Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020159596
Dossiernummer gemeente: 202100078
De gemeente Geel heeft op 08/02/2021 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het bouwen van 6 appartementen. De aanvraag werd op 03/03/2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Nele Dams
Gerststraat 6 bus 6 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Turnhoutseweg te 2440 Geel
Kadastrale ligging: afdeling 2, sectie B, percelen 653M3, 661N4, 661P4
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
Verkaveling 202000595 (lot 5): vergund op 08/02/2021
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming, maar niet met de stedenbouwkundige voorschriften.
Voor een dakkapel achteraan over de ganse bouwbreedte wordt een afwijking, zoals bepaald in artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gevraagd.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag heeft betrekking op het bouwen van 6 appartementen met achteraan tuinbergingen + afvalberging en een overdekte fietsen- en tuinberging aan de zijgevel. Voor de ontsluiting van het perceel met de Turnhoutseweg wordt er ook een overwelving van de bestaande baangracht aangevraagd. Voorafgaand aan het bouwen wordt er een bestaande tuinberging afgebroken.
Het woonproject bestaat uit een vrijstaand volume waarin 6 wooneenheden worden gerealiseerd. De appartementen worden geschakeld rond een open circulatiekern waarbij elke eenheid zijn eigen voordeur heeft. De types zijn gevarieerd om een breed doelpubliek aan te trekken. Zo wordt er een aangepast gelijkvloers appartement afgewisseld met 2- en 3- slaapkamer appartementen of duplexen.
Het dak wordt uitgevoerd als een plat dak binnen het gabarit van het hellende dak met dakkapellen. Op enkele punten wordt er afgeweken van de dakvorm. Dit wordt hieronder als volgt gemotiveerd:
• De dakkapellen worden op de rand van de zijgevels gezet. Door ze hier te positioneren is er meer architecturale vrijheid alsook kunnen de appartementen logischer worden ingericht.
• Aan de voorgevel wordt er voldaan aan de voorschriften omtrent maximale breedte en hoogte van de dakkapellen. De dakkapellen zijn minder dan 2/3e van de totale gevelbreedte, onderling maximaal 6m breed en 2/3e van de nok hoog. Aan de achtergevel werden de dakkapellen doorgetrokken over de volledige gevelbreedte. Hiermee wordt er afgeweken van het maximum van 2/3e gevelbreedte. Dit wordt gemotiveerd door het feit dat de V/T met 0.54 kleiner is dan de V/T max van 0.55.
Het was een bewuste keuze om een kwalitatieve inkomzone te creëren waarbij elke bewoner zijn eigen voordeur krijgt. Hiermee wordt meer kwaliteit gecreëerd dan bij de klassieke circulatieschacht waarbij er weinig ruimte is voor ontmoeting en de verkoopbare woonoppervlakte vaak gemaximaliseerd wordt. De netto bruikbare oppervlakte die hierdoor niet wordt uitgebuit, wil de bouwheer gebruiken om op de dakverdieping meer kwalitatieve ruimtes te creëren.
De ruimtelijke impact op de omgeving, door het volledig uitbouwen van de achtergevel, is maximaal zo ingrijpend als de dakkapellen op de randen te zetten. Aan de kant van nr. 11 wordt ook op deze verdieping een terras vermeden zodat de inkijk geminimaliseerd wordt.
Samengevat wordt er geen oppervlakte gewonnen, maar vooral ruimtelijke kwaliteit binnen het beperkte gabarit.
• De 2 duplexen op de 1e verdieping zijn omgekeerd geschakeld. Hierdoor komt er één dagzone onder het dak te liggen, afwijkend aan de voorschriften. Door het omkeren van deze duplex wordt er voornamelijk getracht privacy te creëren aan de terrassen. De omgekeerde duplex wordt bewust rechts ingericht aan de grens met braakliggende percelen, dewelke eigendom van de aanvrager zijn, om inkijk naar derden te minimaliseren.
• In de zijtuinstrook worden een tuinberging en fietsenstallingen voorzien om het gebruik van de fiets zoveel mogelijk te stimuleren.
Achteraan werd de meest efficiënte inrichting voorzien voor de parkeerplaatsen. Deze inrichting vrijwaart zoveel mogelijk de tuinzones en voorziet de een overdekte afvalberging op loopafstand van de inkom. Achteraan de tuinen worden er tuinbergingen voorzien waarin deels de vereiste afvalbergingscapaciteit kan worden opgevangen. Zo wordt 2 m² voorzien per tuinberging(3x) en een afvalberging voor de overige 6m². Volgens de verordening moeten er 17 fietsenstalplaatsen aanwezig zijn. Deze stalplaatsen worden voorzien in een bijgebouw tussen de rechtergevel en de
perceelsgrens. De fietsen kunnen hier schuin opgesteld worden, met voldoende uitrijlengte. Of, nog beter, wordt geopteerd om de fietsen op te hangen.
