2020_CBS_02179 - Omgevingsvergunning (201900490 inv) - Ontwikkelingsproject site Pas - Peperstraat - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER:27/07/2020

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978 

bestemming: woongebieden

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 06/07/2012

bestemming: artikel 1 : Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

• Wegen voor voetgangersverkeer (gewestelijk)
• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - parkeervoorzieningen
• Hemelwaterputten (gewestelijk)
• Toegankelijkheid (gewestelijk)
• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening

1. Historiek

• Stedenbouwkundige vergunning (OS): 04652, Verbouwen van/tot of uitbreiden van handel, horeca, diensten - Vergund
• Stedenbouwkundige vergunning (OS): 09719, Nieuwbouw klaslokalen+sanitair - Vergund
• Stedenbouwkundige vergunning (OS): 09719 B, Nieuwbouw klaslokalen en sanitair+wijziging bouwplan - Vergund
• Stedenbouwkundige vergunning (OS): 10281, Sloping 2 woonhuizen en nieuwbouw scheidingsmuur - Vergund
• Stedenbouwkundige vergunning (OS): 10362, Nieuwbouw traphal + berging - Vergund
• Stedenbouwkundige vergunning reguliere procedure: 2013/00033, Het slopen van 4 woningen - Vergund
• Stedenbouwkundige vergunning reguliere procedure: 2013/00320, Het plaatsen van een tijdelijke toiletcontainer - Onbeslist
• VLAREM melding klasse 3: 1992/M3/00300, METAALBEWERKING - Niet vergund
• ARAB/milieu informatiedossier: 1950/A/00354, WASSERIJ - Niet vergund
• ARAB/milieu informatiedossier: 1952/A/00373, BEENHOUWERIJ - Niet vergund
• ARAB/milieu informatiedossier: 1948/A/00328, TRANSFORMATOR - Niet vergund
• Digitale stedenbouwkundige vergunning reguliere procedure: 2017/00490, Ontwikkelingsproject Pas-Peperstraat - Geweigerd

1. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft Ontwikkelingsproject site Pas-Peperstraat

Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het realiseren van een ontwikkelingsproject in een binnengebied gelegen tussen Pas en Peperstraat.

Aan het project is een lang voortraject voorafgegaan. 

Het voorliggende ontwerp bestaat uit 80 appartementen, handelsruimten met in totaal een oppervlakte van 816m² en een gemeenschapsruimte van 166m².

Beschrijving van het project 

Pas

Langs Pas worden twee gebouwen voorzien.

Het ene gebouw (blok A) krijgt 4 bouwlagen. Op het gelijkvloers komt een horeca- of winkelruimte van 111,32m² en een fietsenstalling. De verdiepingen krijgen een woonfunctie.

De kroonlijsthoogte bedraagt 12,43m.

Het andere gebouw (blok BC) bestaat langs Pas uit 5 bouwlagen. Dit gebouw loopt verder door in het binnengebied en krijgt een wisselende bouwhoogte (1 bouwlaag tot 4 bouwlagen). De kroonlijsthoogte bedraagt 17,13m langs Pas (5 bouwlagen) en 14,63m in het binnengebied (4 bouwlagen).

Het gelijkvloers wordt winkelruimte bestaande uit verschillende delen (187,5m², 151m² en 290,3m) en een gemeenschapsruimte (146m²). De inrit naar de ondergrondse parkeergarage is hier ook voorzien.

De gemeenschapsruimte is zo ingetekend dat er mogelijkheid is om een afgesloten buitenruimte aan te sluiten op het gebouw.

Ook hier zijn op de verdiepingen appartementen voorzien.

Tussen de twee gebouwen kan het binnengebied bereikt worden. De doorgang heeft een breedte van 8m. Het eerste deel is een verhard plein waar bijvoorbeeld een terras voor een horecazaak kan ingericht worden.

Binnengebied

Centraal in het binnengebied komt een gebouw dat bestaat uit 4 delen (blok D). De delen worden bewust ten opzichte van elkaar verschoven om de schaal visueel te beperken. 

