Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021029719
Dossiernummer gemeente: 202100155
De gemeente Geel heeft op 10 maart 2021 een aanvraag ontvangen voor het regulariseren van een zonevreemde woning. De aanvraag werd op 7 april 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Achilles Cools wonende te Houterveld 7 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Houterveld 5
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie D nrs. 88M3 en 88L5
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het RUP Zonevreemde Woningen.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag volgens de architect
Het betreft het verbouwen en te regulariseren van een ééngezinswoning met atelier voor kunstenaar. De linkerhoek van de voorgevel van de woning is 7m09 gelegen ten opzichte van de voorste perceelgrens en 16m62 van de rechter perceelgrens. De woning heeft een totale breedte van 16m82 en een totale diepte van 13m43. De dakoppervlakte van woning bedraagt 183,02m2. Het gebouw is afgewerkt met een hellend dak. De kroonlijst varieert van 2m84 tot 4m75. De hoogste nok is 8m22. Beide gemeten vanaf het maaiveld.
De bestaande niet geïsoleerde koepel zal vervangen worden door een nieuwe geïsoleerde koepel. Deze zal minder bol zijn.
De woning is niet voorzien van een regenwaterput. Omdat dit een bestaande woning is dienen we ook geen extra regenwaterput te voorzien. Het regenwater loopt over in moerassen in de tuin.
Het perceel heeft een totale oppervlakte van 10.676,917m2.
Alle verhardingen op het perceel zijn voorzien ofwel in waterdoorlatende materialen ofwel in materialen afwaterend in de tuinzone. Ook de noodzakelijke toegang tot de woning is een zandweg.
Na de verbouwing zal het gebouw voldoen aan de EPB-eisen.
Het gebouw integreert zich in de omgeving. Zowel wat betreft de vormgeving (organisch) als betreft de kleur (mosgroen).
Het totale volume van de woning bedraagt na de verbouwing 937,05 m3.
Het ontwerp
1. Feitelijke gegevens
Er werd een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend voor het verbouwen en regulariseren van een ééngezinswoning met atelier voor kunstenaar, gelegen te Houterveld 5 in Geel, met kadastrale gegevens 4e afd. sectie D nr. 88L5 en 88M3, in agrarisch gebied conform het gewestplan. Het ligt eveneens binnen het gemeentelijk RUP zonevreemde woningen.
De eigendom bestaat uit 2 kadastrale percelen, sectie D nr. 88L5 waarop de woning zich bevindt en sectie D nr. 88M3 dat volledig bebost is.
Op basis van de inplantingsplannen en de beschrijvende nota in het dossier gaat het om het slopen van een deel van het gebouw aan de oostelijke zijde, de regularisatie van de rest van het gebouw en de vervanging van een niet-geïsoleerde koepel door een geïsoleerde koepel.
De woning is ingeplant op ca. 94 meter uit de aardeweg Houterveld en minimum 4,30 meter van de perceelsgrens. De toegang (oprit) naar de woning wordt genomen over perceel sectie D nr. 888K en is niet in eigendom van de aanvrager.
De woning heeft een totale bouwdiepte van 13,43 meter en een bouwbreedte van van 19,75 meter die zou worden teruggebracht naar 16,49 meter. De woning heeft verschillende dakvormen (hellend, bolvormig, toren) met wisselende kroonlijsthoogtes met maximale nokhoogte van de woning van 8,10 meter en torenhoogte van 8,90 meter.
Er zijn geen vergunningen voor het pand bekend, en het is niet opgenomen in het vergunningenregister als vergund geacht. Het pand zou oorspronkelijk gebouwd zijn voorafgaand aan het gewestplan Herentals-Mol op 5/10/1978 en altijd in gebruik geweest zijn voor bewoning. Een agrarische functie zou er nooit geweest zijn.
De woning is nadien verbouwd en uitgebreid zonder vergunning. Op 5/07/1979 werd een PV opgesteld waarbij in essentie volgende vaststellingen werden gedaan:
- Op de bestaande woning werd een verdieping gezet
- Aan de ene zijde werd een garage aangebouwd
- Aan de andere zijde werd de living uitgebreid
Er leek in 1979 ook voorgesteld een vergelijk/transactiesom voor deze overtreding te betalen, maar een bewijs van betaling lijkt niet voorhanden in het dossier.
Uit de foto’s en plannen in het dossier blijkt de woning nadien nog te zijn uitgebreid op de eerste verdieping (boven de garage en de living aan de zijden) en met een tweede verdieping. Er zijn dus nog andere bouwovertredingen gebeurd, maar hier zouden geen PV’s voor zijn opgesteld.
Wat oorspronkelijk een werkmanswoning was werd in 1979 uitgebreid zonder te beschikken over een daartoe noodzakelijke stedenbouwkundige vergunning. In het PV dat werd opgemaakt 05/07/1979 werd duidelijk gesteld dat de huidige toestand van toen moest geregulariseerd worden. De aanvrager heeft dit nagelaten. Ondertussen werd er gestaag verder gebouwd met als resultaat de huidige toestand waarover de regularisatie handelt. Een woning met een volwaardig verdiep plus gedeeltelijke duplex.
