Uiterste beslissingsdatum: 02/05/2022 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021196085
Dossiernummer gemeente: 202100755
De gemeente Geel heeft op 24 december 2021 een aanvraag ontvangen voor het slopen van de bestaande constructie en het oprichten van 4 appartementen. De aanvraag werd op 17 januari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
LAAR BVBA gevestigd te Laar 73E te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Doelenstraat 2
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 408D5
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen in het bijzonder plan van aanleg Nieuwstraat, goedgekeurd op 3 oktober 2006.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg. De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan, maar niet met de stedenbouwkundige voorschriften.
Het BPA legt een hellend dak op van 45°. Het BPA Nieuwstraat is ouder dan 15 jaar waardoor kan worden afgeweken van de voorschriften. In geval van een plat dak blijft de grootte van het volume en de oppervlakte van de hoogste verdieping gelijk als bij een hellend dak.
Bij het decreet van 8 december 2017 werd een artikel 4.4.9/1 ingevoerd in de VCRO, dat een bijkomende afwijkingsmogelijkheid voorziet voor het vergunningverlenende bestuursorgaan bij de beoordeling van aanvragen voor omgevingsvergunningen, gelegen binnen de contour van een bijzonder plan van aanleg (BPA) dat ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag. De afwijkingsmogelijkheid blijft beperkt tot BPA’s die een verfijning inhouden van een limitatieve lijst van gewestplanbestemmingen (o.a. industriegebied, dienstverleningsgebied, woongebied). Ze geldt enkel op die locaties waar een onderliggende ‘harde’ gewestplanbestemming geldt en kan niet worden toegepast voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoed. Een beroep op de regeling om af te wijken van de BPA-voorschriften kan niet inhouden dat men ook afwijkt van de onderliggende gewestplanbestemming. Die is immers nog onverkort van toepassing. De afwijkingsmogelijkheid kan dus nooit worden toegepast voor BPA’s die in een afwijkende bestemming van het onderliggende gewestplan voorzien.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen, goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid, goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater, goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer, goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening – basisverordening, goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het slopen van een bestaande constructie en het bouwen van een appartementsgebouw met 4 appartementen.
Het appartementsgebouw bestaat uit 4 bouwlagen met op elke bouwlaag 1 appartement.
De voorgevel werd evenwijdig met de rooilijn ingeplant en grenst aan de stoep. De totale breedte van de voorgevel bedraagt 11,14 m. De totale bouwdiepte van het appartementsgebouw bedraagt 17 m op het uiterste punt voor het gelijkvloers, 14 m voor respectievelijk de 1ste en 2de verdieping en 11m voor de 3de verdieping.
Het gebouw zoekt wat betreft profiel aansluiting met de linkerbuur (hoekgebouw De Billemonstraat).
De 3de verdieping wordt afgewerkt met een plat dak.
De 3de verdieping is als dakvolume teruggetrokken tov de voorgevellijn:
- 30 cm in het midden van het perceel
- 182 cm tpv de aansluiting met de buren = idem als het teruggetrokken dakvolume van het hoekgebouw.
Wat betreft gevelopbouw zoekt het eerder aansluiting bij de traditionele gevels van de Doelenstraat dan bij het ‘blokkige’ van het hoekgebouw.
De inrit is visueel breder en aantrekkelijker dan de zuivere functionele breedte van 300cm. Hij is hierdoor ook praktischer voor het in- en uitdraaien in de smalle straat.
Het gebouw wordt opgetrokken in een rode gevelsteen. Enkele gevelaccenten worden aangebracht dmv een verticaal stapelverband ook in rode gevelsteen in combinatie met lichtgrijze gevelsteen. Het buitenschrijnwerk en dakranden zal in lichtgrijze tinten uitgevoerd worden. De afvoerbuizen zijn voorzien in lichtgrijs zink.
Aan de achtergevel worden op verdieping 1 en 2, ruime inpandige terrassen voorzien over de volledige perceelbreedte. De muren van de inpandige terrassen worden afgewerkt met een lichtgrijze sierpleister. Aan de terrassen werd telkens een valbeveiliging voorzien in gehard glas.
Op het gelijkvloers wordt er achter de lift en aansluitend op de doorrit een gemeenschappelijke fiets- en vuilnisberging voorzien voor alle appartementen. De berging wordt opgevat als een semi-transparante structuur in strekmetaal met schuifpanelen. De appartementen op de 1ste en 2de verdieping hebben nog een extra terrasberging voor de plaatsing van eventuele vuilcontainers.
