Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021043089
Dossiernummer gemeente: 202100157
De gemeente Geel heeft op 10 maart 2021 een aanvraag ontvangen voor het slopen van een woning met bijgebouwen, het bouwen van een meergezinswoning met 5 appartementen. en het bouwen van een fietsenberging.. De aanvraag werd op 22 maart 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Liesbeth Van der Auwera wonende te Stelen 74 te 2440 Geel en Steven Vermeer wonende te Stelen 74 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kollegestraat 62
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 599D en 599E
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen in het bijzonder plan van aanleg Nieuwstraat, goedgekeurd op 3 oktober 2006.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Niet van toepassing.
De aanvraag betreft het slopen van een woning met bijgebouwen, het bouwen van een meergezinswoning met 5 appartementen en het bouwen van een fietsenberging.
De diepte op het gelijkvloers bedraagt 17m, op de verdiepingen 15m en de dakbasis is 11m.
De fietsenberging staat op 10,618m achter het hoofdgebouw.
De kroonlijsthoogte bedraagt 10,50m, de dakhelling is 45° en de nokhoogte is 16m.De hoogte van de dakkapel is 3,66m, wat 2/3de is van de dakhoogte van 5,50m
De fietsen- en vuilnisberging heeft een oppervlakte van 35,15m² en een bouwhoogte van 2,95m.
Parkeerverordening:
° 1 parkeerplaats per appartement: 5 app x 1 plaats/app = 5 parkeerplaatsen
° 2 fietsstalplaatsen per appartement + 1 per slaapkamer (vanaf 2e): (5 app x 2plaatsen/app) + (4 app x 1/slaapk) = 10 + 4 = 14 fietsstalplaatsen
Tevens wordt er per appartement een individuele fietsen- en vuinisberging voorzien.
Er wordt gebruik gemaakt van traditionele en degelijke materialen: rood-bruine gevelsteen en donkergrijze vezelcementleien in combinatie met gebroken-witte crepi.
De fietsenberging wordt voorzien van een houten gevelbekleding.
De markante gebouwen van de Kollegestraat worden vaak bekroond met dakkapellen vertrekkend vanaf een erker-uitbouw. Ook is de combinatie van gevelsteen met lichtere gevelstroken kenmerkend voor het straatbeeld.Achteraan sluit het perceel op de Postpaddekes waarachter mooie bomen staan. Om hiermee de link te behouden wordt niet geopteerd voor garages maar voor parkeren in het groen.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 31 maart 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 Dienst Preventie
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 10 mei 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiËle waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
Stedenbouwkundig Advies
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Alle verharding, met uitzondering van het terras, dienen te worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen..
Er dienen steeds ten minste 5 parkeerplaatsen (garages, carports) en 14 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Bij de afbraak van de bestaande bouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen. Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de linksaanpalende woning te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Alle tussenwanden tussen de appartementen/studio onderling en tussen appartementen en traphal moeten akoestisch geÏsoleerd worden volgens de norm:
> norm D = 54dB
> ytongblokken behalen 44dB, silicaatsteen 50dB
> bijkomende geÏsoleerde voorzetwand = + 20dB
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer zone Kempen dd. 26/03/2021 met kenmerk BWDP/2020-0338/002/01/PVB.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de interne dienst Openbare Werken van stad Geel:
Advies Aquafin:
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze voorwaarden staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd.
Advies stad Geel:
De bouwheer dient de bestaande aansluiting te herbruiken en zelf de huisaansluitputjes te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn. Deze huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Deze putjes mogen niet met elkaar verbonden zijn. Na de putjes dient men de afvoeren samen te brengen en aan te sluiten op de bestaande aansluiting.
Zoals reeds bij het vorige dossier werd aangehaald, mogen afvoerbuizen niet aangelegd worden in openbaar domein. Men dient te bekijken om de afvoer van het regenwater, zoals nu op het plan voorzien is, binnen het gebouw te brengen. Zie PDF "20210506_Advies_Riolering_AangepastFunderingsplan".
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 3502,5 liter te bedragen.De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 5,6 m² te bedragen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 200 mm.
Het is verplicht voor de ingebruikname van de privÉwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privÉwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Alle verharding, met uitzondering van het terras, dienen te worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen..
Er dienen steeds ten minste 5 parkeerplaatsen (garages, carports) en 14 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Bij de afbraak van de bestaande bouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen. Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de linksaanpalende woning te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Alle tussenwanden tussen de appartementen/studio onderling en tussen appartementen en traphal moeten akoestisch geÏsoleerd worden volgens de norm:
> norm D = 54dB
> ytongblokken behalen 44dB, silicaatsteen 50dB
> bijkomende geÏsoleerde voorzetwand = + 20dB
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer zone Kempen dd. 26/03/2021 met kenmerk BWDP/2020-0338/002/01/PVB.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de interne dienst Openbare Werken van stad Geel:
Advies Aquafin:
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze voorwaarden staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd.
Advies stad Geel:
De bouwheer dient de bestaande aansluiting te herbruiken en zelf de huisaansluitputjes te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn. Deze huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Deze putjes mogen niet met elkaar verbonden zijn. Na de putjes dient men de afvoeren samen te brengen en aan te sluiten op de bestaande aansluiting.
Zoals reeds bij het vorige dossier werd aangehaald, mogen afvoerbuizen niet aangelegd worden in openbaar domein. Men dient te bekijken om de afvoer van het regenwater, zoals nu op het plan voorzien is, binnen het gebouw te brengen. Zie PDF "20210506_Advies_Riolering_AangepastFunderingsplan".
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 3502,5 liter te bedragen.De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimum 5,6 m² te bedragen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 200 mm.
Het is verplicht voor de ingebruikname van de privÉwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privÉwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.