2021_CBS_02067 - Omgevingsvergunning - Het uitbreiden van een tankstation met een broodjeszaak (202100256), gelegen Winkelomseheide 249, kadastraal afdeling 3, sectie K, nummer 778D08 - Vergunning

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021039865

Dossiernummer gemeente: 202100256

De gemeente Geel heeft op 20 april 2021 een aanvraag ontvangen voor geelse stockagemaatschappij nv. De aanvraag werd op 2 juni 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

Geelse Stockage Maatschappij NV gevestigd te Winkelomseheide 249 te 2440 Geel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Winkelomseheide 249

Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie K nr. 778D8

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

industriegebied

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Omgevingsvergunning 201900367/OMV_2019093459 voor verandering van inrichting, vermindering opslag, verlies seveso-statuut goedgekeurd op 24/10/2019.

• Omgevingsvergunning 201800248/OMV_2018065435 voor het actualiseren en uitbreiden van een benzinestation goedgekeurd op 06/09/2018.

• Oud dossier VLAREM (1981/A/03917) voor opslag gevaarlijke stoffen - GEEN BESLISSING op .

• Oud dossier VLAREM (1979/A/03694) voor benzinestation – geen beslissing.

• Oud dossier VLAREM (1976/A/02759) voor benzinestation – geen beslissing.

• Oud dossier VLAREM (1986/A/04079) voor benzinestation – geen beslissing.

• Stedenbouwkundige vergunning (2002/00142) voor het verbouwen van een dieselstation - goedgekeurd op 23/01/2006.

• Stedenbouwkundige vergunning (05471) voor oprichten van een industriecomplex + benzineverkooppunt - goedgekeurd op 04/12/1972.

• Stedenbouwkundige vergunning (05499) voor nieuwbouw fabrikatiehallen en burelen - goedgekeurd op 26/12/1972.

• Stedenbouwkundige vergunning (09134) voor plaatsen van een toilet – geen beslissing.

• Stedenbouwkundige vergunning (06612) voor het oprichten van een lpg-zuil - goedgekeurd op 18/10/1976.

• Stedenbouwkundige vergunning (08588) voor het bouwen van een i.d.s. station voor vrachtwagens - goedgekeurd op 10/02/1986.

• Stedenbouwkundige vergunning (14000) voor het plaatsen van tanks,leidingen en olie- afscheiders - goedgekeurd op 08/01/2001.

• Stedenbouwkundige vergunning (14001) voor het plaatsen van vloeistofdichte pistes - goedgekeurd op 29/01/2001.

• Stedenbouwkundige vergunning (07041) voor oprichten tankpark – geen beslissing.

• Stedenbouwkundige vergunning (07242) voor het oprichten van een opslagtank - goedgekeurd op 25/06/1979.

• Stedenbouwkundige vergunning (07686) voor het uitbreiden van een bedrijfsruimte - goedgekeurd op 06/07/1981.

• Stedenbouwkundige vergunning (07766) voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan een industrieel gebouw - geweigerd op 18/01/1982.

• Stedenbouwkundige vergunning (07766 B) voor het aanpassen van een industrieel gebouw - goedgekeurd op 22/02/1982.

• Milieuvergunning 2000/V1/00426 voor ontvlambare produkten - goedgekeurd op 07/12/2000.

• Milieuvergunning 1998/M3/02682 voor benzinestation – geen beslissing.

• Milieuvergunning 2002/V1/00507 voor tankstation - goedgekeurd op 26/09/2002.

• Milieuvergunning 2017/M3/05057 voor brandstoffenhandel - goedgekeurd op 27/07/2017.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het bouwen van een handelspand.

De aanvraag kadert in het bijbouwen van een handelspand aan de burelen van een tankstation en de firma Geelse Stockagemaatschappij NV.

Het handelspand is een apart gebouw dat tegen de bestaande gebouwen wordt voorzien. Het is geen uitbreiding op de bestaande gebouwen maar zal als apart handelsgedeelte functioneren.

Functie die de bouwheer nu voor ogen heeft : broodjeszaak. De inrichting van het handelspand kan wijzigen i.f.v. uitbating.

Het handelspand wordt opgericht aan de rechterzijde van de bestaande bebouwing, momenteel braakliggende groenzone.

Het gebouw is lager dan de bestaande bebouwing en wordt op dezelfde voorgevelbouwlijn voorzien als de huidige burelen van het tankstation.

Er wordt geen bijkomende oprit voorzien naar de straat, de bestaande toegangen

blijven ongewijzigd behouden.

Er wordt ruimschoots voldaan aan de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen (2018). Er worden 3 parkeerplaatsen (250x550cm)en 1 parkeerplaats voor mindervaliden (350x550cm) voorzien naast het gebouw. De parkeerplaatsen worden voorzien in een waterdoorlatende klinkerverharding. Naast de parkeerplaatsen wordt een groenaanleg voorzien. Er wordt een fietsenstalling voor 6 fietsen voorzien naast de parkeerplaatsen.

Er wordt rekening gehouden met de bestaande toegangen tot het terrein : hieraan wordt niets gewijzigd.

4. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

5. Adviezen

Op 5 juli 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

Op 6 juli 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

6. Project-MER

Niet van toepassing.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en caffé, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.

Niet van toepassing.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:

• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 5 juli 2021 is voorwaardelijk gunstig.

•  Het advies van Openbare Werken afgeleverd op 6 juli 2021 is voorwaardelijk gunstig.

Winkelomseheide 249 is gelegen in het afstroomgebied project Acaciastraat (Hezemeerloop). Bij vergunningsaanvragen die in dit gebied liggen is er afgesproken om voor een volledige afkoppeling en infiltratie te gaan. Er worden dus strengere normen opgelegd.

Conclusie

Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:

De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.

Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advise van de branweer zone Kempen dd. 04/07/2021 met kenmerk BWDP/2017-0072/005/01/GKE

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advise van Aquafin en van de dienst Openbare Werken van stad Geel:

Advies Aquafin:

Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd.

De belangrijkste bemerkingen zijn:

Men dient ook het grijze water aan te sluiten op de septische put gezien de ligging in het collectief te optimaliseren buitengebied.

Er dient rekening gehouden te worden met de bestaande dakoppervlaktes en verhardingen voor de dimensionering van de infiltratievoorziening. Dit is een verstrengde norm die opgelegd wordt in het afstroomgebied van Hezemeerloop.

Advies Stad Geel:

Zoals in het advies van Aquafin wordt vermeld, is er vermoedelijk een huisaansluiting aanwezig. Men dient deze op te zoeken,  te herbruiken en zelf huisaansluitputjes te plaatsen op het eigen perceel nabij de rooilijn. De putjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm).

Indien het niet mogelijk is de bestaande aansluiting te gebruiken omdat men hiervoor werken zou moeten uitvoeren onder de bestaande gebouwen, dan kan men een nieuwe aansluiting aanvragen. Hiervoor dient men contact op te nemen met de dienst Openbare werken en verkeer via Grondgebonden zaken.

Stedenbouwkundige last

Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende lasten voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.

Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :

• de opgelegde last moet in verhouding staan met het voordeel dat de ontwikkelaar haalt uit de vergunning;

• de last moet realiseerbaar zijn door enig toedoen van de aanvrager;

• er moet een verband bestaan tussen de opgelegde last en de taken van de vergunningverlenende overheid ingevolge de afgeleverde vergunning;

• de last moet gericht zijn op duurzame ruimtelijke ontwikkeling en ruimtelijke kwaliteit.

De stad heeft als vergunningverlener de mogelijkheid om een last toe te passen. 

Deze aanvraag betreft een zeer beperkte uitbreiding van een tankstation met een broodjeszaak, waarbij er een bouwvolume van 73,3 m² wordt toegevoegd aan de bestaande oppervlakte.

De uitbreiding van het bouwvolume handel is beperkt in totaal tot minder dan 75m². Door het reeds bestaande tankstation zijn er ter plaatse al veel mobiliteitsbewegingen en de broodjeszaak zal hier weinig tot geen extra bewegingen aan toevoegen.

Hierdoor wordt niet voldaan aan de vereiste van lastenverhoging voor de omgeving voor het opleggen van een stedenbouwkundige ontwikkelingskost.

Dit impliceert dat geoordeeld wordt dat in dit dossier met voorliggende vraag met beperkte uitbreiding de stedenbouwkundige ontwikkelingskost niet toe te passen is op deze aanvraag. Er zou normaal een last van toepassing zijn van ca. 5.500 euro.