Het perceel bezit een erfdienstbaarheid, nl. artikel 18.06 ‘zone voor gelijkberechtigd verkeer’ met een maximale rijbaanbreedte van 5m. Deze zone wordt verhard met waterdoorlatende klinkers. Alsook de toegangen naar de appartementen en parkeerplaatsen. De 5 parkeerplaatsen worden verhard met waterdoorlatende grastegels.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 27 januari 2022 t.e.m. 25 februari 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 25 januari 2022 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 2 februari 2022 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 3 maart 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken (mobiliteit)
Advies mobiliteit
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 28 maart 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies riolering
Advies toegang tot het perceel
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening wordt omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het bouwen van 4 appartementen stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
Het bouwen van 4 appartementen heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van het perceel. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project. De bouwdichtheid is aanvaardbaar op deze locatie en in overeenstemming met het BPA Nieuwstraat.
Visueel-vormelijk, materiaalgebruik.
Het gebouw zoekt wat betreft profiel aansluiting met de linkerbuur (hoekgebouw De Billemonstraat).
De 3de verdieping wordt afgewerkt met een plat dak.
De 3de verdieping is als dakvolume teruggetrokken tov de voorgevellijn:
- 30 cm in het midden van het perceel
- 182 cm tpv de aansluiting met de buren = idem als het teruggetrokken dakvolume van het hoekgebouw.
Wat betreft gevelopbouw zoekt het eerder aansluiting bij de traditionele gevels van de Doelenstraat dan bij het ‘blokkige’ van het hoekgebouw.
Het gebouw wordt opgetrokken in een rode gevelsteen. Enkele gevelaccenten worden aangebracht door middel van een verticaal stapelverband ook in rode gevelsteen in combinatie met lichtgrijze gevelsteen. Het buitenschrijnwerk en dakranden zal in lichtgrijze tinten uitgevoerd worden. De afvoerbuizen zijn voorzien in lichtgrijs zink.
Aan de achtergevel worden op verdieping 1 en 2, ruime inpandige terrassen voorzien over de volledige perceelbreedte. De muren van de inpandige terrassen worden afgewerkt met een lichtgrijze sierpleister. Aan de terrassen werd telkens een valbeveiliging voorzien in gehard glas.
Het materiaalgebruik en de visueel-vormelijke uitstraling dragen bij aan een goede inpasbaarheid in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of een dorpsgezicht. De bestaande constructie op het perceel heeft geen erfgoedwaarde.
De aanvraag zal dus geen invloed hebben op de cultuurhistorische aspecten.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een beperkte invloed op de mobiliteit.
Op het eigen terrein worden 4 parkeerplaatsen voorzien, wat voldoende is voor het project. De 5de parkeerplaats is gekoppeld aan de omgevingsvergunning van Molenstraat 15 : OMV 2020026004
straat 2. Op deze manier blijft de verhoging van de parkeerdruk op het openbaar domein beperkt.
Op het perceel wordt in het BPA een zone voor gelijkberechtigd verkeer opgelegd door het spel- en recreatiegebied in het groene binnengebied gelegen tussen de Doelenstraat en de Pastoor Van Neylenstraat. Deze zone voor gelijkberechtigd verkeer blijft behouden om latere ontwikkeling van het binnengebied niet te hypothekeren. De breedte van de wegenis werd vastgelegd op 5.0m en blijft zo behouden.
Bodemreliëf
De aanvraag betreft het slopen van een constructie en het oprichten van 4 appartementen. Hierbij wordt beperkt ingegrepen op het bodemreliëf. Alle verharding, met uitzondering van het terras, dienen te worden aangelegd in waterdoorlatende materialen. Het hemelwater dat op het terras valt, dient wel af te wateren en te infiltreren op het eigen terrein.
Hinderaspecten – gezondheid
Het oprichten van 4 appartementen brengt een lichte extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar. De hinder is echter niet van die aard, dat deze niet aanvaardbaar zou zijn. De omgeving wordt immers gekenmerkt door vele appartementen en ook is door het beleid geopteerd om via het BPA Nieuwstraat op deze plaats appartementen toe te laten.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 27 januari 2022 tot en met 25 februari 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Het advies van Openbare Werken(advies riolering/advies toegang tot het perceel), afgeleverd op 28 maart 2022, is voorwaardelijk gunstig.
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde, in rood aangepaste plannen.
De tuinzone dient beperkt te worden tot 8 m en alle parkeerplaatsen dienen naar voor te worden geschoven zodat parkeerplaats 5 vlotter kan in- en uitgereden worden.