In 1995 werd een bouwdossier ingediend voor de verbouwing van een dak. Dit dossier was echter onvolledig. Er ontbrak een architecturaal plan en een volumeberekeningsnota voor zonevreemde woningen. De aanvrager werd hiervan op de hoogte gebracht en heeft op 14/12/1995 laten weten dat hij de ontbrekende stukken niet zal bezorgen. Bijgevolg werd op het College van Burgemeester en Schepenen van 15/01/1996 de aanvraag voor het verbouwen van een dak geweigerd. (11466)
De toenmalige eigenares mevr. Anna Bruynseels, Houterveld 5 te Geel werd op 09/11/2018 door het Stadsbestuur schriftelijk in kennis gesteld over de onvergunde toestand van de woning (ref. GE20181904/KMO).
In beschrijvende nota van de architect wordt vermeld dat er geen hemelwaterput voorzien is omwille van het feit dat het om een bestaande woning gaat.
Aangezien er niet kan vanuit gegaan worden dat het hier om een vergund of vergund geachte woning gaat is en de dakoppervlakte van de huidige toestand niet overeenkomstig met de beperkt vergund geachte dakoppervlakte en is de verordening overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten van toepassing.
In het dossier is een berekening aanwezig van het bovengronds bouwvolume. We vinden echter verschillende resultaten terug, op het formulier stedenbouw 1153,84m³ (bestaand), op het plan 1046,32m³ bestaand en 998,43m³ na sloping en in de beschrijvende nota 937,05m³ na sloping.
Het is duidelijk dat er werd geteld om onder het maximale bouwvolume van 1000m³ te blijven om te voldoen aan de voorwaarden van het RUP Zonevreemde woningen. Aangezien er enkel kan uitgegaan worden van een vergund geachte toestand van een gedeelte van het gelijkvloers zal er meer moeten gesloopt worden dan het dossier voorziet.
Het RUP voorziet o.a.: Verbouwen en uitbreiden
– Mits stedenbouwkundige vergunning is het verbouwen van een bestaande woning, met inbegrip van de woningbijgebouwen die fysisch één geheel vormen met het woninghoofdgebouw, binnen het bestaande bouwvolume en de bestaande bouwhoogte toegelaten.
– Mits stedenbouwkundige vergunning is het uitbreiden van een bestaande woning toegelaten waarbij volgende bepalingen van toepassing zijn:
– Bestaande woninghoofdgebouwen en bijgebouwen die er fysisch één geheel mee vormen kunnen worden uitgebreid tot een maximaal toelaatbaar bruto bouwvolume van 1000m³. Daarbij dient eerst de volledige ruimte die beschikbaar is in woningbijgebouwen benut te worden, in zoverre deze daarvoor nog bouwfysisch in een goede staat zijn en geschikt zijn voor de woonfunctie.
– Het aantal bouwlagen moet beperkt blijven tot het bestaande en vergunde aantal bouwlagen.
Bij de naamgeving van de gevels staat zowel bij de bestaande als bij de nieuwe gevels ‘bestaande gevel’.
De aanvraag werd ingediend door Inarto-architecten, Sint Jobsstraat 214 te 2200 Herentals. Dit bureel bracht het Stadsbestuur op de hoogte dat de samenwerking met architect Jef Beneens geruime tijd geleden werd stopgezet.
2. Vergunningsmogelijkheden huidige aanwezige constructie
2.1.1 Aard van de huidige constructie: zonevreemde en niet hoofdzakelijk vergund (geachte) woning
Eerst wat de functie betreft: uitgangspunt is dat het gaat om een residentiele woning. Het pand in kwestie zou altijd gebruikt geweest zijn voor bewoning en er zou nooit een andere functie geweest zijn.
We gaan er dus van uit dat het pand de functie (residentieel) ‘wonen’ heeft en geen landbouwexploitatiewoning betreft. In de KBO konden wij geen bedrijfsactiviteit terugvinden op de adressen Houterveld 5 en 3 (dit laatste adres is vermeld in het PV van 1979).
Een constructie is zonevreemd als zij niet beantwoordt aan de voor het perceel geldende bestemmingsvoorschriften (art. 4.1.1, 17° VCRO). Een residentiele woning is strijdig met de bestemmingsvoorschriften van agrarisch gebied conform het gewestplan. De woning in kwestie is dus principieel zonevreemd.
Woningen zijn verder slechts hoofdzakelijk vergund indien ten minste negentig procent van het bruto-bouwvolume van de constructie, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld en van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw, vergund of vergund geacht is, ook wat de functie betreft (art. 4.1.1, 7° VCRO).
