2021_CBS_01736 - Omgevingsvergunning - Het uitbreiden van een productiehal (202100202 joh), gelegen Liesdonk 5, kadastraal afdeling 5, sectie M, nrs. 39H, 39E, 39G - Vergunning

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021054206

Dossiernummer gemeente: 202100202

De gemeente Geel heeft op 30 maart 2021 een aanvraag ontvangen voor het uitbreiden van een magazijn. De aanvraag werd op 14 april 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

DRIGIMA BVBA gevestigd te Kleinhoefstraat 11-15 te 2440 Geel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Liesdonk 5, 5A, 5B, 5C en 5D

Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie M nrs. 39E, 39G en 39H

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in: 

industriegebied

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan. 

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en de bepalingen van het gewestplan.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

1. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend: 

• Omgevingsvergunning 202000257/OMV_2020067145 voor bestemmingswijziging van magazijn naar kantoren goedgekeurd op 07/09/2020.
• Oud dossier VLAREM (1967/A/00911) voor hogedrukstoomketel - GEEN BESLISSING op .
• Oud dossier VLAREM (1967/A/01028) voor metaalbewerking - GEEN BESLISSING op .
• Oud dossier VLAREM (1990/A/04710) voor opslagplaats voor 15000l vloeibare stikstof - GEEN BESLISSING op .
• Oud dossier VLAREM (1993/A/04826) voor telecommunicatie - GEEN BESLISSING op .
• Stedenbouwkundige vergunning (04028) voor nieuwbouw industrie, ambach - goedgekeurd op 10/04/1967.
• Stedenbouwkundige vergunning (2003/00457) voor het aanpassen van een bedrijfsgebouw - goedgekeurd op 26/01/2004.
• Stedenbouwkundige vergunning (2003/00478) voor het bouwen van een bedrijfsgebouw met burelen - goedgekeurd op 26/01/2004.
• Stedenbouwkundige vergunning (09099) voor plaatsing reklamebord - goedgekeurd op 18/04/1988.
• Stedenbouwkundige vergunning (11151) voor nieuwbouw 2 koeltorens - goedgekeurd op 25/11/1994.
• Stedenbouwkundige vergunning (12496) voor het plaatsen van een stikstoftank - goedgekeurd op 22/09/1997.
• Stedenbouwkundige vergunning (2005/00301) voor het plaatsen van een distributiecabine in crepistructuur - goedgekeurd op 23/07/2005.
• Stedenbouwkundige vergunning (2007/00263) voor het plaatsen van een lichtreclame - goedgekeurd op 18/06/2007.
• Stedenbouwkundige vergunning (2007/00141) voor het plaatsen van een reclamebord - goedgekeurd op 16/04/2007.
• Stedenbouwkundige vergunning (2008/00384) voor het bouwen van een bedrijfspand met kantoren - goedgekeurd op 15/12/2008.
• Stedenbouwkundige vergunning (2010/00413) voor het bouwen van een hoogspanningscabine en het regulariseren van een magazijn - goedgekeurd op 08/11/2010.
• Stedenbouwkundige vergunning (2010/00351) voor het plaatsen van een bovengrondse houder voor opslag van vloeibare stikstof met een waterinhoudsvermogen van 50,000 liter ter vervanging van een bovengrondse houder van 25.000 liter - goedgekeurd op 02/08/2010.
• Stedenbouwkundige vergunning (2011/00214) voor het gedeeltelijk slopen van een gebouw en verhardingen, aanleg brandweg en het plaatsen van een draadafsluiting - goedgekeurd op 18/07/2011.
• Milieuvergunning 1997/V2/00286 voor karting – geen beslissing .
• Milieuvergunning 2003/V1/00538 voor telecommunicatie - goedgekeurd op 18/12/2003.
• Milieuvergunning 2011/M3/04518 voor telecommunicatie - goedgekeurd op 20/01/2011.
• Milieuvergunning 1997/V1/00315 voor telecommunicatie - goedgekeurd op 16/04/1998.
• Milieuvergunning 2011/M3/04497 voor thermische druklinten - goedgekeurd op 28/03/2011.
• Milieuvergunning 1992/V2/00048 voor karting - goedgekeurd op 18/08/1992.
• Milieuvergunning 1992/V1/00050 voor een inrichting voor fotokopiëermachines en een planafdrukmachine met een gedetailleerd vermogen van max. 200kw. - goedgekeurd op 09/07/1992.
• Milieuvergunning 1995/V1/00233 voor stikstof - goedgekeurd op 29/02/1996.
• Milieuvergunning 1996/V2/00254 voor karting – geen beslissing.
• Milieuvergunning 1999/V2/00358 voor karting – geen beslissing.
• Milieuvergunning 1994/V2/00147 voor karting - goedgekeurd op 07/03/1994.
• Milieuvergunning 2009/V1/00798 voor telecommunicatie - goedgekeurd op 08/04/2010.
• Milieuvergunning 2009/M3/04352 voor telecommunicatie – geen beslissing.
• Milieuvergunning 1998/V2/00332 voor karting – geen beslissing.
• Milieuvergunning 1993/V2/00083 voor karting – geen beslissing.
• Milieuvergunning 2008/M3/04159 voor elektronica - goedgekeurd op 21/02/2008.
• Milieuvergunning 2004/M3/03665 voor bouwen van een bedrijfsgebouw met burelen - goedgekeurd op 15/11/2004.
• Milieuvergunning 2005/M3/03748 voor distributiecabine elektriciteit - goedgekeurd op 27/06/2005.
• Milieuvergunning 1999/V1/00361 voor opslag gevaarlijke stoffen - goedgekeurd op 15/07/1999.
• Milieuvergunning 2005/M3/03761 voor fabricatie telcommunicatieapparatuur - goedgekeurd op 30/06/2005.
• Milieuvergunning 2008/M3/04228 voor droogzuiging - goedgekeurd op 01/09/2008.
• Milieuvergunning 2007/V1/00701 voor farmaceutica – geen beslissing.
• Milieuvergunning 2016/V2/01124 voor distributie en versnijden van thermische druklinten (afgewerkt product) en "jumbo rollen" (half fabrikaat) - goedgekeurd op 20/02/2017.

1. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het uitbreiden van een magazijn.Er zijn 4 toegangen voorzien naar het perceel, waarvan 2 toegangen op het perceel rechts, met één toegang die gebruikt wordt als inrit en de andere als uitrit. Op het middelste en linkse perceel wordt bij beide 1 toegang voorzien die wordt gebruikt als inrit en uitrit.Voor en naast het kantoorgebouw zijn parkeerplaatsen voor personenwagens voorzien. De vrachtwagens parkeren voor de laadkades zelf.De uitbreiding van het magazijn is voorzien tussen magazijn 5a en 5b en achter magazijn 5a. De uitbreiding betreft 905,4m2.De perceelsgrens achteraan loopt lichtjes schuin ten opzichte van de bestaande en nieuwe bebouwing. De afstand van de uitbreiding tot de perceelsgrens varieert van 7,7 m tot 7,73 m.In de gevel worden 2 nooddeuren voorzien en twee gelijkvloerse poorten.Het laden en lossen zal gebeuren via de poort vooraan en de poort in de zijgevel rechts. Voor de poort vooraan is voldoende plaats voor het vrachtverkeer tijdens het laden en lossen. Voor het laden en lossen ter hoogte van de poort in de rechtergevel kan de bestelwagen zich naast de gevel zetten zonder de brandweg te versperren.In het magazijn wordt een vrije hoogte voorzien van 6,06 m. In dit geval resulteert dit in een dakrandhoogte van 7,79 m ten opzichte van de vloerpas van het kantoor.De bestaande inritten blijven behouden, het is echter niet meer mogelijk om rondom het gebouw van perceel 1 te rijden, de brandweg achter de bestaande magazijnen blijft wel behouden en wordt verlengd tot achter het nieuw magazijn.Er worden in totaal 25 parkeerplaatsen verwijderd en 44 nieuwe parkeerplaatsen voorzien, dit zijn dus in totaal 19 extra parkeerplaatsen. Conform de stedenbouwkundige verordening is er voor de uitbreiding van het magazijn 9 extra parkeerplaatsen nodig.De nieuwe parkeerplaatsen zullen voorzien worden in waterdoorlatende klinkers of afwateren naar de naastgelegen groenzone.Er wordt aan de voorkant van het nieuwe magazijn ter hoogte van de nieuwe parkeerplaatsen een extra zone voorzien voor een fietsenstalling van 10 fietsen.Tussen het nieuwe magazijn en het bestaand magazijn 5b wordt een brandpoort voorzien voor een eventuele koppeling van deze magazijnen.De poort achteraan ter hoogte van het bestaand magazijn 5a wordt verwijderd. Hier komt immers het nieuwe magazijn. Ter compensatie worden 2 nieuwe sectionaalpoorten voorzien in de zijgevel rechts.Aan de bestaande kantoren en de bestaande magazijnen worden verder geen wijzigingen aangebracht.Verder wordt er ter hoogte van het nieuwe magazijn de bestaande verhardingen verwijderd. Rond het nieuwe magazijn worden de verhardingen heraangelegd.De bestaande brandweg zal verlengd worden tot achter het nieuw magazijn in grasdallen.De nieuwe parkeerplaatsen en de inrit naast de parkeerplaatsen vooraan het nieuw magazijn worden aangelegd in waterdoorlatende klinkers. De doorgang ter hoogte van de nieuwe parkeerplaatsen wordt verbreed om op die manier makkelijker in de parkeerplaatsen te kunnen draaien.Links in de bocht van het perceel, ter hoogte van het bestaand magazijn 5d, worden nieuwe parkeerplaatsen aangelegd in waterdoorlatende klinkers. Hiervoor wordt ook de bestaande asfaltverharding lichtjes aangepast.Het magazijn wordt voorzien in sandwichpanelen, licht grijs conform de bestaande bebouwing. Poorten en deuren worden grijs voorzien conform de bestaande bebouwing.Het bestaande infiltratiebekken 2 en het hekwerk rond het bestaande infiltratiebekken worden verwijderd door het plaatsen van het nieuwe magazijn. Het bestaande infiltratiebekken 2 zal worden verplaatst en mee ondergronds worden voorzien bij de ondergrondse infiltratievoorziening van het nieuwe magazijn.

1. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

1. Adviezen

Er werd advies gevraagd aan Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel) maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn.  Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.

Op 20 april 2021 werd het advies ontvangen van FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie

Advies: volledig gunstig

Op 31 mei 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken

Advies Aquafin: Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd. De belangrijkste bemerkingen zijn: 

- De bestaande grondverharding rondom het bestaande gebouw perceel M39E watert via slokkers af naar een hemelwaterput, na passage van een KWS-filter. Als het een bufferput met vertraagde afvoer betreft dan kan dit behouden blijven. Als het enkel om een overloop gaat heeft dit weinig zin als er geen hergebruik is. Deze situatie dient verduidelijkt te worden.

- De overloop van het infiltratiebekken 1 wordt volgens het funderingsplan aangesloten samen met het afvalwater op de openbare riolering. De overloop van het infiltratiebrekken dient afzonderlijk tot aan de rooilijn te worden aangeboden zodat deze op een correcte manier kan aansluiten op het openbaar gescheiden stelsel.

Advies Stad Geel: Aanvullend op het advies van Aquafin stellen we het volgende:

- Aquafin zal in opdracht van stad Geel een huisaansluitputje RWA komen plaatsen en de aansluiting maken op het openbaar regenwaterstelsel.

- Het is verplicht een keuring van de privéwaterafvoer te laten uitvoeren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring) voor het nieuwe magazijn en voor de nieuwe aansluiting RWA. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

1. Project-MER

Niet van toepassing.

1. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

Industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriËle of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten.Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriËle bedrijven toegelaten, namelijk : bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop (artikel 7 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en cafÉ, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden. 

Niet van toepassing.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:

• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), . Er werd geen advies ontvangen binnen de termijn.
• Het advies van FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie, afgeleverd op 20 april 2021 is gunstig.
•  Het advies van Openbare Werken afgeleverd op 31 mei 2021 is voorwaardelijk gunstig.

Besluit

Stedenbouwkundig Advies

Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden en lasten:

Voorwaarden

De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van Aquafin dd. 18/05/2021: Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd. De belangrijkste bemerkingen zijn: 

- De bestaande grondverharding rondom het bestaande gebouw perceel M39E watert via slokkers af naar een hemelwaterput, na passage van een KWS-filter. Als het een bufferput met vertraagde afvoer betreft dan kan dit behouden blijven. Als het enkel om een overloop gaat heeft dit weinig zin als er geen hergebruik is. Deze situatie dient verduidelijkt te worden.

- De overloop van het infiltratiebekken 1 wordt volgens het funderingsplan aangesloten samen met het afvalwater op de openbare riolering. De overloop van het infiltratiebekken dient afzonderlijk tot aan de rooilijn te worden aangeboden zodat deze op een correcte manier kan aansluiten op het openbaar gescheiden stelsel.

Advies Stad Geel: Aanvullend op het advies van Aquafin stellen we het volgende:

- Aquafin zal in opdracht van stad Geel een huisaansluitputje RWA komen plaatsen en de aansluiting maken op het openbaar regenwaterstelsel.

- Het is verplicht een keuring van de privéwaterafvoer te laten uitvoeren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring) voor het nieuwe magazijn en voor de nieuwe aansluiting RWA. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.

Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.

Het peil van de woning ligt hiermee maximum 40 cm boven de as van de weg.

Lasten

Stedenbouwkundige last

Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende lasten voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.

Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :

• de opgelegde last moet in verhouding staan met het voordeel dat de ontwikkelaar haalt uit de vergunning;
• de last moet realiseerbaar zijn door enig toedoen van de aanvrager;
• er moet een verband bestaan tussen de opgelegde last en de taken van de vergunningverlenende overheid ingevolge de afgeleverde vergunning;
• de last moet gericht zijn op duurzame ruimtelijke ontwikkeling en ruimtelijke kwaliteit.

Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel : een uitbreiding van de magazijnruimte.  Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger. Het bestaande gebouw van bijna 6.500m² wordt uitgebreid met 905,4m² BVO.

Op 9 juni 2021 werd bijkomende informatie ingewonnen bij de vertegenwoordiger van de aanvrager, de heer Tormans.

Aangezien de productie-omgeving van de producten door Narviplast hieraan gekoppeld is, is er geen sprake van een magazijn voor de functie handel. 

Er wordt voorgesteld om die reden om voor dit project geen stedenbouwkundige last als financiële last te voorzien van 67.905 euro  (75 euro/m²; op 20 jaar afgeschreven betekent dit 3,75 euro/m²/jaar).

Het college van burgemeester en schepenen beslist om geen stedenbouwkundige last op te leggen in dit dossier naar aanleiding van de bijkomende oppervlakte aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, Drigima, Kleinhoefstraat 11-15, 2440 Geel.