Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021022941
Dossiernummer gemeente: 202100089
De gemeente Geel heeft op 13/02/2021 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het slopen van gebouwen, het rooien van 2 bomen en het oprichten van 10 appartementen met parkeergarage. De aanvraag werd op 22/02/2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Laar bvba
Laar 73E te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Molenstraat 9 bus 1, Molenstraat 9 bus 2, Molenstraat 9 bus 3, Molenstraat 9 bus 4, Molenstraat 9 bus 5, Molenstraat 9A bus 1, Molenstraat 9A bus 2, Molenstraat 9A bus 3, Molenstraat 9A bus 4, Molenstraat 9A bus 5 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13008, sectie H, percelen 774F, 774G, 790K
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
Bijzonder plan van aanleg St.-Dimpnaplein goedgekeurd op 06/12/2000
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming, maar, niet met de stedenbouwkundige voorschriften.
Voor het plaatsen van zonnepanelen wordt een afwijking, zoals bepaald in artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gevraagd.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
De aanvraag betreft het slopen van gebouwen, het rooien van 2 bomen en het oprichten van 10 appartementen met parkeergarage
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het slopen van een bestaande constructie, het rooien 2 bomen en het oprichten van een appartementsgebouw met 10 appartementen en ondergrondse parking.
De 2 lindebomen ter hoogte van de linker perceelsgrens moeten gerooid worden ten behoeve van de uitgraving van de bouwput.
Alle bestaande constructies op het perceel worden gesloopt.
Het gebouw wordt opgericht als vrijstaand gebouw:
- Voorgevel op de bouwlijn op 5m uit de rooilijn.
- Zijgevel rechts op 3m uit de perceelsgrens.
- Zijgevel links op 4m uit de perceelsgrens: 3m zijtuinstrook + 1m verbreding voetweg.
- Achtergevel gelijkvloers op 15m uit de voorgevellijn en min. 5.10 m tot 8.30 m uit de achterste perceelsgrens.
- Overige achtergevels binnen de 45° uit de achterste perceelsgrens.
Het gebouw bestaat uit 3 bouwlagen met platte daken.
Een gabarit van 15m bouwdiepte op het gelijkvloers, 13m bouwdiepte op de eerste en 9m bouwdiepte op de tweede verdieping wordt gevolgd. Enerzijds om te voldoen aan de 45°-regel en anderzijds om zuidgeoriënteerde terrassen te kunnen creëren voor alle appartementen.
De nulpas van het gebouw werd vastgelegd op TAW 23.85, circa 30 cm boven de as van de weg.
Dakrandhoogtes achtergevel
- Boven het gelijkvloers: 3,48m
- Boven de eerste verdieping: 6,54m
- Boven de tweede verdieping: 9,52m
Aan de terrassen werd telkens een valbeveiliging voorzien die tevens dienstdoet als ‘plantenbak’.
Tussen de onderlinge terrassen wordt een matglazen terrasscherm voorzien.
In de ondergrondse parkeerkelder bevinden zich, naast 10 parkeerplaatsen, ook een gemeenschappelijke fietsenberging. Afval kan in de private kelderbergingen gestockeerd worden of in de ‘gemene kelder’.
Het gebouw wordt opgetrokken in een lichtgrijze gevelsteen. Er zal een horizontale belijning in worden gebracht dmv een dorpel in rollaag. Bijkomend worden de horizontale banden van 90cm hoog in een stapelverband voorzien dat 1cm uitspringt tov het overige gevelmetselwerk. Het buitenschrijnwerk, de poort naar de autolift en de valbeveiliging aan terrassen en ramen zullen in grijze tinten uitgevoerd worden (aluminium of staal).
De omgeving wordt minimaal verhard. Enkel de toegangen naar de appartementen en parkings en een terras voor elk gelijkvloers appartement wordt verhard. Door de toepassing van de goed toegankelijke parkeerkelder worden extra bouwwerken zoals bergingen en hokken op het gelijkvloers vermeden en maximaal ingezet op vergroening.
Het gebouw voldoet conform bovenstaande beschrijving aan het BPA, behoudens de dakvorm.
Voor de dakvorm wordt een afwijking gevraagd van ‘hellend dak met helling tussen 35° en 55°’ naar ‘plat dak’.