De huidige constructie lijkt niet hoofdzakelijk vergund (geacht). Er zijn zoals gesteld geen vergunningen bekend. In kwestie lijkt verder geen vermoeden van vergunning (art. 4.2.14 VCRO) van toepassing te kunnen zijn voor de huidige aanwezige constructie.
Het vermoeden van vergunning kan immers enkel van toepassing zijn op de constructie die bestond voorafgaand aan de eerste inwerkingtreding van het gewestplan (art. 4.2.14 VCRO). In kwestie gaat het om het gewestplan Herentals-Mol dat op 5/10/1978 in werking is getreden.
Uit een vergelijking van de plannen en foto’s bij de aanvraag enerzijds en in het PV van 5/07/1979 anderzijds lijken het volgende afgeleid te kunnen:
In kwestie leek, voorafgaand aan de inwerkintreding van het gewestplan, enkel een deel van het gelijkvloers (hoofdgebouw zonder verdiepingen en aanbouwen) te bestaan en dus hoogstens t.a.v. dit deel van het gelijkvloers een vermoeden van vergunning te kunnen bestaan.
De rest van het gebouw is niet vergund geacht of vergund geacht te zijn.
De aanvrager lijkt de sloop van enkel de laatste aangebouwde bijgebouwen aan de oostzijde te voorzien, dit is echter veel te weinig om tot een vergund geachte toestand te komen. Het resterend deel kan niet als vergund geacht worden beschouwd. Om eventueel tot een vergund geachte toestand te kunnen komen, moet alles van het gebouw gesloopt worden behoudens het oorspronkelijke hoofdgebouw op het gelijkvloers, dwz sloping van alle verdiepingen en aanbouwen aan de oost- en westzijde.
Hierbij moet worden benadrukt dat er op heden nog geen garantie kan worden gegeven dat er effectief sprake is van een vermoeden van vergunning tav de oorspronkelijke constructie. Het is aan de aanvrager om desgevallend het (meer concrete) bewijs te leveren van het vermoeden van vergunning van de oorspronkelijke constructie, en aan tonen dat de oorspronkelijke constructie nog effectief bestaande en herkenbaar is.
In kwestie kan aanvullend aangegeven worden dat op basis van de rechtsleer en rechtspraak gesteld kan worden dat een gebouw of een constructie zijn hoofdzakelijk vergunde status verliest indien het oorspronkelijke bouwwerk door onvergunde ingrepen dermate wijzigt of denatureert dat het in wezen niet meer om hetzelfde bouwwerk gaat (BOUCKAERT, B. en DE WAELE, T., Ruimtelijke ordening en stedenbouw in het Vlaamse Gewest, Brugge, Vanden Broele, 2004, 104-105; Zie ook de definitie van het begrip ‘hoofdzakelijik vergund’). Indien integendeel deze ingrepen slechts een ondergeschikt en marginaal karakter vertonen, en aan het geheel als stedenbouwkundige entiteit fundamenteel niets wijzigen, lijkt de constructie haar vergund (geacht) karakter te kunnen behouden.
Mogelijk had het oorspronkelijke gelijkvloerse gebouw in kwestie van voor het gewestplan wel een vergund geacht karakter. Echter gezien de latere op het eerste zicht uitgebreide en ingrijpende verbouwingswerken, lijkt het ook niet helemaal uitgesloten dat het oorspronkelijke gebouw toch gedenatureerd is. Dit lijkt desgevallend verder in concreto te moeten worden bekeken.
Er kan verder ook aangegeven worden dat het voorstel van vergelijk/transactie in kwestie geen gevolgen lijkt te hebben gehad t.a.v. het onvergund karkater van de huidige constructie.
Een vergelijk/transactie leek te kunnen worden betaald op basis van art. 65, §3 van de Stedenbouwwet voor regulariseerbare overtredingen. Het doel ervan was om regularisatie te bekomen en een gerechtelijke procedure (met herstel- en strafvordering) te vermijden. De effectieve betaling ervan leek het verval van straf- en herstelvordering tot gevolg te hebben. In de praktijk gebeurde de betaling allicht onder de voorwaarde van aanvraag (later in het DRO: bekomen) van een regularisatie. Voor de regularisatie leek de gewone vergunningsprocedure te moeten worden gevolgd.
In kwestie lijkt er geen bewijs van betaling voor te liggen, maar is de overtreding van in 1979 normaliter sowieso verjaard en is daardoor geen herstel- en strafvordering meer mogelijk. Bij louter behoud van de constructie in de huidige staat lijken geen herstelmaatregelen (herstel in de oorspronkelijke staat, staking strijdig gebruik, bouw/aanpassingswerken of de betaling van een bijkomende meerwaarde) en straffen meer mogelijk. De constructie lijkt dus wel behouden te kunnen worden in de bestaande staat. Bij nieuwe overtredingen (bijv. onvergunde verbouwingswerken) zijn in principe wel nieuwe herstelmaatregelen en straffen mogelijk.
