2021_CBS_03500 - Omgevingsvergunning - Het verkavelen in 3 loten voor vrijstaande eengezinswoningen (V202100286joh), gelegen Manheuvels, kadastraal afdeling 1, sectie I, nummer 1002G - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 27/12/2021 (bindende eindtermijn)

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021142559

Dossiernummer gemeente: V_202100286

De gemeente Geel heeft op 7 september 2021 een aanvraag ontvangen voor het verkavelen in 3 loten voor vrijstaande eengezinswoningen. De aanvraag werd op 13 september 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

GEO-EX BVBA, gevestigd te Keikenstraat 16 te 2400 Mol. 

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Manheuvels 26

Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie I nrs. 1002G en 1003B

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in: 

woongebied

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan. 

De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling 

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

1. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend: 

• Omgevingsvergunning V_202100190/OMV_2021045671 voor het verkavelen in 4 loten voor vrijstaande eengezinswoningen geweigerd op 31/05/2021.

1. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het verkavelen van een perceel bouwgrond in 3 loten bestemd voor vrijstaande eengezinswoningen.

Het perceel is bebouwd met een woning en diverse bijgebouwen. Eén bijgebouw zal worden afgebroken, de woning blijft bestaan en word uitgesloten uit de verkaveling. De rest van het perceel is siertuin. 

De verkaveling is een invulling van het gebied binnen bestaande grenzen. De onmiddellijke omgeving kan op dezelfde manier afgewerkt worden.

1. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23 september 2021 t.e.m. 22 oktober 2021. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

1. Adviezen

Op 20 september 2021 werd het advies ontvangen van het Agentschap voor Natuur en Bos.

Het bosdecreet is niet van toepassing. 

Advies: geen advies

Op 27 september 2021 werd het advies ontvangen van Telenet. 

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 7 oktober 2021 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator. 

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 16 september 2021 werd het advies ontvangen van Proximus. 

Advies: gunstig

Op 16 september 2021 werd het advies ontvangen van Pidpa. 

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 2 december 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken (groenambtenaar). 

Advies: geen advies

1. Project-MER

Niet van toepassing.

1. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing:

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23 september 2021 tot en met 22 oktober 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van het Agentschap voor Natuur en Bos, afgeleverd op 20 september 2021 is geen advies.
• Het advies van Telenet, afgeleverd op 27 september 2021 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Fluvius System Operator, afgeleverd op 7 oktober 2021 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Proximus, afgeleverd op 16 september 2021 is gunstig.
• Het advies van Pidpa, afgeleverd op 16 september 2021 is voorwaardelijk gunstig.
•  Het advies van Openbare Werken afgeleverd op 2 december 2021 is geen advies.

Besluit

Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:

• De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
• De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften, opgesteld door de gemeentelijke omgevingsambtenaar, dienen te worden toegepast.
• Alle bebouwing op de loten dient te zijn gesloopt vooraleer de verkaveling van kracht kan worden.
• Om het project te laten aansluiten op de groene omgeving dient het eerstvolgende plantseizoen dat volgt op de ingebruikname van de woning een aanplant te gebeuren in elke afzonderlijke voortuin. De aanplant dient te gebeuren met kwaliteitsvol, opgaand groen aangevuld met standplaatsgeschikte heesters. Onder kwaliteitsvol, opgaand groen dient verstaan: standplaatsgeschikte (bij voorkeur inheemse bomen) die vrij uit mogen groeien tot ze een volwassen hoogte bereiken van minstens 10m hoog. Hiervoor komen o.m. soorten als linde, lijsterbes, haagbeuk, eik en meidoorn in aanmerking. Indien de bodem voldoende rijk is, kan ook zoete kers aangeplant worden. Omdat het relatief kleine tuinen betreft, behoren cultuurvariëteiten ook tot de mogelijkheden, zolang deze voldoen aan de voorwaarden die opgelegd worden. De aanplant dient gerealiseerd op de 3 loten met huidig kadastrale ligging afdeling 1, sectie I, nummer 1002G. Indien de aanplanting niet aanslaat dient deze vervangen tijdens het eerstvolgende groeiseizoen. De verplichting tot heraanplant bij niet aanslaan komt niet te vervallen. In elke voortuin dient minstens 1 boom aangeplant. 
• Onverminderd de bepalingen opgenomen in de stedenbouwkundige verordening dient de nodige aandacht besteed aan het maximaal vermijden van alle vormen van verharding in de buitenruimte. Onder verharding dient niet-limitatief begrepen: gesloten verhardingen (bv. asfalt), betonverhardingen (klinkers, tegels), natuursteen verharding, halfopen verharding (dolomiet) als open verharding (kiezel, grind, splitt,..). Met uitzondering van de strikt noodzakelijke toegangen, de verbinding tussen de aangevraagde en vergunde constructies is het niet toegestaan om gebruik te maken van enige vorm van steenachtig materiaal. Enkel de terrasverharding die opgenomen en vergund werd, mag worden aangelegd. 
• De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
• Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Telenet dd. 27/09/2021.
• Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 16/09/2021 met kenmerk 195253.
• Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 07/10/2021 met kenmerk 354170_45104.
• Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.