Twee blokken krijgen een stalen voorzetgevel en de twee andere blokken krijgen uitkragende betonnen terrassen. Er is eveneens gewerkt met 2 verschillende tinten metselwerk. 

De middelste volumes krijgen een hoger accent (5 bouwlagen). De kroonlijsthoogte bedraagt 14,80m

De anderen delen hebben 4 bouwlagen. De kroonlijsthoogte bedraagt 12,45m.

De 4 gebouwen worden volledig als appartementen ingericht. 

Op vraag van het bestuur wordt de ganse buitenruimte openbaar gemaakt. Er zijn geen private tuinen. Er zijn twee doorsteken, links en rechts van het gebouw, om een goede link tussen de buitenruimten te bekomen.

Door enkele doorzon-appartementen te voorzien in de gebouwen komt er sociale controle op de publieke achterzone.

Peperstraat

            De bouwvolumes langs Peperstraat krijgen 3 of 4 bouwlagen (blok E). 

De gebouwen met 4 bouwlagen worden wat achteruit geplaatst zodat er een nis ontstaat langs de straat.

De kroonlijsthoogte bedraagt 9,30m (3 bouwlagen) en 12,30m (4 bouwlagen).

Deze gebouwen worden grotendeels ingericht als woningen. 

Gelijkvloers is er wel een fietsenstalling, berging en de uitrit van de ondergrondse parkeergarage.

Via Peperstraat wordt een doorsteek naar het binnengebied voorzien. 

Mobiliteit

De doorwaarbaarheid van het gebied, de verbinding van de Peperstraat naar de Pas, is steeds gegarandeerd. Aan de kant van Peperstraat is er een onderdoorgang waardoor je in het binnengebied terechtkomt. Langs Pas is er een open ruimte van 8m die als toegangspoort fungeert. Het binnengebied is ingericht met streekeigen groen en verschillende zitmogelijkheden.

Alle autoparkeerplaatsen worden ondergronds ingericht. De inrit is voorzien langs Pas, de uitrit langs Peperstraat. 

Volgens de parkeerverordening zijn er 1,5 pp/appartement en 1 pp/50m² handelsruimte nodig. Hiervan kan gemotiveerd afgeweken worden. Door het stadsbestuur is akkoord gegaan om rekening te houden met 1pp/appartement en geen parkeerplaatsen voor de winkelruimte. 

Als tegemoetkoming voor de parkeernorm worden er 3 parkeerplaatsen voor autodelen voorzien, 1 ondergronds en 2 bovengronds. Deze wagens zullen ter beschikking worden gesteld voor de bewoners en personeel van het stadsbestuur.

Gelet op de ligging in het kernwinkelgebied zijn er geen parkeerplaatsen voor de winkelruimte nodig.

Ondergronds worden er 83 parkeerplaatsen voorzien voor 80 appartementen. In tweede lijn zijn er bijkomende 23 parkeerplaatsen. 

Volgens de verordening zijn er 238 fietsenstalplaatsen nodig voor het project. In totaal worden er 252 fietsenstalplaatsen voorzien voor de bewoners waarvan 132 bovengronds en 120 ondergronds. De fietsenstalplaatsen worden zowel inpandig als in aparte bijgebouwen ingericht. Er is voldoende ruimte voor bakfietsen en oplaadpunten voor elektrische fietsen.

In het binnengebied zijn verspreid 20 publieke fietsenstalplaatsen.

Afvalophaling

Op een locatie langs de zijde van Pas wordt een afvalstraat voorzien met ondergrondse containers. Ter hoogte van deze afvalstraat is er ruimte waar de vuilniswagen kan parkeren.

Overeenkomst

De publieke verblijfsruimte blijft private eigendom maar met een openbaar karakter. Om de doorwaadbaarheid van het binnengebied te garanderen wordt een overeenkomst tussen de projectontwikkelaar en stad Geel opgemaakt waarin de nodige afspraken opgenomen zijn. De gemeenteraad heeft in zitting van 24/06/2020 goedkeuring gegeven voor de overeenkomst.

Kwaliteitskamer

Het project werd verschillende keren besproken en toegelicht aan de Kwaliteitskamer. 