In kwestie lijkt er verder geen bewijs van regularisatievergunning voor te leggen waardoor de in 1979 uitgevoerde werken niet als geregulariseerd/vergund lijken te kunnen worden beschouwd.
2.1.2 Vergunningsmogelijkheden huidige constructie
De vergunningsaanvraag dient getoetst te worden aan de bestemmingsvoorschriften. Een vergunning wordt in principe geweigerd als het aangevraagde onverenigbaar is met de stedenbouwkundige bestemmingsvoorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken (art. 4.3.1 VCRO).
Zoals gesteld is de residentiele woning principieel in strijd met de bestemmingsvoorschriften van agrarisch gebied van het gewestplan en dus zonevreemd.
De woning lijkt gelegen binnen art. 3: overdruk zonevreemde woning II van het RUP zonevreemde woningen van de stad Geel. Deze bepaling is enkel van toepassing op hoofdzakelijk vergunde (geachte) zonevreemde woningen en is in kwestie dus niet van toepassing.
Ook de zonevreemde basisrechten in de VCRO zijn enkel van toepassing op hoofdzakelijk vergunde (geachte) zonevreemde constructies en zijn hier dus ook niet te kunnen worden toegepast/vergund (art. 4.4.10, §1 VCRO). Andere afwijkingsmogelijkheden lijken er hier ook niet te zijn.
Voor de volledigheid kan worden vermeld dat ook niet- vergunningsplichtige onderhoudswerken (art. 4.2.1, 1° VCRO), vrijgestelde en meldingsplichtige werken hier niet kunnen worden uitgevoerd.
Meldingsplichtige werken zijn niet mogelijk aan een zonevreemde constructie (in strijd met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan) cfr. art. 6 Meldingsbesluit, waardoor voor deze werken steeds een vergunning nodig.
Vrijgestelde werken en onderhoudswerken lijken enkel te kunnen worden uitgevoerd aan een zonevreemde constructie (in strijd met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan), indien deze constructie hoofdzakelijk vergund is (hoewel de werken dus op zich niet vergunningsplichtig zijn). (art. 4.4.1, §3 VCRO). In geval van deze werken worden uitgevoerd aan een niet-vergunde constructie, lijkt er sprake van een nieuw bouwmisdrijf wegens strijdigheid met het gewestplan (art. 6.2.1 VCRO).
Er is bijgevolg in kwestie geen juridische grondslag te zijn voor een vergunning voor het verbouwen en regulariseren van de huidige aanwezige, zonevreemde en niet hoofdzakelijk vergund (geachte woning).
Bijkomend:
De functie ‘kunstenaarsatelier’; deze functie is niet specifiek in de regelgeving voorzien, het is bijgevolg sowieso minder duidelijk waar dit onder valt. Indien het gaat om een louter hobbymatig gebruik/hobbyruimte, dan lijkt dit te kunnen worden beschouwd als deel van/aansluitend bij de woonfunctie. In dergelijk geval is er geen vergunningsplichtige functiewijziging te zijn. Een dergelijke hobbyruimte zou louter wat de functie betreft kunnen worden ingericht. Voor eventuele (verbouwings)werken ter inrichting van de functie geldt echter het bovenstaande en lijken er dus in principe geen mogelijkheden te zijn.
Als het kunstenaarsatelier daarentegen een beroepsactiviteit betreft, dan lijkt het afhankelijk van de concrete invulling, onder welke functie dit valt en lijkt een gemengd gebruik ook niet helemaal uitgesloten (bijv. zou men dit als een (ambachtelijke) bedrijvigheid kunnen beschouwen als het gaat om louter productie van kunstwerken, een dienstenactiviteit indien er workshops worden gegeven, een handelsactiviteit indien het gaat om een galerij/verkoopsruimte, …). In de aanvraag zelf wordt dit als ‘vrij beroep’ te worden vermeld.
Ingeval het om een beroepsactiviteit gaat, is er in principe een zonevreemde functiewijziging van een deel van de woning nodig. Ook de zonevreemde functiewijzigingen in de VCRO zijn enkel van toepassing op hoofdzakelijk vergunde (geachte) zonevreemde constructies en kunnen hier dus ook niet worden toegepast/vergund (art. 4.4.23 VCRO).
Ongunstig advies omwille van:
De woning is gelegen binnen art. 3: overdruk zonevreemde woning II van het RUP zonevreemde woningen van de stad Geel. Deze bepaling is enkel van toepassing op hoofdzakelijk vergunde (geachte) zonevreemde woningen en is in kwestie dus niet van toepassing.
Ook de zonevreemde basisrechten in de VCRO zijn enkel van toepassing op hoofdzakelijk vergunde (geachte) zonevreemde constructies en zijn hier dus ook niet te kunnen worden toegepast/vergund (art. 4.4.10, §1 VCRO). Andere afwijkingsmogelijkheden lijken er hier ook niet te zijn.
