Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021129773
Dossiernummer gemeente: 202100496
De gemeente Geel heeft op 19 augustus 2021 een aanvraag ontvangen voor verbouwen woning. De aanvraag werd op 8 september 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Mevrouw Jorien Mens, wonende te Rauwelkoven 115 te 2440 Geel en de heer Tom Van Laer, wonende te Rauwelkoven 115 te 2440 Geel.
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Rauwelkoven 115
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie E nr. 712P
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied met landelijk karakter
de woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven;
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009 gelegen in overdruk zonevreemde woningen II.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
Het RUP zonevreemde woningen is niet van toepassing. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan Herentals-Mol.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is gedeeltelijk in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Huidige aanvraag omvat het verbouwen van een eengezinswoning, het regulariseren van een bestaand bijgebouw, het afbreken van een bijgebouw in de tuin en het plaatsen van een tijdelijke woonunit.
De huidige uitbouw achter de woning zal worden verwijderd. Er zal een nieuwe uitbouw naar achteren en rechts van de woning geplaatst worden. De woning zal na de verbouwing een bouwdiepte hebben van 14,33 meter. De bouwbreedte zal 13,49 meter bedragen. De nokhoogte zal nog steeds 10,66 meter bedragen. De uitbouw wordt echter afgewerkt met een plat dak met een hoogte van 3,60 meter. Er wordt voldoende afstand van de laterale perceelsgrenzen gehouden.
Achter de woning staat een bijgebouw dat geregulariseerd wordt. Dit bijgebouw heeft een bouwbreedte van 6,08 meter. De bouwdiepte bedraagt 12,09 meter. De hoogte bedraagt 2,90 meter. Het geheel is afgewerkt met een plat dak. Het bijgebouw staat ingepland op 1 meter van de linkse perceelsgrens.
Naast het te regulariseren bijgebouw wordt er een tijdelijke woonunit opgericht. Deze wordt ingepland op 2 meter afstand van het bijgebouw. De achtergevels lopen in elkaars verlengde. De woonunit heeft een bouwdiepte van 10,50 meter en een breedte van 4 meter.
Het perceel is 23a32 groot. De onmiddellijke omgeving is gekenmerkt door residentiële lintbebouwing met achterliggende agrarische gebieden. De aanwezige woningen verschillen in bouwstijl en volume.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 september 2021 t.e.m. 17 oktober 2021. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 8 september 2021 werd er advies gevraagd aan het Departement Landbouw en Visserij. Op 15 september antwoordde het Departement Landbouw en Visserij dat ze geen adviesbevoegdheid hebben in dit dossier.
Op 26 oktober 2021 werd het advies ontvangen van de stadsdienst ‘Openbare Werken’, als volgt geformuleerd:
Advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – huishoudelijk afvalwater – hemelwater)
Aansluiting
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is geen rioleringsstelsel aanwezig, wel een gracht/ingebuisde gracht. Dit betekent dat al het afvalwater, zowel het fecaal water (toilet) als het grijs water (douche, lavabo, …), dient voorbehandeld te worden.
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te hergebruiken. Men moet zelf een huisaansluitputje DWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn. Dit huisaansluitputje dient van kunststof te zijn, roodbruin met diameter 315mm.
Als men geen bestaande aansluiting terugvindt, moet men contact opnemen met de dienst Openbare werken en verkeer via het contactcentrum Grondgebonden zaken. In dit geval wordt er door Aquafin in opdracht van stad Geel een nieuwe aansluiting gemaakt met huisaansluitputje DWA. Voor deze nieuwe aansluiting dient de aanvrager een retributie te betalen en hij dient een VLARIO-keuring van de privéwaterafvoer te laten uitvoeren.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via een septische put van minstens 3000L, waar zowel het fecaal als grijs water op toekomt. Er is reeds een bestaande septische put met een volume van 3000L aanwezig.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning, wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
Men dient te voldoen aan de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater.
De hemelwaterput, die men volgens plan zal plaatsen, moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De verplichte infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men voorziet een infiltratiegracht met een volume van 4693L en een oppervlakte van 12,36m². Vanuit de infiltratiegracht wordt geen noodoverloop naar de openbare gracht aangelegd. Dit is een gunstig concept.
Advies toegang tot het perceel
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 6m te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving). Er is reeds een verharde toegang op openbaar domein van 5m dewelke men lijkt te behouden.