Bij het decreet van 8 december 2017 werd een artikel 4.4.9/1 ingevoerd in de VCRO, dat een bijkomende afwijkingsmogelijkheid voorziet voor het vergunningverlenende bestuursorgaan bij de beoordeling van aanvragen voor omgevingsvergunningen, gelegen binnen de contour van een bijzonder plan van aanleg (BPA) dat ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag. De afwijkingsmogelijkheid blijft beperkt tot BPA’s die een verfijning inhouden van een limitatieve lijst van gewestplanbestemmingen (o.a. industriegebied, dienstverleningsgebied, woongebied). Ze geldt enkel op die locaties waar een onderliggende ‘harde’ gewestplanbestemming geldt en kan niet worden toegepast voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoed. Een beroep op de regeling om af te wijken van de BPA-voorschriften kan niet inhouden dat men ook afwijkt van de onderliggende gewestplanbestemming. Die is immers nog onverkort van toepassing. De afwijkingsmogelijkheid kan dus nooit worden toegepast voor BPA’s die in een afwijkende bestemming van het onderliggende gewestplan voorzien.
Een hellend dak kan worden toegestaan naar analogie met omringende gebouwen:
- Molenstraat 15
- Molenstraat 30-34
- Amandus De Vosstraat 12
Zowel de bebouwde oppervlakte en het bebouwd volume is in het voorstel kleiner dan de maximaal te realiseren oppervlakte en volume volgens de voorschriften van het BPA.
Berekening aantal autostaanplaatsen:
- Het BPA legt op: 1 wagen per wooneenheid
- Project: 10 wooneenheden = 10 parkeerplaatsen
- Voorzien in de parkeerkelder, toegankelijk via een (grote) autolift
- Als extra werd er 1 bovengrondse autostaanplaats ingericht naast de inrit naar de parkeergarage
Berekening aantal fietsenstallingen:
- Gemeentelijke verordening legt op: 2 fietsen per appartement, aangevuld met 1 extra fietsstalplaats per slaapkamer (vanaf de 2e slaapkamer)
- Totaal aantal voorziene fietsstalplaatsen = 31
o 1 slaapkamer = 2 fietsen/appartement x1 appartement = 2 fietsen
o 2 slaapkamers = 3 fietsen/appartement x7 appartementen = 21 fietsen
o 3 slaapkamers = 4 fietsen/appartement x2 appartementen = 8 fietsen
- Voorzien in de parkeerkelder, toegankelijk via een (grote) autolift
- Groot gebruiksgemak, veilig en ordelijk.
Art. 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning dd. 25/04/2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over de gratis grondafstand alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.
De gemeenteraad gaf in zitting van 03/05/2021 haar goedkeuring aan de gratis grondafstand van 1 m voor de aanleg van een trage verbinding zoals voorzien in de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning langs Molenstraat, kadastraal gekend afdeling H/774/F en H/774/G, op voorwaarde dat:
* Er een opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen wordt toegevoegd bij de akte van verkoop.
* Alle kosten (inclusief kosten landmeter voor opmaak opmetingsplan en kosten notaris voor opmaak akte) verbonden aan deze gratis grondoverdracht ten laste zijn van de bouwheer.
* De werken wordt uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan.
* De aangevraagde stedenbouwkundige vergunning pas van kracht zal gaan nadat door de aanvrager de grondafstand voor de aanleg van een trage verbinding effectief gebeurd is.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 02/03/2021 t.e.m. 31/03/2021. Er werden 0 bezwaren ingediend.
Op 22/02/2021 werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Openbare Werken.
Op 22/02/2021 werd advies gevraagd aan de stedelijke groenambtenaar.
Op 22/02/2021 werd advies gevraagd aan Inter.
Op 22/02/2021 werd advies gevraagd aan brandweerzone Kempen.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 02/03/2021 tot 31/03/2021.
Resultaat: er werden 0 bezwaren ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van de stedelijke dienst Openbare Werken, afgeleverd op 07/04/2021 is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van de stedelijke groenambtenaar, afgeleverd op 16/04/2021, is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van Inter, afgeleverd op 07/04/2021, is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van brandweerzone Kempen, afgeleverd op 17/03/2021, is voorwaardelijk gunstig.
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden en lasten:
Voorwaarden
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Voor het plaatsen van zonnepanelen wordt een afwijking, zoals bepaald in artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, toegestaan.