Voor de volledigheid kan worden vermeld dat ook niet- vergunningsplichtige onderhoudswerken (art. 4.2.1, 1° VCRO), vrijgestelde en meldingsplichtige werken hier niet kunnen worden uitgevoerd.
Meldingsplichtige werken zijn niet mogelijk aan een zonevreemde constructie (in strijd met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan) cfr. art. 6 Meldingsbesluit, waardoor voor deze werken steeds een vergunning nodig is.
Vrijgestelde werken en onderhoudswerken kunnen enkel worden uitgevoerd aan een zonevreemde constructie (in strijd met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan), indien deze constructie hoofdzakelijk vergund is (hoewel de werken dus op zich niet vergunningsplichtig zijn). (art. 4.4.1, §3 VCRO). In geval van deze werken worden uitgevoerd aan een niet-vergunde constructie, lijkt er sprake van een nieuw bouwmisdrijf wegens strijdigheid met het gewestplan (art. 6.2.1 VCRO).
In kwestie lijkt de huidige aanwezige residentiele woning zonevreemd aangezien zij gelegen is in agrarisch gebied, en hoofdzakelijk onvergund aangezien er geen vergunningen aanwezig zijn noch een vermoeden van vergunning aangetoond is. Het voorstel van vergelijk/transactie doet hieraan geen afbreuk.
Er is bijgevolg geen juridische grondslag om de vergunningsaanvraag voor het verbouwen en regulariseren van de huidige aanwezige, zonevreemde en niet hoofdzakelijk vergund geachte woning in te willigen.
In het bijzonder kunnen het RUP Zonevreemde Woningen en de zonevreemde basisrechten hier niet worden toegepast, o.w.v het hoofdzakelijk onvergund karakter van de constructie.
De aanvrager voorziet de sloop van enkel de laatste aangebouwde bijgebouwen aan de oostzijde, dit is echter veel te weinig om tot een vergund geachte toestand te komen. Het resterend deel kan niet als vergund geacht worden beschouwd. Om eventueel tot een vergund geachte toestand te kunnen komen, dient alles van het gebouw gesloopt te moeten worden behoudens het oorspronkelijke hoofdgebouw op het gelijkvloers, d.w.z. sloping van alle verdiepingen en aanbouwen aan de oost- en westzijde.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 13 april 2021 t.e.m. 12 mei 2021. Er werden 4 bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 9 april 2021 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)
Advies: geen advies
Op 18 juni 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Houterveld).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en caffé, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 13 april 2021 tot en met 12 mei 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 4 bezwaarschriften ontvangen.
In de ingediende bezwaren worden er nog allerlei andere bijkomende argumenten aangehaald om de vergunning af te wijzen.
De bezwaren kunnen in essentie als volgt worden samengevat en besproken:
De functie residentieel woning op deze locatie zou aangetoond kunnen worden. Het verbouwen van een zonevreemde woning is mogelijk mits voldaan aan de voorwaarden van het RUP Zonevreemde woningen d.d. 29/01/2009 als het gaat om een vergunde of vergund geachte constructie. Op dit moment kan er niet uitgegaan worden van een dergelijke situatie en is er bijgevolg geen juridische grondslag voor een vergunning voor het verbouwen en regulariseren van de huidige aanwezige, zonevreemde en niet hoofdzakelijk vergund (geachte) woning. (Zie verdere motivering in het dossier)
In kwestie lijkt de huidige aanwezige residentiele woning zonevreemd aangezien zij gelegen is in agrarisch gebied, en hoofdzakelijk onvergund aangezien er geen vergunningen aanwezig zijn noch een vermoeden van vergunning aangetoond is. De woning is inderdaad zonder vergunning verbouwd. Het voorstel van vergelijk/transactie uit de jaren ’70 doet aan de onvergunde toestand geen afbreuk.
Er is principieel geen juridische basis om de vergunningsaanvraag voor het verbouwen en regulariseren in te willigen. In het bijzonder lijken het RUP Zonevreemde Woningen en de zonevreemde basisrechten hier niet te kunnen worden toegepast, o.w.v. het hoofdzakelijk onvergund karakter van de constructie.
Als het gebruik als ‘kunstenaarsatelier’ een hobbymatig gebruik betreft, dan lijkt dit onder de woonfunctie te kunnen vallen, geen functiewijziging, en lijkt het gebruik op zich (los van eventuele werken) niet vergunningsplichtig. Als het gaat om een beroepsmatige activiteit, lijkt dit een zonevreemde functiewijziging die niet in aanmerking komt voor een vergunning, o.w.v. het hoofdzakelijk onvergund karakter van de constructie.
Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie ‘wonen’ kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat (art. 4.3.5 VCRO). Hiermee wordt met name de ligging aan een voldoende uitgeruste openbare weg bedoeld. De eisen inzake minimale weguitrusting hebben geen betrekking op de private toegangsweg tot de woning voor zover deze private toegangsweg aansluit op een voldoende uitgeruste weg (art. 3 Besluit van 17 november 2006 inzake de minimale weguitrusting). De voorwaarde m.b.t. de voldoende uitgeruste weg is niet van toepassing op o.a. het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies (art. 4.3.5 VCRO).
Dit punt heeft als gevolg dat de voorwaarde van ligging aan een voldoende uitgeruste weg niet speelt voor (de regularisatie van) het verbouwen, herbouwen en uitbreiden van bestaande, al dan niet zonevreemde constructies. Het besluit van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen voorziet deze voorwaarde wel bij sommige zonevreemde functiewijzigingen (Zakboekje RO 2021, p28). Dit echter niet in het geval van het gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een woning in een complementaire functie (art. 2 en 3 besluit van 28 november 2003). Andere zonevreemde functiewijzigingen uit het besluit lijken in kwestie niet relevant.
In kwestie kan er echter zoals gesteld sowieso geen toepassing worden gemaakt van het RUP zonevreemde woningen, zonevreemde basisrechten, noch van de zonevreemde functiewijzigingen, omwille van het hoofdzakelijk onvergund karakter van de huidige aanwezige constructie en biedt dit reeds een grond voor weigering van de vergunningsaanvraag.
Een grondwaterwinning maakt geen deel uit van de voorliggende aanvraag. Er is voor de betreffende locatie geen vergunning of melding gekend voor de exploitatie van een grondwaterwinning. Het is onduidelijk of de grondwaterwinning hier effectief een ingedeelde meldings- of vergunningsplichtige inrichting uitmaakt. Conform rubriek 53 van de indelingslijst bij het Besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne is een grondwaterwinning waaruit maximaal 500 m³ per jaar opgepompt wordt voor uitsluitend huishoudelijke doelstellingen immers niet ingedeeld en dus niet meldings- of vergunningsplichtig. Zonder informatie over het opgepompte debiet kan hierover geen uitspraak worden gedaan. Dit wordt desgevallend als een zaak van handhaving beschouwd. Conform art. 5.53.5.1. van hetzelfde besluit dient een buiten dienst gestelde grondwaterwinning, wanneer deze een potentieel gevaar betekent, overeenkomstig de code van goede praktijk opgevuld te worden.
De zandweg die nu toegang geeft tot het gebouw ligt op een perceel dat niet tot de eigendom van de eigenaar hoort (nr. 88K), het betreft hier een illegale erfdienstbaarheid. De betrokkene moet een erfdienstbaarheid voorzien op eigen perceel (nr. 88M3).
De aanvrager geeft zelf aan dat de woning via perceel nr. 88M3 tegen de openbare weg komt. De erfdienstbaarheid komt dan te vervallen omdat hij zichzelf een uitweg kan geven.
Er is geen vergunning aangevraagd voor het aanleggen van een toegangsweg op een eigen perceel van de eigenaar, waarbij bomen zouden moeten worden gerooid, een ontbossing uitgevoerd, verharding aangelegd, biologisch waardevolle vegetatie verdwijnt, grondverzet wordt gedaan.
In kwestie kan er echter zoals gesteld sowieso geen toepassing worden gemaakt van het RUP zonevreemde woningen, zonevreemde basisrechten, noch van de zonevreemde functiewijzigingen, omwille van het hoofdzakelijk onvergund karakter van de huidige aanwezige constructie en biedt dit reeds een grond voor weigering van de vergunningsaanvraag.
De vereiste van ligging aan een voldoende uitgeruste openbare weg, al dan niet via een private toegangsweg, lijkt in kwestie op het eerste zicht enkel relevant in zoverre een zonevreemde functiewijziging zou worden gevraagd in toepassing van het RUP zonevreemde woningen, maar dit lijkt in kwestie zoals gesteld sowieso niet vergunbaar omwille van het hoofdzakelijk onvergund karakter.
Er lijkt hier discussie te zijn over de vraag of er een private erfdienstbaarheid aanwezig is om toegang te krijgen tot de openbare weg.
Enerzijds worden vergunningen verleend onder voorbehoud van burgerlijke rechten (art. 78 omgevingsvergunningsdecreet). Anderzijds dient de vergunningverlenende overheid bij de beoordeling van de goede RO wel rekening houden met o.a. de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, gebruiksgenot, hinderaspecten … (art. 4.3.1, §2 VCRO).
De beoordeling van de ligging aan een voldoende uitgeruste weg lijkt de private toegangsweg enerzijds niet noodzakelijk eigendom te moeten zijn van de aanvrager en zelf ook niet voldoende uitgerust te moeten zijn. Anderzijds gaf de RvVb aan dat “minstens dient beoordeeld te worden of er, in de concrete omstandigheden van de zaak, een zekerheid bestaat nopens het toekomstig gebruik van de toegang” en “een louter precair gebruik niet kan beschouwd worden als een private toegangsweg tot de woning” (zakboekje RO p835; RvVb 16 april 2019, nr. RvVb/A/1819/0868).
