Uiterste beslissingsdatum: 10/05/2022 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022000917
Dossiernummer gemeente: 202200134
De gemeente Geel heeft op 10 maart 2022 een aanvraag ontvangen voor het slopen van gebouwen en het aanleggen van een parking. De aanvraag werd op 11 maart 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Shoprent NV gevestigd te Meensesteenweg 608 te 8800 Roeselare
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Antwerpseweg 82
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nrs. 314W, 314/2 M en 314/2 L
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
ambachtelijke bedrijven en kmo's
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen in het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel, goedgekeurd op 10 april 2012.
De aanvraag gelegen in het ruimtelijk uitvoeringsplan Antwerpseweg, goedgekeurd op 10 april 2012.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag wordt betreft het slopen van een vrijstaande eengezinswoning (nr. 82) en het aanleggen van een parkeeruitbreiding (18 parkeerplaatsen), horende bij het nieuwe handelspand van Shoprent nv, gelegen te Antwerpseweg 76, 76B en 76C.
Het slopen van de achtergelegen handelspanden en het bouwen van het nieuwe handelspand met bijhorende parking is reeds vergund op 19 februari 2021 met referentie OMV_2020068946. De afbraak van de naastliggende woning met huisnummer 80 en aanleg parking is ook reeds vergund op 27/09/2021 met referentie OMV_2021077478. De aanvrager van de hiervoor vermelde vergunningen heeft recentelijk het pand gelegen te Antwerpseweg 82 verworven en wenst dit te slopen om de parkeergelegenheid aan de nieuwe winkel uit te breiden.
Om de aansluiting met de reeds vergunde parking te maken zal er ook een stuk verharding worden aangelegd op perceel L314/w en L314/l2. Alle nieuwe verhardingen worden aangelegd in waterdoorlatende klinkers.
Het pand dat gesloopt zal worden is een eengezinswoning zonder bijzonder karakter of historische waarde. De ligging van het pand is bijzonder slecht gezien de sterke aanwezigheid van groothandel, bedrijvigheid en zwaar verkeer vlak voor de deur. Het pand is in zeer verouderde staat. Het perceel heeft één toegang langs de Antwerpseweg als oprit van de woning. De woning staat met de voorgevel op de perceelsgrens. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 916 m². Het perceel heeft een breedte aan de straatzijde van ± 30,77 m en een diepte van ongeveer 32,70 m. De te slopen woning en bijgebouwen liggen in de reservatiestrook voorzien in het PRUP. Het slopen van de gebouwen en vrijwaren van de reservatiestrook zal dus ook in de lijn liggen van de ontwikkelingsvisie voor de ventweg langs de Antwerpseweg.
Op de nieuwe parking wordt voldoende groen voorzien. Zo wordt er aan de voorste perceelsgrens en aan de zijdelinkse perceelsgrens steeds een groenbuffer voorzien van minstens 3,00 m. Op het perceel zelf, buiten de reservatiestrook, wordt ook een groenvak voorzien van ongeveer 20 m² voor een hoogstammige boom, naar analogie van de gevraagde hoogstammen voor het reeds vergunde project. Er zal dus getracht worden de restruimte van de site maximaal te vergroenen om zo een positieve impact te hebben op de omgeving en het milieu.
De reservatiestrook van 30 m t.o.v. de as van de weg wordt gerespecteerd bij het aanleggen van de verhardingen. De parking wordt volledig aangelegd in waterdoorlatende klinkerverharding.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 1 april 2022 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
De gebieden bestemd voor ambachtelijke bedrijven en voor kleine en middelgrote ondernemingen zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard (artikel 8 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Deze gebieden zijn bestemd voor de vestiging van ambachtelijke bedrijven, alsmede voor de huisvesting van het bewakingspersoneel, voor zover dit in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gewestweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening wordt omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het slopen van gebouwen en het aanleggen van een parking geen beperking aan het gebruik van het perceel. Het perceel is volledig gelegen in gebied voor ambachtelijke bedrijven en de gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen. Een parking voor een grootwarenhuis past dus in deze invulling. De woning die er momenteel gelegen is, hoort dus niet thuis in dit gebied. De geplande uitbreiding voor de parkeervoorzieningen horende bij een supermarkt past in de wettelijke en ruimtelijke context.