Er dienen steeds ten minste 10 parkeerplaatsen (garages, carports) en 31 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er dient gevolg te worden gegeven aan de voorwaarden in het advies van Aquafin dd. 07/04/2021:
· Afvalwater en hemelwater moeten volledig gescheiden tot aan de rooilijn gebracht worden. Wanneer wordt aangesloten op een gemengde leiding, gebeurt het samenbrengen van afvalwater- en hemelwaterafvoer op ca. 50 cm van elkaar ter hoogte van het openbaar domein.
· Er dient op beide aansluitingen een externe toezichtmogelijkheid (huisaansluitputje) voorzien te worden.
· Het is aangewezen de afvoer van het grijze en het zwarte water buiten het bouwvolume pas samen te brengen op één punt. Alternatief is dat men de sanitaire installaties voldoende beveiligd tegen onderdrukken (leegzuigen sifons sanitaire installaties).
· Het is aan te raden een sifonput te voorzien op het grijswater alvorens het grijs en septisch water samen te brengen. Dit voorkomt geuren van het septisch water in het grijs water.
· Er wordt vermoed dat er een bestaande huisaansluiting aanwezig is. Deze dient indien aanwezig, hergebruikt te worden. Hierbij dient deze aansluiting tijdig door de aanvrager worden opgezocht op terrein zodat positie en diepte kan bepaald worden en zodat het privaat stelsel
hierop afgestemd kan worden.
· De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting dient 160 mm te bedragen.
· De aansluitingen (afvalwater en regenwater) dienen beveiligd te worden met een terugslagklep omwille het onder druk staan van de bestaande openbare riolering.
· Kelderaansluitingen zijn niet toegelaten bij nieuwbouw. Indien afvoerpunten van het gebouw lager gelegen zijn dan het straatniveau dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep ient in het private leidingenstelsel geplaatst te worden en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.
· Er dient voldaan te zijn aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Het nuttig volume van de infiltratiebuis onder het niveau van de
overloop dient minimaal 10000 liter te bedragen, de infiltratieoppervlakte minimaal 16m².
· Bij de uitvoering van de werken en de aanleg van de infiltratievoorziening(en) dient rekening te worden gehouden met de VLARIO richtlijnen ondergrondse infiltratievoorzieningen.
· De infiltratievoorziening mag in geen geval drainerend werken.
· Het is steeds aan te raden om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud toe en infiltreert bovendien het meest effectief. Voorbeelden van (ondiepe) infiltratievoorzieningen
kunnen gevonden worden op www.blauwgroenvlaanderen.be.
· Indien er een bemaling wordt opgezet moet het bemalingswater bij voorkeur ter plaatse infiltreren. Wanneer dit niet mogelijk is kan er worden aangesloten op oppervlaktewater of een RWA leiding. Pas als de bovenstaande opties technisch niet haalbaar zijn mag er geloosd worden op een afvalwaterleiding. Hiervoor moet een vergunning aangevraagd worden op de site van Aquafin bij technische partners indien het debiet >10 m³/u.
· Een deel van de verharding watert af op het eigen terrein of wordt uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal. Het hemelwater dient voldoende tijd te hebben om te infiltreren op het eigen terrein. Er mag geen wateroverlast ontstaan ter hoogte van de openbare weg of de aanpalende
percelen ten gevolge van afstromend hemelwater.
· Reiniging van betonmixers is niet toegelaten op de openbare weg omwille van mogelijke verstopping van straatkolken en rioleringsleidingen. Eventuele reinigingskosten of noodzakelijke opbraak van riolering zullen verhaald worden op de lozer.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de stedelijke dienst Openbare Werken:
Zoals reeds vermeld in het advies van Aquafin dient men de bestaande aansluiting op te zoeken en te herbruiken. De bouwheer moet zelf de huisaansluitputjes RWA en DWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Deze putjes mogen niet met elkaar verbonden zijn. Na de putjes moet men een gemengde aansluiting met opsplitsing voorzien. Als men geen noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening naar de openbare riolering hoeft men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen. Voor de toegang tot het perceel dient men zich te houden aan de maximaal toegestane breedte van 6m. Voor de aanpassing van het openbaar domein (aanpassing van de boordstenen) dient men een aanvraag te doen. Dit kan online via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De bouwheer dient de kosten voor deze aanpassingen te dragen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de stedelijke groenambtenaar:
