2022_CBS_02310 - Omgevingsvergunning - het verbouwen van een zonevreemde woning en het oprichten van een hobbystal langs Buitensteinde 25 (202200298KV) - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 11/09/2022

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022072053

Dossiernummer gemeente: 202200298Inrichtingsnummer: 20220608-0063

De gemeente Geel heeft op 14 juni 2022 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een zonevreemde woning en het oprichten van een hobbystal. De aanvraag werd op 13 juli 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

de heer Ben Palmans wonende te Larumsebrugweg 123 te 2440 Geel en mevrouw Lise Lambrechts met als contactadres Larumsebrugweg 123 bus 1 te 2440 Geel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Buitensteinde 25

Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie D nrs. 634E en 636C

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

agrarisch gebied

De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009gelegen in overdruk zonevreemde woningen II

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing

Verordeningen

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Oud dossier VLAREM (1976/A/02703) voor mazouttank - GEEN BESLISSING op .
• Stedenbouwkundige vergunning (05284) voor nieuwbouw eengezinswoning - goedgekeurd op 17/04/1972.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag volgens de architect

De aanvraag omvat het verbouwen van een bestaande zonevreemde eengezinswoning en het bouwen van een hobbystal.

Afmetingen van de gebouwen

De breedte van de bestaande eengezinswoning bedraagt 20,56 m. Het rechtse volume van de woning zal aan de buitenzijde worden geïsoleerd, waardoor de nieuwe breedte 20,81 m bedraagt. De huidige bouwdiepte bedraagt 15,03m en wordt na verbouwing 15,49 m.

De kroonlijst- en nokhoogte blijven ongewijzigd. Bij het rechtse volume van de woning wordt er isolatie en een nieuwe gevelsteen met een totaal van 23 cm toegevoegd. Dit valt binnen de maximum toegestane voorwaarde van 26 cm om te worden aanzien als aanpassingswerken binnen het bestaande volume volgens artikel 4.1.1 VCRO.

De bestaande buitenmuren van het linkse volume blijven zo goed als behouden en worden benut als buitenparament. Een nieuwe dragende muur en isolatie worden aan de binnenzijde van het bestaande linkse volume voorzien.

Het volume van de bestaande woning bedraagt 1175 m3. Door het na-isoleren van het rechtse volume bedraagt het totale bouwvolume in totaal 1208,62 m3, aangezien deze ingreep valt onder aanpassingswerken, kan dit niet worden aanzien als volume-uitbreiding.

Momenteel is er een groot hoogteverschil tussen het linkse en rechtse gedeelte van de woning. Het terrein zal ter hoogte van het linkse gedeelte plaatselijk moeten worden opgehoogd omdat de nulpas gelijk wordt voorzien met de nulpas van het rechtse gedeelte.

Op 10m achter de eengezinswoning wordt een hobbystal aangevraagd. Deze heeft een lengte van 15m en een totale breedte van 8m. De dakoppervlakte bedraagt 120 m2 en blijft onder de maximale toegestane oppervlakte van 120m2 (per hectare graasland). De kroonlijsthoogte bedraagt 3 m en de nokhoogte bedraagt 7,40 m (t.o.v. het maaiveld).

De aanvragers zijn hobbymatig eigenaar van 4 paarden. Er werden 4 individuele stallen voorzien met een oppervlakte van 10,15 m2 tot 14 m2. Er is voldoende ruimte voorzien voor de opslag van voedsel met een totale oppervlakte van 20 m2 ( = 5m2 per paard) Verder is er voldoende weidecapaciteit voor de 4 paarden. De aanvragers huren hiervoor perceel D647 van eigenaar Luc Peeters. Percelen D642B en D642C zijn eigendom van de vader van Lise Lambrechts (=aanvrager), die ook zullen worden benut als weide.

Op het perceel is een vloeistofdichte mestvaalt voorzien met een opslagcapaciteit van 22,5 m3 (minimum: 4 paarden x 5,5 m3 = 22 m3 ) De mestvaalt met bijhorende gesloten opvangciterne zullen regelmatig door een gespecialiseerde firma worden geledigd.