In overeenstemming met de voorschriften, worden 9 parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein. Hiervan wordt één ingericht als mindervalide parking in de voortuinzone dewelke gelinkt kan worden aan het aangepaste gelijkvloerse appartement.
Om het perceel te kunnen ontsluiten zal de baangracht langs de Turnhoutseweg overwelfd moeten worden. In overleg met de stad zullen deze werken aanbesteed en uitgevoerd worden. Deze handeling werd ook opgenomen in de aanvraag.
Met de inrit, paden en parkeerplaatsen wordt er een deel van de voortuinstrook verhard. Met een verharde oppervlakte van 98,08m² wordt er onder de 50% gebleven van de totale oppervlakte van 210,5m².
In relatie tot zijn omgeving wordt het gebouw vormgegeven in een baksteen architectuur. Er wordt gekozen voor een roodbruin genuanceerde steen gecombineerd met donker buitenschrijnwerk. Betonnen dorpels en sierelementen contrasteren met het relatief donkere pallet en geven diepte aan het geheel. De tuinbergingen achteraan moeten licht aanvoelen en
opgaan in het groen. Daarom wordt er gekozen deze af te werken in een beplating in een lichte kleur. Het bijgebouw rechts wordt geconcipieerd in dezelfde architectuur als het hoofdvolume.
Binnen het gebouw staat de licht- en luchtigheid van de ruimtes voorop. Grote gevelopeningen trekken veel licht naar binnen en de grote terrassen vormen een verlengde van de binnenruimtes. De gemetste borstwering op de 1e verdieping zorgt voor privacy en vermijdt rechtstreekse inkijk naar de onderliggende tuinen. Op de 2e verdieping is de borstwering deels gemetst en deels open traliewerk. Zo wordt toch een gevoel van geborgenheid gegeven, zonder de zichten op het groen volledig weg te nemen. Als terrasscheiding wordt een gemetste bloembak voorzien waar klimplanten een traliewerk kunnen begroeien.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 11/03/2021 t.e.m. 09/04/2021. Er werden 8 bezwaren ingediend.
Deze handelen over volgende punten:
Op 03/03/2021 werd advies gevraagd aan brandweerzone Kempen.
Op 03/03/2021 werd advies gevraagd aan Aquafin.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 11/03/2021 tot 09/04/2021.
Resultaat: er werden 8 bezwaren ingediend.
Het openbaar onderzoek wordt als volgt geëvalueerd:
Inkijk in tuin en woning
Privacyrechten zijn burgerlijke rechten en dienen betwist te worden voor de Vrederechter.
De omgevingsvergunning wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed. De vergunningsbeslissing doet dus geen afbreuk aan de burgerlijke rechten van derden. Het is derhalve niet de taak van de vergunningverlenende overheid om na te gaan of de begunstigde van de vergunning tevens beschikt over de nodige rechten of titels om de vergunning uit te voeren. Bovenvermelde aspecten worden niet beoordeeld tijdens huidige procedure
Er wordt nog wel aangegeven dat de aanvraag voldoet aan alle wettelijke afstandsregels.
Deze plannen gaan in tegen de stedenbouwkundige voorschriften die op deze plaats voorzien zijn. Er mogen alleen maar kamers onder het dak komen, en dit enkel voor slaapgelegenheid. Zij vragen een uitzondering aan en verwijzen naar andere projecten, maar de bezwaarindiener kan hier niet mee akkoord gaan.
Het omkeren van de invulling op verdieping 1 en 2 werd op voorhand besproken met de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Dit was ruimtelijk aanvaardbaar. Nu de bovenste verdieping echter wordt uitgevoerd als een volwaardige verdieping, wordt dit te zwaar. Het principieel akkoord van de omgevingsambtenaar werd gegeven zonder dat de achterste dakkapel van zijgevel tot zijgevel zou lopen.
Geluidshinder
De wettelijk normen inzake geluidsoverlast dienen te worden gevolgd.
Procedurefout aanschrijvingen
De aanpalende eigenaars worden aangeleverd door het kadaster. Al deze personen zijn aangeschreven tijdens het openbaar onderzoek.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van brandweerzone Kempen, afgeleverd op 17/03/2021, is gunstig.
Het advies van Aquafin dd. 20/04/2021 is gunstig.
Besluit
Er wordt een ongunstig advies gegeven omwille van volgende reden;
De dakkapel die achteraan volledig doorloopt is te zwaar voor deze omgeving.
Tevens is dit in strijd met de stedenbouwkundige basisverordening van stad Geel die oplegt dat de maximum breedte van een dakkapel 2/3de van de gevelbreedte mag zijn met een maximum van 6 m per dakkapel en een onderlinge afstand van tenminste 2m.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.