Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021158296
Dossiernummer gemeente: 202100608
De gemeente Geel heeft op 15 oktober 2021 een aanvraag ontvangen voor regularisatie van een meergezinswoning. De aanvraag werd op 23 november 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
HAIR OUT THE BOX BVBA gevestigd te Molenveld 28 te 2490 Balen
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: H.-Geeststraat 29
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nrs. 663M14 en 663X13
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag handelt over het regulariseren van de bouw van een meergezinswoning (dossier 201800463). Het project werd in zitting van 11/03/2019 vergund door het college van burgemeester en schepenen, maar anders uitgevoerd.
Oorspronkelijk project
De nieuwbouw werd ingeplant over de volledige terreinbreedte op de rooilijn, aansluitend op de aanpalende bebouwing tot tegen de bestaande zijdelingse scheidsmuren.
De meergezinswoning bestaat uit één ondergrondse en vier bovengrondse bouwlagen.
De kroonlijsthoogte bedraagt 9,30 meter, de totale hoogte van het gebouw is 12,55 meter.
De gelijkvloerse bouwlaag heeft een diepte van 17,00 meter, waarvan op de laatste twee meter het volume een hoogte heeft van 3,25 meter.
De verdiepingen hebben een bouwdiepte van 15,00 meter en omvatten de volledige breedte van het projectgebied. Hierbij wordt er rekening gehouden met een vrije hoogte van minstens 2,50 meter voor het eeuwigdurend recht van doorgang voor het rechtse perceel (6e Afdeling, Sectie G, nr. 663x13). Tevens wordt er op het gelijkvloers rekening gehouden met een minimale breedte van 3,20 meter voor de doorrit naar het achterliggend perceel.
Op de 3e verdieping is er gebruik gemaakt van een teruggetrokken dakverdieping met plat dak. Het bovenste volume staat zo op 2 meter van de voorgevelbouwlijn, uitgezonderd voor het uitstekend volume, met een breedte van 6 meter, dat binnen het profiel van een dakkapel past.
De dakbasis bedraagt 9m.
In de voor- en achtergevel zijn er vooruitstekende volumes, met een uitsprong van maximaal 50 cm.
De ondergrondse laag wordt gerealiseerd, met uitzondering van het eerste gedeelte van de doorrit over de volledige perceelsoppervlakte. Onder de doorrit worden de hemelwaterput en de infiltratie voorzien.
In totaal zijn er 5 appartementen ondergebracht in het hoofdgebouw.
De kelderverdieping huisvest 1 appartement met 2 slaapkamers, oppervlakte 95,3m², met achteraan een individuele buitenruimte op het kelderniveau voorzien van buitentrap naar het gelijkvloers niveau plus 5 individuele bergplaatsen en een technische ruimte.
Het gelijkvloers heeft 1 appartement met 1 slaapkamer, oppervlakte 64,3m² plus dubbele garage en fietsenberging.
Op de eerste verdieping is er 1 appartement met 1 slaapkamer, oppervlakte 66,2m² en 1 appartement met 2 slaapkamers, oppervlakte 75,9m².
Op de tweede- en dakverdieping is er 1 duplex appartement met 4 slaapkamers, totale oppervlakte 252,3m²).
Iedere wooneenheid beschikt over een individuele buitenruimte van minimum 8m².
De appartementen beantwoorden aan de minimale oppervlaktes vastgelegd in de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van 24 mei 2012.
De eigendom is volgens de stedelijke visie op meergezinswoningen en appartementen van 2 maart 1995 gelegen in een zone 2 verdiepingen / dakappartement.
De aanvraag is in overeenstemming met de gemeentelijke stedenbouwkundige voorschriften aangaande parkeren. Voor het project zijn 8 autostaanplaatsen plus 14 fietsstalplaatsen vereist.