Inplanting van de gebouwen

De inplanting van de eengezinswoning blijft behouden. De hobbystal wordt op 10m achter de eengezinswoning ingeplant. De mestvaalt wordt op 18 m achter de hobbystal en op 3 m vanaf de rechtse perceelsgrens ingeplant. Beide constructies bevinden zich in totaal binnen een straal van 50m vanaf de woning.

Tuinaanleg

Er wordt 1 inrit in waterdoorlatende materialen aangelegd ter hoogte van de voortuin. De totale oppervlakte van de strikt noodzakelijke toegang naar de woning bedraagt 53,40 m2. Verder worden er paadjes en een terras rondom de woning aangelegd in waterdoorlatende materialen met een oppervlakte van 55,50 m2. Het overige gedeelte van de tuin wordt groen aangelegd.

Naar de hobbystal wordt een strikt noodzakelijke verharding voorzien die wordt benut om paarden te kunnen vervoeren, voeder te kunnen aanleveren en mest af te voeren. De toegang wordt aangelegd in de vorm van een karrenspoor om de verhardingen zoveel mogelijk te beperken. De totale oppervlakte van deze verharding bedraagt 68,70 m2.

Architectuur en materialen

De traditionele bouwstijl van de bestaande eengezinswoning wordt zoveel mogelijk behouden. Er wordt nieuw buitenschrijnwerk geplaatst, in hout en zwart aluminium. De bestaande rode gevelsteen van het linkse gedeelte blijft behouden en ter hoogte van het rechtse volume wordt deze vernieuwd en afgewerkt met isolatie en een gekaleide gevelsteen. Er wordt een nieuwe dakbedekking geplaatst op de eengezinswoning. De dakconstructie van het linkse volume zal worden vernieuwd daar deze niet meer in goede staat is. De kroonlijst- en nokhoogte blijft hierbij aangehouden. De karakteristieke elementen van de bestaande eengezinswoning zullen bij het linkse volume behouden blijven. Het rechtse volume zal na verbouwing met de nieuwe gekaleide gevelsteen meer een geheel vormen met het linkse volume. Op die manier wordt het klassieke karakter van het pand versterkt.

Het ontwerp

Het ontwerp stelt de verbouwing voor van een zonevreemde woning en de oprichting van een hobbystal.

De woning, waarvoor op 17 april 1972 een bouwvergunning werd verleend, dient gesitueerd in het RUP Zonevreemde Woningen binnen het plangebied art. 3 overdruk zonevreemde woningen II. De zonevreemde functie (wonen) is op deze locatie functioneel inpasbaar en heeft verder geen noemenswaardige negatieve impact op de landbouwstructuur.

Het bestaande volume bedraagt 1175,07 m³. Na de verbouwingswerken met bijkomede isolatie bedraagt het volume 1208,62 m³. De verbouwingswerken worden binnen de bestaande contouren van het huidige gebouw uitgevoerd.

Na de verbouwingswerken en de plaatsing van de bijkomende isolatie wordt de bestaande gevelbreedte van 20,56 meter, 20,81 meter en de bestaande bouwdiepte van 15,03 meter wordt 15,49 meter. De gevelhoogte en de nokhoogte blijven behouden.

In de woning is een garage voorzien.

De bestaande rode gevelsteen van het linkse gedeelte blijft behouden; het rechtse volume wordt afgewerkt met een gekaleide gevelsteen. Het nieuwe buitenschrijnwerk wordt voorzien in hout en zwart aluminium.

De hobbystal wordt ingeplant op 10 meter achter de woning en op minstens 3 meter van de rechter perceelsgrens.

De stal heeft een oppervlakte van 120 m², een gevelhoogte van 3 meter en een nokhoogte van 7,40 meter.

De bouwheer is eigenaar van 4 paarden en beschikt over voldoende weide. De aanvragers huren hiervoor perceel D647 van eigenaar Luc Peeters. Percelen D642B en D642C zijn eigendom van de vader van de bouwheer, mevrouw Lambrechts, die ook zullen worden benut als weide.