1. De werken dienen aangevat te worden binnen de 2 jaar na goedkeuring van de aanvraag.
2. De werken dienen beëindigd te zijn binnen de 5 jaar te rekenen vanaf de goedkeuring van de aanvraag.
3. Bij het vellen dient de uitvoerder de nodige veiligheidsmaatregelen in acht te nemen. Voor meer info, zie: https://www.ecopedia.be/artikel/veilig-werken-met-de-motorzaag-0;
4. De bomen mogen enkel geveld worden buiten het broedseizoen (dat loopt van 1 april–30 juni);
5. Omdat het bouwproject quasi het ganse perceel beslaat, is een compensatie door heraanplant met bomen niet mogelijk. De wettelijke plantafstanden voor hoogstambomen kunnen niet gehaald worden.
6. In functie van het behoud van (minstens) de robinia aan de straatzijde, dienen de boombeschermingsvoorwaarden in bijlage gerespecteerd.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van Inter dd. 07/04/2021 met kenmerk 2021022941.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brazndwee zone kempen dd. 17/03/2021 met kenmerk BWDP/2021-0082/001/01/PVB.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van het gebouw ligt hiermee maximum 30 cm boven de as van de weg.
Lasten
De gratis grondafstand, goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 03/05/2021 voor de aanleg van een trage verbinding zoals voorzien in de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning langs Molenstraat, kadastraal gekend afdeling 1, sectie H, nrs. 774F, 774G, dient te worden uitgevoerd onder volgende voorwaarden:
- Er een opmetingsplan van een beëdigd landmeter met exacte afmetingen wordt toegevoegd bij de akte van verkoop;
- Alle kosten (inclusief kosten landmeter voor opmaak opmetingsplan en kosten notaris voor opmaak akte) verbonden aan deze gratis grondoverdracht ten laste zijn van de bouwheer;
- De werken wordt uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan;
- De aangevraagde stedenbouwkundige vergunning pas van kracht zal gaan nadat door de aanvrager de grondafstand voor de aanleg van een trage verbinding effectief gebeurd is.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dienen steeds ten minste 10 parkeerplaatsen (garages, carports) en 31 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er dient gevolg te worden gegeven aan de voorwaarden in het advies van Aquafin dd. 07/04/2021:
· Afvalwater en hemelwater moeten volledig gescheiden tot aan de rooilijn gebracht worden. Wanneer wordt aangesloten op een gemengde leiding, gebeurt het samenbrengen van afvalwater- en hemelwaterafvoer op ca. 50 cm van elkaar ter hoogte van het openbaar domein.
· Er dient op beide aansluitingen een externe toezichtmogelijkheid (huisaansluitputje) voorzien te worden.
· Het is aangewezen de afvoer van het grijze en het zwarte water buiten het bouwvolume pas samen te brengen op één punt. Alternatief is dat men de sanitaire installaties voldoende beveiligd tegen onderdrukken (leegzuigen sifons sanitaire installaties).
· Het is aan te raden een sifonput te voorzien op het grijswater alvorens het grijs en septisch water samen te brengen. Dit voorkomt geuren van het septisch water in het grijs water.
· Er wordt vermoed dat er een bestaande huisaansluiting aanwezig is. Deze dient indien aanwezig, hergebruikt te worden. Hierbij dient deze aansluiting tijdig door de aanvrager worden opgezocht op terrein zodat positie en diepte kan bepaald worden en zodat het privaat stelsel
hierop afgestemd kan worden.
· De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting dient 160 mm te bedragen.
· De aansluitingen (afvalwater en regenwater) dienen beveiligd te worden met een terugslagklep omwille het onder druk staan van de bestaande openbare riolering.
· Kelderaansluitingen zijn niet toegelaten bij nieuwbouw. Indien afvoerpunten van het gebouw lager gelegen zijn dan het straatniveau dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep ient in het private leidingenstelsel geplaatst te worden en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.
· Er dient voldaan te zijn aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Het nuttig volume van de infiltratiebuis onder het niveau van de
overloop dient minimaal 10000 liter te bedragen, de infiltratieoppervlakte minimaal 16m².
