2021_CBS_03251 - Omgevingsvergunning - het oprichten van 6 appartementen langs Kabienstraat (202100590JH) - Vergunning

Uiterste beslissingsdatum: 21/01/2022 (bindende eindtermijn)

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021154088

Dossiernummer gemeente: 202100590

De gemeente Geel heeft op 6 oktober 2021 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van 6 appartementen. De aanvraag werd op 8 oktober 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

De heer Leon Vanhees, wonende te Lare 35 te 3530 Houthalen-Helchteren en VANHEES BOUWPROJECTEN BVBA, gevestigd te Peerderbaan 119 te 3940 Hechtel-Eksel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging:

Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 853W5

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012, gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel. 

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling. 

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Omgevingsvergunning 202100266/OMV_2021068087 voor het oprichten van 6 appartementen geweigerd op 06/09/2021.

• Stedenbouwkundige vergunning (2006/00471) voor het bouwen 6 appartementen - goedgekeurd op 09/07/2007.

• Stedenbouwkundige vergunning (2009/00766) voor het bouwen van zes appartementen - goedgekeurd op 22/02/2010.

• Milieuvergunning 2006/M3/03969 voor septic tank + bezinkput - goedgekeurd op 18/12/2006.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het bouwen van zes appartementen met fietsenstalling.

Er is reeds een aantal jaren geleden een bouwaanvraag goedgekeurd voor dit perceel. De plannen zijn nu aangepast aan de gewijzigde gevoeligheden van de huidige context, normeringen en dergelijke meer.

In tegenstelling tot de vroeger goedgekeurde bouwaanvraag werd de voorgevel wat moderner gemaakt en zijn de terrassen wat vergroot.

Ook zijn er meer parkeerplaatsen in de kelder voorzien en zijn er een heel deel plaatsen voor fietsen voorzien op het gelijkvloers.

Ook de opbouw van de muren werd aangepast aan de huidige EPB-normen.

De gemene delen werden voorzien voor gebruik door andersvaliden.

Er wordt enkel gewerkt met kwalitatieve materialen.

Elk appartement heeft een grote bergplaats, voldoende grote woonruimtes en ruime slaapkamers.

Ook is voor elk appartement een voldoende groot terras voorzien met veel privacy.

De buurt wordt gekenmerkt door zowel appartementsbouw als gesloten bebouwing van individuele woningen.

Door het gabarit van de appartementen te behouden, zoals dat van een woning met twee lagen onder het dak, wordt verzekerd dat het geheel past in de ruimtelijke context en omgeving. De terrassen van de appartementen op de verdieping liggen gesitueerd aan de voorzijde. Hierdoor wordt de privacy van de buren aan de achterliggende percelen niet geschaad. Ook is de uitkijk op de eerder rustige straat boeiender dan het zicht op de achterliggende achterkanten van de woningen en appartementen die erop uitgeven. Door doorzon-appartementen te maken met de keukens aan de achterzijde is er daar wel nog contact.

Naar aanleiding van het weigeren van de vorige aanvraag, werden in het nieuwe dossier de nodige aanpassingen gedaan zodat voldaan wordt aan de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen.

Tevens zijn de kleinere aanpassingen zoals aanduiding oplaadpunten elektrische fietsen, bakfiets boven, etc... doorgevoerd.

4. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 oktober 2021 t.e.m. 16 november 2021. Er werd een bezwaarschrift ingediend.

Inhoud bezwaarschrift

De bezwaarindieners zijn van mening dat het niet kan dat men terrassen bouwt aan de voorzijde van het gebouw, terwijl de voorgevel van hun huis en het appartement dat zou gebouwd worden slechts 10 meter van mekaar ligt. Bovendien hebben de bewoners van de nieuwe appartementen sowieso inkijk in hun slaapkamers. Nog een element: indien de terrassen vooraan worden gebouwd is lawaaioverlast, zeker in de zomer, niet ondenkbaar.

Aan de achterkant is plaats genoeg om terrassen te zetten, gezien er voor de gelijkvloerse appartementen een terras met tuin wordt voorzien van in totaal 7 meter. Dit is niet realistisch met de totale oppervlakte van de grond.

Er bestaat twijfel over de stabiliteit van de bodem.

De vraag is dan ook of de grond geschikt is voor het bouwen van appartementen.

Evaluatie bezwaarschrift

In de basisverordening van stad Geel wordt gesteld dat erkers en balkons maximum 0,50 m vooruit mogen springen uit het voorgevelvlak. De onderkant van deze bouwdelen bevindt zich minimum 2,50 m boven het trottoirniveau en op minimum 0,50 m afstand van het verlengde van elke scheidingsmuur.

Een balkon is een open platform dat niet gelijkvloers voor een muur is aangebracht. Een balkon is voorzien van een balustrade of borstwering en toegankelijk uit de daaraan grenzende binnenruimte door middel van een deur. Een balkon is bedoeld om buiten te verpozen zonder de verdieping te verlaten.

De aanvraag voldoet dus aan deze bepaling.

In de voorwaarden van de vergunning wordt opgelegd dat er een bodemonderzoek dient te gebeuren voor de aanvraag van de werken om de stabiliteit van de bodem vast te stellen.