De mestvaalt wordt achteraan op het perceel voorzien op 3 meter van de rechter perceelsgrens. De mestvaalt heeft een oppervlakte van 19,72 m². Deze constructie heeft een hoogte van 1,50 meter.

Op het perceel is een vloeistofdichte mestvaalt aanwezig met een opslagcapaciteit van 22,5 m3 (minimum: 4 x 5,5 m3 = 22 m3) De mest zal op regelmatige basis worden afgevoerd.

4. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

5. Adviezen

Op 11 augustus 2022 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij

Op 19 augustus 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken

Advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater – verplichte keuring)

Aansluiting

Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is geen rioleringsstelsel aanwezig, wel een gracht. Dit betekent dat al het afvalwater, zowel het fecaal water (toilet) als het grijs water (douche, lavabo, …) dient voorbehandeld te worden.

Aansluiting afvalwater

Als er een bestaande aansluiting op de gracht aanwezig is dan dient men deze te herbruiken. Men moet zelf het huisaansluitputje DWA plaatsen op het private perceel nabij de rooilijn. Dit putje dient van kunststof te zijn, roodbruin van kleur met diameter 315mm.

Als er geen bestaande aansluiting is op de gracht, dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel via het contactcentrum Grondgebonden zaken.

Aansluiting hemelwater

Volgens het funderingsplan sluit men de noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening aan op de gracht die gelegen is op de perceelsgrens tussen huisnr. 25 en huisnr. 29. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.

Riolering algemeen

Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.

De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.

De afvoerbuis voor het regenwater (noodoverloop infiltratievoorziening) mag rechtstreeks op de gracht worden aangesloten. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.

Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.

Huishoudelijk afvalwater (fecaal water en grijs water)

De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via een septische put van minstens 3000L waar zowel het fecaal (toilet) als grijs water (douche, lavabo, ...) op toekomen.

Hieraan wordt voldaan:

• Volgens het funderingsplan voorziet men 2 septische putten.
• Men legt een gescheiden stelsel van fecaal water en grijs water aan tot buiten de woning wat een gunstig concept is.
• De eerste septische put met een volume van 3000L dient voor de verwerking van het fecale water. De overloop gaat via een dubbele sifonput naar een tweede septische put met een volume van 3000L.
• Het grijs water is via de dubbele sifonput aangesloten op de tweede septische put.
• Door gebruik te maken van een dubbele sifonput vermijdt men geurhinder van het fecaal water in het grijs water.
• De noodoverloop wordt aangesloten op de baangracht.

Hemelwater

De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is:

• niet van toepassing op de verbouwing van de woning. Men is niet verplicht om bij de woning een hemelwaterput of infiltratievoorziening te plaatsen.
• wel van toepassing op de nieuwe hobbystal. Men is bij de hobbystal verplicht om:
  • een hemelwaterput van minstens 6000L te voorzien.
  • een infiltratievoorziening met volume van minstens 1500L en infiltratieoppervlakte van minstens 2,5m² te plaatsen.
  • De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.

Volgens de plannen plaatst men toch een hemelwaterput en een infiltratievoorziening bij de woning waarbij de regenwaterafvoer van de nieuwe hobbystal wordt aangesloten. Dit is een zeer gunstig principe in functie van herbruik.

In het geval dat men een hemelwaterput en een infiltratievoorziening plaatst bij zowel de woning als de hobbystal moeten deze aan volgende voorwaarden voldoen:

Voorwaarden Hemelwaterput:

• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
• Het volume van de hemelwaterput moet minimum 10.000L bedragen..
• Men dient de afvoeren van het volledige dak van de woning en van de hobbystal hier op aan te sluiten.
• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 verschillende aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. Men voorziet herbruik voor  de toiletten, een wasmachine en het onderhoud van de gebouwen en het terrein.
• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.