In de aanvraag wordt op geen enkele manier aangetoond dat de aanvrager recht van doorgang heeft over perceel sectie D nr. 88K.
Voor het aanleggen van een toegang op een ander perceel dient desgevallend een vergunning te worden aangevraagd. Deze is niet vrijgesteld van vergunning omwille van het hoofdzakelijk onvergund karakter van de woning (art. 2.2 Vrijstellingenbesluit)
Dit is geen stedenbouwkundig argument. De uitvoerder van een vergunning dient steeds zoals elk persoon het zorgvuldigdheidsprincipe na te komen om schade te voorkomen (art. 1382 e.v. Burgerlijk wetboek). Overeenkomstig art. 34 van het decreet over de gemeentewegen kunnen de kosten van het beheer en onderhoud van de gemeentewegen in voorkomend geval door de gemeente worden teruggevorderd van de aansprakelijke.
Het bezwaar kan niet worden bijgetreden. Een asbestinventaris is weliswaar een verplicht onderdeel bij een sloopopvolgingsplan. Een sloopopvolgingsplan is, conform artikel 4.3.3. van het Besluit van de Vlaamse Regering van 17 februari 2012 tot vaststelling van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen, bij niet-residentiële gebouwen is reeds vanaf 1.000 m³ verplicht. Bij een in hoofdzaak residentieel gebouw is dit echter pas verplicht vanaf een betrokken volume van 5.000 m³. In kwestie gaat het om een in hoofdzaak residentieel gebouw en lijken de werken niet van deze omvang te zijn.
In de beschrijvende nota bij de aanvraag is vermeld: “Het perceel bevindt zich, volgens het zoneringsplan van VMM, in individueel te optimaliseren buitengebied – IBA gepland. Momenteel loopt al het regenwater in de tuinzone zonder opvang. Het huishoudelijk water en de fecaliën gaan in twee afzonderlijke septische putten en de overloop hiervan gaat naar een natuurlijk zuiveringsstation (moeras met zuiverende planten).“ Op basis van het inplantingsplan zijn de septische putten vlak achter de woning gelegen. Achteraan in de tuin is een ‘moeras met koningsvaren’ ingetekend.
De woning is, volgens het zoneringsplan, inderdaad gelegen in individueel te optimaliseren buitengebied. Het gaat hier om een bestaande woning. Dit betekent dat het afvalwater op termijn gezuiverd dient te worden door een IBA volgens de prioritering van het Gebiedsdekkend UitvoeringsPlan (GUP). Nieuwe IBA’s moeten voorzien zijn van het Europese keurmerk CE en moeten voldoen aan de vereisten van art. 6.2.2.4.1. VLAREM II. In afwachting van een IBA kan gebruik worden gemaakt van een septische put (VMM).
Voor de lozing van het effluent van de septische put of van de IBA, kunnen zich 2 situaties voordoen conform art. 6.9.2.2 VLAREM II:
In kwestie is in de aanvraag vermeld dat er een IBA gepland is en momenteel gebruik wordt gemaakt van septische putten met een overloop naar een moeras. Op basis van kaartmateriaal kan gevonden worden dat er geen oppervlaktewater of kunstmatige afvoerweg hemelwater binnen de 50 meter aanwezig is. Er lijkt dus via een besterfput geloosd te moeten worden. Een overloop is hierbij echter niet toegelaten conform art. 6.9.2.2 VLAREM II.
Dit is geen stedenbouwkundig argument. Als niet voldaan is aan de EPB-eisen, kunnen boetes volgen (https://www.vlaanderen.be/energienormen-voor-nieuwbouw-en-renovatie-epb) . Een certificaat van buitengebruikstelling is niet vereist bij de stedenbouwkundige aanvraag.
Conclusie
Stedenbouwkundig Advies
ONGUNSTIG ADVIES wordt verleend omwille van:
De woning is gelegen binnen art. 3: overdruk zonevreemde woning II van het RUP zonevreemde woningen van de stad Geel. Deze bepaling is enkel van toepassing op hoofdzakelijk vergunde (geachte) zonevreemde woningen en is in kwestie dus niet van toepassing.
Ook de zonevreemde basisrechten in de VCRO zijn enkel van toepassing op hoofdzakelijk vergunde (geachte) zonevreemde constructies en zijn hier dus ook niet te kunnen worden toegepast/vergund (art. 4.4.10, §1 VCRO). Andere afwijkingsmogelijkheden lijken er hier ook niet te zijn.
Voor de volledigheid kan worden vermeld dat ook niet- vergunningsplichtige onderhoudswerken (art. 4.2.1, 1° VCRO), vrijgestelde en meldingsplichtige werken hier niet kunnen worden uitgevoerd.
