2022_CBS_00523 - Ontwikkelingsvisie stadion Leunen - Concept- en scenariovorming & organisatie bewonersavond

Voetbalclub ASV Geel is al vele jaren gevestigd op ‘sportsite De Leunen’ in Geel. Op deze sportsite waar onder andere ook een atletiekpiste en verschillende oefenvelden liggen, werd het Leunenstadion uitgebouwd. De club, investeringsgroep Leunen Invest en stad Geel zijn intussen al geruime tijd in overleg over mogelijkheden voor verdere investeringen in de stadionsite. 

Naar aanleiding van concrete bouwplannen van de club in 2016, werd bureau OMGEVING in 2017 op basis van een raamovereenkomst gevraagd om een analyse te maken van de ontwikkelingsmogelijkheden voor de site. Op basis van de nota die door OMGEVING werd opgemaakt, besloot het college van burgemeester en schepenen op 18 april 2017 dat er eerst een kwalitatief ontwikkelingsplan zou moeten worden gemaakt, voordat er bijkomende projecten mogelijk zouden zijn (bijlage 1). Sinds 2017 zijn er verschillende ontwikkelingen geweest in en rond de club en moest het ruimtelijke verhaal even on hold worden gezet. Momenteel slaan de club, Leunen Invest BV en stad Geel de handen echter ineen en wensen ze samen een visie uit te laten werken voor de stadionsite. 

Op 20 november 2020 keurde het college van burgemeester en schepenen het lastenboek goed voor de opmaak van een ontwikkelingsvisie. In zitting van 16 juli 2021 heeft het schepencollege vervolgens de opdracht tot opmaak van een ontwikkelingsvisie gegund aan bureau Atelier Romain in samenwerking met Anteagroup en Goedefroo+Goedefroo architecten. 

Het is de bedoeling dat de ontwikkelingsvisie duidelijkheid gaat bieden over de ruimtelijke mogelijkheden voor de verdere ontwikkeling van het stadion. Zo moet het stadion een invulling krijgen die een meerwaarde biedt voor de omliggende wijken en buurtbewoners, en ook het bestaande aanbod van sportsite De Leunen versterkt. Een belangrijke vraag daarbij is welke kansen er zijn om in de schil van het stadion ook niet sportgerelateerde voorzieningen te huisvesten. Deze commerciële ontwikkelingen moeten de stapsgewijze uitbouw van het stadion mogelijk maken. Er wordt onder andere gedacht aan functies zoals een sportcafé, hotel, kantoren, polyvalente ruimten, huisvesting, internaat, buurtwinkel etc.

In functie van het eerste participatietraject als onderdeel van de opmaak van de ontwikkelingsvisie werd van 17 november t.e.m. 6 december 2021 een online bewonersbevraging gelanceerd via de website van de stad. Dit om inzicht te krijgen in het huidige gebruik van de sportsite en te peilen naar de noden en behoeftes voor deze site. Er werden ruim 600 bevragingen ingevuld door omliggende bewoners en gebruikers van de site. Bijkomend werd op 2 december 2021 een stakeholderoverleg voorzien in aanwezigheid van diverse belanghebbende actoren (waaronder Thomas More, KU Leuven, de sportverenigingen op de site, de moskee, de buurtwerker(s) van de omliggende wijken,...). De inbreng uit het eerste participatietraject heeft mee richting gegeven aan de uitwerking van zeven concepten en twee scenario’s.  

De inzichten en aandachtspunten uit het eerste participatietraject werden meegenomen in het uitwerken van twee scenario’s (zie bijlage 2) voor het stadion en zijn omgeving die beide verschillende aspecten aftoetsen t.o.v. elkaar (programma, mobiliteit, bouwhoogtes, afstanden, densiteit, bouwkundige haalbaarheid, economische realiteit, voetbalwetgeving,…). Beide scenario’s vertrekken vanuit de ambities van de club en het uitgangspunt van de zeven geformuleerde concepten:

Ambities ASV Geel

ASV Geel speelt anno 2021 in 1^ste provinciale voetbalklasse, maar heeft de ambitie om te streven naar nationaal voetbal (1A). Op vandaag telt het Leunenstadion zo’n 7722 zitplaatsen (inclusief nieuwe onafgewerkte tribune). Om de 1A-licentie te behalen dient het stadion een capaciteit te hebben van minstens 8000 toeschouwers. 

Het opzet is om het stadion verder te ontwikkelen door de geïnvesteerde gelden te recupereren om nadien met de   winsten de half afgewerkte zittribune verder af te werken en de voetbalwerking verder te ondersteunen. Het doel is om op korte termijn de capaciteit van het stadion uit te bouwen naar 10.000 toeschouwers en op lange termijn de capaciteit te vergroten naar 18.000 toeschouwers (zowel zit- als staplaatsen). 

