Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021080911
Dossiernummer gemeente: 202100401
De gemeente Geel heeft op 29 juni 2021 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen en uitbreiden van een vergunde woning tot zorgwoning. De aanvraag werd op 10 september 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Peggy Vleugels wonende te Vaartstraat 5 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Beekhoek 6
Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie B nrs. 679D2, 679T en 679C2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Ligging volgens verkaveling + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
///
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Omschrijving van de aanvraag:
De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning met een zorgwoning. Bij de bestaande woning worden de veranda, bergingen en garage afgebroken. Op deze locatie wordt de nieuwe uitbreiding gebouwd. De bestaande verhardingen worden behouden, er komt wel een nieuw terras bij de uitbreiding (de nieuwe woning).
Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, kent een breedte van 19,40 meter en een maximale diepte van 85,54 meter. De bestaande woning heeft een gevelbreedte aan de straatzijde van 13,30 meter en kent (inclusief achterbouw) een maximale diepte van 22,09 meter. De bestaande woning is ingeplant op 0,56 meter van de linkerperceelsgrens en op 5,54 meter van de rechterperceelsgrens.
De nieuw te bouwen woning zal fungeren als nieuwe eengezinswoning en zal worden gelinkt aan het voorste gedeelte, de bestaande woning, welke zal worden ingericht als zorgwoning. De nieuw op te richten woning zal een breedte hebben van 11 meter en een diepte van 7,60 meter. De woning wordt opgericht in twee bouwlagen en een plat dak, waarvan de kroonlijst wordt bepaald op 5,70 meter. Het gelijkvloers zal worden ingericht met een berging, een apart toilet, een keuken, een eetkamer en een woonkamer. Op de eerste verdieping bevinden zich 2 slaapkamers, een badkamer, een apart toilet, een dressing en een hobbykamer.
Via de berging op het gelijkvloers is de zorgwoning te bereiken. De bestaande ruimtes in de zorgwoning zullen behouden blijven.
De bestaande zolders zullen gemeenschappelijk worden, evenals het bureau en de wasplaats.
De persoon waarvoor de zorgwoning bestemd is betreft de vader van de aanvrager, betrokkene is 65 +.
Door de indeling zoals de aanvrager voorstelt en beschrijft in de bijgebrachte volumestudie, zal de zorgwoning kleiner zijn dan 1/3 van het totale bouwvolume.
Omschrijving van de omgeving:
De aanvraag is gelegen op een perceel aan de Beekhoek, een gemeenteweg. De aanvraag is vanaf de voorbouwlijn gelegen in woonuitbreidingsgebied. De zone gelegen voor de voorbouwlijn betreft woongebied.
De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk eengezinswoningen in open en halfopen verband. Het linker aanpalende perceel werd bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning, het rechter aanpalende perceel met een eengezinswoning in halfopen verband.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 10 september 2021 werd advies gevraagd aan de interne dienst Openbare Werken bij de Stad Geel in het kader van Riolering. Op 27 oktober 2021 werd volgend voorwaardelijk gunstig advies ontvangen:
“Advies riolering
De woning is gelegen in collectief geoptimaliseerd buitengebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig in het openbaar domein. Men moet de bestaande aansluiting opzoeken en herbruiken.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Deze huisaansluitputjes zijn normaalgezien reeds aanwezig op het perceel.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is.
Septische put:
Bezinkput:
Hemelwaterput en infiltratievoorziening:
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Deze dimensionering is kleiner dan wat er via het hemelwaterformulier is berekend. Het is berekend zonder het bijgebouw (garage) aangezien men dit uit de vergunning heeft laten halen.
Men wenst de bestaande bezinkput te gebruiken als infiltratievoorziening. Men dient te bekijken of deze put voldoet qua dimensionering (volume en een oppervlakte). Als deze niet voldoet dient men een nieuwe infiltratievoorziening te plaatsen. Men mag een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbare rioleringsstelsel voorzien. Dit is echter geen verplichting.
Verhardingen
De niet-waterdoorlatende verhardingen die behouden mogen blijven, moeten kunnen afwateren naar naastliggende groenzones. Deze groenzones moeten voldoende toereikend zijn qua oppervlakte om het toekomende water te verwerken. Indien nodig dient men maatregelen te nemen. De verhardingen mogen in geen geval afwateren naar de aangrenzende percelen of voor overlast zorgen op het openbaar domein.
Advies toegang tot het perceel
De bestaande toegangen worden behouden. Er dienen geen aanpassingen te gebeuren aan het openbaar domein.
Voorwaarden
Men moet de bestaande aansluiting opzoeken en herbruiken.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het aanwezige huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening.
De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het aanwezige huisaansluitputje DWA.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Op de bestaande niet-verplichte septische put mag enkel het fecaal water worden aangesloten. Het grijs water moet rechtstreeks naar de openbare riolering.
De noodoverloop van de septische put mag niet meer worden aangesloten op de bestaande bezinkput. De overloop van de septische moet mee aangesloten worden op de afvoer van het grijs water.
