Uiterste beslissingsdatum: 29.04.2022*
Na deze datum wordt de aanvraag stilzwijgende geweigerd.
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022018321
Dossiernummer gemeente: 202200066
De gemeente Geel heeft op 8 februari 2022 een aanvraag ontvangen voor slopen van 2 gekoppelde eengezinswoningen en aanhorigheden.. De aanvraag werd op 28 februari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
ABC REAL ESTATE BELGIUM NV gevestigd te Winkelomseheide 123 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Rijn 48 en 50
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 647N, 647T en 647A2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg St.-Dimphnaplein goedgekeurd op 6 december 2000.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel. Het RUP voorziet voor de betroffen percelen geen bestemmingsvoorschriften noch stedenbouwkundige voorschriften.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing voor deze aanvraag.
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag
De aanvraag omvat het slopen van 2 gekoppelde eengezinswoningen en aanhorigheden. De aanvraag omvat enkel het slopen. Er wordt nog geen nieuwe functie toegekend aan de percelen.
De omgeving
De aanvraag bevindt zich in deeldorp Sint-Dimphna. Dit deeldorp vormt mee de kern van Geel. De aanvraag is gelegen langsheen de gemeenteweg Rijn. Deze weg vormt een verbindingsweg naar de kern van Geel. De bebouwing in de omgeving kenmerkt zich dan ook door stedelijke functies. De bebouwing in de omgeving bestaat uit residentieel wonen (eengezinswoningen en meergezinswoningen), handel en diensten. In de iets ruimere omgeving bevindt zich een supermarkt, de kerk van sint-Dimphna en scholen.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 24-26 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25/04/2014 en de criteria van artikels 30-38 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Er dienden geen adviezen gevraagd te worden.
Niet van toepassing voor deze aanvraag.
Legaliteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 en 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken en als constructie door een rooilijn, zone van achteruitbouw of reservatiestrook wordt getroffen.
Planologische toets
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg St.-Dimphnaplein goedgekeurd op 6 december 2000.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel. Het RUP voorziet voor de betroffen percelen geen bestemmingsvoorschriften noch stedenbouwkundige voorschriften.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag moet getoetst worden aan de bestemming uit het van kracht zijnde BPA. In het BPA St.-Dimphnaplein zijn de percelen aangeduide als strook voor aaneengesloten hoofdgebouwen.
Het slopen van gebouwen is niet in strijd met de bestemming van het BPA en is dus aanvaardbaar.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg Rijn.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Er wordt voldaan aan de voorwaarden van de voldoende uitgeruste weg.
Rooilijn, zone van achteruitbouw en reservatiestrook (toetsing art. 4.3.8 VCRO)
De nieuw op te richten woning wordt niet geslagen door een rooilijn en is niet binnen een reservatiestrook gelegen noch binnen een strook voor achteruitbouw.
De aanvraag doorstaat de legaliteitstoets.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone. De aanvraag omvat het verwijderen van de bestaande bebouwing. Dit heeft een positieve invloed op het infiltratievermogen van de percelen. Er kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt door de realisatie van deze aanvraag.
Natuurtoets
De aanvraag bevindt zich op ca. 1200m van het dichtstbijzijnde Ven-gebied De Gebroekten Grote Nete.
Het perceel van de aanvraag is gelegen op ca. 1200m van habitatgebied Bovenloop van de Grote Nete met Zammelsbroek, Langdonken en Goor.
Het perceel bevindt zich op ca. 5200m van Vogelrichtlijngebied De Zegge.
De dichtstbijzijnde ruimtelijk kwetsbare bestemming volgens het gewestplan (parkgebied) is gelegen op ca. 675m van het perceel.
Rekening houdende met de aard van de aanvraag, zijnde het slopen van 2 gekoppelde eengezinswoningen en de relatief grote afstand tot waardevolle of potentieel waardevolle natuur kan gesteld worden dat er geen onvermijdbare of onherstelbare schaden zal ontstaan aan huidige of toekomstige natuurwaarde in SBZ gebieden door uitvoering van deze aanvraag.
