Uiterste beslissingsdatum: 22.03.2022*
* Na deze datum wordt de aanvraag stilzwijgend geweigerd.
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021172475
Dossiernummer gemeente: 202100718
De gemeente Geel heeft op 8 december 2021 een aanvraag ontvangen voor het herbouwen van een vakantieverblijf. De aanvraag werd op 21 januari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Sabina Biesmans wonende te Tiensestraat 181A te 3271 Scherpenheuvel-Zichem
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Eindhoutseweg 650
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nr. 176R
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
gebied voor verblijfsrecreatie.
De recreatiegebieden zijn bestemd voor het aanbrengen van recreatieve en toeristische accommodatie al dan niet met inbegrip van verblijfsrecreatie. In deze gebieden kunnen de handelingen en werken aan beperkingen worden onderworpen ten einde het recreatief karakter van de gebieden te bewaren.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Netevallei goedgekeurd op 5 april 2005
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing voor deze aanvraag.
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag
De aanvraag omvat de sloop van een bestaande vakantiewoning en de herbouw van een nieuwe vakantiewoning. De geplande vakantiewoning heeft een oppervlakte van 60m² en een terras met een oppervlakte van 22m².
Het gebouw heeft een nokhoogte van 6m en een kroonlijsthoogte van 3,2m naar 3,35m.
De vakantiewoning wordt opgetrokken in hout. De gevels worden geschilderd in een donkere kleur. Het dak wordt afgewerkt met zwarte leien.
Het terras wordt aangelegd in hout.
De omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen in het deeldorp Oosterlo. Het perceel bevindt zich ten zuiden van de kern van de stad Geel, grenzend aan de gemeente Laakdal. Het perceel is gelegen binnen de zone voor verblijfsrecreatie De Netevalei. De omgeving van de aanvraag kenmerkt zich door weekendverblijven. Rondom het park voor weekendverblijven bevindt zich het valleigebied van de Grote Nete.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 24-26 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25/04/2014 en de criteria van artikels 30-38 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Er dienden geen adviezen gevraagd te worden.
Niet van toepassing voor deze aanvraag.
Legaliteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken en als constructie door een rooilijn of zone van achteruitbouw of reservatiestrook wordt getroffen.
Planologische toets
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
gebied voor verblijfsrecreatie.
De recreatiegebieden zijn bestemd voor het aanbrengen van recreatieve en toeristische accommodatie al dan niet met inbegrip van verblijfsrecreatie. In deze gebieden kunnen de handelingen en werken aan beperkingen worden onderworpen ten einde het recreatief karakter van de gebieden te bewaren.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Netevallei goedgekeurd op 5 april 2005
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
De aanvraag voor het heropbouwen van een vakantiewoning is in overeenstemming met de gewestplanbestemming en het van kracht zijnde BPA.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen de gemeenteweg Eindhoutseweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
De voorwaarde van de voldoende uitgeruste weg geldt niet bij het herbouwen van constructies.
Rooilijn, zone van achteruitbouw en reservatiestrook.
De locatie van de aanvraag wordt niet geslagen door een rooilijn, noch is ze gelegen binnen een zone van achteruitbouw of reservatiestrook.
De aanvraag doorstaat de legaliteitstoets.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Het hemelwater wordt afgeleid naar de vijver in het gebied zodat dit ter plaatse gebufferd wordt en kan infiltreren.
Stad Geel heeft in haar beleidsplan volgende doelstelling opgenomen: “Geel gaat duurzaam om met water”. Vanuit deze doelstelling werd het hemelwaterplan opgemaakt. Dit hemelwaterplan werd voorgesteld op de gemeenteraadscommissie en zal op korte termijn voor definitieve vaststelling voorgelegd worden aan de gemeenteraad. In de algemene principes van het waterplan is de ladder van Lansink. De eerste trap in de ladder van Lansink is afstroom vermijden door zo weinig mogelijk oppervlakte verhard aan te leggen. Het beperken van verharding levert bovendien nog tal van ecosysteemdiensten, zoals het beperken van hittestress en het verhogen van biodiversiteit.
Door de verhardingen tot het strikt noodzakelijke te beperken wordt de beleidsdoelstelling van stad Geel mee ondersteund.
Natuurtoets
De aanvraag is gelegen op ca. 120m van het VEN-gebied “De Gebroekten Grote Nete”
De aanvraag is gelegen op ca. 450m van het habitatgebied “Bovenloop van de Grote Nete met Zammeslbroek, Langdonken en Goor
Het vogelrichtlijngebied dat het dichts gelegen is bij de locatie van de aanvraag “De zegge” bevindt zich op ca. 9900m.
De dichtsbijgelegen ruimtelijk kwetsbare gewestplanbestemming (natuurgebied) bevindt zich op ca. 200m van de locatie van de aanvraag.