Voorwaarden Infiltratievoorziening:

• Bij plaatsing van een infiltratievoorziening dient men rekening te houden met de gemiddelde grondwaterstand in de winterperiode. De bodem van de infiltratievoorziening mag niet lager gelegen zijn dan deze gemiddelde grondwaterstand.
• Het volume dient minimum 4500L te bedragen.
• De infiltratieoppervlakte dient minimum 7,2m² te bedragen.

Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 5000L en een oppervlakte van 10,3m².

Voor de berekening van de infiltratievoorziening heeft men voor de woning een oppervlakte van 120m² ingerekend. De werkelijke oppervlakte van de woning is 213,5m². Aangezien men het volledige dak aansluit op de hemelwaterput en bijgevolg ook op de infiltratievoorziening, kan men overwegen om de infiltratievoorziening groter te dimensioneren.

Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief. Aangezien er een grote groenzone aanwezig is, is dit zeker te overwegen.

Verplichte VLARIO-keuring

Voor de verbouwing van de woning is men in principe niet verplicht een keuring van de privéwaterafvoer te laten uitvoeren. Men is wel verplicht om een keuring te laten uitvoeren van de nieuwe hobbystal. Het is aangewezen om de woning ineens mee te laten keuren. De privéwaterafvoer moet gekeurd worden door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd.

Advies toegang tot het perceel

Toestand van en toegang tot het perceel

Het perceel is gelegen aan een gracht. De gracht is momenteel deels toegelegd en moet terug worden opengemaakt. Om vervolgens toegang te krijgen tot het perceel moet er een overwelving geplaatst worden. De vergunning voor de overwelving wordt mee opgenomen in deze omgevingsvergunning.

Aantal en breedte overwelving

Volgens het Uitvoeringsbesluit van 7 mei 2021 betreft de onbevaarbare waterlopen mag er per perceel slechts 1 overwelving worden voorzien met een maximale breedte van 5m (gemeten van buitenkant kopmuur tot buitenkant kopmuur).

Een afwijking van de maximale lengte kan worden toegestaan als uit het dossier blijkt dat een lengte van 5 meter niet volstaat.

Op het inplantingsplan staan er 2 toegangen ingetekend wat niet kan worden toegestaan volgens de wetgeving. Uit het dossier kan worden opgemaakt dat een toegang met een lengte van 5m niet zal volstaan (in functie van de aan-en afvoer van paarden, voeder en mest). Een lengte van 7,5m wordt toegestaan.

Het inplantingsplan dient gewijzigd te worden.

De overwelving

• De overwelving wordt gebouwd van geprefabriceerde betonbuizen
• De dikwandige betonbuizen, BENOR – gekeurd, hebben een doorlaatopening van 0,40m.
• Ze moeten worden geplaatst op een fundering van schraal beton met een dikte van 0,20m.
• Ter hoogte van de kopmuur wordt de fundering aangelegd met een dikte van 0,30m.
• De lengte bedraagt max. 5m
• De sleuf wordt aangevuld met goede aanvulgrond of zand indien er geen verharding boven op komt.
• De vloer of de bodem moet aangelegd worden in overeenstemming met de bodem van de gracht, zodat het water voortdurend kan wegvloeien.

De kopmuren

De kopmuren kunnen aangelegd worden:

• In baksteenmetselwerk (dikte 0,30 m.) De dagzijden worden ingevoegd en alle metselwerk in contact met de grond wordt voorzien van cementering (dikte 1 cm.)  Het geheel wordt afgedekt met dekstukken in gladde beton of met een rollaag uit metselwerk.
• Of in geprefabriceerd gewapend beton.

Verharding boven de ondergrondse constructie

• De betonbuizen zullen omhuld worden met een laag zandcement
• De verharding wordt volgens volgende opbouw uitgevoerd:
  • Fundering: 15cm steenslag 22/40
  • Tussenlaag (bed): 5 cm zandcement
  • Verharding: betonstraatstenen. Deze betonstraatstenen zijn niet gekleurd (= betonkleur) met afmeting 22cm op 11cm of 22cm op 22cm.
  • Voegvulling: zand

Hellingspercentage

Het hellingspercentage van de oprit bedraagt min. 0,02 m en max. 0,04 m per meter in de richting van de as van de weg.

Goot

Er zal steeds een goot voorzien worden tussen oprit en rijweg/fietspad.

Aanvraag, uitvoering en kosten

• Na de vergunning dient men een aanvraag te doen voor de plaatsing van de overwelving. Dit kan via de website van stad Geel: www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein
• Stad Geel zal de werken zelf uitvoeren of laten uitvoeren door een aangestelde aannemer.
• De kosten voor de aanleg van de overwelving en de verharding zijn ten laste van de aanvrager.

Op 12 augustus 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken (Mobiliteit)

6. Project-MER

Niet van toepassing

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Buitensteinde).

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Natuurtoets

De inrichting is gelegen op ca. 1350 m van shabitatrichtlijngebied en op ca. 2930 m van vogelrichtlijngebied. De inrichting zal geen significante effecten veroorzaken op deze gebieden.

Milieuaspecten

Bodem

De mestvaalt moet ontworpen zijn volgens hoofdstuk 5.28.2.3 en artikel 5.9.2.2 en artikel 5.9.8.5, §1, §2 en §3 van de sectorale voorwaarden van het VLAREM II. Dit houdt o. a. in dat:

• Permanente opslagplaatsen van vaste dierlijke mest buiten de stal dienen voorzien te zijn van een vloer uitgevoerd in verhard materiaal. De vloer moet mestdicht zijn. Indien nodig dient de mestdichtheid verzekerd te worden door een mestbestendige afdichtingslaag.
• Deze opslagplaatsen moeten langs drie zijden omgeven zijn door mestdichte wanden van voldoende hoogte die aan dezelfde eisen voldoen als deze gesteld aan de vloer. De vierde zijde moet dermate aangelegd zijn dat afspoeling van het drain- en regenwater uit deze permanente opslagplaats niet mogelijk is.
• De vloer is zodanig uitgevoerd dat dunne mest en afvloeiwater worden opgevangen en verzameld in mestdichte, gesloten opslagruimten (aalputten).
• De plaatsing wordt zo gekozen dat het risico op verontreiniging van oppervlaktewater maximaal wordt beperkt. Tenzij anders vermeld in de omgevingsvergunning voor de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, wordt de de helling en de afvloeirichting van de vloer van de mestopslagplaats niet in de richting van oppervlaktewater georiënteerd. Die verplichting geldt alleen voor mestopslagplaatsen die na 1 juli 2016 vergund zijn.
• De inplanting wordt zodanig gekozen dat geurhinder voor de omgeving wordt voorkomen of beperkt tot de normale burenlast.
• Het is verboden opslagplaatsen voor vaste dierlijke mest en de bijhorende aalputten te voorzien van overstorten of afleidingskanalen naar een oppervlaktewater, een openbare riolering, een kunstmatige afvoerweg voor regenwater of naar een verliesput.

Uit de berekening komt voort dat er minstens 22 m³ mest moet opgeslagen worden in de mestvaalt (5,5 m³ per paard voor 4 paarden). De mestvaalt wordt tegen de achterste perceelsgrens ingeplant en moet 100 meter van het woongebied gelegen zijn volgens artikel 5.28.2.2. Deze afstand wordt net gehaald met de huidige inplanting van de mestvaalt.

De verwerking en afvoer/ ophaling van de mest en de mestsappen uit de aalputten dient te gebeuren volgens het mestdecreet.

De exploitant dient binnen de drie maanden na de aanvraag bewijs door te sturen dat er een aalput is aangelegd om de mestsappen van de mestvaalt op te vangen.

Geur en ongedierte

Er kan potentieel een geuroverlast ontstaan rond de mestvaalt. Om dit te beperken zal er een zeil ter afdekking voorzien moeten worden om de mestvaalt af te dekken om zo de proliferatie van vliegen- en geurhinder tegen te gaan. Het is aangewezen bestrijdingsmiddelen tegen ongedierte beschikbaar te houden als er overlast zou ontstaan.