Men moet de bezinkput kortsluiten of hergebruiken als infiltratievoorziening voor hemelwater.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De niet-waterdoorlatende verhardingen die behouden mogen blijven, moeten kunnen afwateren naar naastliggende groenzones. . Deze groenzones moeten voldoende toereikend zijn qua oppervlakte om het toekomende water te verwerken. Indien nodig dient men maatregelen te nemen.”
Op 10 september 2021 werd advies gevraagd aan de interne dienst Openbare Werken bij de Stad Geel in het kader van waterlopen. Op 17 september 2021 werd volgend bericht ontvangen waaruit blijkt dat er geen bezwaar is:
“Er is geen erkende waterloop in de onmiddellijke nabijheid van het perceel.
Het project heeft geen negatief effect op het watersysteem.”
Op 13 september 2021 werd advies gevraagd aan de Brandweerzone Kempen – Hulpverleningszone 5 (Geel) Preventie – administratie. Op 13 oktober 2021 werd een voorwaardelijk gunstig advies ontvangen.
///
Planologische toets
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.
Het gebied is volledig ontwikkeld, waardoor de verbouwing in overeenstemming kan worden geacht met het gewestplan. Het verbouwen en uitbreiden van de woning is om die reden toegelaten.
Het omvormen van de verbouwde woning tot meergezinswoning is evenwel niet toegelaten, doch dit maakt geen onderdeel uit van de aanvraag.
Om bovenstaande reden doorstaat de aanvraag de planologische toets.
Wegenis
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de aanvraag gelegen is langs een voldoende uitgeruste openbare weg. De aanvraag beoogt niet de oprichting van een bedrijfswoning. De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook. Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Watertoets
Hoofdstuk III, afdeling I, art. 1.3.1.1 van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat de eventuele schadelijke effecten van het innemen van ruimte ten koste van de watersystemen wordt ingeschat.
Het plangebied is niet gelegen binnen een overstromingsgevoelige zone. Er dringen zich in principe in het kader van de watertoets dan ook geen maatregelen op inzake overstromingsvrij bouwen of beperkingen inzake de inname van komberging.
Door de toename van de bebouwde en verharde oppervlakte zal de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk worden beperkt. Hiervoor dient voldaan te worden aan de gewestelijke hemelwaterverordening inzake de opvang van hemelwater.
Gewestelijke hemelwaterverordening:
In het kader van de gewestelijke hemelwaterverordening voorziet de woning in de plaatsing van een hemelwaterput met een inhoud van 5.000 liter en een aansluitende infiltratieput met een inhoud van 4.330 liter. Het opgevangen hemelwater zal gerecupereerd worden in de nieuwe woning voor onder meer de toiletten, een buitenkraan en de wasmachine. Met de voorziene inrichtingen en (voorzorgs)maatregelen uit dit project kan er vanuit worden gegaan dat de aanvraag in overeenstemming is met de gewestelijke hemelwaterverordening.
Conclusie:
Op basis van bovenstaande informatie en mits naleving de opgelegde voorwaarden uit deze vergunning, kan in alle redelijkheid worden geoordeeld dat de effecten op het grondwater en het watersysteem in het algemeen beperkt zullen blijven tot een aanvaardbaar niveau. Er kan dan ook in alle redelijkheid worden geoordeeld dat het voorwerp van de aanvraag in overeenstemming is met de doelstellingen en beginselen, bepaald in artikel 5 en 6 van het decreet op het integraal waterbeleid van 18 juli 2013.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voorziet het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning. Binnen de te behouden, bestaande woning zal een zorgwoning worden opgericht.
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
De aanvraag het uitbreiden en verbouwen van een eengezinswoning in woonuitbreidingsgebied. Deze werken zijn niet uitgesloten in woonuitbreidingsgebied en om die reden principieel functioneel inpasbaar binnen de goede ruimtelijke ordening.
De aanvrager mag evenwel in geen geval de zorgwoning omvormen naar een aparte woongelegenheid en op die manier een meergezinswoning creëren, daar dit is uitgesloten in woonuitbreidingsgebied.
De aanvraag wordt bekeken over de drie percelen die in eigendom zijn van dezelfde eigenaars. Bij toekomstige splitsingen/herverkavelingen dient steeds een ruime tuinstrook van min. 10m behouden te blijven. Dit om te voorkomen dat het project een te grote densiteit omvat voor het perceel.
De aanvraag heeft slechts een beperkte invloed op de mobiliteit. Door de aanvraag wordt een eengezinswoning toegevoegd aan de huidige situatie. Daar het perceel voldoende groot is, kan het parkeergebeuren volledig op eigen terrein plaatsvinden. Het perceel zal louter te maken krijgen met de mobiliteit die bij een normale gezinssituatie hoort, zoals in de nabije omgeving veel voorkomend is. De impact op de mobiliteit zal aldus beperkt blijven en is om die reden inpasbaar binnen de goede ruimtelijke ordening.
Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning.
