreven in het vademecum fietsvoorzieningen (hoofdstuk 4: ontwerprichtlijnen voor fietsvoorzieningen). Bij conflicten tussen de parkeerverordening en deze ontwerprichtlijnen, primeert de gemeentelijke parkeerverordening.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Alle verharding, met uitzondering van de terassen, dient in waterdoorlatende materialen te worden voorzien.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn. De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater mag worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Deze huisaansluitputjes worden geplaatst door stad Geel. Putten (hemelwaterput, infiltratievoorziening) mogen niet binnen de 8 meter van de as van de weg worden geplaatst. En ze moeten minstens 2m van de voorgevel af liggen. Volgens de hemelwaterverordening is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Het volume van de hemelwaterput moet minimum 50L/m²dakopp. bedragen met een maximum van 10.000L. Op de hemelwaterput worden de afvoeren van het dak van de meergezinswoning, de fietsenstalling en de overdekte autostaanplaatsen aangesloten. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 3808L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 6,09m². Het gedeelte groendak moet rechtstreeks worden aangesloten op deze infiltratievoorziening. Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweerzone Kempen dd. 11/11/2020 met kenmerk BWDP/2020-0351/001/01/PVB.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning;
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.