De laatste conclusie dateert van 28 mei 2019: De Kwaliteitskamer vraagt om het projectvoorstel verder uit te werken rekening houdend met bovenstaande opmerkingen en suggesties en terug voor te leggen tijdens een volgende zitting. Aangezien het aantal te voorziene autoparkeerplaatsen een impact zal hebben op het ontwerp, dient te vraag om af te wijken op de parkeernorm van de stedelijke parkeerverordening eerst principieel te worden voorgelegd aan het college van burgemeester en schepenen.

1. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 13/01/2020 t.e.m. 11/02/2020. Er werd 1 bezwaarschrift ingediend.

De bezwaarschriftindiener vraagt om volgende voorwaarden in de vergunning op te nemen:

•  Voorafgaand aan de opening van de trage weg
• Op het perceel van het project
• Een volledige afgesloten (ondoorzichtige) afsluiting met een hoogte van minstens 2m
• Over de volledige lengte met de percelen Pas 101 en 103

1. Adviezen

Op 09/01/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone kempen - hulpverleningszone 5 (geel) - preventie - administratie.

Op 09/01/2020 werd advies gevraagd aan telenet - omgevingsloket telenet.

Op 09/01/2020 werd advies gevraagd aan fluvius system operator - fluvius.

Op 09/01/2020 werd advies gevraagd aan pidpa - distributie leidingen.

Op 09/01/2020 werd advies gevraagd aan proximus - proximus.

Op 09/01/2020 werd advies gevraagd aan vlaamse milieumaatschappij - watertoets@vmm.be.

Op 09/01/2020 werd advies gevraagd aan toegankelijk vlaanderen - toegankelijk vlaanderen (inter).

Op 09/01/2020 werd advies gevraagd aan geel - openbare werken en verkeer.

1. Project-MER

///

1. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
 (Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Pas - Peperstraat).

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.

Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.

Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
 3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Mer-screening

///

Natuurtoets

///

Erfgoed-/archeologietoets

///

Mobiliteit

///

Toegankelijkheidstoets

///

Decreet grond- en pandenbeleid

///

Scheidingsmuren

///

Milieuaspecten

///

Goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 13/01/2020 tot 11/02/2020.

Resultaat: er werden 2 bezwaren ingediend.

Het openbaar onderzoek wordt als volgt geëvalueerd:

Ieder kan op zijn perceel een afsluiting met een hoogte van 2m plaatsen. Als de afsluiting op de perceelgrens komt, is een overeenkomst met de buur nodig.

In het project wordt een groen buffer voorzien ter afsluiting van de percelen.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:

Het advies van brandweerzone kempen - hulpverleningszone 5 (geel) - preventie - administratie afgeleverd op 26/02/2020 is volledig gunstig

Het advies van telenet - omgevingsloket telenet afgeleverd op 10/01/2020 is volledig gunstig

Het advies van fluvius system operator - fluvius afgeleverd op 14/01/2020 is gedeeltelijk gunstig

Het advies van pidpa - distributie leidingen afgeleverd op 14/01/2020 is volledig gunstig

Het advies van proximus - proximus afgeleverd op 13/01/2020 is volledig gunstig

Het advies van vlaamse milieumaatschappij - watertoets@vmm.be werd niet tijdig aangeleverd, en zal in die zin als gunstig beoordeeld worden.

Het advies van toegankelijk vlaanderen - toegankelijk vlaanderen (inter) afgeleverd op 04/02/2020 is gedeeltelijk gunstig

Het advies van geel - openbare werken en verkeer afgeleverd op 05/02/2020 is volledig gunstig

Besluit

De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.

Voorwaarden

De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.

De bovengrondse autodeelplaatsen dienen publiek toegankelijk te zijn en niet enkel voor de bewoners van de site. 

Via de ondergrondse parkeergarage dient doorgangsrecht gegeven te worden naar het aanpalende perceel (6G 685 R). Een eventuele doorgang moet constructief voorbereid worden.