Eventuele overlast door buurtlawaai behoort niet tot het domein van de ruimtelijke ordening en wordt hier dan ook niet behandeld.

5. Adviezen

Op 4 november 2021 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator. 

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 15 oktober 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel). 

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 14 oktober 2021 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen. 

Advies: gunstig

Op 10 november 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken. 

Advies riolering

Advies Aquafin:

Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd, rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd.

Advies Stad Geel:

De aansluiting op de openbare riolering zal worden uitgevoerd door Aquafin in opdracht van stad Geel. Aquafin zal ook de huisaansluitputjes RWA en DWA plaatsen.

Zoals in het advies van Aquafin staat beschreven, staan we geen private leidingen op openbaar domein toe. Zie PDF "20210810_Advies_Riolering_Aangepast_Kelder-en rioleringsplan".

Verplichte VLARIO-keuring

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Advies toegang tot het perceel

Men respecteert de maximale toegestane toegangsbreedte. Men voorziet een toegangsbreedte van ongeveer 3m60. Als de bouw van het appartement klaar is en de toekomstige weg- en rioleringswerken in de Kabienstraat nog niet in uitvoering zijn, dient men een aanvraag te doen voor de aanpassing van het openbaar domein.

Advies: voorwaardelijk gunstig

6. Project-MER

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 oktober 2021 tot en met 16 november 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werd er een bezwaarschrift ontvangen.

Inhoud bezwaarschrift

De bezwaarindieners zijn van mening dat het niet kan dat men terrassen bouwt aan de voorzijde van het gebouw, terwijl de voorgevel van hun huis en het appartement dat zou gebouwd worden slechts 10 meter van mekaar ligt. Bovendien hebben de bewoners van de nieuwe appartementen sowieso inkijk in hun slaapkamers. Nog een element: indien de terrassen vooraan worden gebouwd is lawaaioverlast, zeker in de zomer, niet ondenkbaar.

Aan de achterkant is plaats genoeg om terrassen te zetten, gezien er voor de gelijkvloerse appartementen een terras met tuin wordt voorzien van in het totaal 7 meter. Dit is niet realistisch met de totale oppervlakte van de grond.

Er bestaat twijfel over de stabiliteit van de bodem.

De vraag is dan ook of de grond geschikt is voor het bouwen van appartementen.

Evaluatie bezwaarschrift

In de basisverordening van stad Geel wordt gesteld dat erkers en balkons maximum 0,50 m vooruit mogen springen uit het voorgevelvlak. De onderkant van deze bouwdelen bevindt zich minimum 2,50 m boven het trottoirniveau en op minimum 0,50 m afstand van het verlengde van elke scheidingsmuur.

Een balkon is een open platform dat niet gelijkvloers voor een muur is aangebracht. Een balkon is voorzien van een balustrade of borstwering en toegankelijk uit de daaraan grenzende binnenruimte door middel van een deur. Een balkon is bedoeld om buiten te verpozen zonder de verdieping te verlaten.

De aanvraag voldoet dus aan deze bepaling.

In de voorwaarden van de vergunning wordt opgelegd dat er een bodemonderzoek dient te gebeuren voor de aanvraag van de werken om de stabiliteit van de bodem vast te stellen.

Eventuele overlast door buurtlawaai behoort niet tot het domein van de ruimtelijke ordening en wordt hier dan ook niet behandeld.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:

• Het advies van Fluvius System Operator, afgeleverd op 4 november 2021, is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 15 oktober 2021, is voorwaardelijk gunstig.

Heraanvraag van een dossier waar reeds volgend advies op werd gegeven BWDP/2021-0224/001/01/BCO, maar die vorige aanvraag werd geweigerd, daarom terug deze adviesaanvraag

• Het advies van Toegankelijk Vlaanderen, afgeleverd op 14 oktober 2021, is gunstig.
•  Het advies van Openbare Werken afgeleverd op 10 november 2021, is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:

De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.

De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.

Er dienen steeds ten minste 6 parkeerplaatsen (garages, carports) en 16 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.

Er dient een bodemonderzoek te gebeuren voor de aanvraag van de werken om de stabiliteit van de bodem vast te stellen.

Om zo veilig mogelijk te kunnen uitrijden dienen volgende hellingsgraden te worden aangehouden: in de eerste 5 m vanaf de rooilijn maximum 4% en de volgende 10 m maximum 24%.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 04/11/2021.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweerzone Kempen dd. 14/10/2021 met kenmerk BWDP/2021-0224/002/01/BCO.

Men dient de voorwaarden betreft het afvalwater en het hemelwater, die beschreven staan in het advies van Aquafin, op te volgen.

Men dient er voor te zorgen dat private leidingen niet in het openbaar domein worden gelegd.

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte (5 m) te respecteren.

Als de bouw van het appartement klaar is en de toekomstige weg- en rioleringswerken in de Kabienstraat nog niet in uitvoering zijn, dient men een aanvraag te doen voor de aanpassing van het openbaar domein.

Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.

De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.

Het peil van het gebouw ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.