De natuurtoets wordt doorstaan.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd op basis van de criteria die vastgelegd zijn artikel 4.3.1§2 van de VCRO en omvatten: functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd in de opportuniteitstoets.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat het slopen van 2 bestaande gekoppelde woningen met aanhorigheden. Dit heeft geen functionele impact op het perceel noch de omgeving. De aanvraag past zich bijgevolg dan ook functioneel in de omgeving in.
Mobiliteit
Het slopen van de gebouwen en het verwijderen van de verharding verhoogt de verkeersdynamiek slechts tijdelijk. Enkel bij de uitvoering van de werken en het afvoeren van het sloopafval, kan er tijdelijk een verhoging van het aantal verkeersbewegingen ontstaan. Door de locatie van de sloopwerken is het wenselijk dat de afvoer van het sloopmateriaal buiten de start en eindtijd van de aanwezige scholen valt. Zo worden conflicten tussen vermeden tussen de zware transporten en het schoolverkeer dat voor een groot deel uit fietsers en voetgangers bestaat. Het charter werftransport kan hier als leidraad dienen.
Materiaal-visuele inpasbaarheid
Niet van toepassing voor de sloop van de gebouwen.
Schaal-ruimtegebruik-bouwdichtheid.
Niet van toepassing. De sloop van de gebouwen en het verwijderen van de verharding en het sloopafval heeft een gunstige impact op de bouwdichtheid van het perceel.
Bodemreliëf
De impact op de bodem is beperkt en tijdelijk van aard. Door de werken kan de bovenste grondlaag geroerd worden.
Cultuurhistorische aspecten
De woningen zijn niet opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed. Er zijn geen cultuur-historische beoordelingsaspecten verbonden aan de aanvraag.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de sloopwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines en het afvoer van het slooppuin. Door de nabijheid van scholen bij de plaats van de werken, zijn maatregelen aangewezen die conflicten tussen werfverkeer en schoolgaande kinderen te vermijden. Het beperken van de transporturen kan hiertoe bijdragen en de verkeerveiligheid garanderen. Door het Charter Werftransport op te volgen wordt aan deze vooraarden voldaan. De inhoud van dit charter zal aan de bouwheer kenbaar gemaakt worden.
De sloopwerken zullen ook gedurende een korte periode geluidsemissies veroorzaken. Dit is slechts tijdelijk waardoor de hinder naar omwonenden eerder beperkt zal zijn
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.
Op het terrein werd een ondergrondse mazouttank vergund. Deze mazouttank moet correct buiten gebruik gesteld worden en verwijderd om bodemverontreiniging te voorkomen. De bouwheer moet zich hiervoor laten begeleiden door een deskundige of erkende stookolietechnicus.
Indien asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in de gebouwen moeten deze voorafgaandelijk aan de sloopwerken verwijderd worden en afzonder afgevoerd. De bespreking van de handeling met betrekking tot asbesthoudende bouwmaterialen worden verder beschreven in de asbestparagraaf.
Asbestparagraaf
Het gebouw dat wordt gesloopt bevat op basis van de datum van oprichting en/of renovatie mogelijk asbesthoudende bouwmaterialen. Voor de sloop van het gebouw moet u nagaan of asbesthoudende bouwmaterialen gebruikt werden.
Om na te gaan of er asbesthoudende toepassingen gebruikt werden in het gebouw, kan je via https://www.ovam.be/asbest-herkennen-0 meer informatie terugvinden. Ben je niet zeker van de gebruikte materialen of wil je geen risico nemen om je eigen gezondheid of dat van je buren in gevaar te brengen, kan je steeds een asbestinventaris laten opmaken door een asbestdeskundige inventarisatie.