Als men aanpassingen aan het openbaar domein wil laten uitvoeren, dan dient men een aanvraag te doen. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Planologische toets
Het perceel is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen de zoneringen 'woongebieden met landelijk karakter' en de 'agrarische gebieden'. Huidige aanvraag voldoet gedeeltelijk aan deze voorschriften. De verbouwing situeert zich binnen het 'woongebied' met landelijk karakter en voldoet aan deze voorschriften. Zowel het te regulariseren bijgebouw als de te plaatsen woonunit liggen gedeeltelijk in beide zoneringen en voldoen niet aan de voorschriften van de 'agrarische gebieden'.
Wegenis
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de aanvraag gelegen is langs een voldoende uitgeruste openbare weg.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Natuurtoets
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externe veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur en op de mens buiten de inrichting, veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
Mobiliteit
Huidige aanvraag heeft geen noemenswaardige impact op de lokale mobiliteit.
Toegankelijkheid
Het gebouw is niet toegankelijk voor publiek, waardoor niet voldaan dient te worden aan voorzieningen om de integrale toegankelijkheid te bereiken.
Decreet grond- en pandenbeleid
Niet van toepassing.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft geen betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externe veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur en op de mens buiten de inrichting, veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Huidige aanvraag omvat het verbouwen van een eengezinswoning, het regulariseren van een bestaand bijgebouw, het afbreken van een bijgebouw in de tuin en het plaatsen van een tijdelijke woonunit.
De huidige uitbouw achter de woning zal worden verwijderd. Er zal een nieuwe uitbouw naar achteren en rechts van de woning geplaatst worden. De woning zal na de verbouwing een bouwdiepte hebben van 14,33 meter. De bouwbreedte zal 13,49 meter bedragen. De nokhoogte zal nog steeds 10,66 meter bedragen. De uitbouw wordt echter afgewerkt met een plat dak met een hoogte van 3,60 meter. Er wordt voldoende afstand van de laterale perceelsgrenzen gehouden.
Achter de woning staat een bijgebouw dat geregulariseerd wordt. Dit bijgebouw heeft een bouwbreedte van 6,08 meter. De bouwdiepte bedraagt 12,09 meter. De hoogte bedraagt 2,90 meter. Het geheel is afgewerkt met een plat dak. Het bijgebouw staat ingepland op 1 meter van de linkse perceelsgrens.
Naast het te regulariseren bijgebouw wordt er een tijdelijke woonunit opgericht. Deze wordt ingepland op 2 meter afstand van het bijgebouw. De achtergevels lopen in elkaars verlengde. De woonunit heeft een bouwdiepte van 10,50 meter en een breedte van 4 meter.
Het perceel is 23a32 groot. De onmiddellijke omgeving is gekenmerkt door residentiële lintbebouwing met achterliggende agrarische gebieden. De aanwezige woningen verschillen in bouwstijl en volume.
Het perceel is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen de zoneringen 'woongebieden met landelijk karakter' en de 'agrarische gebieden'. Huidige aanvraag voldoet gedeeltelijk aan deze voorschriften. De verbouwing situeert zich binnen het 'woongebied' met landelijk karakter en voldoet aan deze voorschriften. Zowel het te regulariseren bijgebouw als de te plaatsen woonunit liggen gedeeltelijk in beide zoneringen en voldoen niet aan de voorschriften van de 'agrarische gebieden'.
Inzake de regularisatie kan er, mede gelet op het antwoord van het Departement Landbouw en Visserij, afgeweken worden op de voorschriften van het gewestplan.
Inzake de woonunit is het niet opportuun om bewoning in tweede orde op hetzelfde perceel toe te staan. De aanvraag specifieert geen afgebakende periode voor het plaatsen van deze constructie. Het risico dat de bebouwing na de werken nog blijft staan, is reëel.
Bijgevolg is de plaatsing van een tijdelijke woonunit niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Het verbouwen van de woning en het regulariseren van het bestaande bijgebouw, zijn beide wel inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 september 2021 tot en met 17 oktober 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Het advies van de stadsdienst ‘Openbare Werken’ kan gevolgd worden.
Conclusie
Stedenbouwkundig Advies
Huidige aanvraag wordt gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig en gedeeltelijk ongunstig geadviseerd.
