Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021090583
Dossiernummer gemeente: 202100378Inrichtingsnummer: 20200914-0028
De gemeente Geel heeft op 15 juni 2021 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een gebouw voor het lokaal opvanginitiatief. De aanvraag werd op 9 juli 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Geel gevestigd te Werft 20 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kwakkelberg 79 en 81
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nrs. 897B, 897A, 897C en 897D
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het oprichten van een LOI.
Stedenbouwkundige handelingen:
Het gebouw bestaat uit 2 gekoppelde volumes, beiden met een vijfhoekige footprint.
Het gebouw staat ingepland op 1,39m (zelfde voorgevelbouwlijn als woning op naastgelegen perceel).
De bouwdiepte bedraagt 27,52m.
Het eerste gebouw staat op 3m uit de linkerperceelsgrens. Het tweede gebouw bevindt zich op 8,60m uit de linkerperceelsgrens.
De bouwhoogte van het eerste gebouw is 10m30 (2 bouwlagen), van het tweede gebouw is 10m10 (3 bouwlagen).
Er werd verzaakt aan de verkaveling waardoor er geen rekening moet gehouden worden met de verkavelingsvoorschriften.
In het eerste gebouw wordt voorzien:
In het tweede gebouw wordt voorzien:
De gevels worden opgetrokken met kruislaaghout en afgewerkt met gemodificeerd essenhout. De plint is in gefabriceerd beton.
Er worden 4 autostaanplaatsen voorzien (op gestabiliseerd gras) en een fietsenstalling voor 24 fietsen.
De jongeren die er verblijven zijn minderjarig en mogen dus niet met de auto rijden. De autostaanplaatsen zijn voor de begeleiders en eventuele bezoekers.
Achter het gebouw wordt een afvalberging voorzien.
Fietsenstalling en afvalberging worden uitgevoerd in een groengelakte staalconstructie.
Ingedeelde inrichtingen of activiteiten:
Het voorwerp van deze melding klasse 3 betreft de nutsvoorzieningen van het gebouw namelijk de exploitatie van warmtepompen en het lozen van huishoudelijk afvalwater. Er is een polyvalente zaal aanwezig dewelke gebruikt wordt als gesprekslokaal en voor het uitvoeren van administratieve taken.
Volgende rubrieken en hoeveelheden worden aangevraagd:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
3.2.2°a) | Lozen van huishoudelijk afvalwater in de openbare riolering (Nieuw) | 2000 m³/jaar | 3 |
16.3.2°a) | Warmtepompen (Nieuw) | 24 kW | 3 |
32.2.2° | Polyvalente zaal (Nieuw) | 1 polyvalente zaal | 3 |
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 28 september 2021 t.e.m. 27 oktober 2021.
Er werden vier bezwaarschriften ingediend.
Op 7 juli 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 24 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen
Advies: geen bezwaar
Op 13 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Motivatie en voorwaarden riolering
Advies Aquafin: Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbare werken en verkeer stad Geel: Dienst Patrimonium dient contact op te nemen met de Stedelijke werkplaats om de aansluiting op de openbare gemengde riolering te realiseren en de huisaansluitputjes RWA en DWA te plaatsen. Indien de stedelijke werkplaats niet in de mogelijkheid is om dit werk uit te voeren, wordt dit werk uitgevoerd door Aquafin.
Motivatie en voorwaarden toegang tot het perceel
De maximaal toegestane toegangsbreedte van 6m wordt gerespecteerd.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Kwakkelberg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Natuurtoets
De inrichting is gelegen op ongeveer 2800 meter ten zuiden van het habitatrichtlijngebied BE2100026: Valleigebied van de Kleine Nete met brongebieden, moerassen en heiden.
En ten noordoosten op 2750 meter van GEN-gebied 343: De Gebroekten Grote Nete. Gezien de geruime afstand van de inrichting tot deze gebieden en de beperkte impact van de inrichting kan worden gesteld dat het project geen betekenisvolle aantasting van de natuurlijke kenmerken van een Speciale Beschermingszone (SBZ) zal veroorzaken.
Milieuaspecten
Afvalwater
De aanvrager vraagt 2000 m³ afvalwater aan. Dit afvalwater zal geloosd worden op de openbare gemengde riolering. Het project is gelegen in Centraal gebied. Volgens het advies van Aquafin loost de riolering nog op oppervlaktewater. De sanering van dit lozingspunt is opgenomen in de planning, er zal vermoedelijk 2024-2025 worden uitgevoerd.
Het geloosde afvalwater voldoet aan de lozingsvoorwaarden opgenomen in artikel 4.2.8.2.1. van VLAREM II.
Polyvalente zaal
De polyvalente zaal zal enkel worden gebruikt voor de interne werking en zal fungeren als gesprekslokaal. Aangezien er geen manifestatie of dansgelegenheden zijn, zullen geluidsemissies niet van toepassing zijn.