Ook naar de aanpalende percelen aan de andere zijde van het project moet doorgangsrecht gegeven worden en een eventuele doorgang via de parkeergarage constructief voorzien worden.

De bloembak in Peperstraat, gelegen voor de woningen Peperstraat 41 en 45, moet tijdens de werffase verwijderd worden en nadien terug geplaatst.

De publieke verblijfsruimte blijft private eigendom maar met een openbaar karakter. Om de doorwaadbaarheid van het binnengebied te garanderen wordt een overeenkomst tussen de projectontwikkelaar en stad Geel opgemaakt waarin de nodige afspraken opgenomen zijn. De gemeenteraad heeft in zitting van 24/06/2020 goedkeuring gegeven voor de overeenkomst. Nota wordt genomen van de ondertekende overeenkomst.

Het advies van Fluvius dient gevolgd te worden.

Het advies van Telenet dient gevolgd te worden: Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager

Het advies van Proximus dient gevolgd te worden: Proximus investeert in de aanleg van de telecominfrastructuur in het geplande project voor zover de verkavelaar/vergunninghouder investeert in de nodige grondwerken. Gelieve Proximus  uit te nodigen op  alle coördinatie- en werfvergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com

Het advies van Toegankelijkheid dient gevold te worden.

Het advies van de Brandweerzone Kempen dient gevolgd te worden.

Het advies van dienst Openbare Werken en Verkeer dient gevolgd te worden:

Water

1. Terrein zo aanleggen dat water maximaal in de bermen kan infiltreren en dus minimaal naar het bufferbekken - en verder naar openbare riolering - moet. Hoewel er met waterdoorlatende verhardingen wordt gewerkt, stellen we vast dat toch steeds een gedeelte afstroomt. Door de groenzones langs deze paden licht verzonken aan te leggen, zal ook het afstromende water opgevangen worden en kunnen infiltreren in de groenstroken. Deze inzinking vangt tevens het afstromende water van de verhoogde groenzones op en voorkomt dat dit doorstroomt naar de verharding. Dit is ingetekend in schets 6 van de technisch nota. 
2. Huisaansluitingen: Er dient zowel een RWA als DWA huisaansluitputje voorzien te worden (op privaat domein, maar grenzend aan openbaar domein), die na samenkomst aansluiten op de bestaande rioolaansluiting. Bij vragen omtrent de rioolaansluiting kan contact opgenomen worden met Aquafin. 

Alle rioleringsleidingen en aanverwante structuren (pompen, putten, riooldeksels, …) gelegen vóór de huisaansluitputjes zijn privaat en het onderhoud ervan is dan ook voor de eigenaar. Alle private leidingen hebben een maximale breedte van 200mm.