Programma van eisen Leunen Invest:

1. 1500 m² kantoren
2. 1000 m² bedrijfsruimte
3. 1000 m² indoor opslagruimte/loods
4. 1500 m² buurtwinkel/ retail
5. 1650 m² (50 kamers) studentenhuisvesting
6. 2000 m² internaat
7. 5000 m² residentieel (50 appartementen)
8. 6000 m² (120 kamers) hotel
9. 200 m² café
10. 200 m² restaurant/ taverne
11. 1000 m² sport- en recreatieruimte
12. 1000 m² polyvalente ruimte

Scenariovorming

Op basis van de ruimtelijke uitdagingen zijn zeven concepten geformuleerd. De zeven concepten vormen een evaluatie- en positiekader in functie van de visievorming voor het Leunenstadion:

1. Naar een waardig en flexibel stadion dat meegroeit met de club. Dit met aandacht voor fasering en omgekeerd ruimtegebruik. 
2. Van een gebrek aan buurtondersteunende voorzieningen, een monofunctionele invulling en een onderbenut stadion naar een vitaal en veelzijdig aanvullend programma.
3. Van een voornamelijk autogericht stadion naar duurzame en evenwichtige mobiliteitsstromen (met implementatie van onderzoek Hoppinpunt IOK (2021-2022)).
4. Naar een herkenbaar front en een attractieve stadsentree.
5. Van een vrij verharde en weinig kwalitatieve verblijfsomgeving naar een inbedding in een groen, beleefbaar en klimaatrobuust landschap.

• De overgedimensioneerde en meestal leegstaande parking terugdringen.
• De vrijgekomen ruimte ontharden en maximaal vergroenen.
• Inzetten op meer infiltratiemogelijkheden ter hoogte van de te behouden parking.

     6. Van een gebrek aan menselijke schaal in omgeving en gebouwen naar een kleinschaligheid in vormgeving van stadion en omgeving, ingebed in het stedelijk weefsel dankzij een         architectuur die voortvloeit uit een programma op maat van wijk en stad.

    7. Naar een circulair en verbonden stadion.

Het scenario-onderzoek voorziet in een eerder behoudingsgezind scenario enerzijds en een meer ‘prestigieus’ scenario, met ruimere ontwikkelingsmogelijkheden en een uitgebreider programma aan functies, anderzijds. Beide scenario’s zijn vanuit een verschillend optiek tot stand gekomen en verschillen bijgevolg dermate dat deze voldoende ruimte laten om na te denken over tussenoplossingen. Het doel is om uiteindelijk te komen tot een samengesteld voorkeursscenario met elementen uit beide scenario’s.

• Het behoudingsgezind scenario voorziet maximaal in het behoud van de bestaande tribunes. Om aan de gewenste capaciteit van 8000 toeschouwers te voldoen wordt slechts één tribune (west 1) afgebroken en heropgebouwd, waardoor de capaciteit vergroot van 1284 naar 1562 personen. De supporterszone wordt geconnecteerd rond de tribunes en voorziet in een kwalitatievere inrichting (overdekt, ruimer, aaneengesloten...) dan dat vandaag het geval is. 

Om deze ingreep te financieren, alsook tribune zuid 3 af te werken, wordt voorgesteld om een beperkt programma toe te voegen rondom de bestaande tribunes.  Het programma focust zich in dat opzicht voornamelijk op de noden van de buurt (buurtwinkel, buurtrestaurant, crèche, sporthal, café) en wordt gepositioneerd op de hoeken van het stadion (bij de nieuwe tribune ook boven de supportersruimte). Een luifelstructuur zal het verbindend element vormen en moet ontmoetingen mogelijk maken. Een belevingsdak (bovenop de luifel) moet initiatieven zoals een moestuin of sportvelden mogelijk maken. Aan de achterzijde van de tribune kan een sport- en speelelement worden geplaatst dat dienst kan doen als ‘belevingsmuur’. 

Gemotoriseerd verkeer wordt beperkt en zal enkel toegang vinden via de ring. Er wordt een drop-off parking (19 parkeerplaatsen) voor uit-supporters voorzien langs de ring. De bestaande parking voor thuissupporters (ca. 340 parkeerplaatsen) kan indien nodig op niet-wedstrijddagen dienst doen als sattelietparking met shuttle-dienst. Een parkeergebouw in de meest noordelijke hoek   (met 40 parkeerplaatsen) moet voorzien in de parkeerbehoefte voor o.a. het hotel, de buurtwinkel, het buurtrestaurant, café etc.  De voornaamste leveringen dienen geconcentreerd te worden aan de ring. De zachte assen/ verbindingen kunnen gebruikt worden voor minder frequente leveringen. 