De nieuw te bouwen woning zal fungeren als nieuwe eengezinswoning en zal worden gelinkt aan het voorste gedeelte, de bestaande woning, welke zal worden ingericht als zorgwoning. De nieuw op te richten woning zal een breedte hebben van 11 meter en een diepte van 7,60 meter. De woning wordt opgericht in twee bouwlagen en een plat dak, waarvan de kroonlijst wordt bepaald op 5,70 meter. Het gelijkvloers zal worden ingericht met een berging, een apart toilet, een keuken, een eetkamer en een woonkamer. Op de eerste verdieping bevinden zich 2 slaapkamers, een badkamer, een apart toilet, een dressing en een hobbykamer.
Via de berging op het gelijkvloers is de zorgwoning te bereiken. De bestaande ruimtes in de zorgwoning zullen behouden blijven.
De bestaande zolders zullen gemeenschappelijk worden, evenals het bureau en de wasplaats.
De persoon waarvoor de zorgwoning bestemd is betreft de vader van de aanvrager, betrokkene is 65 +.
Door de indeling zoals de aanvrager voorstelt en beschrijft in de bijgebrachte volumestudie, zal de zorgwoning kleiner zijn dan 1/3 van het totale bouwvolume.
Bij het wegvallen van de zorgfunctie, dient de zorgwoning evenwel opnieuw integraal te worden geïntegreerd in de eengezinswoning. Het project mag noch op dit moment, noch in de toekomst worden omgevormd tot meergezinswoning.
Op het terrein is er bijzonder veel verharding aanwezig. In de voortuinzone dient de verharding te worden teruggebracht tot de absoluut noodzakelijke verhardingen, zijnde het toegangspad tot de voordeur en de oprit. Al de rest dient te worden onthard en te worden aangelegd in groen.
Gelet op de grootte van het perceel, kan de verharding in de achtertuin grotendeels behouden blijven. De aanwezige klinkers en betonstrook mogen behouden blijven, maar de aanwezige kiezels rechts van de nieuw te bouwen woning dient te worden verwijderd. Deze verharding is niet noodzakelijk, er is namelijk voldoende ruimte om te parkeren op eigen terrein en er is (ook zonder de kiezels) meer dan genoeg ruimte voor een terras. De kiezels zijn daarnaast ook niet geschikt om te dienen als terras.
Om die reden, mits inachtname van bovenstaande voorwaarden, is de aanvraag inpasbaar binnen de goede ruimtelijke ordening voor wat betreft schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid.
De woning wordt opgericht met kwalitatieve en duurzame materialen en is om die reden visueel-vormelijk inpasbaar binnen de goede ruimtelijke ordening.
De aanvraag is niet gelegen in een beschermd landschap of cultuur-historisch landschap. De aanvraag paalt niet aan een beschermd monument.
Niet van toepassing.
Er wordt geen bijkomende hinder voorzien.
Omwille van het voorgaande is het voorstel planologisch en stedenbouwkundig verenigbaar met de omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de vereenvoudigde procedure van toepassing en moet de aanvraag niet openbaar gemaakt worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van bovenvermelde adviezen en sluit zich hierbij aan.
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
Voorwaarden:
Men moet de bestaande aansluiting opzoeken en herbruiken.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het aanwezige huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening.
De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het aanwezige huisaansluitputje DWA.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Op de bestaande niet-verplichte septische put mag enkel het fecaal water worden aangesloten. Het grijs water moet rechtstreeks naar de openbare riolering.
De noodoverloop van de septische put mag niet meer worden aangesloten op de bestaande bezinkput. De overloop van de septische moet mee aangesloten worden op de afvoer van het grijs water.
Men moet de bezinkput kortsluiten of hergebruiken als infiltratievoorziening voor hemelwater.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De niet-waterdoorlatende verhardingen die behouden mogen blijven, moeten kunnen afwateren naar naastliggende groenzones. . Deze groenzones moeten voldoende toereikend zijn qua oppervlakte om het toekomende water te verwerken. Indien nodig dient men maatregelen te nemen.
Voorwaarden m.b.t. de zorgfunctie
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Men moet de bestaande aansluiting opzoeken en herbruiken.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het aanwezige huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening.
De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het aanwezige huisaansluitputje DWA.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Op de bestaande niet-verplichte septische put mag enkel het fecaal water worden aangesloten. Het grijs water moet rechtstreeks naar de openbare riolering.
De noodoverloop van de septische put mag niet meer worden aangesloten op de bestaande bezinkput. De overloop van de septische moet mee aangesloten worden op de afvoer van het grijs water.
Men moet de bezinkput kortsluiten of hergebruiken als infiltratievoorziening voor hemelwater.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De niet-waterdoorlatende verhardingen die behouden mogen blijven, moeten kunnen afwateren naar naastliggende groenzones. Deze groenzones moeten voldoende toereikend zijn qua oppervlakte om het toekomende water te verwerken. Indien nodig dient men maatregelen te nemen.
Voorwaarden m.b.t. de zorgfunctie