Er kan gesteld worden dat met het afdekken van de mestvaalt de geurhinder en overlast door ongedierte beperkt kunnen worden.

Afval

Het afvoeren van de mest dient te gebeuren conform het mestdecreet. De overige afvalstromen dienen afgevoerd te worden via de aangewezen containers of ophalers (bv. Restafval)

Water

De mestsappen die uit het mestvaalt vloeien dienen opgevangen te worden in een aparte citerne en mogen niet in de bodem infiltreren. Er dient een aalput aangelegd te worden om mestsappen op te vangen.

Een afdekking kan er voor zorgen dat het hemelwater dat op het mestvaalt neerslaat niet door de mest sijpelt en meer erfsappen meevoert naar de aalputten.

Geluid en Trillingen

Deze inrichting zal weinig geluid en trillingen voortbrengen en de impact zal dus verwaarloosbaar zijn.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:

Functionele inpasbaarheid

Het betreft de verbouwing van een zonevreemde woning in een straat met meerdere ééngezinswoningen. Het gebouw is inpasbaar.

Mobiliteitsimpact

Voor een ééngezinswoning is de impact van de mobiliteit beperkt.

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De woning heeft een beperkt bouwvolume.

Visueel-vormelijke elementen

De woning wordt opgericht in klassieke materialen.

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid

Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.

Conclusie

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:

• Het advies van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur), afgeleverd op 11 augustus 2022 is voorwaardelijk gunstig.
•  Het advies van Openbare Werken – Riolering afgeleverd op 19 augustus 2022 is voorwaardelijk gunstig.
•  Het advies van Openbare Werken - Mobiliteit afgeleverd op 12 augustus 2022 is gunstig.

Conclusie

Stedenbouwkundig Advies

Gunstig advies met voorwaarden.

Stedenbouwkundige voorwaarde

De verbouwingswerken kunnen uitgevoerd worden overeenkomstig de aanduidingen van de goedgekeurde plannen.

De hobbystal en de mestvaalt kunnen ingeplant en opgericht worden zoals voorgesteld op de goedgekeurde plannen.

De strikt noodzakelijke toegangen tot de woning en het terras achteraan kunnen aangelegd worden in waterdoorlatende klinkers.

De toegang tot de paardenstal dient aangelegd als een karrespoor om de verhardingen zoveel mogelijk te beperken. De aanleg ervan in waterdoorlatende klinkers wordt hier niet toegelaten.

De zone rondom het hoofdgebouw dient als tuin te worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd. De verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.

Rekening dient gehouden met de voorwaarden gesteld in het advies met kenmerk 2022_004647_v1 van het Departement Landbouw van 11/08/2022.

Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.

De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.

Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

De voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde woningen dienen te worden gerespecteerd.

Men dient op te zoeken of  er een bestaande afvalwateraansluiting op de gracht aanwezig is:

• Als deze aanwezig is dan dient men deze te herbruiken. Men moet zelf het huisaansluitputje DWA plaatsen op het private perceel nabij de rooilijn. Dit putje dient van kunststof te zijn, roodbruin van kleur met diameter 315mm.
• Als er geen bestaande aansluiting is op de gracht, dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel via het contactcentrum Grondgebonden zaken.

Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.

De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.

De afvoerbuis voor het regenwater (noodoverloop infiltratievoorziening) mag rechtstreeks op de gracht worden aangesloten. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.

Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.

De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via een septische put van minstens 3000L waar zowel het fecaal (toilet) als grijs water (douche, lavabo, ...) op toekomen of via 2 septische putten van elk minstens 2000L waarvan één put dient voor het verwerken van het fecale water en één put voor de overloop van de eerste put en de verwerking van het grijs water.

De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing op de nieuwe hobbystal. Men is bij de hobbystal verplicht om:

• een hemelwaterput van minstens 6000L te voorzien.
• een infiltratievoorziening met volume van 1500L en infiltratieoppervlakte van 2,5m² te plaatsen.
• De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.