1. De voorwaarden in het hydraulisch en technisch advies opgesteld door Aquafin dienen gevolgd te worden:

• De riolering binnen de projectsite blijft privaat eigendom, ook het pompstation. 
• Bij latere aanleg van gescheiden riolering in Pas zal de stad enkel werken uitvoeren op openbaar domein, men moet de nodige voorzieningen treffen op eigen terrein om later correct gescheiden aan te sluiten (hieraan lijkt voldaan te worden). 
• Waar mogelijk worden de verhardingen voorzien in waterdoorlatende materialen. Deze worden niet rechtstreeks aangesloten op de infiltratievoorziening maar wateren af naar de groenzones. 
• De huisaansluitingen worden beveiligd met een terugslagklep, deze wordt geplaatst op het privédomein. Dit geldt zowel voor DWA- als RWA-aansluiting. 
• Wegens knelpunten met kruisingen dient men de streng D1-D2-pompput dieper aan te leggen, dit door in D1 iets dieper te vertrekken (bv. op +21,30 m TAW) en een helling van 10 mm/m aan te houden. Zo komt men in de pompput toe op een bodempeil van circa +20,85 m TAW. Dit verantwoordt ook beter de noodzaak van de pompput. 
• Om problemen bij pompuitval te vermijden dient de pompput worden uitgerust met een overloop.
• De aansluiting van dit project (op de openbare riolering) zal rechtstreeks op de buis gebeuren, daarom dient het meest afwaartse leidingdeel uitgevoerd te worden met een 200 mm (een grotere sectie is niet nodig). 
• In het dossier heeft men foutief nog eens 60m² extra afgetrokken, men mag slechts 700m² in mindering brengen wegens groter hergebruik. De infiltratievoorziening is echter afgerond voldoende gedimensioneerd, in het andere systeem is er immers nog een reserve. 
• Enige voorzichtigheid met het gebruik van kratten is geboden. Het is niet aangewezen deze aan te leggen onder toekomstige wegenis, wegens instortingsgevaar. Dit systeem is ook moeilijk reinigbaar en gevoelig voor aanslibbing. Er wordt steeds de voorkeur gegeven aan bovengrondse infiltratiemogelijkheden, zowel naar werking als naar onderhoudsmogelijkheden doch gelet op de inrichting van de projectzone is het voorgesteld systeem aanvaardbaar. 
• In geval men op basis van de infiltratieonderzoek dient over te schakelen naar een buffervoorziening met vertraagde afvoer, dient men in geval van een pomp het debiet te beperken tot 5 l/s, wat neerkomt op een max. ledigingsdebiet van 10 l/s.ha, wat voldoende is. Het infiltratierapport dient te worden voorgelegd aan de stad Geel. • In geval van een overdekte fietsenstalling buiten dient deze ofwel af te wateren naar de groenzone ofwel afgeleid naar de hemelwaterput, en dient men de infiltratievoorziening ifv deze oppervlakte te vergroten. Indien geen overdekte fietsenstalling, dan zijn er geen aanpassingen nodig aan de dimensies.

1. Buffering: er moet gezorgd worden dat de bufferbekkens inspecteerbaar en reinigbaar zijn. 

Straatmeubilair

1. Vuilnisbakken
2. Omdat dit geen openbaar domein is, zullen de vuilnisbakken niet geledigd worden door het stadspersoneel.
3. Om onderscheid te brengen tussen openbare en private vuilnisbakken, stellen we voor om niet dezelfde types te kiezen als deze van de stad

Fietsenstallingen

1. Om onderscheid te brengen tussen openbare en private fietsenstallingen, stellen we voor om niet dezelfde types te kiezen als deze van de stad

Ondergrondse afvalcontainers

De inplanting van de ondergrondse containers werd voorgelegd aan IOK, met volgend advies:

• De vrachtwagen kan achteruit op een stuk op de brandweg gaan staan
• De verharding moet vrachtwagenbestendig zijn
• De toegang naar het openbaar domein moet steeds gewaarborgd blijven

Dienst Openbare Werken & Verkeer geeft volgend advies:

• Er mogen geen private ondergrondse constructies of leidingen onder of langs de putten liggen
• Er moet ten allen tijden vermeden worden dat wagens het binnenterrein kunnen betreden en er een verbinding tussen Peperstraat en Pas met de wagen kan gemaakt worden. Dit moet door o.a. paaltjes, niveauverschillen, traps/drempels (vlak naast de palen), beplanting, … voorkomen worden.

Inrichting 

1. Speelplein ligt verdoken en weggestopt. Lijkt weinig aantrekkelijk om hier te spelen, maar kan op deze locatie als het deel uitmaakt van kinderopvang in de gemeenschapsruimte. 
2. Het speelplein dient ingericht te worden door de bouwheer.
3. Er is een zichtas over het centrale pad vanuit Pas naar Peperstraat. Dit is bevorderlijk voor het trage verkeer. Maar door de 4m brede brandweg, moet vermeden worden dat dit niet als sluiproute voor wagens gaat dienen. Mogelijke oplossingen om door rijden te voorkomen en minder aantrekkelijk te maken:

• Een goede afscherming van het terrein
• het aanbrengen van een eventuele asverschuiving in het pad 
• het aanbrengen van een eventuele niveauverschillen/trapjes langs het pad (er moet wel een goed toegankelijk -zonder trappen- hoofdpad zijn)
• niet de volledige brandstrook in gras aan te leggen, maar gedeeltelijk ook met een lagere bodembedekker waarover de brandweer gewoon kan in nood  Er dient met de beplanting rekening gehouden te worden met de lijst van verboden planten in de omgeving van speelpleinen (zie bijlage). Deze planten mogen wel gebruikt worden elders in het binnengebied.