Het project voorziet een dubbele garage in het hoofdgebouw en 7 individuele garages (nrs. 1, 2, 3, 4, 9, 14 en 15) op het achteraan aanpalende perceel en dit door middel van een bindende overeenkomst met de eigenaar van het perceel. Deze garages hebben een minimale afmeting van 3 x 5 meter.
De meergezinswoning wordt afgewerkt met een licht bruingrijs genuanceerde gevelsteen (steenstrips). Op het gelijkvloers is er een metalen gevelbekleding in dezelfde kleurtint als de gevelsteen voorzien dat visueel fungeert als sokkel. Hierin zit de garagepoort en fietsenberging verwerkt.
Aanpassingen t.o.v. het oorspronkelijke project
De kelderverdieping werd volledig uitgevoerd van gevel tot gevel en anders ingericht. De locatie waarin de hemelwaterput en infiltratievoorziening geplaatst zou worden is weggevallen. In de kelder is er een ruimte voor een hemelwaterput en een buffervolume. Het is wettelijk verplicht om waterinfiltratie te voorzien. Aquafin heeft daarom bijkomende voorwaarden opgelegd.
In de kelderverdieping waren volgens het eerder vergunde plan 4 kelderruimten en 2 technische ruimten voorzien. In het uitgevoerde project zijn er 5 kelderruimten en een groot meterlokaal.
De fietsenstalling die voorzien was naast de garage op het gelijkvloers is kleiner uitgevoerd. Hierdoor is er minder plaats voor de fietsen. Volgens het vergunde plan was er ruimte voor 16 fietsen in de fietsenberging en 6 fietsen in de garage.
In praktijk is de fietsenberging vervangen door een afvalberging, waar er nog ruimte zou kunnen zijn voor 2 fietsenstallingen. In de garage is er ruimte voor 2 fietsen via een ophangsysteem. De andere fietsenstallingen zijn ingetekend in de kelder (11 stuks in totaal). Dit in tegenspraak met de visie van de stad om het gebruik van fietsen te stimuleren door voldoende grote fietsenstallingen op te leggen nabij de ingang tot een meergezinswoning. Een fietsenstalling in de kelder die alleen bereikbaar is via de lift is niet praktisch.
Door dienst openbare werken, mobiliteit van stad Geel werd daarom een negatief advies gegeven.
Aanpassingen n.a.v. advies Aquafin en mobiliteit
In de garage op het gelijkvloers is er ruimte voor 1 wagen en 13 fietsen. In de kleine ruimte naast de garage worden de afvalcontainers en 2 fietsen geplaatst.
Dienst Openbare Werken, mobiliteit heeft op het aangepaste ontwerp een gunstig advies gegeven.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 7 december 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 22 december 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken, mobiliteit:
Advies wordt gevraagd m.b.t. regularisatie van een in aanbouw zijnde meergezinswoning bestaande uit vijf appartementen aangaande de fietsenstallingen. In de oorspronkelijke aanvraag omgevingsvergunning werd op de gelijkvloerse verdieping een overdekte berging voorzien met ruimte om 15 fietsen te stallen. Na het optrekken van deze bouwlaag blijkt dat de overdekte berging kleiner uitvalt dan oorspronkelijk waardoor er geen ruimte meer is voor alle fietsen en dat er nog slechts 2 fietsen kunnen worden gestald i.p.v. 15. Volgens de stedenbouwkundige verordening dienen volgens de omvang van dit volume bestaande uit vijf tweeslaapkamer-appartementen in totaal minimaal fietsenstallingen te worden voorzien. Het aantal is weliswaar aanwezig maar ze worden verspreid ondergebracht in hetzij de gelijkvloerse berging, de gelijkvloerse inpandige dubbele garage en de ondergrondse bergingen in de kelder. Voor wat betreft het type fietsenrek wordt gebruik gemaakt van het type Easy-Up systeem van Velopa om de fiets verticaal te stallen. Dit is een gebruiksvriendelijk doch ruimte efficiënt systeem en is goed geschikt om te gebruiken in appartementsgebouwen. Bij een opstelling met een