In het geval dat men een hemelwaterput en een infiltratievoorziening plaatst bij zowel de woning als de hobbystal, zoals op de plannen is voorzien, moeten deze aan volgende voorwaarden voldoen:

Voorwaarden hemelwaterput:

• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
• Het volume van de hemelwaterput moet minimum 10.000L bedragen..
• Men dient de afvoeren van het volledige dak van de woning en van de hobbystal hier op aan te sluiten.
• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 verschillende aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten.
• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.

Voorwaarden infiltratievoorziening:

• Bij plaatsing van een infiltratievoorziening dient men rekening te houden met de gemiddelde grondwaterstand in de winterperiode. De bodem van de infiltratievoorziening mag niet lager gelegen zijn dan deze gemiddelde grondwaterstand.
• Het volume dient minimum 4500L te bedragen.
• De infiltratieoppervlakte dient minimum 7,2m² te bedragen. Voor de berekening van de infiltratievoorziening heeft men voor de woning een oppervlakte van 120m² ingerekend. De werkelijke oppervlakte van de woning is 213,5m². Aangezien men het volledige dak aansluit op de hemelwaterput en bijgevolg ook op de infiltratievoorziening, kan men overwegen om de infiltratievoorziening groter te dimensioneren.

Men is verplicht om een keuring van de privéwaterafvoer te laten uitvoeren. De privéwaterafvoer moet gekeurd worden door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd.

Volgens het Uitvoeringsbesluit van 7 mei 2021 betreft de onbevaarbare waterlopen mag er slechts 1 overwelving per perceel worden voorzien met een maximale breedte van 5 meter (buitenkant kopmuur tot buitenkant kopmuur). Een afwijking van de maximale lengte wordt toegestaan; er mag een overwelving geplaatst worden met een lengte van 7,5m.

Het inplantingsplan dient gewijzigd te worden.

Voor de plaatsing van de overwelving dient men een aanvraag te doen bij stad Geel. De overwelving met inbuizing wordt uitgevoerd door stad Geel volgens de technische info vermeld in het advies. De kosten voor de aanleg van de overwelving en de verharding zijn ten laste van de aanvrager.

Bijzondere milieuvoorwaarden

Conclusie milieutechnische beoordeling

De volgende rubrieken en hoeveelheden worden vergund:

Er kan gesteld worden dat de impact op de omgeving van de inrichting (d.i. mestvaalt) tot een aanvaardbaar niveau kan beperkt worden als de volgende bijzondere voorwaarden worden nagekomen:

• De verwerking en afvoer/ ophaling van de mest en de mestsappen uit de aalputten dient te gebeuren volgens het mestdecreet.
• De exploitant dient binnen de drie maanden na de aanvraag bewijs door te sturen dat er een aalput is aangelegd om de mestsappen van de mestvaalt op te vangen.
• De mestvaalt tegen de achterste perceelsgrens ingeplant wordt en 100 meter van het woongebied gelegen is volgens artikel 5.28.2.2.
• Een biologisch bestrijdingsmiddel tegen vliegenoverlast beschikbaar gehouden wordt.
• Er een afdekking voorzien wordt in de vorm van een zeil om vliegen- en geuroverlast te beperken.

Indien de exploitatievoorwaarden zoals vermeld in het besluit van de Vlaamse Regering van 1 juni 1995, houdende de algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne, in acht worden genomen.

De algemene en sectorale milieuvoorwaarden van titel II van het VLAREM zijn van toepassing.

De algemene en sectorale milieuvoorwaarden staan in titel II van het VLAREM. Bij wijziging van VLAREM wordt de exploitant geacht de meest actuele versie van de van toepassing zijnde bepalingen na te leven. De integrale en geconsolideerde tekst van titel II van het VLAREM is raadpleegbaar op de Milieunavigator, via de link:  https://navigator.emis.vito.be/

Lasten

Niet van toepassing