Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021070990
Dossiernummer gemeente: 202100274
De gemeente Geel heeft op 27 april 2021 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande woning. De aanvraag werd op 31 mei 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Evelien Leysen wonende te Ossemeer 29 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Boekweitstraat 5
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 56H2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag volgens de architect
Omgevingsaanvraag voor het verbouwen en uitbreiden van een woning.
Het betreft een vrijstaande woning waarbij het aangebouwde bijgebouw en het losstaand
bijgebouw worden gesloopt om plaats te maken voor een nieuwbouw gelijkvloerse
uitbreiding.
Conceptueel groepeert het platte dak van de uitbreiding enkele functies rondom de
bestaande woning, te beginnen links vooraan de fietsenberging, vervolgens de zij-inkom en
achterliggende leefkeuken om tenslotte ten eindigen met het overdekt terras dat zowel met
de leefkeuken in de uitbreiding als met de leefruimte in het bestaand gedeelte verbonden is.
De eerste verdieping wordt opgesmukt. De zolderverdieping wordt ingericht als slaapkamer.
De uitbreiding wordt links en achter de bestaande woning gebouwd en respecteert de grenzen van de toegelaten bouwzone op het driehoekige terrein. De dakvorm en het overdekte terras aan de rechterzijde liggen parallel met de perceelsgrens.
De dakrand ligt 3m40 hoger dan de vloerpas.
Het ontwerp
Dit ontwerp stelt de verbouwing en de uitbreiding voor van een bestaande vergunde woning.
De achterbouw van de woning en een vrijstaand bijgebouw worden gesloopt.
Het bestaande hoofdgebouw blijft behouden en wordt links en achteraan uitgebreid. Links van de woning wordt een fietsenberging voorzien en achteraan wordt de woning uitgebreid met een inkomsas, een leefkeuken en een overdekt terras.
De totale diepte van de woning bedraagt na de uitbreiding 12,10 meter. De uitbreiding bevindt zich op meer dan 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen. De totale gevelbreedte is 10,57 meter. De bestaande bouwdiepte op de verdieping van 7,57 meter blijft behouden en ook de bestaande voorgevelhoogte van 5,82 meter blijft behouden. Het nieuwe gedeelte achteraan wordt voorzien van een plat dak en heeft een gevelhoogte van 3,40 meter.
De werken worden uitgevoerd in een zwart-grijze gevelsteen, aluminium zwart buitenschrijnwerk en voor de afwerking wordt zwart plaatmateriaal voorzien.
Het overdekt terras ter hoogte van de achtergevel wordt verhard over een oppervlakte van 26,4 m². De oprit links van de woning, waar eveneens een autostaanplaats wordt voorzien, wordt verhard over een oppervlakte van 61,5 m².
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 31 mei 2021 werd advies gevraagd aan de dienst Openbare Werken. Op 18 juni 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Boekweitstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en cafÉ, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat. § 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente. § 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiËle waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen. § 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing : 1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd; 2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf; 3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Stedenbouwkundig Advies
Gunstig met voorwaarden
De verbouwings- en uitbreidingswerken kunnen uitgevoerd worden overeenkomstig de aanduidingen van de goedgekeurde plannen.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Nota wordt genomen van de aanleg van een parkeerplaats in de linker bouwvrije zijtuinstrook.
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te herbruiken en men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Deze putjes mogen niet met elkaar verbonden zijn. Na de putjes dient men een gemengde aansluiting met opsplitsing te voorzien. Als men geen noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening naar de openbare riolering hoeft men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men niet verplicht om een hemelwaterput te voorzien. In functie van herbruik zou dit wel zinvol zijn, maar dit is een advies en geen verplichting.
Men is wel verplicht om een infiltratievoorziening te plaatsen.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
Het volledige dak dient hier te worden op aangesloten.
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 3337,5L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 5,34m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 3510L en een oppervlakte van 8,8m². Men voorziet een noodoverloop naar de openbare riolering. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Men respecteert de maximale toegestane toegangsbreedte. Men voorziet 3m05.
Men voorziet de nieuwe toegang tot het perceel meer naar links ten opzichte van de huidige toegang. Het openbaar domein zal moeten worden aangepast. Men dient een aanvraag te doen voor deze aanpassing. Dit kan online via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De kosten zijn ten laste van de bouwheer.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De bestaande bouwlijn en het peil blijven behouden.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.