Fasering: Fase 0: ontwikkeling van het woonvolume; Fase 1: afbraak van de tribune west en de bouw van de nieuwe tribune met toevoeging van een bijkomend programma; Fase 2: afwerken van de bestaande tribune; Fase 3: éénmaken van het stadion en toevoegen van de buurtfuncties

• Het ‘prestigieus’ scenario voorziet in het afbreken van de tribunes west 1, noord 2 en oost 1 om deze vervolgens te herbebouwen en uit te breiden. De capaciteit verhoogd daardoor van 7.722 toeschouwers naar 8.050 toeschouwers (waarvan 2800 staanplaatsen). De tribunes worden daarbij over de gehele lengte van het voetbalveld ingericht om een optimale supportersbeleving te garanderen. De nieuwe supporterszone wordt aansluitend voorzien aan de tribunes, deels in de buik, deels meteen achter de tribune. 

Om deze heropbouw te financieren wordt een zwaarder programma voorzien in dit scenario. Het programma zal zich in dat geval wel afstemmen op de nieuwe tribunes en de omgeving. Het programma wordt gepositioneerd op de hoeken en onder of boven supportersruimtes. Een groen belevingsdak moet het verbindend element vormen. 

De mobiliteitsstromen uit het behoudingsgezind scenario worden overgenomen. Het toegevoegd programma zal 110 publieke parkeerplaatsen vergen voor o.a. een buurtrestaurant, taverne, café, versmarkt, hotel, kantoor, winkel, fietsherstelpunt etc. 

Fasering: Fase 0: uitbreiding van de hoofdtribune met 250 plaatsen en de bouw van de inkom voor thuissupporters + de bouw van woonvolume 1; Fase 1: afwerking van de tribune zuid 3 + bouw van het kantoorgebouw; Fase 2: afbraak en heropbouw van de tribune oost 1 + bouw van woonvolume 2, Retail en indoor sporthal; Fase 3: afbraak en heropbouw van de tribune noord 2 en tribune west 1 + de bouw van de versmarkt en het hotel; Fase 4: renovatie/ heropbouw van de hoofdtribune + bouw van de kantine en het buurtrestaurant. 

Vervolgtraject bewonersparticipatie

Op donderdag 10 maart 2022 wordt een bewonersavond georganiseerd. Deze zal doorgaan in de kantine op de gelijkvloerse verdieping van de hoofdtribune aan het stadion. De insteek van de bewonersavond is het organiseren van een ontwerpworkshop opgesplitst in 2 sessies op eenzelfde avond. Het doel is om de concepten toe te lichten en beide scenario’s af te toetsen bij zowel de directe omwonende als de ruimere bewoners en andere belanghebbende actoren:

• Een eerste sessie met direct omwonende wordt voorzien van 17.30u – 19.00u. Om zoveel mogelijk omwonende aan te spreken zal er niet met een inschrijvingssysteem worden gewerkt voor deze sessie. Aan de start van de sessie wordt een toelichting door Atelier Romain en stad Geel voorzien. Vervolgens kunnen de bewoners een aantal infopanelen bekijken waarop steeds één van de zeven concepten wordt besproken. Nadien kunnen de bezoekers op een interactieve manier stilstaan bij de verschillende facetten van beide scenario’s door aan te sluiten bij één van de workshoptafels, waar steeds één van beide scenario’s wordt besproken en waar de bewoners op een interactieve manier hun bemerkingen en vragen kunnen achterlaten en in gesprek kunnen gaan met het studieteam. Onder direct omwonende worden de inwoners van de sociale wijk Leunen en de woningen aan de groenstraat verstaan.
• Nadien volgt een tweede sessie met de bewoners uit de ruimere omgeving. Deze sessie wordt opgevat als een infomarkt waar bewoners van 19.30u - 21.30u doorlopend terecht kunnen. Ook deze zullen de infopanelen kunnen bekijken en deelnemen aan verschillende workshoptafels ter bespreking van de scenario’s. Er wordt geen presentatie voorzien tijdens de tweede sessie.

• De door het college van burgemeester en schepenen op 30 november 2020 vastgestelde lastenboek “voor de inhuur van een bureau voor het opmaken van een ontwikkelingsvisie voor het Leunenstadion van Geel”;
• Besluit van de gemeenteraad van 16 december 2021 tot definitieve vaststelling van het beleidsplan ruimte Geel, inclusief bijbehorend actieprogramma, als beleidsvisie volgens artikel 4.3.1 §2, 2° van de Vlaamse Codex RO en als basis voor de uitvoering van het ruimtelijke beleid.