Openbaar domein

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

De plaatsing van een hemelwaterput bij elke woning is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten.  Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:

• met een inhoud van 10.000 liter;
• de volledige dakoppervlakte dient in één of meerdere hemelwaterputten af te wateren;
• De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening. De overloop van de infiltratievoorziening kan worden aangesloten op het openbare RWA-stelsel
• de hemelwaterput en infiltratievoorziening dienen geplaatst te zijn alvorens het gebouw in gebruik wordt genomen; 
• de hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen, die toegevoegd wordt in bijlage bij de stedenbouwkundige vergunning;
• het water uit de hemelwaterput dient te worden herbruikt voor tenminste 2 verschillende aftappunten bv. buitenkraan, wasmachine, spoeling wc…

De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.

De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.

De droogzuiging dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw; tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1. Vlarem II) van toepassing.

De vloerpas ligt op maximum 20 cm.

De voorwaarden uit de bijlage bij de beslissing van de zaak der wegen waarover een overeenkomst werd ondertekend  worden onverkort uitgevoerd.

Omwille van het aantal parkeerplaatsen dat in deze vergunning is opgenomen, dat beperkt is, wordt een overeenkomst met de exploitant van de boven- en ondergrondse autodeelplaatsen aan de stad voorgelegd voorafgaand aan de ingebruikname. De autodeelplaatsen en de exploitatie ervan ten laste van de VME worden opgenomen in de basisakte van de VME. De stad ontvangt een exemplaar van de basisakte.

Lasten

Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende taken voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.

Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen : 

• de opgelegde last moet in verhouding staan met het voordeel dat de ontwikkelaar haalt uit de vergunning; - de last moet realiseerbaar zijn door enig toedoen van de aanvrager; 
• er moet een verband bestaan tussen de opgelegde last en de taken van de vergunningverlenende overheid ingevolge de afgeleverde vergunning; 
• de last moet gericht zijn op duurzame ruimtelijke ontwikkeling en ruimtelijke kwaliteit. 

Het college van burgemeester en schepenen beslist een stedenbouwkundige last op te leggen voor een gedeelte van het project. Deze vergunninghouder ontvangt nl. een vergunningsvoordeel : het uitvoeren van een groot ontwikkelingsproject op de site Pas-Peperstraat. In dit project is o.a. een handelsruimte voorzien. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger. De stad verwacht een bijkomende impact op het openbaar domein door dit project omwille van het gecreëerde bouwvolume en de diversiteit aan functies. 

Het college van burgemeester en schepenen beslist om daarom de last aan de vergunningverkrijger als volgt te bepalen: 

Er wordt een financiële last opgelegd ten bedrage van 73.650 euro. Rekening houdende met de maatschappelijke invullingen binnen het project waaronder een ruimte van ca. 125m² sociale functie en de realisatie van de voorwaarde van groene corridor kan een waarborgfactuur van 18.650 euro daarvoor voorzien worden. Mits gedegen realisatie kan 2 jaar na oplevering en invulling deze waarborg vrijgegeven worden door de stad aan de vergunningverkrijger, mits gunstige evaluatie.

Er is dus een restant van 55.000 euro aan zuiver financiële last. De last zal via facturatie aan de ontvangen van het voordeel van de vergunning, vrij van BTW, door stad Geel geïnd worden op het ogenblik van de start van de werken. 

Het college van burgemeester en schepenen beslist om deze last als volgt aan te wenden voor volgende ruimtelijke en kwalitatieve elementen: De last zal in de toekomst door stad Geel gebruikt worden voor het vergroenen en verfraaien van de handelskern van stad Geel, en voor bijkomende fietsstalcapaciteit op het openbaar domein in de omgeving van Pas - Peperstraat als stimulansen voor de detailhandel in de handelskern ; en evt. een bijdrage aan  het plaatsen van een shelter in het centrum van Geel.