Meldingsplichtige werken zijn niet mogelijk aan een zonevreemde constructie (in strijd met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan) cfr. art. 6 Meldingsbesluit, waardoor voor deze werken steeds een vergunning nodig is.
Vrijgestelde werken en onderhoudswerken kunnen enkel te worden uitgevoerd aan een zonevreemde constructie (in strijd met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan), indien deze constructie hoofdzakelijk vergund is (hoewel de werken dus op zich niet vergunningsplichtig zijn). (art. 4.4.1, §3 VCRO). In geval van deze werken worden uitgevoerd aan een niet-vergunde constructie, lijkt er sprake van een nieuw bouwmisdrijf wegens strijdigheid met het gewestplan (art. 6.2.1 VCRO).
In kwestie lijkt de huidige aanwezige residentiele woning zonevreemd aangezien zij gelegen is in agrarisch gebied, en hoofdzakelijk onvergund aangezien er geen vergunningen aanwezig zijn noch een vermoeden van vergunning aangetoond is. Het voorstel van vergelijk/transactie doet hieraan geen afbreuk.
Er is bijgevolg geen juridische grondslag om de vergunningsaanvraag voor het verbouwen en regulariseren van de huidige aanwezige, zonevreemde en niet hoofdzakelijk vergund geachte woning in te willigen.
In het bijzonder kunnen het RUP Zonevreemde Woningen en de zonevreemde basisrechten hier niet worden toegepast, o.w.v het hoofdzakelijk onvergund karakter van de constructie.
De aanvrager voorziet de sloop van enkel de laatste aangebouwde bijgebouwen aan de oostzijde, dit is echter veel te weinig om tot een vergund geachte toestand te komen. Het resterend deel kan niet als vergund geacht worden beschouwd. Om eventueel tot een vergund geachte toestand te kunnen komen, dient alles van het gebouw gesloopt te moeten worden behoudens het oorspronkelijke hoofdgebouw op het gelijkvloers, d.w.z. sloping van alle verdiepingen en aanbouwen aan de oost- en westzijde.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De woning is gelegen binnen art. 3: overdruk zonevreemde woning II van het RUP zonevreemde woningen van de stad Geel. Deze bepaling is enkel van toepassing op hoofdzakelijk vergunde (geachte) zonevreemde woningen en is in kwestie dus niet van toepassing.
Ook de zonevreemde basisrechten in de VCRO zijn enkel van toepassing op hoofdzakelijk vergunde (geachte) zonevreemde constructies en zijn hier dus ook niet te kunnen worden toegepast/vergund (art. 4.4.10, §1 VCRO). Andere afwijkingsmogelijkheden lijken er hier ook niet te zijn.
Voor de volledigheid kan worden vermeld dat ook niet- vergunningsplichtige onderhoudswerken (art. 4.2.1, 1° VCRO), vrijgestelde en meldingsplichtige werken hier niet kunnen worden uitgevoerd.
Meldingsplichtige werken zijn niet mogelijk aan een zonevreemde constructie (in strijd met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan) cfr. art. 6 Meldingsbesluit, waardoor voor deze werken steeds een vergunning nodig is.
Vrijgestelde werken en onderhoudswerken kunnen enkel te worden uitgevoerd aan een zonevreemde constructie (in strijd met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan), indien deze constructie hoofdzakelijk vergund is (hoewel de werken dus op zich niet vergunningsplichtig zijn). (art. 4.4.1, §3 VCRO). In geval van deze werken worden uitgevoerd aan een niet-vergunde constructie, lijkt er sprake van een nieuw bouwmisdrijf wegens strijdigheid met het gewestplan (art. 6.2.1 VCRO).
In kwestie lijkt de huidige aanwezige residentiele woning zonevreemd aangezien zij gelegen is in agrarisch gebied, en hoofdzakelijk onvergund aangezien er geen vergunningen aanwezig zijn noch een vermoeden van vergunning aangetoond is. Het voorstel van vergelijk/transactie doet hieraan geen afbreuk.
Er is bijgevolg geen juridische grondslag om de vergunningsaanvraag voor het verbouwen en regulariseren van de huidige aanwezige, zonevreemde en niet hoofdzakelijk vergund geachte woning in te willigen.
In het bijzonder kunnen het RUP Zonevreemde Woningen en de zonevreemde basisrechten hier niet worden toegepast, o.w.v het hoofdzakelijk onvergund karakter van de constructie.
De aanvrager voorziet de sloop van enkel de laatste aangebouwde bijgebouwen aan de oostzijde, dit is echter veel te weinig om tot een vergund geachte toestand te komen. Het resterend deel kan niet als vergund geacht worden beschouwd. Om eventueel tot een vergund geachte toestand te kunnen komen, dient alles van het gebouw gesloopt te moeten worden behoudens het oorspronkelijke hoofdgebouw op het gelijkvloers, d.w.z. sloping van alle verdiepingen en aanbouwen aan de oost- en westzijde.