Het college van burgemeester en schepenen verleende in zitting van 28/06/2021 vergunning voor het bouwen van een meergezinswoning langs Nachtegalenstraat.
Derden zijn in beroep gegaan tegen deze vergunning.
De deputatie vraagt opnieuw advies aan het college van burgemeester en schepenen in dit beroepsdossier.
Verslag van de omgevingsambtenaar:
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021022422
Dossiernummer gemeente: 202100077
De gemeente Geel heeft op 9 februari 2021 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van een meergezinswoning met 6 appartementen. De aanvraag werd op 26 april 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Brummo met als contactadres Kortrijksesteenweg 23 bus 4 te 9830 Sint-Martens-Latem
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Nachtegalenstraat 5 en zn
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nrs. 895B en 895A
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling (V2078 en 201800319), goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 22/12/2014 en door de Deputatie op 20/06/2019.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoningen met 6 appartementen.
De appartementen hebben elk 2 slaapkamers en een oppervlakte tussen 81 m² en 86 m².
Het gebouw wordt opgericht op 5 m uit de rooilijn van Nachtgegalenstraat.
De bouwdiepte bedraagt 15 m op het gelijkvloers, 15 m op de eerste verdieping met een hellend dak.
De kroonlijsthoogte bedraagt 5,8 m. De nokhoogte bedraagt 11 m.
In het voorste en achterste dakvlak wordt een dakkapel voorzien.
De woongelegenheden, behalve een, heeft een buitenruimte in de vorm van tuin of balkon. Op vraag van de buren wordt bij één appartement geen terras voorzien.
Voor 6 appartementen zijn volgens de verordening 9 parkeerplaatsen nodig. Omdat de woongelegenheden verhuurd zullen worden via het sociaal verhuurkantoor kan een afwijking van de parkeernorm toegestaan worden. Op het terrein zijn 6 parkeerplaatsen voorzien.
In de achtertuin wordt een bergplaats voor de afvalcontainers geplaatst.
In een tweede bijgebouw komt een fietsenstalling.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd advies gevraagd aan Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel).
Er werd advies gevraagd aan Geel, dienst Openbare Werken.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Nachtegalenstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing : 1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd; 2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf; 3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning met 6 appartementen.
De verkaveling laat meergezinswoningen toe voor dit lot.
Nachtegalenstraat is een woonstraat waar nog enkele kleinschalige meergezinswoningen aanwezig zijn.
Mobiliteitsimpact
De mobiliteitsimpact zal beperkt zijn omdat het sociale huurwoningen betreffen. De meeste huurders beschikken niet over een wagen.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De meergezinswoning heeft het uitzicht van een ééngezinswoning. De kroonlijsthoogte van een eengezinswoning wordt aangehouden.
De bouwdiepte wordt beperkt tot 15 m.
Visueel-vormelijke elementen
Het gebouw wordt afgewerkt met klassieke materialen en heeft het uitzicht van een ééngezinswoning.
Cultuurhistorische aspecten
niet van toepassing
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Om de overlast naar de rechtsaanpalende buur te beperken zal er geen terras voorzien worden aan die zijde.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Advies Aquafin:
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd.
Advies Geel:
Aansluitend op het advies van Aquafin kunnen we meedelen dat de huisaansluitputjes RWA en DWA reeds aanwezig zijn op het terrein. Men dient de afvoeren correct aan te sluiten op deze putjes. Voor de positie van de putjes verwijzen we naar de PDF "20210617_Advies_Riolering_Positie_Huisaansluitputjes"
Motivatie en voorwaarden toegang tot perceel
Men mag aan elke kant van het perceel 1 of 2 toegangen voorzien.
Langs de Nachtegalenstraat voorziet de bouwheer 2 toegangen van elk 2,50 m. De maximale toegangsbreedte wordt gerespecteerd.
Langs Brabantsblok voorziet de bouwheer 1 toegang van 3 m. De maximale toegangsbreedte wordt gerespecteerd.
De boordstenen en de stoep zijn overrijdbaar. Er dienen geen aanpassingen van het openbaar domein te worden aangevraagd.
Besluit
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.
Voorwaarden
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Alle verhardingen worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen.
De fietsenstalling heeft een maximale oppervlakte van 12 m² en dient te worden voorzien op 1 m van de perceelsgrens.
De appartementen moeten voor minstens 15 jaar verhuurd worden aan het Sociaal Verhuurkantoor Zuiderkempen (of aan de nieuwe sociale huisvestingsmaatschappij die zal ontstaan na de samenvoeging)
Het advies van de brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
De voorwaarden uit het advies van Aquafin “hydraulisch en technisch advies” dienen gevolgd te worden.
Men dient de afvoeren correct aan te sluiten op deze reeds aanwezig huisaansluitputjes. Voor de positie van de putjes verwijzen we naar de PDF "20210617_Advies_Riolering_Positie_Huisaansluitputjes"
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur. De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De droogzuiging dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw; tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1. Vlarem II) van toepassing.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de
voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 30 cm boven de as van de weg.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het beroepschrift.
1. De aanvraag ingediend door Bart Dierick met als contactadres Kortrijksesteenweg 23 bus 4 te 9830 Sint-Martens-Latem, wordt voorwaardelijk vergund.
2. De volgende voorwaarden en/of lasten worden opgelegd:
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Alle verhardingen worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen.
De fietsenstalling heeft een maximale oppervlakte van 12 m² en dient te worden voorzien op 1 m van de perceelsgrens.
De appartementen moeten voor minstens 15 jaar verhuurd worden aan het Sociaal Verhuurkantoor Zuiderkempen (of aan de nieuwe sociale huisvestingsmaatschappij die zal ontstaan na de samenvoeging).
Het advies van de brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
De voorwaarden uit het advies van Aquafin “hydraulisch en technisch advies” dienen gevolgd te worden.
Men dient de afvoeren correct aan te sluiten op deze reeds aanwezig huisaansluitputjes. Voor de positie van de putjes verwijzen we naar de PDF "20210617_Advies_Riolering_Positie_Huisaansluitputjes".
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur. De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De droogzuiging dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw; tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1. Vlarem II) van toepassing.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 30 cm boven de as van de weg.