Verslag van de omgevingsambtenaar
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021148264
Dossiernummer gemeente: 202100561
De gemeente Geel heeft op 18 september 2021 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van een halfopen woning. De aanvraag werd op 19 januari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Hasari Bakir wonende te Heidebloemstraat 12 te 2440 Geel en mevrouw Sebahat Bakir wonende te Heidebloemstraat 12 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: In 't Eegdeken(wijk) 7
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 927H
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel’ goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in “Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel”.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag dient getoetst te worden aan de voorschriften van de behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit verkavelingsplan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Huidige aanvraag beoogt het bouwen van een halfopen woning. Het aangrenzende perceel is nog onbebouwd. Het perceel is 3a55 groot en gelegen binnen een residentiële omgeving, gekenmerkt door bebouwing in verschillende stijlen en volumes.
De woning heeft een bouwdiepte van 15 meter. De bouwdiepte op verdieping blijft beperkt tot 13 meter. De bouwbreedte bedraagt 7 meter exclusief en 10 meter inclusief autostaanplaats. De kroonlijsthoogte bedraagt 6,5 meter. De nokhoogte bedraagt 11 meter. Enkel de eerste 9 meter vanaf de voorbouwlijn worden voorzien van een zadeldak. De meerdiepte, zowel op verdieping als op gelijkvloers, wordt voorzien van een plat dak. De hoogte hiervan komt op verdieping overeen met de kroonlijsthoogte. Op het gelijkvloers
bedraagt de hoogte 3,5 meter. Er wordt een autostaanplaats/garage voorzien, gekoppeld met de woning, tot tegen de rechtse perceelsgrens. De hoogte hiervan bedraagt eveneens 3,5 meter.
Het ontwerp van huidige aanvraag is architectonisch verantwoord en er wordt gebruik gemaakt van duurzame, kwaliteitsvolle materialen. Het ontwerp is bijgevolg inpasbaar in de onmiddellijke omgeving.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werd geen bezwaar ingediend.
Op 23 februari 2022 werd het advies ontvangen van de stadsdienst ‘Openbare Werken’, als volgt geformuleerd:
Advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater – verplichte keuring)
Aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
De plaatsing van de huisaansluitputjes RWA en DWA met aansluiting op de riolering, zal worden uitgevoerd door Aquafin in opdracht van stad Geel. Men hoeft hier geen aanvraag voor te doen. Na de vergunning zal een werkopdracht worden doorgegeven aan Aquafin.
Voor het ingebruik nemen van dit nieuwe lozingspunt dient de aanvrager een retributie te betalen.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten (hemelwaterput, infiltratieput) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Het is daarbij aangewezen een sifonput te voorzien op het grijswater alvorens het grijs en fecale water samen te brengen. Dit voorkomt geuren van het fecaal water in het grijs water.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men voorziet een noodoverloop naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Verplichte VLARIO-keuring
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies toegang tot het perceel
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving). Men voorziet een strikt noodzakelijke toegang van 3m wat gunstig is in het beperken van verhardingen op openbaar domein. Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Planologische toets
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen de zonering 'woongebied'. Huidige aanvraag voldoet aan de voorschriften van deze zonering.
De aanvraag is gelegen binnen het RUP 'Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel' en voldoet aan de voorschriften van dit RUP.
Huidige aanvraag is gelegen binnen een goedgekeurde verkaveling en voldoet aan de geldende voorschriften.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Natuurtoets
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
Mobiliteit
Huidige aanvraag heeft geen significante impact op de mobiliteit in de onmiddellijke omgeving.
Toegankelijkheid
Het gebouw is niet toegankelijk voor publiek waardoor niet voldaan dient te worden aan voorzieningen om de integrale toegankelijkheid te bereiken.
Decreet grond- en pandenbeleid
Niet van toepassing.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Huidige aanvraag beoogt het bouwen van een halfopen woning. Het aangezende perceel is nog onbebouwd. Het perceel is 3a55 groot en gelegen binnen een residentiële omgeving, gekenmerkt door bebouwing in verschillende stijlen en volumes.
De woning heeft een bouwdiepte van 15 meter. De bouwdiepte op verdieping blijft beperkt tot 13 meter. De bouwbreedte bedraagt 7 meter exclusief en 10 meter inclusief autostaanplaats. De kroonlijsthoogte bedraagt 6,5 meter. De nokhoogte bedraagt 11 meter. Enkel de eerste 9 meter vanaf de voorbouwlijn worden voorzien van een zadeldak. De meerdiepte, zowel op verdieping als op gelijkvloers, wordt voorzien van een plat dak. De hoogte hiervan komt op verdieping overeen met de kroonlijsthoogte. Op het gelijkvloers
bedraagt de hoogte 3,5 meter. Er wordt een autostaanplaats/garage voorzien, gekoppeld met de woning, tot tegen de rechtse perceelsgrens. De hoogte hiervan bedraagt eveneens 3,5 meter.
Het ontwerp van huidige aanvraag is architectonisch verantwoord en er wordt gebruik gemaakt van duurzame, kwaliteitsvolle materialen. Het ontwerp is bijgevolg inpasbaar in de onmiddellijke omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanpalende eigenaars werden op 24/01/2022 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. Er werd geen bezwaar ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeeld deze als volgt:
Het advies wordt gevolgd.
Conclusie
Stedenbouwkundig Advies
Huidige aanvraag wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd.
Voorwaarden:
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Voorwaarden advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater – verplichte keuring)
Aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
De plaatsing van de huisaansluitputjes RWA en DWA met aansluiting op de riolering, zal worden uitgevoerd door Aquafin in opdracht van stad Geel. Men hoeft hier geen aanvraag voor te doen. Na de vergunning zal een werkopdracht worden doorgegeven aan Aquafin.
Voor het ingebruik nemen van dit nieuwe lozingspunt dient de aanvrager een retributie te betalen.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten (hemelwaterput, infiltratieput) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Het is daarbij aangewezen een sifonput te voorzien op het grijswater alvorens het grijs en fecale water samen te brengen. Dit voorkomt geuren van het fecaal water in het grijs water.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men voorziet een noodoverloop naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Verplichte VLARIO-keuring
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Voorwaarden advies toegang tot het perceel
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving). Men voorziet een strikt noodzakelijke toegang van 3m wat gunstig is in het beperken van verhardingen op openbaar domein. Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist het bouwen van een halfopen woning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Voorwaarden:
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Voorwaarden advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater – verplichte keuring)
Aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
De plaatsing van de huisaansluitputjes RWA en DWA met aansluiting op de riolering, zal worden uitgevoerd door Aquafin in opdracht van stad Geel. Men hoeft hier geen aanvraag voor te doen. Na de vergunning zal een werkopdracht worden doorgegeven aan Aquafin.
Voor het ingebruik nemen van dit nieuwe lozingspunt dient de aanvrager een retributie te betalen.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten (hemelwaterput, infiltratieput) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Het is daarbij aangewezen een sifonput te voorzien op het grijswater alvorens het grijs en fecale water samen te brengen. Dit voorkomt geuren van het fecaal water in het grijs water.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men voorziet een noodoverloop naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Verplichte VLARIO-keuring
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Voorwaarden advies toegang tot het perceel
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving). Men voorziet een strikt noodzakelijke toegang van 3m wat gunstig is in het beperken van verhardingen op openbaar domein. Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.