afwisselende hoog/laagopstelling wordt een tussenafstand van 35cm aangehouden waar onze verordening 40cm oplegt. De rekken kunnen echter verder van elkaar dan 35cm worden gemonteerd. We kunnen akkoord gaan met de locatie en systeem van de fietsenstallingen voor wat betreft de gelijkvloerse berging en inpandige garage, goed voor vier fietsen. Al dient gezegd dat voor de inpandige garage het fietsenbergingsysteem haaks op de geparkeerde auto’s wordt gemonteerd. Dit betekent dat wanneer een auto in de garage staat, men zeer moeilijk de fiets van het rek kan nemen. Het zou dus beter zijn om het systeem zo aan te brengen dat deze mee in dezelfde richting als de geparkeerde auto komt te hangen zodat langs de bestuurderszijde van de auto de fiets steeds van het rek kan worden genomen. De dienst heeft echter bedenkingen bij de keuze om de overige 11 plaatsen in de ondergrondse berging onder te brengen. Men dient de fiets steeds aan de hand te nemen en vervolgens de lift te nemen en drie deuren te openen om de stalplaats te bereiken. Dit is te omslachtig en zal in de praktijk weinig worden gebruikt. We streven ernaar om alle fietsenstalling gelijkgronds te stallen in een ruimte die overdekt en afsluitbaar is. De bewoners dienen vanaf zij de gemeenschappelijke ruimtes betreden op een zo efficiënt mogelijke manier de fiets te kunnen nemen of weg te zetten. De dienst adviseert dan ook om de 11 overige fietsenstallingen of alle 15, onder te brengen in de dubbele inpandige garage of in één van de achtergelegen garageboxen of een bijkomende overdekte en afsluitbare stalling te zetten in de nabijheid van deze garages. Deze laatste optie dan bij voorkeur zo kort mogelijk tegen de gemeenschappelijke ingang zodat men eerst de fietsenstalling tegen komt vooraleer men aan de garages komt.
Advies: ongunstig
Op 4 april 2022, na aanpassing van plannen werd een 2de advies ontvangen van Openbare Werken, mobiliteit:
Op vraag van onze diensten werden de oorspronkelijke plannen aangepast en voorzien van een aangepaste beschrijvende nota. De inpandige garage werd omgevormd tot bergplaats voor 1 auto en stalling voor 13 fietsen. Er wordt hierbij gekozen voor een hoog-laag opstelling van fietsenrekken waardoor de fietsen op een afstand van 40cm van elkaar kunnen staan. Men dient uiteraard wel de nodige aandacht te besteden aan de afstand tussen de eerste rij fietsen en de geparkeerde wagen. De inpandige breedte van de ruimte bedraagt 6.02m. De 6 fietsen nemen een breedte van minstens 2.40m in en een geparkeerde wagen inclusief schuwstrook aan de passagierszijde zal eveneens 2.40m bedragen. De vrije doorgangsruimte bedraagt dan nog 1.22m wat voldoende is. Praktischer zou zijn om de fietsenrekken aan te brengen tegen de linkerzijgevel. De breedte hiervan bedraagt 5.80m. 13 x 0.40m = 5.20m benodigd. Op deze manier blijft er net voldoende ruimte over tussen gestalde fietsen en geparkeerde wagen om de fiets uit het rek te halen. De 2 laatste benodigde fietsenstalplaatsen worden op de originele locatie ondergebracht en zijn ok. Alle fietsenstallingen zijn vlot te bereiken vanaf de openbare weg. De 7 overige benodigde parkeerplaatsen buiten de ene plaats in de inpandige garage situeren zich op een achterliggend perceel, te bereiken via de onderdoorrit in het gebouw. Met deze fiets- en autoparkeerplaatsen wordt voldaan aan de stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen.
Advies: gunstig
Op 28 december 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken, riolering:
Advies riolering (huishoudelijk afvalwater – hemelwater)
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het dossier kan aanvaard worden mits aan verschillende voorwaarden wordt voldaan. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd.