Als er asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in het gebouw moeten deze correct en veilig verwijderd worden. De activiteiten die verbonden zijn aan het werken met asbesthoudende bouwmaterialen mogen geen vrijstelling van asbestvezels of asbeststof veroorzaken.
De volgende asbesthoudende toepassingen kunnen zelf worden verwijderd of door een aannemer die erkend is om werken onder eenvoudige handelingen uit te voeren, voor zover deze via eenvoudige handelingen (bvb. vlot losschroeven) kunnen worden weggenomen:
• hechtgebonden asbest die niet beschadigd is of waarbij er geen vrije vezels zichtbaar zijn en waarbij verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• hechtgebonden asbest die beschadigd is of waarbij er vrije vezels zichtbaar zijn en die verwerkt is in een buitentoepassing waarbij geen derden aanwezig zijn, voor zover de verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• asbesthoudend plaatmateriaal, asbestkarton, asbestcement in binnentoepassingen waarbij er geen bevestigingssysteem aanwezig is zoals schroeven, nagels of lijm, voor zover het asbest gefixeerd is en het weggenomen en verpakt wordt zonder gereedschappen te gebruiken voor demontage
• asbesthoudende koorden, dichtingen of pakkingen, remvoeringen en analoge materialen
Alle andere toepassingen mogen enkel verwijderd worden door gespecialiseerde asbestverwijderaars. Een overzicht van de erkende asbestverwijderaars in België vindt u hier: https://werk.belgie.be/nl/erkenningen/erkenning-asbest-bedrijven-erkend-voor-afbraak-verwijderingswerken.
De werken voor het verwijderen van asbest mag geen risico vormen voor je eigen gezondheid of voor de omgeving. Bij het verwijderen van asbesthoudende toepassingen moet u voldoen aan volgende voorwaarden om vezelverspreiding en blootstelling aan asbestvezels te voorkomen:
• Voor persoonlijke bescherming tegen blootstelling wordt gebruik gemaakt van een stofmasker type P3 of gelijkwaardig stofmasker.
• bevochtigen of fixeren van het materiaal
• de elementen één voor één verwijderen, bij voorkeur manueel, gebruik makend van handwerktuigen of in laatste instantie traagdraaiend gereedschap. Het gebruik van mechanische werktuigen met grote snelheid (schuurschijven, slijpmachines, boormachines, e.d.), hogewaterdrukreinigers en luchtcompressoren, voor het bewerken, snijden of schoonmaken van objecten of ondergronden in asbesthoudend materiaal, objecten of ondergronden bekleed met asbesthoudend materiaal of voor het verwijderen van asbest is verboden
• de materialen niet gooien, je moet ze rustig neerleggen.
• de materialen niet breken
• de materialen opslaan in gesloten verpakking
• bij de werkzaamheden mogen geen minderjarigen aanwezig zijn.
Behandeling van afval
De asbesthoudende toepassingen worden afzonderlijk opgeslagen en niet gemengd met het andere sloopafval.
Tijdens het vervoer, het laden en het lossen van afvalstoffen die asbestvezels of asbeststof bevatten, deze vezels en stof niet vrijkomen in de lucht en geen vloeistoffen worden verloren die asbestvezels kunnen bevatten.
Afvalstoffen die asbestvezels of -stof bevatten, zodanig worden behandeld, verpakt zijn of afgedekt, met inachtneming van de plaatselijke omstandigheden, dat er geen asbestdeeltjes in het milieu terechtkomen.
Asbestafval wordt afgevoerd naar een erkende stortplaats. U bezorgt de stortattesten binnen de 2 maanden na afbraak van het gebouw aan de milieutoezichthouder van stad Geel via milieu@geel.be.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
Er werd geen advies gevraagd.
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies aan de vraag tot omgevingsvergunning van ABC Real Estate Belgium voor het slopen van 2 gekoppelde woningen en aanhorigheden mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgmeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven: