uiterste datum beslissing : 25/4/2022
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022014812
Dossiernummer gemeente: 202200056
De gemeente Geel heeft op 1 februari 2022 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van 2 eengezinswoningen. De aanvraag werd op 25 februari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Jef Van Dael wonende te Olenseweg 21 te 2440 Geel, de heer Nick Garousse met als contactadres Neerheide 2 te 2250 Olen en WATERKANT VVZRL gevestigd te Olenseweg 21 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Hanestrik 8 en 10
Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie B nrs. 648C2 en 648E2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling (V_201900216) en bijstelling van verkaveling (V202100291).
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van deze verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het oprichten van 2 vrijstaande eengezinswoningen met elk een garage in de zijtuinstrook. De constructies maken deel uit van een projectzone opgenomen in een verkavelingsvergunning.
Het terrein maakt deel uit van een site met bedrijfsgebouwen en een eengezinswoning. De bestaande gebouwen worden afgebroken. De omgevingsvergunning voor de afbraak van de bestaande gebouwen is opgenomen in de verkavelingsvergunning.
De 2 nieuw te bouwen woningen worden ingeplant op 7,51 meter uit de rooilijn. De woning gelegen op kavel 10 wordt eveneens ingeplant op 3 meter van de linker perceelsgrens. De woning van kavel 9 wordt rechts ingeplant op een toekomstige rooilijn. Momenteel is dit nog eigendom van de aanvrager, maar deze grond wordt overgedragen aan stad Geel. Dit is opgenomen in de verkaveling.
De garages worden ingeplant in de zijtuinstrook op 5 meter achter de voorgevelbouwlijn en op de perceelsgrens.
De 2 eengezinswoningen hebben een hoofdvolume van 3 bouwlagen, waarvan de 2de bouwlaag deels en 3de bouwlaag volledig in het hellend dakvolume is voorzien. Palend aan elkaar is er een lager volume met 1 bouwlaag en dakvolume onder het hellend dak, dienstdoend als carport met een 3de slaapkamer onder het dak.
Elke woning beschikt over voldoende ruimte en hedendaags comfort. Elke woning beschikt op het gelijkvloers over een terras en een private tuin.
Op de verdieping zijn 3 slaapkamers voorzien. De 3de bouwlaag herbergt een zolder.
De woningen kennen een bouwbreedte van 6,40 m (hoofdvolume) en 3,50 m (schakelvolume).
De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 12,00 m, conform de voorschriften.
De kroonlijsthoogte van de woningen bedraagt : 4,86 m, en bedraagt 3,47m voor de carport. Beide volumes hebben een dakhelling van 45°.
De te realiseren woningen bestaan uit traditioneel metselwerk, in Boomse Klampsteen in roodbruine tint, met geveldelen in hout, natuurkleur, met plint, grijs gecementeerd. Hellende daken in zwarte dakpannen, met daken van dakkapellen in natuurleien.
Het buitenschrijnwerk is voorzien in thermisch onderbroken aluminium profielen met dubbel isolerende beglazing, kleur zwart.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 31 maart 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater – verplichte keuring)
Aansluiting
De percelen is gelegen in centraal gebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. Op beide percelen zijn de huisaansluitputjes RWA en DWA aanwezig. Men dient deze op te zoeken en te gebruiken. Voor het ingebruik nemen van deze 2 nieuwe lozingspunten dient men een retributie te betalen.
Voor beide woningen geldt het volgende:
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten of andere ondergrondse systemen (hemelwaterput, infiltratievoorziening, …) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput bij elke woning moet aan volgende voorwaarden voldoen:
In kader van de infrastructuurwerken voor de verkaveling Kanaaldijk-Hanestrik werd er advies verleend door Aquafin. Er werd door Aquafin vastgesteld dat de gemiddelde grondwaterstand vrij hoog is. Aangezien de percelen zeer nabij gelegen zijn, is het aangewezen hiermee rekening te houden bij de keuze voor een infiltratievoorziening:
De infiltratievoorziening per woning moet qua dimensionering aan volgende voorwaarden voldoen:
Men voorziet per woning een infiltratievoorziening met een volume van 2000L en een oppervlakte van 3,5m²
Men voorziet een noodoverloop naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar is wel aangewezen gezien de situatie van de grondwaterstand.
Verplichte VLARIO-keuring
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies toegang tot het perceel
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving). Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 29 maart 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken – dienst Mobiliteit
Advies: geen advies
Niet van toepassing
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft 2 ééngezinswoningen die opgericht worden in een straat met meerdere ééngezinswoningen. Het gebouw is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor 2 ééngezinswoningen is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woningen hebben een beperkt bouwvolume. Carports worden opgericht in de zijtuinstrook, zodat de tuin gevrijwaard wordt van bebouwing.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgericht in klassieke materialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
De 2 woningen met carport dienen ingeplant en opgericht zoals aangeduid op de bouwplannen.
De woningen moeten voldoen aan de EPB-eisen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Voor beide woningen geldt het volgende:
Men dient de nieuwe aanwezige huisaansluitputjes DWA en RWA met aansluiting op het openbare gescheiden rioleringsstelsel op te zoeken en te gebruiken. Voor het ingebruik nemen van deze 2 nieuwe lozingspunten dient men een retributie te betalen.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten of andere ondergrondse systemen (hemelwaterput, infiltratievoorziening, …) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput bij elke woning moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Bij de keuze voor een infiltratievoorziening dient men rekening te houden met de gemiddelde grondwaterstand, dewelke vrij hoogt ligt in het gebied waar de percelen zich bevinden:
De infiltratievoorziening per woning moet qua dimensionering aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving).
Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De vloerpas ligt op minimum 10 cm en maximum 30 cm boven de as van de rijbaan.
Het is toegestaan op deze basis de nulpas van elke woning afzonderlijk te bepalen. Bij aangrenzende volumes welke architecturaal één geheel vormen dienen de kroonlijsthoogten evenwel op mekaar afgestemd worden.
Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De 2 woningen met carport dienen ingeplant en opgericht zoals aangeduid op de bouwplannen.
De woningen moeten voldoen aan de EPB-eisen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Voor beide woningen geldt het volgende:
Men dient de nieuwe aanwezige huisaansluitputjes DWA en RWA met aansluiting op het openbare gescheiden rioleringsstelsel op te zoeken en te gebruiken. Voor het ingebruik nemen van deze 2 nieuwe lozingspunten dient men een retributie te betalen.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten of andere ondergrondse systemen (hemelwaterput, infiltratievoorziening, …) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput bij elke woning moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Bij de keuze voor een infiltratievoorziening dient men rekening te houden met de gemiddelde grondwaterstand, dewelke vrij hoogt ligt in het gebied waar de percelen zich bevinden:
De infiltratievoorziening per woning moet qua dimensionering aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving).
Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De vloerpas ligt op minimum 10 cm en maximum 30 cm boven de as van de rijbaan.
Het is toegestaan op deze basis de nulpas van elke woning afzonderlijk te bepalen. Bij aangrenzende volumes welke architecturaal één geheel vormen dienen de kroonlijsthoogten evenwel op mekaar afgestemd worden.
Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Lasten
Niet van toepassing