De algemene bepalingen opgenomen in artikel 5.32.1. zijn wel van toepassing. Deze voorschriften hebben voornamelijk betrekking op keuringen en brandveiligheid. Bijkomend moeten de voorschriften van de brandweer worden nageleefd.
Koelinstallaties
De koelinstallaties hebben een gezamenlijk geïnstalleerd vermogen van 24 kW. In de toestellenlijst werd het koelmiddel van een installatie gespecifieerd mn. een koelmiddeleninhoud van 5.2 liter met koelmiddel R32. Deze koelinstallatie moet jaarlijks worden gecontroleerd op lekverliezen. Over de andere warmtepompen is geen informatie gekend. Wanneer de koelmiddeleninhoud van een toestel meer is dan 3 kg HCFK's of ozonafbrekende stoffen als koelmiddel moeten ook deze toestellen jaarlijks worden gecontroleerd op lekdichtheid.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het bouwen van een LOI.
Het perceel is gelegen tegenover een spoorlijn en in de onmiddellijke nabijheid van een middelbare school en op wandelafstand van het station. Het perceel is dus gesitueerd in het stedelijk gebied van Geel, waar een verdichting zoals hier voorgesteld past.
Mobiliteitsimpact
Kwakkelberg is een redelijk drukke doorgangsweg.
De bewoners zijn minderjarig en rijden dus niet met de auto. Er is dus geen bijkomende mobiliteitsdruk.
Er wordt een fietsenstalling voorzien voor 24 fietsen wat ruim voldoende is voor 17 woonunits.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het ontwerp bestaat uit twee gekoppelde gebouwen. Het achtergebouw heeft 3 bouwlagen en wordt daarom meer dan 6m van de linkerperceelsgrens geplaatst. Dit om inkijk bij de buren te beperken.
Er is gekozen voor een vijfhoekig concept zodat er een kleine footprint ontstaat. Lange gangen in het gebouw zijn niet nodig.
Op een vrij beperkte oppervlakte (footprint van 293m²) bevinden zich redelijk veel functies (14 units, 3 noodwoningen, bureel, polyvalente ruimte, ...).
Visueel-vormelijke elementen
De gevels van de nieuwbouw worden afgewerkt met een houten gevelbekleding. Dit werd als suggestie meegegeven door de kwaliteitskamer. Het betreft een circulair, duurzaam en esthetisch verantwoord materiaal.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
De jongeren zitten tijdens weekdagen op school. Verder is er begeleiding door de medewerkers van het LOI.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 28 september 2021 tot en met 27 oktober 2021.
Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er vier bezwaarschriften ontvangen.
In de bezwaarschriften worden volgende elementen aangehaald:
Bespreking van de bezwaren:
De bezwaarschriften zijn hiermee weerlegd.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Er dient voldaan aan het advies van de Brandweerzone Kempen.
Er dient voldaan aan het advies van Toegankelijk Vlaanderen.
Voor het project moeten 2 parkeerplaatsen beschikbaar blijven en een fietsenstalling met minstens 19 fietsen.
Het advies van Dienst Openbare Werken en Verkeer van stad Geel dient gevolgd te worden:
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden.
Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd.
Dienst patrimonium dient contact op te nemen met de stedelijke werkplaats om de aansluiting op de openbaar gemengde riolering te realiseren en de huisaansluitputjes RWA en DWA te plaatsen. Indien de stedelijke werkplaats niet in de mogelijkheid is om dit werk uit te voeren wordt dit uitgevoerd door Aquafin.
De maximaal toegestane inritbreedte van 6m wordt gerespecteerd.
Algemene voorwaarden VLAREM II: 4.1-4.6; art. 4.2.8.2.1
Sectorale voorwaarden VLAREM II: Afdeling 5.32.1, Afdeling 5.16.3,
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Er dient voldaan aan het advies van de Brandweerzone Kempen.
Er dient voldaan aan het advies van Toegankelijk Vlaanderen.
Voor het project moeten 2 parkeerplaatsen beschikbaar blijven en een fietsenstalling met minstens 19 fietsen.
Het advies van Dienst Openbare Werken en Verkeer van stad Geel dient gevolgd te worden:
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden.
Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd.
Dienst patrimonium dient contact op te nemen met de stedelijke werkplaats om de aansluiting op de openbaar gemengde riolering te realiseren en de huisaansluitputjes RWA en DWA te plaatsen. Indien de stedelijke werkplaats niet in de mogelijkheid is om dit werk uit te voeren wordt dit uitgevoerd door Aquafin.
De maximaal toegestane inritbreedte van 6m wordt gerespecteerd.
Algemene voorwaarden VLAREM II: 4.1-4.6; art. 4.2.8.2.1
Sectorale voorwaarden VLAREM II: Afdeling 5.32.1, Afdeling 5.16.3,