Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020086256
Dossiernummer gemeente: 202000315
De gemeente Geel heeft op 10/07/2020 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het slopen van bijgebouwen en de aanleg van parkeerpaatsen. De aanvraag werd op 18/08/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Peter Hendrickx
Dr.-Van de Perrestraat 367 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Stationsstraat 18 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13376, sectie G, perceel 861T2, 863B2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
bestemming: parkgebieden
De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen.
Bijzonder plan van aanleg Statieplein goedgekeurd op 10/01/2000
bestemming: strook voor binnenplaatsen en tuinen I | 102
bestemming: Strook voor binnenplaatsen en tuinen II / bijgebouwen | 103-II
bestemming: strook voor hoofdgebouwen (aaneengesloten 6/9m) | 101-A2/2S
bestemming: openbare verkeersweg/plein | OVW
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het BPA Statieplein.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het slopen van bijgebouwen en de aanleg van parkeerpaatsen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag volgens de architect
- de bestaande omgeving: de Stationsstraat is gelegen in het centrum van Geel en bestaat hoofdzakelijk uit gesloten bebouwing. De functies van de gebouwen in de straat is een combinatie van handelshuizen en woningen.
- functionele inpasbaarheid: geen conflict gezien de functie van handelshuis blijft behouden na de sloop van de aangebouwde bijgebouwen.
-mobiliteitsimpact: via de servitude gelegen tussen de panden op nr 18 en 20 wordt een nieuwe toegang tot het aan te leggen parkeerterrein voorzien dewelke volledig zal uitgevoerd worden in waterdoorlatende verharding. Er zullen 17 niet-overdekte parkeergelegenheden gecreëerd worden dewelke kunnen gebruikt worden voor het handelshuis alsook voor verdere verhuur. Hierdoor wordt een antwoord gegeven op het tekort aan parkeerplaatsen in het stadscentrum.
- ruimtegebruik: de aangebouwde bijgebouwen worden gesloopt. Hierdoor blijft het basisvolume behouden. Vanaf 27m achter de rooilijn wordt het parkeerterrein aangelegd zodat er tot aan deze bouwdiepte ruimte gecreëerd wordt voor de aanleg van een privé tuin voor het handelshuis.
Het ontwerp
Deze aanvraag stelt de sloping voor van een achterbouw en de aanleg van parkeerplaatsen.
De te slopen bijgebouwen hebben een oppervlakte van 173 m².
Op 27 meter achter de voorgevelbouwlijn worden 17 parkeerplaatsen aangelegd in waterdoorlatende materialen.
Door de oppervlakte van de te slopen gebouwen in mindering te brengen met de aanleg van het parkeerterrein wordt er in principe een bijkomende verharding aangelegd van 60 m².
Er is geen akkoord vereist van de aanpalende eigenaars gelet op de situering van het terrein binnen de grenzen van het bijzonder plan van aanleg Statieplein.
Het bewijs van toegang tot het parkeerterrein werd aan het dossier toegevoegd.
de aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen advies gevraagd.
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Stationsstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Besluit
Deels gunstig met voorwaarden en deels ongunstg advies
Voorwaarden
De sloping van de achterbouw kan uitgevoerd worden zoals voorgesteld op de goedgekeurde plannen.
De slopingswerken dienen met de grootste voorzichtigheid te gebeuren, vooral ter hoogte van de aanpalende gebouwen.
Alle vrijgekomen gevels en dakranden na sloping moeten waterdicht worden afgewerkt.
Bij de afbraakwerken dienen de nodige maatregelen getroffen om de verkeersveiligheid en de stabiliteit van de aanpalende woningen optimaal te verzekeren.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
De aanleg van een parkeerterrein wordt niet toegelaten.
- Het ontwerp moet bekeken worden in functie van een concreet project. Er zijn enkel parkeerplaatsen toegelaten in functie van het hoofdgebouw.
- Gelet op de gemeentelijke parkeerverordening inzake parkeren en stallen van auto’s goedgekeurd door de deputatie in zitting van 24 mei 2012.
De vergunninghouder is verplicht om het benodigde aantal parkeerplaatsen aan te leggen bij de volgende vergunningsplichtige werken :
° bouwen of herbouwen van een gebouw
° uitbreiden van een gebouw met meer dan 50 m² vloeroppervlakte
° opsplitsen van een gebouw of wijziging aantal woongelegenheden
° uitvoeren van een vergunningsplichtige functiewijziging
° realisatie van recreatieve terreinen
- In onze stad wordt de nadruk gelegd op ontharding van percelen : ontharden betekent de bodemafsluiting verminderen door verharding weg te nemen in functie van meer groene ruimte. Deze strategie beoogt meer kwaliteitsvolle groene ruimte in de stad.
Ontharden heeft een positieve invloed op de klimaateffecten. Zo vermindert het risico op wateroverlast omdat er meer regenwater kan infiltreren in de bodem en de riolering dus minder belast wordt. Dat heeft bovendien een positieve invloed op het grondwaterpeil.
Daarnaast heeft ontharden belangrijke ruimtelijke, maatschappelijke en ecologische voordelen en de verblijfskwaliteit van de omgeving verbetert.
- Het beleidsplan Ruimte zet in op klimaatadaptatie.
De toename van de kans op wateroverlast vraagt een gericht adaptatiebeleid en planning op lange termijn.
Een aanpassing aan de klimaatverandering is noodzakelijk aangezien infrastructuur en gebouwen voor lange tijd aangelegd worden.
Het nemen van klimaatadaptieve maatregelen is noodzakelijk geworden.
Lasten
///
Het college van burgemeester en schepenen sluit gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het College van burgemeester stelt vast dat het hier niet om een leeg perceel gaat, maar wel om een bestaand gebouw waar een gedeelte wordt gesloopt om te voorzien in parkeerplaatsen.
Aanvrager houdt rekening met de bestaande parkeerverordening en zoekt zelf een oplossing om op eigen terrein parkeerplaatsen te organiseren. Eigenaar voldoet aan parkeerlast.
Het College van burgemeester en schepenen wil ruimte geven om te ondernemen.
Het College van burgemeester en schepenen legt wel als voorwaarden op aan de aanvrager die hiertoe gehouden is om strikt na te leven:
- dat de aanleg van parkeerplaatsen alsook de ondergrond hiervoor maximaal dient te worden aangelegd in waterdoorlaatbare materialen.
Bij de afbraakwerken dienen de nodige maatregelen getroffen om de verkeersveiligheid en de stabiliteit van de aanpalende woningen optimaal te verzekeren.
- Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
De aanleg van een parkeerterrein wordt toegelaten.