Alle verharding, met uitzondering van het terras, dient te worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen. Het hemelwater dat op het terras valt, dient wel af te wateren en te infiltreren op het eigen terrein.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er dienen steeds ten minste 4 parkeerplaatsen (garages, carports) en 11 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project. 1 extra parkeerplaats dient behouden te blijven ten behoeve van het project met omgevingsnummer OMV_2020026004 langs Molenstraat.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 25/01/2022:
Fluvius kan de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 22 ,2 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer aan Fluvius de definitieve vermogens te bezorgen.
In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Dit advies blijft geldig tot 1 jaar na briefdatum.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweerzone Kempen dd. 28/01/2022 met kenmerk BWDP/2022-0015/001/01/PVB.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van openbare werken van stad Geel, dienst mobiliteit:
- Behoud van de zone voor gelijkberechtigd verkeer op een breedte van minstens 5.0m, deze mag aan de linkerzijde van het perceel worden ingericht;
- Uitbreiding van de ruimte voor fietsenstalling zodat er op comfortabele wijze fietsen kunnen worden gestald;
- Parkeerplaatsen 2 en 4 zullen in de praktijk moeilijker bereikbaar zijn, doch wel bruikbaar. Bij voorkeur wordt hier nog naar een oplossing gezocht.
- Toename parkeerdruk voor dit project is aanvaardbaar.
De voorwaarden, beschreven in het adviesrapport van Aquafin, dienen te worden opgevolgd:
Men dient de mogelijks bestaande aansluiting op te zoeken en te herbruiken. In dit geval dient men zelf de huisaansluitputjes RWA en DWA te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn met voorgevormde vloei (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes dient men de afvoeren van het afvalwater en hemelwater samen te brengen via een gemengde aansluiting met opsplitsing.
Als men de aansluiting niet terugvindt, dient men contact op te nemen met de dienst Openbare werken via het contactcentrum Grondgebonden zaken.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving). Voor eventuele aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Het huishoudelijk afvalwater dient te worden geloosd in de reeds aanwezige huisaansluiting op het bestaande rioleringsnet (bij verbouwing en herbouwen en op plaatsen waar een wachtaansluiting voorzien is, niet bij nieuwbouw waar geen wachtaansluiting voorzien is)
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van het gebouw ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde, in rood aangepaste plannen.
De tuinzone dient beperkt te worden tot 8 m en alle parkeerplaatsen dienen naar voor te worden geschoven zodat parkeerplaats 5 vlotter kan in- en uitgereden worden.
Alle verharding, met uitzondering van het terras, dient te worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen. Het hemelwater dat op het terras valt, dient wel af te wateren en te infiltreren op het eigen terrein.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er dienen steeds ten minste 4 parkeerplaatsen (garages, carports) en 11 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project. 1 extra parkeerplaats dient behouden te blijven ten behoeve van het project met omgevingsnummer OMV_2020026004 langs Molenstraat.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 25/01/2022:
Fluvius kan de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 22 ,2 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer aan Fluvius de definitieve vermogens te bezorgen.
In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Dit advies blijft geldig tot 1 jaar na briefdatum.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweerzone Kempen dd. 28/01/2022 met kenmerk BWDP/2022-0015/001/01/PVB.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van openbare werken van stad Geel, dienst mobiliteit:
-Behoud van de zone voor gelijkberechtigd verkeer op een breedte van minstens 5.0m, mag aan de linkerzijde van het perceel worden ingericht;
-Uitbreiding van de ruimte voor fietsenstalling zodat er op comfortabele wijze fietsen kunnen worden gestald;
-Parkeerplaatsen 2 en 4 zullen in de praktijk moeilijker bereikbaar zijn, doch wel bruikbaar. Bij voorkeur wordt hier nog naar een oplossing gezocht.
-Toename parkeerdruk voor dit project is aanvaardbaar.
De voorwaarden, beschreven in het adviesrapport van Aquafin, dienen te worden opgevolgd.
Men dient de mogelijks bestaande aansluiting op te zoeken en te herbruiken. In dit geval dient men zelf de huisaansluitputjes RWA en DWA te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn met voorgevormde vloei (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes dient men de afvoeren van het afvalwater en hemelwater samen te brengen via een gemengde aansluiting met opsplitsing.
Als men de aansluiting niet terugvindt, dient men contact op te nemen met de dienst Openbare werken via het contactcentrum Grondgebonden zaken.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving). Voor eventuele aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Het huishoudelijk afvalwater dient te worden geloosd in de reeds aanwezige huisaansluiting op het bestaande rioleringsnet (bij verbouwing en herbouwen en op plaatsen waar een wachtaansluiting voorzien is, niet bij nieuwbouw waar geen wachtaansluiting voorzien is)
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van het gebouw ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.