· Bij de uitvoering van de werken en de aanleg van de infiltratievoorziening(en) dient rekening te worden gehouden met de VLARIO richtlijnen ondergrondse infiltratievoorzieningen.
· De infiltratievoorziening mag in geen geval drainerend werken.
· Het is steeds aan te raden om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud toe en infiltreert bovendien het meest effectief. Voorbeelden van (ondiepe) infiltratievoorzieningen
kunnen gevonden worden op www.blauwgroenvlaanderen.be.
· Indien er een bemaling wordt opgezet moet het bemalingswater bij voorkeur ter plaatse infiltreren. Wanneer dit niet mogelijk is kan er worden aangesloten op oppervlaktewater of een RWA leiding. Pas als de bovenstaande opties technisch niet haalbaar zijn mag er geloosd worden op een afvalwaterleiding. Hiervoor moet een vergunning aangevraagd worden op de site van Aquafin bij technische partners indien het debiet >10 m³/u.
· Een deel van de verharding watert af op het eigen terrein of wordt uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal. Het hemelwater dient voldoende tijd te hebben om te infiltreren op het eigen terrein. Er mag geen wateroverlast ontstaan ter hoogte van de openbare weg of de aanpalende
percelen ten gevolge van afstromend hemelwater.
· Reiniging van betonmixers is niet toegelaten op de openbare weg omwille van mogelijke verstopping van straatkolken en rioleringsleidingen. Eventuele reinigingskosten of noodzakelijke opbraak van riolering zullen verhaald worden op de lozer.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de stedelijke dienst Openbare Werken:
Zoals reeds vermeld in het advies van Aquafin dient men de bestaande aansluiting op te zoeken en te herbruiken. De bouwheer moet zelf de huisaansluitputjes RWA en DWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Deze putjes mogen niet met elkaar verbonden zijn. Na de putjes moet men een gemengde aansluiting met opsplitsing voorzien. Als men geen noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening naar de openbare riolering hoeft men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen. Voor de toegang tot het perceel dient men zich te houden aan de maximaal toegestane breedte van 6m. Voor de aanpassing van het openbaar domein (aanpassing van de boordstenen) dient men een aanvraag te doen. Dit kan online via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De bouwheer dient de kosten voor deze aanpassingen te dragen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de stedelijke groenambtenaar:
1. De werken dienen aangevat te worden binnen de 2 jaar na goedkeuring van de aanvraag.
2. De werken dienen beëindigd te zijn binnen de 5 jaar te rekenen vanaf de goedkeuring van de aanvraag.
3. Bij het vellen dient de uitvoerder de nodige veiligheidsmaatregelen in acht te nemen. Voor meer info, zie: https://www.ecopedia.be/artikel/veilig-werken-met-de-motorzaag-0;
4. De bomen mogen enkel geveld worden buiten het broedseizoen (dat loopt van 1 april–30 juni);
5. Omdat het bouwproject quasi het ganse perceel beslaat, is een compensatie door heraanplant met bomen niet mogelijk. De wettelijke plantafstanden voor hoogstambomen kunnen niet gehaald worden.
6. In functie van het behoud van (minstens) de robinia aan de straatzijde, dienen de boombeschermingsvoorwaarden in bijlage gerespecteerd.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van Inter dd. 07/04/2021 met kenmerk 2021022941.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brazndwee zone kempen dd. 17/03/2021 met kenmerk BWDP/2021-0082/001/01/PVB.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van het gebouw ligt hiermee maximum 30 cm boven de as van de weg.
Lasten
De gratis grondafstand, goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 03/05/2021 voor de aanleg van een trage verbinding zoals voorzien in de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning langs Molenstraat, kadastraal gekend afdeling 1, sectie H, nrs. 774F, 774G, dient te worden uitgevoerd onder volgende voorwaarden:
- Er een opmetingsplan van een beëdigd landmeter met exacte afmetingen wordt toegevoegd bij de akte van verkoop;
- Alle kosten (inclusief kosten landmeter voor opmaak opmetingsplan en kosten notaris voor opmaak akte) verbonden aan deze gratis grondoverdracht ten laste zijn van de bouwheer;
- De werken wordt uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan;
- De aangevraagde stedenbouwkundige vergunning pas van kracht zal gaan nadat door de aanvrager de grondafstand voor de aanleg van een trage verbinding effectief gebeurd is.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.