De oprichting van een vakantiewoning heeft slechts een beperkte impact op de omgeving door de beperkte oppervlakte en het niet-permante gebruik. Rekening houdende met de afstand tot de speciale beschermingszones kan gesteld worden dat de gevraagde werken geen onvermijdbare en onherstelbare schade zullen veroorzaken aan de huidige en toekomstige natuurwaarden in de omliggende SBZ-gebieden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd op basis van de criteria die vastgelegd zijn artikel 4.3.1§2 van de VCRO en omvatten: functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd in de opportuniteitstoets.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat het herbouwen van een vakantiewoning. De locatie is gelegen binnen een park van vakantiewoningen. De aanvraag sluit bijgevolg functioneel aan bij de bebouwing in de omgeving.
Mobiliteit
Een vakantiewoning heeft een kleine impact op de mobiliteit. De vakantiewoning wordt niet permanent gebruikt waardoor de verkeersgeneratie beperkt is. Het vakantiepark wordt ontsloten door de gemeenteweg Eindhoutseweg. Via het lokale weggennet sluit deze weg aan op het primaire wegennet.
Tijdens de bouwwerken kan tijdelijk een verhoging van de verkeersdynamiek plaatsvinden door de aanvoer van bouwmaterialen en werfverkeer. Dit is echter beperkt in tijdsduur en, gezien het slechts een vakantiewoning met bescheiden oppervlakte betreft, eveneens beperkt in aantal.
Materiaal-visuele inpasbaarheid
De nieuwe vakantiewoning wordt opgericht in donker geschilderd hout. Het dak wordt afgewerkt met zwarte leien. Dit materiaalgebruik is opgelegd in het geldende BPA en wordt toegepast in deze zone. Het materiaalgebruik sluit aan met de vakantieverblijven in de omgeving en past zich bijgevolg in de omgeving in.
Het vakantiepark bevindt zich in het valleigebied van de Grote Nete. Om het geheel in te passen in deze omgeving is het noodzakelijk om het aandeel verharding en gebouwen te beperken en de onbebouwde ruimte groen in te richten. De aanvraag voorziet in een deel verharding dat mee deel uitmaakt van deze aanvraag. De invulling van de verharding is ruim opgevat. Door de verharding te beperken en te vervangen door levend groen past het gebouw en aanhorigheden beter in de omgeving in.
Schaal-ruimtegebruik-bouwdichtheid.
De vakantiewoning heeft een gelijkvloerse vloeroppervlakte van 60m². De totale nuttige vloeroppervlakte bedraagt 79,34m². Het terras heeft een oppervlakte van 22m². Bij de bestaande vakantiewoning was reeds een terras aanwezig van 48,20m² dat eveneens behouden blijft.
De verharding die op het terrein aanwezig is blijft behouden. De verharding heeft een totale oppervlakte van ca. 81m². Daarnaast bevindt zich op het terrein nog een tuinhuis van 5m².
De overige delen van het perceel worden als groene tuinzone ingericht.
De zone voor de vakantieverblijven bevindt zich in de vallei van de Grote Nete. Zowel naar waterretentie als naar natuurwaarden en biodiversiteit is het aangewezen om de verharding op het terrein te beperken. De aanvraag voorziet in de regularisatie van de bestaande verharding Het BPA stelt voor de verharding dat het naast een terras toegelaten is om de rechtstreekse toegang en één parkeerplaats te verharden. Deze voorschriften vertalen de intentie om het groene karakter van de omgeving maximaal te bewaren. De verharding die op het terrein aanwezig is ruimer dan de noodzakelijke toegang tot de vakantiewoning en tuinhuis. Het bijkomend ontharden van het terrein is hier aangewezen. De toegang tot de vakantiewoning kan beperkt blijven tot 3m. Deze toegang doet tevens dienst als autostaanplaats. voor de toegang tot het tuinhuis volstaat een breedte van 1,5m.
De overige aanwezige verharding dient verwijderd te worden en aangelegd met levend groen.
Door de oppervlakte aan verharding te beperken blijft de bouwdichtheid van het perceel aanvaardbaar.
Bodemreliëf
De vakantiewoning wordt voorzien op volle plaat. Dit houdt in dat de ingrepen in de bodem beperkt blijven. De beschrijvende nota geeft daarnaast aan dat het terreinprofiel ongewijzigd blijft. Dit blijkt ook uit het terreinprofiel bij de aanvraag.
De impact op de bodem is beperkt en tijdelijk van aard. Door de werken kan de bovenste grondlaag geroerd worden.
Cultuurhistorische aspecten
Er zijn geen cultuur-historische beoordelingsaspecten verbonden aan de aanvraag.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de bouwwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines, bouwmaterialen en werfverkeer.
Dit is slechts tijdelijk en beperkt gezien het de bouw van een vakantiewoning betreft. De hinder naar omwonenden zal dan ook eerder beperkt zijn
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.
De aanvraag is in overeenstemming of kan mits het opleggen van voorwaarden in overeenstemming gebracht worden met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden. De aanvraag valt onder toepassing van de vereenvoudigde procedure.
Bespreking adviezen
Er werden geen adviezen gevraagd.
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies aan de aanvraag omgevingsvergunning van Sabina Biesemans voor het herbouwen van een vakantieverblijf gelegen Eindhoutsesweg 650 mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgmeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Lasten
Niet van toepassing