2021_CBS_02094 - Omgevingsvergunning - het oprichten van 2 gekoppelde eengezinswoningen langs Holvenseheide 22 en 24 (202100260NV) - Vergunning

uiterste beslissingsdatum : 19/7/2021

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021071707

Dossiernummer gemeente: 202100260

De gemeente Geel heeft op 21 april 2021 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van 2 gekoppelde eengezinswoningen. De aanvraag werd op 17 juni 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

Rik De Keyser NV gevestigd te Merksplassesteenweg 18 te 2310 Rijkevorsel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Holvenseheide 22 en 24

Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nrs. 456G en 457E

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing

Verordeningen

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Omgevingsvergunning 201800267/OMV_2018093062 voor verkaveling gagelstraat-holvenseheide te geel goedgekeurd op 17/12/2018.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het oprichten van 2 gekoppelde eengezinswoningen.

De woningen worden opgericht op lot 8 en lot 9 van een door het college van burgemeester en schepenen goedgekeurde verkaveling van 17 december 2018 (201800267-OMV_2018093062).

De woning van lot 8 wordt ingeplant op 4 meter uit de rooilijn van de Gagelstraat. Deze wordt ingeplant op de linker perceelsgrens. De breedte bedraagt 7 meter.

De woning van lot 9 bevindt zich op een hoekperceel en wordt ingeplant op 4 meter van de Gagelstraat en 6 meter uit de rooilijn van de Holvenseheide.  Deze bevindt zich tegen de rechter perceelsgrens en is 6,65 meter breed.

Beide woningen zijn 9 meter diep, hebben een kroonlijsthoogte van 6,5 meter en een nokhoogte van 11 meter.

De woningen worden opgericht in gevelsteenmetselwerk en dakpannen als dakbedekking.

Het dak kent een helling van 45°.

Het bouwvolume bedraagt 551,25 m³voor de woning gelegen op lot 8.

Voor de woning gelegen op lot 9 bedraagt het bouwvolume 523 m³.

4. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

5. Adviezen

Op 2 juli 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken

Motivatie en voorwaarden riolering

Het perceel is gelegen in collectief geoptimaliseerd buitengebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.

Voor beide woningen geldt het volgende:

De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.

De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.

De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Deze putjes zijn reeds aanwezig op de percelen. Men dient deze te gebruiken.

Putten (hemelwaterput, septische put) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.

Voor het afvalwater raden we ten zeerste aan om een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) te voorzien tot buiten de woning en een sifonput te voorzien. Dit om geurhinder te vermijden.

Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.

De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:

De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.

Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet dit volume.

Men dient de afvoeren van het volledige dak hier op aan te sluiten.

De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor de toiletten, onderhoud tuin en het wassen van de auto.

De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA.

Men is voor de rechterwoning (lot 8) niet verplicht om een infiltratievoorziening te plaatsen omdat het perceel kleiner dan 250m² bedraagt.

Voor de linkerwoning (lot 9) is men in principe verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen omdat het perceel groter is dan 250m². Doordat het horizontale dakoppervlakte vrij klein is en men ook een hemelwaterput moet plaatsen, komt men bij de berekening van de infiltratievoorziening uit op nulwaarden. Ook bij deze woning hoeft men dus geen infiltratievoorziening te plaatsen.

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Motivatie en voorwaarden toegang tot perceel

Men dient de toegangen tot de percelen te gebruiken zoals ze voorzien zijn in de verkaveling. Dit wordt volgens plan gerespecteerd voor zowel de woning op lot 8 (aan voorzijde) als de woning op lot 9 (aan de zijkant).

Bij de woning op lot 9 voorziet men ook een toegang (paadje) aan de voorzijde van de woning wat wordt toegestaan.

Voor de aanpassing van het openbaar domein, verharding van de berm, dient men een aanvraag te doen. Dit kan online via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De kosten zijn ten laste van de bouwheer.

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

6. Project-MER

Niet van toepassing

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en caffé, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Scheidingsmuren

De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.

Niet van toepassing.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeeld deze als volgt:

•  Het advies van Openbare Werken afgeleverd op 2 juli 2021 is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

Gunstig onder volgende voorwaarden:

Beide woningen dienen ingeplant op 4 meter uit de rooilijn van de Gagelstraat en verder opgericht zoals aangeduid op de bouwplannen.

Woning gelegen op lot 9 dient eveneens ingeplant op 6 meter uit de Holvenseheide.

Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.

De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.

Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.

De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.

Bij elke woning dient een parkeerplaats voor minimum één personenwagen aangelegd zoals voorzien in de verkaveling.

Beide woningen moeten voldoen aan de EPB-eisen.

Het huishoudelijk afvalwater dient te worden geloosd in de reeds aanwezige huisaansluiting op het bestaande rioleringsnet.

Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.

Het peil van de woningen ligt hiermee maximum 28 cm boven de as van de weg.

De zone rondom het hoofdgebouw dient als tuin te worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd. Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering

Gevolg dient gegeven aan de motivatie en voorwaarden van het intern advies van Openbare Werken en Verkeer voor wat betreft riolering en toegang tot het perceel:

Het perceel is gelegen in collectief geoptimaliseerd buitengebied.

Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.

Voor beide woningen geldt het volgende: De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.

De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.

De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA.

De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.

Deze putjes zijn reeds aanwezig op de percelen.

Men dient deze te gebruiken.

Putten (hemelwaterput, septische put) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.

Voor het afvalwater raden we ten zeerste aan om een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) te voorzien tot buiten de woning en een sifonput te voorzien. Dit om geurhinder te vermijden.

Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput te plaatsen.

De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.

De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:

De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.

Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet dit volume.

Men dient de afvoeren van het volledige dak hier op aan te sluiten.

De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik.

Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten.

De bouwheer voorziet herbruik voor de toiletten, onderhoud tuin en het wassen van de auto.

De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA.

Men is voor de rechterwoning (lot 8) niet verplicht om een infiltratievoorziening te plaatsen omdat het perceel kleiner dan 250m² bedraagt.

Voor de linkerwoning (lot 9) is men in principe verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen omdat het perceel groter is dan 250m².

Doordat het horizontale dakoppervlakte vrij klein is en men ook een hemelwaterput moet plaatsen, komt men bij de berekening van de infiltratievoorziening uit op nulwaarden.

Ook bij deze woning hoeft men dus geen infiltratievoorziening te plaatsen.

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd.

Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Motivatie en voorwaarden toegang tot perceel:

Men dient de toegangen tot de percelen te gebruiken zoals ze voorzien zijn in de verkaveling. Dit wordt volgens plan gerespecteerd voor zowel de woning op lot 8 (aan voorzijde) als de woning op lot 9 (aan de zijkant). Bij de woning op lot 9 voorziet men ook een toegang (paadje) aan de voorzijde van de woning wat wordt toegestaan.

Voor de aanpassing van het openbaar domein, verharding van de berm, dient men een aanvraag te doen. Dit kan online via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De kosten zijn ten laste van de bouwheer.

Lasten

Niet van toepassing