De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
Het slopen van gebouwen en het aanleggen van een parking heeft een gunstige impact op het ruimtegebruik van het perceel. Door deze invulling sluit het project volledig aan op de reeds verwezenlijkte projecten op het eigen terrein en in de omgeving. Het project is ook qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijk, materiaalgebruik.
De parking zal volledig worden aangelegd in waterdoorlatende verharding en afgewerkt met voldoende groenelementen.
Zo wordt er aan de voorste perceelsgrens en aan de zijdelinkse perceelsgrens steeds een groenbuffer voorzien van minstens 3,00 m. Op het perceel zelf, buiten de reservatiestrook, wordt ook een groenvak voorzien van ongeveer 20 m2 voor een hoogstammige boom, naar analogie van de gevraagde hoogstammen voor het reeds vergunde project. Er zal dus getracht worden de restruimte van de site maximaal te vergroenen om zo een positieve impact te hebben op de omgeving en het milieu
De vormgeving en materialen zorgen ervoor dat de parking perfect past in de omgeving en de visueel-vormelijke uitstraling draagt bij aan een goede inpasbaarheid in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De te slopen gebouwen zijn niet beschermd en staan niet op de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Tevens is de aanvraag niet gesitueerd in een bescherm landschap of dorpsgezicht.
De aanvraag zal dus geen invloed hebben op de cultuurhistorische aspecten.
Mobiliteit
De mobiliteitsimpact zal beperkt blijven gezien het beperkt aantal bijkomende parkeerplaatsen. De ontsluiting voorzien in het achterliggende project is ruim voldoende om ook deze parkeerplaatsen te ontsluiten.
De verkeerssituatie langs de Antwerpseweg zal veiliger worden dan in de bestaande toestand, aangezien de bestaande oprit van het terrein verwijderd zal worden en alle wagens langs de achterzijde de parking op zullen moeten rijden. Deze is te bereiken langs een gecentraliseerde toegang van de site.
Bodemreliëf
Het bodemreliëf wijzigt amper. De site ligt ongeveer 20 cm hoger dan de as van de weg. De bestaande gebouwen worden volledig weggehaald, alsook de bestaande verhardingen. De nieuwe parking wordt aangelegd op het niveau van de toegang langs de achterzijde, namelijk 21,71 m TAW.
Hinderaspecten – gezondheid
De inrit tot het terrein komt langs de achterzijde te liggen. De grens met het aanpalend perceel rechts zal afgeschermd worden d.m.v. hoge beplanting of hagen, waardoor er voor de buren geen probleem van privacy zal zijn. De bufferstrook heeft overal een breedte van meer dan 3,00 m. Het aantal extra verkeersbewegingen zal zeer beperkt blijven t.o.v. de reeds bestaande verkeerslast. Ook hier is er dus geen significante hinder te verwachten. De verkeerssituatie langs de Antwerpseweg zal veiliger worden dan in de bestaande toestand, aangezien de bestaande oprit van het terrein verwijderd zal worden en alle wagens langs de achterzijde de parking op zullen moeten rijden. Deze is te bereiken langs een gecentraliseerde toegang van de site. Er zijn geen andere significante hinderaspecten te verwachten.
Deze aanvraag heeft geen invloed op de gezondheid. Er zullen geen schadelijke stoffen toegepast worden in het gebouw of de omgevingsaanleg en alle nieuwe verhardingen zijn waterdoorlatend om het milieu en grondwaterbeheer te vrijwaren.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 01/04/2022 met kenmerk AV/114/2022/00222.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 01/04/2022 met kenmerk AV/114/2022/00222.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.