Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020129749
Dossiernummer gemeente: 202000490
De gemeente Geel heeft op 09/10/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het slopen van een eengezinswoning en het oprichten van 4 appartementen. De aanvraag werd op 05/11/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Kris Materné
Frans Beirenslaan 11 te 2150 Borsbeek
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Rijn 40 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: afdeling 1, sectie H, perceel 648P
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
Bijzonder plan van aanleg St.-Dimpnaplein goedgekeurd op 06/12/2000
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande woning en het oprichten van 4 appartementen.
De achtergevel van de bouwlaag gelijkvloers wordt op 5m van de achterste perceelsgrens gehouden, de diepte van de overige bouwlagen wordt bepaald door 45°-regel vanuit de achterste perceelsgrens
De dakverdieping wordt uitgebreid met 2 dakkapellen die voldoen aan de voorschriften van BPA en Gemeentelijke ruimtelijke verordening : 1m van de zijdelingse scheimuren, maximum 2/3 van de gevelbreedte en 6m breed, maximaal 2/3 van de dakhoogte hoog.
Er worden 3 bouwlagen met schuin dak gerealiseerd : elke bouwlaag zal 1 appartement herbergen, met 2x 2 slaapkamers en met 2x 1 slaapkamer.
Men betreedt het gebouw via een brede, open doorgang. Langs weerszijden van deze doorgang is er plaats voor het stallen van fietsen. De fietsenstallingen worden afgesloten met schuifwanden; bovendien kan de gehele ruimte ook afgesloten worden met een stalen poort.
De appartementen worden bediend met 1 centrale trap- en lifthal, die elk appartement verdeelt in leefruimtes aan de éne
zijde en slaapkamers aan de andere zijde.
Er is geen kelder voorzien.
Elk appartement biedt voldoende comfort en is uitgerust met keuken, badkamer, apart toilet, berging en voldoende ruime slaapkamers zodat hier makkelijk een bed en kasten geplaatst kunnen worden. Alle leefruimtes en slaapkamers zijn voorzien van voldoende grote raampartijen (meer dan 1/8 van de oppervlakte van de ruimte) die zorgen voor veel natuurlijk licht en zicht.
Elk appartement beschikt over een eigen buitenruimte. Het appartement gelijkvloers heeft een tuin; de appartementen op de verdiepingen worden bediend met een dakterras. Deze dakterrassen bevinden zich op minstens 1,9m van de zijdelingse perceelsgrenzen.
De appartementen voldoen aan de minimum oppervlaktes opgelegd door gemeentelijke stedenbouwkundig verordening :
appartementen 0 + 1 met 2 slaapkamers zijn groter dan 62m² (respectievelijk 97,75m2 en 110m2)
appartementen 2 + 3 met 1 slaapkamer zijn groter dan 52m² (respectievelijk 87,65m2 en 53,25m2 gemeten vanaf hoogte
1,8m onder schuin dak)
Er is een gemeenschappelijke afvalberging van minimum 8m² (4x 2m² per woongelegenheid). De afvalberging is vlot bereikbaar vanuit de appartementen en naar de straat toe.
Tenslotte is er voor elk appartement 1 autostaanplaats, buiten het eigen perceel gelegen, en zijn er per woongelegenheid 2 fietsenstallingen + 1 extra stalling indien er 2 slaapkamers zijn.
De overeenkomsten betreffende de parkeerplaatsen zijn bij de aanvraag gevoegd.
Er worden 10 fietsenstallingen voorzien op het gelijkvloers (4x 2 + 2x 1).
Er worden stallingen op ongelijke hoogte geïnstalleerd : deze zijn allen minstens 40cm breed en 180cm diep, achter de fietsen is er een vrije ruimte van minstens 1,8m. De stallingen worden afgesloten met een schuifwand; de gehele ruimte kan ook afgesloten worden van de straat.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werd 1opmerking ingediend:
In de tuinzone staat momenteel een mandelige bakstenen muur op de grens met het aanpalende perceel. Als deze muur wordt afgebroken, dient hiervoor een volwaardig alternatief te worden voorzien.
Op 18/11/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone Kempen.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Resultaat: er werd 1 opmerking ingediend:
Als de mandelige tuinmuur wordt afgebroken, dient hiervoor een volwaardig alternatief te worden voorzien.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van brandweerzone Kempen, afgeleverd op 03/12/2020, is voorwaardelijk gunstig.
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen te worden getroffen om de aanpalende woningen geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur te worden uitgevoerd en een ABR polis te worden afgesloten.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Er dienen steeds ten minste 4 parkeerplaatsen (garages, carports) en 10 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn. Bij de sloop moet er worden bekeken of er een huisaansluiting aanwezig is. Als deze aanwezig is, moet deze herbruikt worden en dient de bouwheer zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA te plaatsen. De putjes mogen geplaatst worden in de stoep op openbaar domein zo dicht mogelijk tegen de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Deze putjes mogen niet met elkaar verbonden zijn. Na de putjes voorziet hij een gemengde aansluiting met opsplitsing. Als er geen aansluiting is, dient men contact op te nemen met de dienst Grondgebondenzaken van stad Geel. De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max 160 mm. De afvoerbuis voor het regenwater mag worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Men mag, zoals op plan is voorzien, een septische put plaatsen maar dit is niet verplicht. Als men een put plaatst, moet deze bereikbaar zijn om te ledigen maar tevens goed afsluitbaar om geurhinder te voorkomen. Als men geen septische put plaatst, adviseren we om het fecaal afvalwater gescheiden te houden van het grijs afvalwater (afkomstig van douche, lavabo, ...) tot vlak voor het huisaansluitputje DWA. Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput te voorzien. Men is niet verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen omdat het perceel kleiner is dan 250m². Het volume van de hemelwaterput moet minimum 50L/m² bedragen met een maximum van 10.000L. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweerzone Kempen dd. 25/11/2020 met kenmerk BWDP/2020-0384/001/01/PVB.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB - eisen.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning;
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen te worden getroffen om de aanpalende woningen geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur te worden uitgevoerd en een ABR polis te worden afgesloten.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Er dienen steeds ten minste 4 parkeerplaatsen (garages, carports) en 10 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn. Bij de sloop moet er worden bekeken of er een huisaansluiting aanwezig is. Als deze aanwezig is, moet deze herbruikt worden en dient de bouwheer zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA te plaatsen. De putjes mogen geplaatst worden in de stoep op openbaar domein zo dicht mogelijk tegen de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Deze putjes mogen niet met elkaar verbonden zijn. Na de putjes voorziet hij een gemengde aansluiting met opsplitsing. Als er geen aansluiting is, dient men contact op te nemen met de dienst Grondgebondenzaken van stad Geel. De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max 160 mm. De afvoerbuis voor het regenwater mag worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Men mag, zoals op plan is voorzien, een septische put plaatsen maar dit is niet verplicht. Als men een put plaatst, moet deze bereikbaar zijn om te ledigen maar tevens goed afsluitbaar om geurhinder te voorkomen. Als men geen septische put plaatst, adviseren we om het fecaal afvalwater gescheiden te houden van het grijs afvalwater (afkomstig van douche, lavabo, ...) tot vlak voor het huisaansluitputje DWA. Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput te voorzien. Men is niet verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen omdat het perceel kleiner is dan 250m². Het volume van de hemelwaterput moet minimum 50L/m² bedragen met een maximum van 10.000L. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweerzone Kempen dd. 25/11/2020 met kenmerk BWDP/2020-0384/001/01/PVB.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB - eisen.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning;
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.