Het plaatsen van een woonunit wordt ongunstig geadviseerd.
Het verbouwen van een woning en het regulariseren van een bijgebouw wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd.
Voorwaarden:
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Voorwaarden advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – huishoudelijk afvalwater – hemelwater):
Aansluiting
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is geen rioleringsstelsel aanwezig, wel een gracht/ingebuisde gracht. Dit betekent dat al het afvalwater, zowel het fecaal water (toilet) als het grijs water (douche, lavabo, …), dient voorbehandeld te worden.
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te hergebruiken. Men moet zelf een huisaansluitputje DWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn. Dit huisaansluitputje dient van kunststof te zijn, roodbruin met diameter 315mm.
Als men geen bestaande aansluiting terugvindt, moet men contact opnemen met de dienst Openbare werken en verkeer via het contactcentrum Grondgebonden zaken. In dit geval wordt er door Aquafin in opdracht van stad Geel een nieuwe aansluiting gemaakt met huisaansluitputje DWA. Voor deze nieuwe aansluiting dient de aanvrager een retributie te betalen en hij dient een VLARIO-keuring van de privéwaterafvoer te laten uitvoeren.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via een septische put van minstens 3000L waar zowel het fecaal als grijs water op toekomt. Er is reeds een bestaande septische put met een volume van 3000L aanwezig.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning, wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
Men dient te voldoen aan de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater.
De hemelwaterput, die men volgens plan zal plaatsen, moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De verplichte infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men voorziet een infiltratiegracht met een volume van 4693L en een oppervlakte van 12,36m². Vanuit de infiltratiegracht wordt geen noodoverloop naar de openbare gracht aangelegd. Dit is een gunstig concept.
Voorwaarden advies toegang tot het perceel:
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 6m te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving). Er is reeds een verharde toegang op openbaar domein van 5m dewelke men lijkt te behouden.
Als men aanpassingen aan het openbaar domein wil laten uitvoeren, dan dient men een aanvraag te doen. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist het verbouwen van een woning en het regulariseren van een bijgebouw goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Voorwaarden:
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Voorwaarden advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – huishoudelijk afvalwater – hemelwater):
Aansluiting
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is geen rioleringsstelsel aanwezig, wel een gracht/ingebuisde gracht. Dit betekent dat al het afvalwater, zowel het fecaal water (toilet) als het grijs water (douche, lavabo, …), dient voorbehandeld te worden.
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te hergebruiken. Men moet zelf een huisaansluitputje DWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn. Dit huisaansluitputje dient van kunststof te zijn, roodbruin met diameter 315mm.
Als men geen bestaande aansluiting terugvindt, moet men contact opnemen met de dienst Openbare werken en verkeer via het contactcentrum Grondgebonden zaken. In dit geval wordt er door Aquafin in opdracht van stad Geel een nieuwe aansluiting gemaakt met huisaansluitputje DWA. Voor deze nieuwe aansluiting dient de aanvrager een retributie te betalen en hij dient een VLARIO-keuring van de privéwaterafvoer te laten uitvoeren.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via een septische put van minstens 3000L, waar zowel het fecaal als grijs water op toekomt. Er is reeds een bestaande septische put met een volume van 3000L aanwezig.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning, wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
Men dient te voldoen aan de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater.
De hemelwaterput, die men volgens plan zal plaatsen, moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De verplichte infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men voorziet een infiltratiegracht met een volume van 4693L en een oppervlakte van 12,36m². Vanuit de infiltratiegracht wordt geen noodoverloop naar de openbare gracht aangelegd. Dit is een gunstig concept.
Voorwaarden advies toegang tot het perceel:
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 6m te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving). Er is reeds een verharde toegang op openbaar domein van 5m dewelke men lijkt te behouden.
Als men aanpassingen aan het openbaar domein wil laten uitvoeren, dan dient men een aanvraag te doen. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist het plaatsen van een tijdelijke woonunit te weigeren omwille van de volgende redenen:
Het is niet opportuun om bewoning in tweede orde op hetzelfde perceel toe te staan. De aanvraag specifieert geen afgebakende periode voor het plaatsen van deze constructie. Het risico dat de bebouwing na de werken nog blijft staan, is reëel.
Bijgevolg is de plaatsing van een tijdelijke woonunit niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.