Advies stad Geel
Na het advies van Aquafin heeft de architect nog een foto aangeleverd van de technische ruimte waaruit blijkt dat de leeglaat van de bufferput hoog zit. Op deze manier zal de buffervoorziening constant volstaan wat men echter dient te vermijden. Zoals beschreven in het advies van Aquafin, dient men ervoor te zorgen dat de buffervoorziening kan leeglopen en dit met een vertraagd debiet.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing
Planologische toets
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (H.Geeststraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het project is te grootschalig voor deze locatie. Het appartement in de kelder heeft weinig woonkwaliteit en werd hier uitzonderlijk toegestaan.
Mobiliteitsimpact
De nodige parkeerplaatsen voor auto’s zijn voorzien.
Voor de fietsenstallingen wordt er één inpandige garage opgeofferd en wordt een bijkomende overeenkomst afgesloten.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het gebouw past binnen de beleidsvisie van de stad.
Visueel-vormelijke elementen
Er werden klassieke materialen gebruikt voor het afwerken van de gevels. Enkel de sokkel is afwerkt op een afwijkende manier.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Behalve tijdens de werken wordt er geen bijkomende hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.
De werken dienen uitgevoerd conform de goedgekeurde plannen.
Het advies van Brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
De voorwaarden uit het “Hydraulisch en technisch advies” van Aquafin moeten gevolgd worden.
Na het advies van Aquafin heeft de architect nog een foto aangeleverd van de technische ruimte waaruit blijkt dat de leeglaat van de bufferput hoog zit. Op deze manier zal de buffervoorziening constant volstaan wat men echter dient te vermijden. Zoals beschreven in het advies van Aquafin, dient men ervoor te zorgen dat de buffervoorziening kan leeglopen en dit met een vertraagd debiet.
Er dienen steeds ten minste 8 parkeermogelijkheden in functie van het project behouden te blijven, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Ingevolge de overeenkomst m.b.t. parkeerruimte op een terrein worden er 7 parkeerplaatsen ter beschikking gesteld van dit project op perceel sectie G, nr. 672F in eigendom van Sysmans-Dams.
Deze 7 parkeermogelijkheden dienen onherroepelijk aan dit project verbonden te blijven tot er, indien nodig, een andere oplossing voor het parkeren kan gevonden worden.
Op het terrein is een eeuwigdurende erfdienstbaarheid gevestigd naar het achterliggende perceel, sectie G nr. 672F, met vrije doorgang van minimum 3,20 meter breed en 2,50 meter hoog.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen uitgevoerd conform de goedgekeurde plannen.
Het advies van Brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
De voorwaarden uit het “Hydraulisch en technisch advies” van Aquafin moeten gevolgd worden.
Na het advies van Aquafin heeft de architect nog een foto aangeleverd van de technische ruimte waaruit blijkt dat de leeglaat van de bufferput hoog zit. Op deze manier zal de buffervoorziening constant volstaan wat men echter dient te vermijden. Zoals beschreven in het advies van Aquafin, dient men ervoor te zorgen dat de buffervoorziening kan leeglopen en dit met een vertraagd debiet.
Er dienen steeds ten minste 8 parkeermogelijkheden in functie van het project behouden te blijven, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Ingevolge de overeenkomst m.b.t. parkeerruimte op een terrein worden er 7 parkeerplaatsen ter beschikking gesteld van dit project op perceel sectie G, nr. 672F in eigendom van Sysmans-Dams.
Deze 7 parkeermogelijkheden dienen onherroepelijk aan dit project verbonden te blijven tot er, indien nodig, een andere oplossing voor het parkeren kan gevonden worden.
Op het terrein is een eeuwigdurende erfdienstbaarheid gevestigd naar het achterliggende perceel, sectie G nr. 672F, met vrije doorgang van minimum 3,20 meter breed en 2,50 meter hoog.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.