Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020040985
Dossiernummer gemeente: 202000169
De gemeente Geel heeft op 30/03/2020 een aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het bouwen 23 appartementen met ondergrondse parking. De aanvraag werd op 05/05/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Pieter Minnebo
Molenstraat 31 te 3850 Nieuwerkerken
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kruishei zn te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13375, sectie N, perceel 1031G2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
De aanvraag betreft het bouwen 23 appartementen met ondergrondse parking
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het oprichten van 23 appartementen met ondergrondse parking.
Op het perceel worden 3 woonblokken ingeplant.
blok A: 7 appartementen
De kroonlijsthoogte van het gebouw is 10m. Het gebouw bestaat uit 3 bouwlagen. De bovenste bouwlaag is deels teruggetrokken aan de westkant.
blok B: 10 appartementen
De kroonlijsthoogte van het gebouw is 10m. Het gebouw bestaat uit 3 bouwlagen. De bovenste bouwlaag is deels teruggetrokken aan de oostkant.
blok C: 6 appartementen
De kroonlijsthoogte van het gebouw is 10m. Het gebouw bestaat uit 3 bouwlagen. De bovenste bouwlaag is deels teruggetrokken aan de westkant.
De 45°-regel t.o.v. de perceelsgrenzen wordt gerespecteerd.
De blokken staan in een gemeenschappelijk buitengebied dat parkachtig wordt aangelegd. Er worden geen privé-tuinen afgebakend.
Elke woongelegenheid heeft een terras. Op het gelijkvloers is dit terras grotendeels inpandig. Deze worden afgeschermd met groene buffers.
De terrassen op de eerste verdieping bevinden zich volledig inpandig. De dakverdiepingen beschikken over een dakterras. De rest van het dak wordt aangelegd als groendak.
parkeerplaatsen
Bovengronds is een bezoekersparking voorzien in een parkeerhaventje met 6 parkeerplaatsen.
Onder blok A en B bevindt zich de ondergrondse parking met 29 parkeerplaatsen.
In totaal zijn er 35 parkeerplaatsen nodig.
fietsenparkings
Er wordt bovengronds één overdekte fietsenstalling voorzien onder een stalen luifel. Hier is er plaats voor 18 fietsen.
Ondergronds is er plaats voor 35 parkeerplaatsen. In totaal zijn er 53 overdekte en afsluitbare fietsenstalplaatsen.
Ter hoogte van inkomdeuren worden er open fietsbeugels geplaatst.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 11/05/2020 t.e.m. 09/06/2020. Er werden 22 bezwaren ingediend.
Deze elementen worden opgesomd door de bezwaarschriftindieners:
Op 05/05/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone Kempen.
Op 05/05/2020 werd advies gevraagd aan toegankelijk Vlaanderen (inter).
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Kruishei).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 11/05/2020 tot 09/06/2020.
Resultaat: er werden 2 bezwaren ingediend.
Het openbaar onderzoek wordt als volgt geëvalueerd:
De bezwaren kunnen gedeeltelijk gevolgd worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van brandweerzone Kempen afgeleverd op 09/06/2020 is volledig gunstig
Het advies van toegankelijk Vlaanderen afgeleverd op 27/05/2020 is volledig gunstig
Besluit
De omgevingsambtenaar verleent een ongunstig advies omwille van volgende redenen:
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.